Antecontract de vânzare-cumpărare. Teren agricol extravilan. Neexercitarea dreptului de preemţiune. Inadmisibilitatea pronunţării hotărârii care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare

Comentarii

0

1. Prin antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 1743/13.04.2000 al B. N. P. Şt. R. O., promitentul-vânzător N. M. s-a obligat ca „pânăla 10.06.2000 să efectueze toate formalităţile şi să obţină documentele ce atestă transformarea categoriei terenului din extravilan în intravilan construibil sau, în cazul în care această autorizaţie nu va fi eliberată, să obţină dovada exercitării dreptului de preemţiune la cumpărarea terenului, urmând prevederile legale. ”

2. în speţă însă reclamanta nu a făcut dovada că s-au îndeplinit formalităţile şi s-au obţinut documentele pentru transformarea categoriei terenului din extravilan în intravilan construibil şi nici că s-ar fi exercitat dreptul de preemţiune pentru cumpărarea terenului conform dispoziţiilor legale.

Cum potrivit art. 70 din Legea nr. 18/1991 modificată, actul încheiat cu încălcarea dreptului de preemţiune prevăzut la art. 69 din aceeaşi lege este anulabil, instanţa nu poate obliga pârâta să încheie un act întocmit fără respectarea dispoziţiilor legale în vigoare şi nici să suplinească voinţa acesteia la încheierea contractului.

(Judecătoria sectorului 1 Bucureşti, sentinţa civilă nr. 4210din 10 aprilie2001, rămasă irevocabilă prin neapelare)

INSTANŢA,

Constată că la data de 28.02.2001 a fost înregistrată pe rolul acestei instanţe, în urma declinării de la Judecătoria sectorului 2 Bucureşti, acţiunea formulată la 14.11.2000 de către reclamantul

A. I. împotriva pârâtei N. M. pentru ca prin hotărârea ce se va pronunţa să fie obligată pârâta să-i vândă terenul în suprafaţă de 760 mp. (tarlaua 168 parcela

14) situat în Bucureşti, sos. P., sect. 1, urmând ca hotărârea să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare şi titlu de proprietate pentru reclamant.

în motivarea acţiunii reclamantul a arătat că la

13.04.2000 a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 1743 prin care pârâta s-a obligat să-i vândă până cel mai târziu la 10.06.2000 la preţul de 7.600 USD, terenul situat în Bucureşti, şos. P., sect. 1, în suprafaţă de 760 mp (tarlaua 168, parcela 14), preţul fiind plătit la data semnării antecontractului, dar nici până în prezent pârâta nu şi-a îndeplinit obligaţia.
în drept, reclamantul a invocat dispoziţiile art. 1073 şi urm. C. civ., iar în dovedirea acţiunii a depus la dosar înscrisuri.

Prin sent. civ. nr. 846/6.02.2001, Judecătoria sectorului 2 şi-a declinat competenţa în favoarea Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti pe motiv că terenul ce face obiectul litigiului se află în sectorul 1, iar instanţa urmează a constata existenţa dreptului de proprietate, prin urmare se aplică art. 13 C. pr. civ. [...].

Analizând actele şi lucrările dosarului instanţa a constatat neîntemeiată acţiunea, pentru considerentele expuse mai jos.

Din antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 1743/13.04.2000 al B. N. P„ Şt. R. O., instanţa a reţinut că promitentul-vânzător s-a obligat ca „până la 10.06.2000 să efectueze toate formalităţile şi să obţină documentele ce atestă transformarea categoriei terenului din extravilan în intravilan construibil sau, în cazul în care această autorizaţie nu va fi eliberată, să obţină dovada exercitării dreptului de preemţiune la cumpărarea terenului, urmând prevederile legale." De asemenea, prin acelaşi act părţile au convenit, pentru cazul neîndeplinirii obligaţiilorasumate prin contract, dacă promitentului-cumpărător nu i se va înapoia întreaga sumă de 7.600 USD, reprezentând preţul plătit, ca promitentul cumpărător să se adreseze instanţei în vederea obligării promitentei-vânzătoare să vândă terenul din Bucureşti, sos. P., sect. 1, tarlaua 168, parcela 14, hotărârea urmând a ţine loc de act de vânzare-cumpărare şi titlu de proprietate.

Prin notificarea nr. 5193/1.11.2000 a executorilor judecătoreşti ai Judecătoriei sectorului 2, reclamantul a notificat-o pe pârâtă să îl contacteze în 5 zile de la primire, în vederea definitivării contractului.

Instanţa a constatat că reclamantul nu a făcut dovada că s-au îndeplinit formalităţile şi s-au obţinut documentele pentru transformarea categoriei terenului din extravilan în intravilan construibil şi nici că s-ar fi exercitat dreptul de preemţiune pentru cumpărarea terenului, conform dispoziţiilor legale.
De asemenea, reclamantul nu a făcut dovada că i-ar fi cerut în prealabil pârâtei să-i restituie suma plătită, condiţie prevăzută în antecontract pentru a formula acţiune în justiţie.

Instanţa constată că este anulabil, conform art.

70 din Legea nr. 18/1991 modificată, actul de înstrăinare încheiat cu încălcarea dreptului de preemţiune prevăzut la art. 69 din aceeaşi lege, prin urmare instanţa nu poate obliga pârâta să încheie un act întocmit fără respectarea dispoziţiilor legale în vigoare şi nici să suplinească voinţa acesteia la încheierea contractului.

Pe de altă parte, având în vedere că nu au fost îndeplinite aceste formalităţi prealabile obligatorii potrivit chiar ultimei părţi a antecontractului, reclamantul nu are dreptul decât la despăgubiri..

Pentru aceste considerente, instanţa a respins ca neîntemeiată acţiunea.

Instanţa a luat act că pârâta nu a cerut cheltuieli de judecată.

NOTĂ

1. Situaţie de fapt şi probleme juridice. - Situaţia litigioasă care a condus la pronunţarea hotărârii adnotate se grefează pe un un antecontract de vânzare-cumpărare încheiat în formă autentică cu privire la un teren agricol situat în extravilan. Prin antecontract, promitentul-vânzător s-a obligat ca, într-un termen determinat «să efectueze toate formalităţile şi să obţină documentele ce atestă transformarea categoriei terenului din extravilan în intravilan construibil sau, în cazul în care această autorizaţie nu va fi eliberată, să obţină dovada exercitării dreptului de preemţiune la cumpărarea terenului, urmând prevederile legaie». Tot prin antecontract, părţile au stabilit că în ipoteza neîndeplinirii acestor obligaţii, promitentului-cumpărător i se va restitui preţul plătit iar, în caz de nerestituire, acesta se va putea adresa instanţei de judecată pentru a obliga promitentul-vânzător să încheie contractul de vânzare-cumpărare, urmând ca hotărârea ce se va pronunţa să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare şi să constituie titlu de proprietate.

în urma neîndeplinirii de către promitentul-vânzător a obligaţiilor asumate prin antecontract, promitentul-cumpărător a făcut uz de această ultimă clauză solicitând instanţei, în contradictoriu cu promitentul-vânzător, să pronunţe o hotărâre prin care să-l oblige pe acesta să vândă terenul, urmând ca hotărârea să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare şi titlu de proprietate pentru reclamant. Constatând că pentru încheierea valabilă a contractuiui de vânzare-cumpărare este necesară îndeplinirea formalităţilor legate de exercitarea dreptului de preemţiune de către titularii acestui drept, desemnaţi prin legislaţia privind circulaţia terenurilor, Judecătoria sectorului 1 Bucureşti a respins acţiunea ca neîntemeiată.

Acestă speţă ne oferă prilejul de a formula anumite consideraţii referitoare la sancţiunea neexecutării antecontractelor de vânzare-cumpărare. Vom analiza, pe de o parte, admisibilitatea de principiu a pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, iar pe de altă parte, incidenţa dreptului de preemţiune (1) conferit de lege anumitor categorii de terţi asupra executării antecontractelor. Deoarece dreptul de preemţiune este supus unor reglementări diverse, în funcţie de categoria de bunuri în legătură cu care se exercită, iar spaţiul acestei note de jurisprudenţă nu ne permite un studiu exhaustiv al problemei abordate în raport cu fiecare din aceste regimuri juridice, analiza noastră se va limita la incidenţa dreptului de preemţiune privind terenurile agricole situate în extravilan asupra executării silite a promisiunilor sinalagmatice de vânzare-cumpărare a unor astfel de terenuri.

