Carte funciară. înscriere. Titlu nevalabil. Rectificare. Art. 34 pct. 2 D.L. 115/1938
| Comentarii |
|
Nevalabilitatea titlului pe baza căruia s-a făcut înscrierea trebuie înţeleasă în sens larg, incluzându-se şi ipoteza în care titlul nu fusese emis în beneficiul solicitantului întabulării, ci al unui terţ.
(Curtea de Apel Cluj, decizia civilă nr. 103 din 19 ianuarie 2001)
CURTEA,
Deliberând, reţine că prin sentinţa civilă nr. 229 din 3 februarie 2000 a Judecătoriei Sighetu Marmaţiei, pronunţată în dosarul nr. 1536/1999, s-a admis acţiunea civilă înaintată de reclamanţii B.J. şi
B.N. împotriva pârâţilor B.V. jr. şi B.R.D. - Filiala Sighetu Marmaţiei şi în consecinţă: s-a dispus radierea intabulării dreptului de proprietate înscris în CF 2135 Sighetu Marmaţiei, nr. top. 1/2/2 în favoarea pârâtului B.V. junior cu privire la anexele gospodăreşti şi terenul aferent în suprafaţă de 1355 mp. situat în municipiului Sighetu Marmaţiei str. V.
H. nr. 221; s-a dispus radierea ipotecii în sumă de
87.000.000 lei şi a ipotecii execuţionale în sumă de 42.866.872 lei notate asupra bunurilor de mai sus în favoarea pârâtei B.R.D. - Filiala Sighetu Marmaţiei prin înscrierile de CF nr. 789/1995 şi 3245/1997; au fost obligaţi pârâţii, în solidar, să le plătească reclamanţilor suma de 58.400 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa această hotărâre prima instanţă a reţinut în esenţă următoarele:
La data de 11 noiembrie 1997, între numitul M. V., ca vânzător, şi cumpărătorul B. N., actual reclamant, s-a încheiat un contract de vânzare-cumpărare sub semnătură privată privitor la care şi anexele ei situate în municipiul Sighetu Marmaţiei str. V. H. nr. 221.
în contract s-a precizat că terenul aferent construcţiilor, în suprafaţă de circa 10 ari, nu face obiectul vânzării, iar preţul a fost achitat de părinţii cumpărătorului, adică reclamanta B.J. şi defunctul
B.V. senior.
în dosarul civil nr. 985/1990 al Judecătoriei Sighetu Marmaţiei s-a dispus partajarea bunurilor dobândite în timpul căsătoriei de B.V. jr., şi fosta sa soţie, printre acestea fiind incluse şi construcţiile edificate pe terenul în litigiu.
Din întregul material probator administrat în acest dosar, inclusiv din recunoaşterea pârâtului B.V. jr., rezultă că terenul a fost cumpărat de B.V. senior, tatăl pârâtului.
B.V. senior a formulat, în baza Legii nr. 18/1991, cerere de reconstituire a dreptului de proprietate cu privire la terenul situat în V. H. nr. 221, fiind pus provizoriu în posesie la data de 11 noiembrie 1992, după care i s-a eliberat titlul de proprietate nr. 0347/
31 din 18 august 1993 pentru suprafaţa totală de 1841 mp.
Deşi această reconstituire a proprietăţii s-a făcut în favoarea lui B.V. senior, iar nu în favoarea lui B.V. jr., acesta din urmă şi-a înscris în cartea funciară, folosindu-se de coincidenţa de nume, dreptul de proprietate asupra terenului, ulterior consimţind la grevarea lui cu un drept de ipotecă în favoarea B.R.D.
- Filiala Sighetu Marmaţiei, conform încheierilor de CF 789/1995 si 3245/1997 aferent CF 2135 nr. top 1/ 2/2.
Fiind deci evident că reconstituirea proprietăţii s-a făcut în favoarea defunctului B.V. senior, iar nu în aceea a pârâtului, acţiunea apare ca neîntemeiată.
împotriva sentinţei, pârâta B.R.D. - Filiala Sighetu Marmaţiei a declarat apel, admis prin decizia civilă nr. 698/A din 28 iunie 2000 a Tribunalului Maramureş, cu consecinţa schimbării în totul a sentinţei, în sensul respingerii acţiunii reclamanţilor.
Motivând decizia, tribunalul a reţinut că în mod greşit s-a reţinut incidenţa dispoziţiilor art. 34 pct. 1
D. L. 115/1938, căci nu există nici nulitate a titlului în temeiul căruia s-a făcut intabularea pârâtului B.V. jr, nici nevalabilitate a înscrierii ce s-a făcut, lipsind atât nulitatea materială cât şi cea formală.
Dreptul de proprietate al pârâtului asupra terenului intravilan în suprafaţă de 1355 mp. aferent CF nr. 2135, nr. top 1/2/2 a fost reconstituit prin titlul de proprietate nr. 40347/31 din 18 august 1993, fiind recunoscut inclusiv prin decizia civilă nr. 628/ 01.07.1993 a Tribunalului Maramureş.
Prin această decizie s-a stabilit cu putere de lucru judecat că pe terenul proprietatea reclamantului acesta şi soţia au edificat construcţii, judecata purtându-se în contradictoriu şi cu B.V. senior şi
B.J., aceştia având calitatea de intervenienţi în interes propriu.
întrucât actele juridice care au stat la baza intabulării drepturilor de proprietate al pârâtului sunt valabile, nefiind desfiinţate sau anulate, greşit a fost admisă acţiunea.