1. Admisibilitatea de principiu a pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de contract autentic notarial de vânzare-cumpărare

2. Executarea directă atipică a antecontractelor de vânzare-cumpărare. - Din decizia adnotată nu rezultă că instanţa de judecată ar fi pus la îndoială admisibilitatea de principiu a pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, atunci când promitentul-vânzător nu îşi execută de bunăvoie obligaţia de a încheia un astfel de contract, obligaţie asumată printr-un antecontract de vânzare-cumpărare. Din acest punct de vedere, sentinţa adnotată se situează în mod tacit în continuarea unei jurisprudenţe constante. (2)

Într-un studiu fundamental, (3) această soluţie a fost întemeiată pe art. 1073, 1077 şi 970 alin. 2 C. civ.

Potrivit art. 1073 C. civ.: «Creditorulare dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligaţiei, şi în caz contrar are dreptul la dezdăunare». Rezultă din acest text că regula în materie este  executarea în natură a obligaţiilor, executarea prin echivalent operând numai subsidiar şi excepţional.

De asemenea, art. 1077 prevede că «Nefiind îndeplinită obligaţia de a face, creditorul poate asemenea să fie autorizat de a o aduce el la îndeplinire pe cheltuiala creditorului» fiind astfel permis să se suplinească prin autorizarea instanţei de judecată consimţământul debitorului pentru actul juridic al plăţii unei obligaţii de a face. în mod simetric, suplinirea consimţământului creditorului este posibilă în cadrul procedurii ofertei reale de plată urmate de consemnaţiune.

în fine, potrivit art. 970 alin. 2 C. civ., convenţiile «obligă nu numai la ceea ce este expres într-însele, dar la toate urmările ce echitatea... dă obligaţiei după natura sa». Or, hotărârea judecătorească pronunţată în locul contractului de vânzare-cumpărare promis ar fi preferabilă şi din perspectiva principiului echităţii. (4)

Pentru consolidarea argumentaţiei, autorii studiului menţionat au arătat că suplinirea consimţământului unei părţi prin hotărârea instanţei judecătoreşti cunoaşte anumite consacrări legislative în situaţii specifice. (5) Mai mult, ea a fost admisă în doctrină şi jurisprudenţă ca formă de răspundere civilă în cazuri precum retragerea intempestivă a ofertei ori refuzul abuziv al coproprietarului de a-şi da acordul pentru încheierea unui act util valorificării bunului comun. în fine, s-a invocat soluţia tradiţională potrivit căreia este admisibilă pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc act juridic în sensul de instrumentum probationis.

3. Critica soluţiei executării directe atipice a antecontractelor de vânzare-cumpă-rare. - Această analiză, împărtăşită de majoritatea covârşitoare a doctrinei, (6) a făcut relativ recent obiectul unei critici documentate, sistematice şi minuţioase.(7) În esenţă, autorul acestei critici a arătat că:

a) Soluţia pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare reprezintă o extindere a soluţiei consacrate prin art. 12 din Decretul nr. 144/1958, soluţie preluată din dreptul francez fără a se ţine seama de contextul în care ea se integra. în mod concret, în dreptul francez autentificarea are ca efect numai opozabilitatea faţă de terţi, astfel încât hotărârea judecătorească ţinând loc de act autentic se pronunţă pe baza unui act de vânzare-cumpărare care a fost deja încheiat valabil (8). Dimpotrivă, în dreptul român forma autentică a contractelor de vânzare-cumpărare referitoare la terenuri este prevăzută ad validitatem, astfel încât hotărârea judecătorească prin care se tinde la realizarea ei nu are la bază un contract valabil de vânzare-cumpărare.

b) Soluţia pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare ignoră principiul executării prin echivalent a obligaţiilor de a face,9) principiu consacrat prin art. 1075 C. civ.: «Orice obligaţie de a face sau de a nu face se schimbă în dezdăunări în caz de neexecutare din partea debitorului».

c) Această soluţie contravine, de asemenea, principiului libertăţii contractuale. în concret, din acest principiu se deduce că libertatea de a nu contracta a debitorului trebuie să prevaleze asupra intereselor creditorului.(10)

d) Art. 1077 C. civ. nu se poate aplica decât obligaţiilor de a face care nu au caracter strict personal iar din punctul de vedere al debitorului aplicarea acestui articol conduce tot la o executare prin echivalent.

e) Oferta reală urmată de consemnaţiune nu este o plată veritabilă ci ea îi împrumută efectele fără a avea şi natura acesteia. Pentru debitor, plata nu este numai o obligaţie, ci şi un drept. «Prin urmare, oferta reală şi consemnaţiunea nu sunt atât chestiuni ţinând de încheierea unui contract, cât unele ţinând de executarea silită a unor obligaţii legal asumate şi care trebuie îndeplinite cu bună-credinţă»

f) Textele legale invocate ca fiind consacrări ale admisibilităţii hotărârilor judecătoreşti care substituie consimţământul unei părţi reprezintă ipoteze izolate şi excepţionale şi nu trebuie ridicate la rang de principiu.

g) Copărtaşul sancţionat pentru refuzul abuziv de a încheia un act util administrării bunului comun este obligat să tolereze actul de administrare încheiat de ceilalţi copărtaşi, iar nu să devină parte la acest act.

h) în cazul ofertantului care îşi retrage intempestiv oferta, considerând contractul încheiat, instanţa nu suplineşte consimţământul ofertantului, ci constată că acesta a fost dat şi că nu poate fi revocat unilateral.(11)

Pe baza acestor premise, autorul consideră că se impune refuzul pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare în formă autentică dacă promisiunea este consensuală, iar potrivit legii sau a înţelegerii prealabile a părţilor, vânzarea promisă trebuie să îmbrace forma autentică ad validitatem. în schimb, atunci când promisiunea este consensuală, iar actul autentic a fost convenit de părţi ca instrument probatoriu al vânzării, instanţa judecătorească poate pronunţa o hotărâre care să ţină locul acestuia.

Deşi consideră că, de principiu, dacă legea impune forma autentică pentru vânzare, atunci aceeaşi condiţie de formă se aplică şi promisiunii sinalagmatice privind acea vânzare, autorul nu conchide asupra situaţiilor de genul celei care a stat la baza hotărârii adnotate, când însăşi promisiunea de vânzare-cumpărare a fost încheiată în formă autentică. Pe baza argumentelor prezentate, în sinteză, mai sus, putem aprecia însă că, în concepţia respectivă, nici în acest caz instanţa nu poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare.

4. Respingerea criticilor formulate în legătură cu executarea directă atipică a antecontractelor de vânzare-cumpărare. - O critică atât de exigentă a concepţiei dominante în doctrina noastră în materia executării silite a promisiunilor sinalagmatice de vânzare-cumpărare reclamă desigur o reevaluare serioasă a argumentelor care au stat la baza acestei concepţii. Cadrul unei note de jurisprudenţă este însă prea restrâns pentru a permite o analiză completă în această direcţie. Hotărârea adnotată ne oferă totuşi un bun prilej de a formula anumite observaţii pe care le considerăm utile în contextul dezbaterii referitoare la admisibilitatea pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare încheiat în formă autentică.

A. Cadrul discuţiei. Preluarea prin Decretul nr. 144/1958 a unei soluţii din dreptul pozitiv francez fără a se avea în vedere că în dreptul român ea producea efecte diferite este desigur criticabilă din punctul de vedere al operei legislative din 1958. Nu mai puţin însă, această preluare este astăzi lipsită de relevanţă pentru soluţia de principiu pe care urmează să o dăm problemei executării directe atipice a promisiunilor sinalagmatice de vânzare-cumpărare. (12)

De asemenea, nu este decisivă pentru această soluţie nici consacrarea în legislaţie, în doctrină sau în practica judiciară a unor ipoteze speciale în care o hotărâre judecătorească poate substitui consimţământul unei părţi la încheierea unui act. Cu egală îndreptăţire, ele pot fi considerate fie ca manifestări punctuale ale unui principiu mai general, fie ca norme de excepţie aplicabile într-un număr limitat de cazuri şi supuse unei interpretări stricte.

Cum promisiunile sinalagmatice de vânzare-cumpărare nu fac obiectul unor reglementări speciale, regimul lor juridic urmează a fi stabilit pe baza teoriei generale a obligaţiilor care, după cum se ştie, guvernează efectele contractelor nenumite.(13) Problema se rezumă deci la întrebarea dacă principiile şi textele aplicabile teoriei generale a obligaţiilor permit ca printr-o hotărâre judecătorească să se substituie consimţământul debitorului unei promisiuni de vânzare-cumpărare la încheierea contractului promis.

B. Principiul executării în natură a obligaţiilor. Art. 1073 C. civ. consacră drept principiu general în materia executării obligaţiilor civile dreptul creditorului de a obţine îndeplinirea exactă a obligaţiei, principiul executării în natură a obligaţiilor. Executarea prin echivalent are numai un rol subsidiar şi îi rămâne creditorului ca singură variantă disponibilă numai în ipoteza în care executarea silită în natură nu este posibilă.

Notăm că art. 1073 nu precizează că îndeplinirea exactă a obligaţiei trebuie să provină de la debitor. Desigur, în virtutea raportului obligaţional relativ, dreptul creditorului de a obţine îndeplinirea exactă a obligaţiei va fi opus debitorului acelei obligaţii. Aceasta nu înseamnă însă în principiu că acesta din urmă este ţinut să îndeplinească el însuşi obligaţia, în natura ei specifică, ci doar că el trebuie să asigure această îndeplinire.

Excepţie face cazul în care natura specifică a obligaţiei impune aportul unor calităţi personale ale debitorului. Numai în cazul obligaţiilor care, prin natura lor impun faptul pesonal al debitorului îndeplinirea exactă a obligaţiei înseamnă îndeplinirea exactă a obligaţiei de către debitor. în celelalte cazuri, creditorul are dreptul la îndeplinirea exactă a obligaţiei prin grija şi pe cheltuiala debitorului, dar, de regulă, nu neapărat prin faptul său personal. Altfel spus, principiul executării în natură a obligaţiilor priveşte mai curând dreptul creditorului decât obligaţia corelativă a debitorului.

Art. 1077 C. civ. nu este decât reflectarea acestei concepţii. Creditorul este autorizat de instanţă să îndeplinească el însuşi obligaţia pe cheltuiala debitorului. Este irelevant că acest mecanism înseamnă «din punctul de vedere al debitorului [...] tot o executare prin echivalent»(14). Din perspectiva creditorului, el reprezintă îndeplinirea exactă a obligaţiei şi astfel este satisfăcut principiul executării în natură a obligaţiilor, în sensul pe care îl dă acestui principiu art. 1073 C. civ.(15)

Această concepţie îndreptăţeşte teza admisibilităţii unei hotărâri prin care să se substituie consimţământul promitentului la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare. Subliniem că, prin aplicarea acestei soluţii, consimţământul nu este forţat, ci substituit, înlocuit prin hotărârea instanţei de judecată.(16) Numai beneficiarul promisiunii primeşte ceea ce promitentul s-a angajat să-i asigure, adică un act care produce efectele unui contract de vânzare-cumpărare valabil şi eficace. Acest contract reprezintă «îndeplinirea exactă a obligaţiei» iar creditorul promisiunii beneficiază astfel de dreptul recunoscut lui de art. 1073 C. civ. Promitentul, în schimb, nu este constrâns să consimtă, ci numai să execute obligaţiile ce decurg pentru el din contractul de vânzare-cumpărare înlocuit prin hotărârea instanţei.(17)

Or, aceste obligaţii nu au nici pe departe caracterul strict personal care ar fi de natură să facă necesară aplicarea art. 1075 C. civ.

C. Sfera de aplicare a principiului nemo praecise cogi potest ad factum. După părerea noastră, art. 1075 nu răstoarnă principiul executării în natură în materia obligaţiilor de a face şi de a nu face. Dimpotrivă, executarea prin echivalent a acestor obligaţii este aplicabilă numai «în caz de neexecutare din partea debitorului», de bunăvoie sau silită. Prin urmare şi în cazul obligaţiilor de a face sau de a nu face, executarea prin echivalent are caracter limitat şi subsidiar. Din acest motiv, doctrina insistă asupra faptului că daunele-interese reprezintă singura modalitate de a sancţiona neexecutarea unei obligaţii de a face sau de a nu face numai (18) dacă această obligaţie are caracter intuitu personae (19) sau, într-o exprimare mai restrictivă, numai atunci când pentru executarea obligaţiei este indispensabil faptul personal al debitorului.(20) într-o celebră teză de doctorat publicată la Liege în prima jumătate a deceniului trecut,(21) s-a tins a se demonstra chiar că singurul scop al textului este acela de a împiedica executarea silită prin violenţă a obligaţiilor de a face sau de a nu face.

Se desprinde deci tendinţa generală de a se restrânge domeniul situaţiilor în care creditorul nu poate cere decât executarea prin echivalent doar la ipotezele în care «îndeplinirea exactă a obligaţiei » înseamnă, astfel cum am arătat mai sus, îndeplinirea exactă a obligaţiei de către debitor iar acesta nu a executat obligaţia, de bunăvoie sau silit. Altfel spus, art 1073 rămâne principiul, dar aplicarea lui nu poate fi realizată prin constrângere directă asupra persoanei debitorului, cu forţa fizică. Or, dacă înţelegem astfel art. 1075 C. civ., el nu se opune prin nimic pronunţării unei hotărâri judecătoreşti ţinând locul unui contract anterior promis, dar care nu a mai fost încheiat.

Nici principiul libertăţii de a contracta nu pare a interzice această soluţie. Aceasta din motivul că, în ipoteza pe care o analizăm, promitentul recalcitrant a consimţit deja, prin încheierea antecontractului, să renunţe faţă de creditor la libertatea de a nu încheia cu el contractul de vânzare-cumpărare. Altfel spus, tocmai în exercitarea libertăţii de a contracta, părţile au decis să-şi limiteze această libertate pentru viitor.(22) Considerăm că, în asemenea cazuri, principiul libertăţii de a contracta nu poate fi invocat pentru a înlătura principiul forţei obligatorii a contractului şi principiul executării în natură a obligaţiilor. (23)

De altfel, în speţa care a condus la pronunţarea hotărârii adnotate, această limitare consimţită este cât se poate de evidentă, câtă vreme părţile au precizat expres în convenţia lor că promitentul-cumpărător se va putea adresa instanţei de judecată solicitând pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare în cazul în care promitentul-vânzător nu-şi va îndeplini obligaţiile asumate.

O dificultate specifică derivă însă în acest caz din faptul că terenul în legătură cu care s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare era un teren agricol situat în extravilan. în legătură cu aceste terenuri, Legea nr. 54/1998 a prevăzut un drept de preemţiune în favoarea unor categorii determinate de titulari. Constatând că în speţă formalităţile legale necesare exercitării dreptului de preemţiune nu au fost respectate, instanţa judecătorească a considerat că din acest motiv nu este posibilă pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare a terenului. Pentru acest considerent, acţiunea creditorului promisiunii a fost respinsă ca neîntemeiată.

Ne propunem să analizăm în cele ce urmează dacă pentru situaţia juridică dedusă judecăţii există şi soluţii alternative.

II. Executarea silită a antecontractelor de vânzare-cumpărare privind bunuri în legătură cu care legea conferă un drept de preemţiune anumitor categorii de terţi

5. Relaţia dintre dreptul de preemţiune şi dreptul beneficiarului unei promisiuni de vânzare. - Dreptul de preemţiune de origine legală prevalează asupra drepturilor contractuale (A). Tehnic, această prioritate se manifestă prin aceea că obligaţia contractuală a promitentului-cumpărător este supusă condiţiei rezolutorii legale a exercitării dreptului de preemţiune (B) şi este însoţită de o serie de obligaţii accesorii legate de formalităţile necesare pentru ca titularilor dreptului de preemţiune să li se asigure posibilitatea efectivă de a-l exercita (C).