în contra acestei decizii reclamanţii au declarat recurs solicitând casarea ei şi menţinerea hotărârii primei instanţe, întrucât:
- Faţă de împrejurarea că titlul de proprietate nr. 40347/3/18 august 1993 s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra terenului în litigiu în favoarea lui
B.V. senior, iar nu în favoarea pârâtului B. V. jr., apare ca eronată dispoziţia art. 34 pct. 1 din apel conform căreia în speţă nu ar fi incidente dispoziţiile art. 34 pct. 1 din Decretul-lege nr. 115/1938 căci aceste prevederi nu se referă la nulitatea titlului în baza căruia s-a făcut înscrierea, ci la nevalabilitatea lui. Or, acestei ipoteze legale i se circumscrie şi aceea, din speţă, privitoare la faptul că titlul de proprietate în baza căruia s-a făcut înscrierea dreptului nu era emis în beneficiul celui înscris ci al altuia, respectiv B.V. senior.
De altfel, s-ar putea reţine chiar şi incidenţa dispoziţiei art. 34 pct. 3 din Decretul-lege nr. 115/ 1938 nefiind întrunite condiţiile de existenţă a dreptului de proprietate înscris în favoarea pârâtului
B.V. jr.
- Este eronată şi aprecierea instanţei de apel conform căreia în dosarul nr. 985/1990 al Judecătoriei Sighetu Marmaţiei, B. V. senior şi B. J. nu ar fi invocat calitatea lor de proprietari ai terenului în litigiu, căci la data procesului nici una dintre părţi nu deţinea o asemenea calitate, ea fiindu-i câştigată lui B.V. senior doar prin eliberarea titlului de proprietate sus-evocat.
- Poate fi constatată şi culpa B. R. D. în legătură cu constituirea garanţiei, aceasta nefăcând verificări de fapt pentru a constata că, într-adevăr, terenul aferent ipotecii îi aparţine pârâtului garant. De altfel, contractele de credit şi garanţie imobiliară ce s-au încheiat nu le sunt opozabile reclamanţilor.
Cu privire la recursul astfel declarat, Curtea reţine după cum urmează:
Conform art. 34 pct. 2 din Decretul-lege nr. 115/ 1938, rectificare a unei intabulări sau înscrieri provizorii se poate cere de orice persoană interesată “după înscrierea sau titlul în temeiul căruia s-a săvârşit nu au fost valabile”.
Rezultă din aceste prevederi legale că rectificarea unei intabulări poate fi obţinută inclusiv atunci când titlul ce a întemeiat-o nu a fost, la chiar data intabulării, valabil.
Noţiunea de nevalabilitate a titlului, deci a actului ce atestă dreptul real a cărui intabulare se cere, trebuie înţeleasă în sens larg, neputând fi redusă doar la ipoteza în care titlul este nevalabil în raport cu cel arătat în cuprinsul său, ci este necesar a fi extinsă - căci acesta este în intenţia legii - şi la ipoteza în care titlul în baza căruia se solicită intabularea nu a fost emis, în beneficiul solicitantului, ci al unui terţ.
Altfel, s-ar ajunge ca, printr-o interpretare restrictivă a noţiunii de valabilitate a titlului, terţul lezat prin intabulare să nu poată obţine rectificarea înscrierii făcute în paguba sa, deşi art. 34 din Decretul-lege nr. 115/1938 recunoaşte in terminis, prin chiar partea lui introductivă, dreptul oricărei persoane de a cere rectificarea.
în consecinţă, nelegal a reţinut instanţa de apel că în speţă nu ar fi incidente dispoziţiile art. 34 pct. 1 din actul normativ sus-evocat, fără însă a se putea considera, precum recurenţii pretind, că arfi incidente inclusiv prevederile art. 34 pct. 3 teza I din acelaşi decret-lege, căci acestea se limitează la ipoteza în care condiţiile de existenţă ale dreptului intabulat, deşi erau prezente la data intabulării, au încetat ulterior să subziste, ceea ce nu s-ar putea reţine în speţă.
Astfel fiind, rămâne decisivă în soluţionarea acţiunii recunoaşterea împrejurării dacă titlul de proprietate nr. 40437/31 din 18.08.1993 a fost emis în favoarea lui B. V. senior ori, dimpotrivă, în beneficiul pârâtului B.V. jr., rămânând ca în ipoteza în care reconstituirea proprietăţii s-a făcut în favoarea primului acţiunea reclamanţilor să fie admisă (căci pârâtului îi lipsea temeiul intabulării), iar în ipoteza în care titlul a fost emis în favoarea pârâtului, acţiunea să fie respinsă, reţinându-se că justificat a obţinut intabularea dreptului de proprietate astfel dobândit, după cum justificat putea, apoi, să greveze imobilul cu un drept de ipotecă.
Reţine însă Curtea, că dovezile administrate până în prezent nu îngăduie o concluzie clară cu privire la persoana în favoarea căreia s-a emis titlul de proprietate, între pârâtul de rândul 1 şi defunctul său tată existând o identitate de nume ce face incertă, raportat la probele deja administrate, identificarea beneficiarului reconstituirii.
Cum cercetarea acestei împrejurări nu apare, faţă de interdicţia exprimată prin art. 305 C. pr. civ., ca posibilă în recurs, se impune admiterea recursului şi casarea deciziei, cu trimiterea cauzei spre rejudecare în apel la acelaşi tribunal.
în rejudecare, instanţa de apel va administra toate dovezile care să permită stabilirea persoanei în favoarea căreia s-a emis titlul de proprietate, urmând a se stabili inclusiv dacă cererea de reconstituire a dreptului de proprietate (f. 2 dosar judecătorie, în copie, iar în original la finele aceluiaşi dosar) a fost formulată de B.V. senior ori de B.V. jr.
| ← Contract de vânzare-cumpărare a unei locuinţe în condiţii... | Antecontract de vânzare-cumpărare. Teren agricol extravilan.... → |
|---|