A. Concurenţa dintre dreptul de preemţiune şi drepturile contractuale. După cum s-a arătat în literatura de specialitate,(24) dreptul de preemţiune, conferit prin dispoziţii legale imperative anumitor categorii de titulari expres desemnaţi de lege, este mai puternic decât dreptul conferit creditorului unei obligaţii de a contracta prin intermediul oricăruia dintre tipurile cunoscute de antecontract de vânzare-cumpărare (promisiune unilaterală, promisiune sinalagmatică, pact de preferinţă).

într-adevăr, pe de o parte, dreptul de preemţiune este opozabil erga omnes, aşadar terţul beneficiar al unei promisiuni de a contracta este şi el ţinut de obligaţia generală şi abstractă de a nu-i aduce atingere.(25) Pe de altă parte, consacrarea dreptului de preemţiune prin dispoziţii legale imperative reprezintă o limitare a principiului potrivit căruia proprietarul poate dispune liber de bunul său, ca şi a principiului libertăţii contractuale.(26) în consecinţă, nu se poate deroga de la normele care reglementează dreptul de preemţiune prin simplul acord de voinţă încheiat de proprietar cu un terţ, netitular al dreptului.(27)

B. Condiţie rezolutorie legală. Dacă în legătură cu bunul pentru care legea a prevăzut un drept de preemţiune se încheie un antecontract de vânzare-cumpărare, atunci obligaţia de a încheia în viitor contractul de vânzare-cumpărare, obligaţie ce rezultă din acest antecontract, este afectată de condiţia rezolutorie a exercitării dreptului de preemţiune de către titularii săi legali.(28)

Considerăm că această condiţie operează independent de faptul că părţile nu au prevăzut-o expres în contract sau că voinţa lor în această privinţă este îndoielnică. De altfel, speţa care a condus la hotărârea adnotată este ilustrativă pentru acest ultim tip de situaţii. într-adevăr, deşi s-au înţeles ca promitentul-vânzător să efectueze formalităţile prevăzute de lege pentru exercitarea dreptului de preemţiune, părţile nu au stabilit ce se întâmplă cu drepturile şi obligaţiile asumate prin antecontract dacă, în urma îndeplinirii acestor formalităţi, un terţ titular al dreptului de preemţiune decide să îşi exercite respectivul drept.

Este adevărat că admisibilitatea de principiu a unei condiţii de origine legală ca modalitate a actului juridic civil face obiectul unei controverse în literatura de specialitate. Astfel, s-a arătat, poate fi erijat în condiţie, ca modalitate a raportului juridic civil, numai un element fără de care raportul juridic respectiv ar putea exista în mod valabil.(29) în schimb, dacă acel element este impus de lege tocmai ca o condiţie de validitate pentru naşterea raportului juridic, atunci el nu poate fi considerat o modalitate a actului juridic din care s-a născut acel raport. în consecinţă, condiţiile legale nu şi-ar putea avea izvorul decât în dispoziţii legale supletive de voinţă,30* iar nu în norme care impun condiţii de validitate.(31)

Raţionamentul este seducător dar în opinia noastră el tinde la o concluzie prea radicală în raport cu tezele pe care se întemeiază. Admitem premisa majoră: «pentru ca evenimentul să consituie o condiţie, trebuie ca raportul juridic să poată exista fără acel eveniment». Admitem şi prima consecinţă a acestei premise: în cazul în care legea condiţionează validitatea raportului juridic de un anumit eveniment, atunci acel eveniment nu este o modalitate

- condiţie - a raportului juridic respectiv, ci un element esenţial al acestuia, fără de care raportul juridic nu poate exista. Dacă însă legea condiţionează, nu naşterea valabilă a raportului juridic, ci desfiinţarea lui, de un eveniment care altfel i-ar fi indiferent, atunci raportul juridic poate exista valabil - şi există - fără evenimentul prescris de lege. Iar evenimentul în cauză va putea fi calificat drept condiţie rezolutorie legală pentru raportul juridic respectiv.

Potenţialul conflict între un antecontract de vânzare-cumpărare şi dreptul de preemţiune oferă un bun exemplu în acest sens, iar în acest caz, distincţia condiţie de validitate/condiţie

- modalitate se dovedeşte deosebit de delicată. într-adevăr, legea prevede în mod imperativ o procedură necesară pentru a se putea exercita dreptul de preemţiune al anumitor categorii de terţi. Respectarea acestei proceduri reprezintă o condiţie de validitate a contractului de vânzare-cumpărare, deoarece încheierea acestui contract cu un cumpărător care nu este titlular legal al dreptului de preemţiune şi cu încălcarea amintitei proceduri este sancţionată de lege cu nulitatea relativă a contractului.

Prin urmare, respectarea procedurii, ca atare, nu ar putea fi erijată în condiţie - modalitate a unui contract de vânzare-cumpărare. în schimb, rezultatul incert al procedurii (manifestarea voinţei de a cumpăra de către titularul dreptului de preemţiune la un preţ şi în condiţii mai favorabile decât cele prevăzute în antecontract) poate constitui o condiţie rezolutorie -modalitate pentru obligaţiile ce decurg dintr-un antecontract de vânzare - cumpărare.

Respectarea procedurii este necesară pentru îndeplinirea obligaţiei asumate prin antecontract de a se încheia în viitor un contract de vânzare-cumpărare. în urma îndeplinirii acestei obligaţii accesorii apare posibilitatea de a se produce evenimentul, viitor, exterior şi incert, al exercitării dreptului de preemţiune de către titularii săi legali. Dacă aceştia îşi exercită în mod eficace dreptul de preemţiune, obligaţia asumată de promitentul-vânzător în favoarea promitentului-cumpărător se stinge retroactiv.

Evenimentul respectiv întruneşte deci toate criteriile necesare pentru a reprezenta o condiţie rezolutorie în raport cu obligaţia părţilor la antecontract de a încheia în viitor contractul de vânzare-cumpărare. Neexercitarea de către terţi a dreptului de a cumpăra cu preferinţă reprezintă o condiţie de validitate nu direct pentru antecontract, ci pentru contractul ce se va încheia în baza lui - altfel spus, nu pentru naşterea obligaţiei de a contracta în viitor, ci pentru contractul care face obiectul acestei obligaţii.

Indirect însă, şi validitatea antecontractului poate fi afectată, şi anume din perspectiva condiţiei de validitate constând în caracterul licit al obiectului obligaţiei. Or, în acest plan, soluţia condiţiei rezolutorii legale se poate întemeia pe principiul salvării voinţei părţilor în cea mai mare măsură legal posibilă, ca şi pe regula, care derivă din acest principiu, potrivit căreia în dreptul civil român nulităţile sunt parţiale,(32) operând numai în măsura strict necesară pentru a se înlătura efectele încălcării dispoziţiilor legale la încheierea actului.

Astfel, să presupunem că părţile s-ar fi înţeles să încheie în viitor contractul de vânzare-cumpărare asupra terenului agricol din extravilan indiferent dacă titularii dreptului de preemţiune decid sau nu să cumpere acel teren. în măsura în care această înţelegere conducea la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în dispreţul dreptului de preemţiune al terţului, ea era lovită de nulitate pentru obiect ilicit. Dimpotrivă, în măsura în care antrena obligaţia promitentului-vânzător de a-i vinde imobilul promitentului-cumpărător în cazul neexercitării dreptului de preemţiune de către unul dintre terţii îndreptăţiţi, convenţia era licită şi valabilă. Or, regula nulităţii parţiale(33) impune ca, dacă o cauză de nulitate nu operează decât pentru o parte a actului, cealaltă parte a actului să fie salvată (34). Din convenţia încheiată în exemplul nostru în termenii cei mai generali, rămâne deci valabilă înţelegerea de a vinde şi de a cumpăra terenul în viitor numai dacă nici unul dintre titularii legali ai dreptului de preemţiune nu-şi va exercita acest drept.

în concluzie, în acest caz raportul dintre condiţia rezolutorie legală - modalitate şi condiţia de validitate a antecontractului este următorul: obligaţia promitentului-vânzător este valabilă numai sub condiţia rezolutorie a exercitării dreptului de preemţiune de către oricare dintre titularii săi legali.

C. Obligaţii accesorii. Din condiţia caracterului licit al obiectului obligaţiei asumate prin antecontract, am dedus că părţile nu se pot angaja decât să încheie un contract valabil. Or, pentru ca actul de vânzare-cumpărare a unui teren agricol din extravilan să fie valabil este necesar să fie respectate formalităţile menite să permită exercitarea dreptului de preemţiune de către titularii săi stabiliţi prin lege. în raport cu antecontractul de vânzare, respectarea formalităţilor necesare dreptului de preemţiune devine obiectul unei obligaţii accesorii ce incumbă promitentului-vânzător, indiferent dacă ea a fost sau nu prevăzută expres în contract, deoarece, potrivit art. 970 C. civ. «[Convenţiile] obligă nu numai la ceea ce este expres într-însele, dar la toate urmările ce ... legea dă obligaţiei după natura sa.».

în consecinţă, obligaţia principală asumată de promitentul-cumpărător printr-un antecontract de vânzare-cumpărare a unui teren agricol situat în extravilan este însoţită de o serie de obligaţii accesorii, între care şi aceea de a efectua în prealabil formalităţile necesare pentru a da titularilor dreptului de preemţiune posibilitatea de a cumpăra cu preferinţă terenul, dacă oferă un preţ cel puţin egal cu acela prevăzut în antecontract şi/sau condiţii mai avantajoase.(35)

În concret, această obligaţie accesorie constă în aceea că promitentul vânzător este ţinut să depună la sediul primăriei în raza căreia se află terenul o «ofertă» de vânzare în sensul art. 6 din Legea nr. 54/1998.(36) Din punctul de vedere al clasificării obligaţiilor în funcţie de obiectul lor, această obligaţie accesorie reprezintă o obligaţie de a face.

Fără îndeplinirea obligaţiei accesorii, executarea obligaţiei principale este de neconceput. Dacă nu s-au efectuat formalităţile legate de dreptul de preemţiune, contractul de vânzare-cumpărare cu promitentul-cumpărător nu se poate încheia valabil, deci obligaţia de a face, adică de a exprima un consimţământ valabil pentru un contract de vânzare-cumpărare, asumată prin antecontract de promitentul-vânzător, nu va fi executată corespunzător.

De aceea şi executarea silită în natură a obligaţiei principale poate avea loc numai după executarea obligaţiei accesorii. Dacă această din urmă obligaţie nu a fost adusă la îndeplinire, nu se poate dispune direct executarea silită în natură a obligaţiei principale prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract vânzare-cumpărare. într-adevăr, pronunţând o asemenea hotărâre, instanţa de judecată ar încălca dispoziţiile imperative ale legii referitoare la exercitarea dreptului de preemţiune.(37)

Sub acest aspect, este corectă hotărârea pronunţată în speţă, prin care, în lipsa îndeplinirii de către promitentul-vânzător a formalităţilor legate de exercitarea dreptului de preemţiune, s-a respins acţiunea promitentului-cumpărător prin care se solicita pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare în formă autentică notarială. Cum însă condiţia rezolutorie a cumpărării terenului de către titularii dreptului de preemţiune nu s-a îndeplinit, antecontractul de vânzare-cumpărare a rămas în fiinţă. în faţa refuzului promitentului-vânzător de a executa atât obligaţia accesorie de a depune oferta la consiliul local, cât şi obligaţia principală de încheia contractul de vânzare-cumpărare, se impune să analizăm care sunt mijloacele aflate la dispoziţia promitentului-cumpărător pentru a-şi valorifica în justiţie dreptul conferit de antecontract.

6. Moduri de executare silită a antecontractului de vânzare-cumpărare a unui teren agricol din extravilan. - Când terenul la care se referă antecontractul face obiectul unui drept de preemţiune, deşi nu poate solicita în mod direct pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină locul unui contract de vânzare-cumpărare în formă autentică notarială pur şi  simplu, creditorul păstrează posibilitatea de a opta între mai multe metode de a obţine executarea silită a antecontractului:

A. Acordarea de daune-interese, în temeiul art. 1075 C. civ. Această variantă poate fi dezavantajoasă pentru creditorul promisiunii neexecutate, pentru mai multe motive.

în primul rând, el trebuie să demonstreze care este cuantumul prejudiciului suferit în urma neexecutării antecontractului. Această probă este extrem de dificilă, întrucât prejudiciul nu poate fi echivalent cu valoarea terenului. într-adevăr, prin neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare, creditorul a pierdut un teren dar a economisit suma pe care ar fi plătit-o ca preţ şi, astfel, ar fi putut cumpăra un teren similar. Prejudiciul ar putea rezulta deci fie din unicitatea - cel puţin relativă la împrejurimi - a terenului respectiv, fie din întârzierea dobândirii unui teren cu aceleaşi calităţi. Or, evaluarea unicităţii, respectiv a pierderii rezultând direct (38) din întârziere, se poate lovi de obstacole redutabile.

în al doilea rând, creditorul promisiunii neexecutate va obţine numai reparaţia prejudiciului previzibil pentru debitor la momentul încheierii contractului, dacă nu reuşeşte să probeze reaua-credinţă a debitorului care nu îşi execută obligaţia.(39) În alte cuvinte, sub rezerva acestei probe, creditorul obligaţiei neexecutate suportă el însuşi prejudiciul care rezultă pentru el din neîncheierea contractului promis, dacă acest prejudiciu nu putea fi prevăzut de debitor la momentul contractării.

în al treilea rând, creditorului promisiunii neexecutate îi va fi foarte greu să stabilească certitudinea prejudiciului care rezultă din neîndeplinirea obligaţiilor de către debitorul cupabil al promisiunii. întotdeauna îi va putea fi opus argumentul potrivit cu care, chiar dacă cel din urmă şi-ar fi îndeplinit corect obligaţiile contractuale, încheierea contractului de vânzare-cumpărare ar fi fost oricum incertă deoarece un terţ ar fi putut să o împiedice prin exercitarea dreptului său de preemţiune.

Aceste inconveniente pot fi evitate prin evaluarea convenţională a prejudiciului. O asemenea evaluare s-ar putea realiza prin introducerea în antecontractul de vânzare-cumpărare a unei clauze penale care să sancţioneze neîndeplinirea obligaţiei promitentului-vânzător de a îndeplini formalităţile necesare pentru exercitarea de către terţi a dreptului de preemţiune şi /sau a obligaţiei de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică notarială. Este, de asemenea posibilă încheierea unei convenţii de arvună cu funcţie de clauză penală, accesorie antecontractului de vânzare-cumpărare.

B. Rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare în temeiul art. 1020-1021 C. civ. cu acordarea de daune-interese pentru prejudiciul suferit de promitentul-cumpărător prin desfiinţarea contractului.

în privinţa desfiinţării contractului, dezavantajele care decurg din caracterul judiciar al rezoluţiunii au fost de multă vreme conturate în literatura de specialitate.(40) Pentru evitarea acestor dezavantaje, este indicată introducerea în antecontractul de vânzare-cumpărare a unui pact comisoriu expres de ultim grad, ştiut fiind că o asemenea clauză lasă desfiinţarea contractului la discreţia creditorului obligaţiei neexecutate în mod culpabil şi, în plus, îi lasă deschisă opţiunea de alege, dacă doreşte, orice alt remediu, în temeiul dreptului comun.(41)

Cât priveşte acordarea de daune-interese, acestea au temei contractual,(42) astfel încât acordarea lor se loveşte de aceleaşi obstacole ca şi în cazul în care creditorul optează pentru varianta A), prezentată mai sus.

C. Obligarea promitentului-vânzător să depună la sediul consiliului local «oferta» de vânzare a terenului în vederea exercitării dreptului de preemţiune sub sancţiunea daunelor/amenzii (44) cominatorii.

în afara neajunsurilor de ordin general pe care le poate presupune pentru creditor aplicarea sancţiunii daunelor cominatorii sau amenzii civile,(45) în ipoteza pe care o analizăm, ea ridică o dificultate specifică. într-adevăr, în cazul în care creditorul promisiunii nerespectate se va limita să solicite numai depunerea «ofertei» la consiliul local, el nu va putea obţine pe această cale executarea silită a obligaţiei principale asumate prin antecontract, ci numai a unei obligaţii accesorii.

Cât priveşte executarea obligaţiei principale asumate de promitentul-vânzător, anume aceea de a vinde terenul promitentului-cumpărător, acesta din urmă va trebui să aştepte răspunsul la «ofertă» al terţilor titulari ai dreptului de preemţiune şi, dacă aceştia nu îşi vor manifesta interesul de a cumpăra (în sensul că nu vor formula o ofertă de cumpărare sau o vor formula la un preţ inferior celui stabilit prin antecontract), să introducă o nouă acţiune în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare asupra terenului.

D. Pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de ofertă de vânzare şi depunerea acesteia la consiliul local de către creditor pe seama debitorului şi cu autorizarea instanţei sau de către debitor sub sancţiunea daunelor cominatorii ori amenzii civile. 

În literatura de specialitate, s-a propus ca executarea silită în natură a unui antecontract de vânzare-cumpărare să se facă autorizându-se « beneficiarul cumpărător din... antecontract să depună la consiliul local cererea, în locul proprietarului, pentru declanşarea exerciţiului dreptului de preemţiune, dacă acesta refuză.» (46) Soluţia poate fi admisă în principiu, însă, în opinia noastră, ea trebuie completată şi nuanţată.

a) Premise. Am arătat deja că promitentul-vânzător are obligaţia accesorie asumată faţă de creditor prin antecontractul de vânzare-cumpărare de a efectua formalităţile necesare pentru a le oferi titularilor dreptului de preemţiune posibilitatea de a-şi exercita acest drept în condiţiile legii. Astfel, potrivit dispoziţiilor legale aplicabile, pentru îndeplinirea formalităţilor legate de exercitarea dreptului de preemţiune, proprietarul unui teren trebuie să depună la consiliul local nu o simplă cerere, ci o «ofertă» de vânzare. Acest document trebuie să cuprindă numele şi prenumele vânzătorului, suprafaţa şi categoria de folosinţă, precum şi locul unde este situat terenul. în cazul în care nu cuprinde preţul, acest document reprezintă o simplă invitaţie la negociere, ea constituind însă manifestarea intenţiei proprietarului de a vinde terenul.

Prezentată global în această formă, obligaţia accesorie de a îndeplini formalităţile legale se poate descompune în două elemente distincte: obligaţia de a se întocmi oferta de negociere cu menţiunile cerute de lege şi obligaţia de a înregistra acel document la consiliul local.

De aceea, înainte de a se stabili care este persoana îndreptăţită să depună oferta de negociere, trebuie să verificăm dacă această ofertă de negociere există, adică dacă există manifestarea intenţiei de a vinde terenul cu menţiunile minimale prevăzute de lege. Or, admiţând că există o diferenţă între consimţământul la vânzare şi consimţământul la promisiunea sinalagmatică de vânzare, constatăm că în speţă doar cel din urmă consimţământ a fost exprimat. în schimb, nu s-a manifestat intenţia de a se vinde terenul în forma cerută de lege pentru exercitarea de către terţi a dreptului de preemţiune. Dimpotrivă, obligaţia accesorie privind exprimarea unei asemenea manifestări de voinţă nu a fost executată în speţă. De aceea, pentru executarea silită a acestei prime obligaţii accesorii instanţa de judecată ar putea să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de ofertă de negociere pentru vânzarea terenului, cuprinzând numele şi prenumele vânzătorului, suprafaţa şi categoria de folosinţă, precum şi locul unde este situat terenul.

Cu privire la cea de-a doua obligaţie accesorie, aceea de a se înregistra « oferta » la consiliul local, debitorul proprietar ar putea fi condamnat să depună oferta de negociere astfel obţinută sub sancţiunea daunelor cominatorii sau amenzii civile calculate pe zi de întârziere. Neajunsurile acestei soluţii au fost prezentate la punctul C) de mai sus. Ca soluţie alternativă, creditorul ar putea fi autorizat de instanţa civilă să înregistreze el însuşi hotărârea care ţine locul ofertei de negociere la consiliul local, pe seama şi pe cheltuiala debitorului, în temeiul art. 1077 C. civ.

Observăm însă că, oprindu-ne la atât, şi această soluţie are dezavantajul semnalat la punctul C), de a nu oferi decât executarea silită a obligaţiilor accesorii. în schimb, pentru executarea silită a obligaţiilor principale, ar fi necesară o acţiune distinctă a creditorului promisiunii, cu consecinţa prelungirii indefinite a litigiului. Considerăm că dispoziţiile legale în vigoare pot fi interpretate într-un sens care să favorizeze o protecţie mai energică a drepturilor beneficiarului promisiunii de vânzare.

După cum am văzut, dacă hotărârea instanţei ar ţine numai locul unei oferte de negociere, ea nu suplineşte complet consimţământul promitentului-vânzător la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare, întrucât nu conţine un element esenţial pentru formarea contractului, preţul. în consecinţă, promitentul - vânzător ar rămâne liber să negocieze cu titularii dreptului de preemţiune preţul vânzării. (47) Totuşi, această libertate contravine antecontractului de vânzare-cumpărare, prin care preţul viitoarei vânzări a fost deja convenit cu promitentul-cumpărător, în caz contrar antecontractul nefiind valabil.(48)

într-adevăr, oferta de cumpărare a titularului dreptului de preemţiune poate fi refuzată dacă preţul nu este convenabil pentru proprietar.(49) Această facultate conferită proprietarului se transformă în obligaţie a promitentului vânzător, dacă preţul oferit de titularul dreptului de preemţiune este mai mic decât acela la care promitentul vânzător s-a obligat să vândă prin antecontract. Prin urmare, dreptul de preemţiune se exercită la preţ cel puţin egal. Din perspectiva antecontractului, oferirea de către terţul titular al dreptului de preemţiune a unui preţ mai mic decât cel stabilit prin antecontract echivalează cu neexercitarea dreptului de preemţiune. Prin urmare, dacă nici unul dintre titularii dreptului de preemţiune nu oferă un preţ cel puţin egal cu acela stabilit prin antecontract, condiţia rezolutorie care afectează dreptul de creanţă al promitentului-cumpărător nu se îndeplineşte iar acest drept se consolidează retroactiv.

Prin ipoteză, însă, la momentul hotărârii nu se cunoaşte atitudinea titularilor dreptului de preemţiune şi deci nu se ştie dacă dreptul beneficiarului promisiunii se va consolida ori se va desfiinţa retroactiv. Problema fundamentală este dacă în acest moment hotărârea judecătorească ar putea totuşi să suplinească în mod complet consimţământul promitentului recalcitrant astfel încât dreptul incert să poată fi executat silit în cazul consolidării sale ulterioare.

Răspunsul pozitiv ar impune ca hotărârea instanţei să cuprindă şi preţul vânzării, dar să se substituie numai unei oferte autentice de contract de vânzare-cumpărare din partea promitentului-vânzător, ofertă care, în măsura în care este adresată beneficiarului promisiunii, să fie la rândul său supusă condiţiei rezolutorii a neexercitării dreptului de preemţiune de către vreunul dintre titularii săi.

b) Enunţ. în sinteză, deci,

i. instanţei de judecată i se va putea solicita să pronunţe o hotărâre care să ţină loc, nu de simplă ofertă de negociere, ci de ofertă de contract de vânzare-cumpărare în formă autentică, la preţul stabilit prin antecontractul de vânzare-cumpărare;

ii. Oferta va avea două categorii de destinatari.

iii. Ea va fi adresată, pe de o parte, titularilor dreptului de preemţiune, fiind irevocabilă pentru un termen de 45 de zile, calculat de la afişarea ofertei la sediul consiliului local.(50) Afişarea la consiliul local se va putea realiza după înregistrarea sa, fie de către debitor, sub sancţiunea daunelor cominatorii sau a amenzii civile, fie de către creditor, cu autorizarea instanţei, pe seama şi pe cheltuiala debitorului.

iv. Pe de altă parte, sub condiţia ca titularii dreptului de preemţiune să nu şi-l exercite, oferta autentică substituită prin hotărârea instanţei va fi adresată reclamantului, beneficiar prin ipoteză al unei promisiuni de vânzare. Faţă de acesta din urmă oferta 

va fi irevocabilă pentru un termen rezonabil stabilit de instanţă, care începe să curgă la expirarea ofertei adresate titularilor dreptului de preemţiune.

c) Aspecte de drept substanţial privind executarea hotărârii. Exercitarea dreptului de preemţiune presupune înregistrarea de către titularii dreptului de preemţiune la consiliul local a acceptării ofertei în termen de 45 de zile de la afişarea ofertei de vânzare la consiliul local. De asemenea, va constitui o formă de exercitare a dreptului de preemţiune şi înregistrarea în termen a unei contraoferte de cumpărare de către titularii dreptului de preemţiune, dar numai dacă aceasta prevede un preţ mai mare sau condiţii mai favorabile decât acelea stabilite în antecontract şi, prin urmare, şi în oferta de vânzare substituită prin hotărârea instanţei. Deşi poate părea lipsită de interes, această a doua variantă poate fi concepută atunci când titularul dreptului de preemţiune ofertant doreşte să îşi creeze o situaţie mai favorabilă în competiţia cu alţi titulari ai dreptului de preemţiune care eventual ar dori să şi-l exercite, ştiut fiind că, în aceste ipoteze, alegerea vânzătorului între mai mulţi ofertanţi titulari ai dreptului de preemţiune este liberă.(51)

Acceptarea ofertei de către titularul dreptului de preemţiune sau, dacă este cazul, acceptarea contraofertei de către vânzător are o triplă semnificaţie. Ea reprezintă:

i. îndeplinirea condiţiei rezolutorii care afecta obligaţia de a vinde şi obligaţia de a cumpăra, obligaţii asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare. în consecinţă, aceste obligaţii se sting retroactiv;

ii. îndeplinirea condiţiei rezolutorii sub care a fost adresată promitentului-cumpărător oferta de vânzare substituită prin hotărârea instanţei de judecată. Această ofertă devine astfel ineficace împreună cu obligaţia a cărei executare s-a urmărit prin pronunţarea hotărârii;

iii. formarea unui antecontract de vânzare-cumpărare între debitorul condamnat -promitent-vânzător şi titularul dreptului de preemţiune care şi l-a exercitat. în toate cazurile, obligaţia de a contracta asumată prin acest antecontract se încheie sub condiţia rezolutorie ca vânzătorul să nu opteze pentru a vinde terenul unui alt titular al dreptului de preemţiune care îşi va exercita acest drept.(52) Această condiţie implicită în antecontract se întemeiază pe art. 8 din Legea nr. 54/1998, potrivit căruia, dacă în termenul de 45 de zile îşi exercită dreptul de preemţiune mai mulţi titulari, atunci vânzătorul are dreptul de a-l alege pe unul dintre aceştia. Condiţia nu poate fi considerată pur potestativă din partea promitentului-vânzător, deoarece îndeplinirea ei depinde nu numai de voinţa sa, ci şi de exercitarea de către un terţ a dreptului de preemţiune. 

Dacă termenul de 45 de zile de la afişarea ofertei se scurge fără ca vreunul dintre titularii dreptului de preemţiune să şi-l exercite, atunci de la expirarea sa începe să curgă un al doilea termen, termenul rezonabil stabilit prin hotărârea instanţei în care beneficiarul promisiunii va avea posibilitatea să încheie contractul prin acceptare în formă autentică.(53) într-adevăr, deoarece hotărârea instanţei reprezintă un act autentic şi suplineşte lipsa formei notariale pentru ofertă, o acceptare în faţa notarului din partea promitentului-cumpărător va fi suficientă pentru a forma contractul cu respectarea formei autentice ad validitatem. Cu prilejul acceptării, beneficiarul va prezenta notarului hotărârea instanţei de judecată, substituind oferta, şi dovada neexercitării dreptului de preemţiune de către titularii săi legali.

d) Preîntâmpinarea unor rezerve posibile. întrucât soluţia pe care o propunem pare complexă şi temerară, vom încerca să prevenim unele obiecţii de ordin teoretic sau practic ce s-ar putea ridica împotriva ei.

i. O primă chestiune este aceea a admisibilităţii unei hotărâri care să ţină loc de consimţământ doar pentru una dintre părţi, promitentul-vânzător. Considerăm că, de îndată ce am admis că o hotărâre judecătorească poate ţine locul unui contract, care presupune manifestarea de voinţă concordantă a două părţi, a fortiorinu poate întâmpina rezerve serioase o hotărâre prin care se substituie numai consimţământul uneia dintre părţi.

De altfel, chiar în cazurile obişnuite de executare directă atipică a antecontractelor de vânzare-cumpărare, hotărârea instanţei înlocuieşte numai consimţământul pârâtului. Prin ipoteză, reclamantul doreşte încheierea actului, deci consimţământul său există, în privinţa acestui consimţământ hotărârea nefăcând decât să suplinească lipsa formei notariale. In schimb, cu privire la promitentul recalcitrant, hotărârea judecătorească înlocuieşte atât consimţământul cât şi forma notarială.

Prin urmare, şi în absenţa dreptului de preemţiune, executarea în natură a promisiunilor sinalagmatice de vânzare-cumpărare presupune numai substituirea consimţământului pârâtului. Imperativul legal al respectării dreptului de preemţiune nu face decât să adauge acestei soluţii deja admise un corectiv de ordin temporal. Prin efectul său, consimţământul substituit va fi reputat ca fiind dat pentru oferta de vânzare, iar pe baza acestei oferte contractul se va putea forma în favoarea beneficiarului promisiunii numai după ce titularii dreptului de preemţiune vor avea posibilitatea să şi-l exercite în condiţiile legii.

ii. Soluţia pe care o analizăm în acest paragraf pare în contradicţie cu percepţia generală potrivit căreia o ofertă este mai slabă decât o promisiune de vânzare. Pornind de la această premisă, beneficiarul unei promisiuni care introduce o acţiune pentru a obţine o ofertă ar putea fi suspectat de lipsa interesului procesual.

în opinia noastră, teza potrivit căreia promisiunea sinalagmatică ar fi mai puternică decât oferta nu trebuie absolytizată. Pentru exemplificare, să ne referim numai la efectul principal al vânzării, transferul dreptului de proprietate. Destinatarului unei oferte de vânzare îi este suficient să o accepte pentru ca acest efect să se producă. în schimb, promitentul-cumpărător nu poate obţine transferul decât solicitând cocontractantului său, promitentul-vânzător să-şi execute obligaţia asumată şi să consimtă în condiţiile cerute de lege la încheierea contractului de vânzare. Este, credem, evident că situaţia celui dintâi este mai favorabilă decât a celui din urmă.

S-ar mai putea susţine că oferta este supusă principiului liberei revocări, astfel încât angajamentul ofertantului este mai precar decât angajamentul promitentului, susţinut de principiul forţei obligatorii a convenţiilor. însă principiul liberei revocări nu se aplică practic decât ofertei care nu a ajuns la destinatar. Doctrina este însă unanimă în a aprecia că, după ajungerea ofertei la destinatar, ofertantul este obligat să o menţină în termenul pe care l-a prevăzut sau, în lipsă, cel puţin pentru un termen rezonabil. Revocarea ofertei înainte de expirarea acestui termen este pasibilă de sancţiuni civile, fiind de cele mai multe ori ineficace, iar controversele doctrinare privesc numai temeiul juridic al acestor sancţiuni.(54)

Aşadar, ideea că promisiunea bilaterală se află la jumătatea drumului între ofertă şi contract poate fi susţinută numai circumstanţiat. Promisiunea se află între ofertă şi contract pe drumul contractului. Promisiunea este un act juridic bilateral, ea însăşi un contract. Numai din această perspectivă promisiunea este mai apropiată de contractul final decât oferta. Consecinţa imediată este că, dacă retragerea intempestivă a ofertei atrage o răspundere delictuală,(55) nerespectarea promisiunii antrenează răspunderea contractuală a debitorului culpabil.(56) În plus, în cazul promisiunii sinalagmatice de contract, ambele părţi sunt angajate să încheie contractul, pe când oferta are forţă obligatorie numai pentru ofertant.

în schimb, din punctul de vedere al prerogativelor dobândite, considerăm că promitentul-cumpărător dintr-o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare va putea avea, nu rareori, interesul de a prefera să fie destinatar al unei oferte ferme de vânzare.(57) Concursul dintre antecontract şi un drept legal de preemţiune oferă, credem, un exemplu în acest sens.

iii. O soluţie alternativă faţă de aceea pe care am propus-o, dar mai directă şi mai apropiată de aceea aplicabilă în absenţa dreptului de preemţiune ar putea fi următoarea: instanţa sesizată cu o situaţie similară celei cu care s-a finalizat hotărârea comentată să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare între reclamant şi pârât sub condiţia suspensivă a neexercitării dreptului de preemţiune în termenul legal.

Chiar dacă această soluţie este preferabilă de lege ferenda, nu credem că ea poate fi admisă de lege lata. într-adevăr, din perspectiva principiilor generale, o condiţie de validitate a unui act juridic nu poate fi erijată în condiţie suspensivă legală pentru acel act.(58) Or, neexercitarea de către terţi a dreptului de preemţiune reprezintă o condiţie de validitate pentru contractul de vânzare-cumpărare. Prin urmare, ea nu ar putea juca rolul unei condiţii suspensive pentru contractul substituit prin hotărâre judecătorească.

Considerăm, de asemenea, că nu se poate cere nici pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare între reclamanat şi pârât sub condiţia rezolutorie a exercitării dreptului de preemţiune de către unul din titularii săi în termenul, după procedura şi în condiţiile prevăzute de lege.(59)

Este adevărat că am admis, în principiu, posibilitatea unor condiţii rezolutorii de origine legală.(60) Dar trebuie să distingem situaţiile în care legea impune - chiar sub sancţiunea nulităţii - introducerea unei condiţii rezolutorii într-un contract de ipoteza în care legea prevede

o condiţie de validitate pentru un anumit tip de contracte, iar părţile se înţeleg să o transforme în condiţie rezolutorie. Considerăm că părţilor nu le stă în putere să decidă o astfel de transformare şi că, prin urmare, nici o instanţă de judecată nu ar putea să pronunţe o hotărâre care să substituie o asemenea înţelegere.

în exemplul prilejuit de speţa pe care o discutăm, am stabilit că un antecontract de vânzare-cumpărare este valabil numai în măsura în care obligaţia de a încheia contractul de vânzare-cumpărare este asumată sub condiţia rezolutorie a neexercitării dreptului de preemţiune. în raport cu antecontractul, exercitarea dreptului de preemţiune de către titularii săi poate reprezenta un eveniment viitor şi incert, de care depinde, nu validitatea antecontractului, ci desfiinţarea raportului juridic care rezultă din antecontract. De asemenea, după cum am arătat, îndeplinirea formalităţilor legate de dreptul de preemţiune are semnificaţia executării unor obligaţii accesorii izvorând din antecontract.

Nu acelaşi lucru poate fi susţinut şi despre un contract de vânzare-cumpărare propriu-zis. într-adevăr, pentru contractul de vânzare-cumpărare, neexercitarea prealabilă a dreptului de preemţiune de către titularii săi stabiliţi prin lege este o condiţie de validitate. Spre deosebire de antecontract, în cazul contractului de vânzare-cumpărare normele legale imperative legate de exercitarea dreptului de preemţiune nu vizează stingerea raportului juridic, fie şi retroactivă, ci chiar crearea, naşterea raportului juridic. Aceste norme nu produc efecte pe tărâmul executării contractului, ci pe tărâmul formării sale valabile.

De aceea, considerăm că, dacă un antecontract de vânzare-cumpărare afectat de condiţia rezolutorie a exercitării dreptului de preemţiune de către titularii săi în termenul şi în condiţiile prevăzute de lege este valabil, un contract de vânzare-cumpărare afectat de aceeaşi condiţie nu este valabil,(61) astfel încât instanţa nu poate pronunţa o hotărâre care să ţină locul unui astfel de contract.

Dimpotrivă, în varianta de executare silită pe care o propunem aici, evenimentul incert erijat în condiţie pentru ofertă - neexercitarea dreptului de preemţiune de către titularii săi -este viitor în raport cu oferta, dar prealabil în raport cu acceptarea şi deci cu însuşi contractul. In consecinţă, validitatea contractului de vânzare-cumpărare este salvată, întrucât acesta se va încheia prin acceptare după ce terţii vor avea posibilitatea să îşi exercite dreptul de preemţiune în condiţiile stabilite de lege. Este de asemenea satisfăcută necesitatea ca hotărârea să substituie consimţământul actual al promitentului debitor pentru vânzare, fără a mai fi nevoie de un alt proces. In fine, exigenţa legală a respectării dreptului de preemţiune înainte de încheierea contractului este şi ea respectată.

iv. O ultimă problemă pe care ne propunem să o abordăm este dacă instanţa sesizată cu

o cerere de chemare în judecată prin care nu s-a cerut în mod expres o hotărâre care să ţină loc de ofertă de contract în condiţiile prezentate poate totuşi pronunţa o asemenea hotărâre.

în opinia noastră, instanţa nu poate pronunţa o hotărâre în condiţiile prezentate în acest paragraf la punctul D), dacă i s-a solicitat oricare dintre măsurile analizate pe scurt la punctele A)-C). în schimb, într-o situaţie ca aceea din speţă, în care reclamantul a solicitat să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare între reclamant şi pârât, apreciem că instanţa putea admite parţial acţiunea, pronunţând o hotărâre care să ţină loc numai de ofertă de vânzare substituind doar consimţământul pârâtului.

Eficienţa unei astfel de hotărâri ar fi rămas totuşi îndoielnică, întrucât, în nici un caz, instanţa nu se putea pronunţa ultra petita în legătură cu executarea silită a obligaţiei accesorii a pârâtului de a declanşa formalităţile pentru exercitarea dreptului de preemţiune. Or, câtă vreme această obligaţie nu era îndeplinită, nu putea începe să curgă termenui în care oferta să poată fi acceptată de reclamant. De aceea, apreciem că pentru a da deplină eficienţă antecontractului, reclamantul ar fi trebuit să solicite instanţei de judecată printr-un capăt de cerere distinct, fie să-l oblige pe pârât să înregistreze oferta la consiliul local sub sancţiunea daunelor cominatorii ori a amenzii civile, fie să-l autorizeze pe reclamant să înregistreze el însuşi această ofertă pe seama şi pe cheltuiala pârâtului.

7. Concluzii. - Prin cele ce precedă, am încercat să demonstrăm că:

i. Principiile generale ale dreptului civil român permit executarea silită a unui antecontract de vânzare-cumpărare prin pronunţarea unei hotărâri care să substituie contractul de vânzare - cumpărare;

ii. în cazul în care antecontractul se referă la un bun în legătură cu care legea a prevăzut un drept de preemţiune, această soluţie nu se poate aplica tale quale;

iii. în acest caz obligaţia de a încheia un contract de vânzare-cumpărare este asumată sub condiţia rezolutorie a exercitării dreptului de preemţiune şi este însoţită de obligaţii accesorii ale promitentului-vânzător de a efectua formalităţile prevăzute de lege în cadrul procedurii de exercitare a acestui drept;

iv. Dacă promitentul-vânzător refuză să îşi îndeplinească aceste obligaţii, promitentul-cumpărător poate alege între mai multe remedii pe care i le oferă legea civilă;

v. în cazul în care antecontractul de vânzare-cumpărare se referă la un teren agricol din extravilan, cel mai energic dintre aceste remedii este posibilitatea promitentului vânzător de a cere instanţei de judecată să pronunţe o hotărâre care să ţină locul unei oferte autentice de contract de vânzare-cumpărare, ofertă adresată, pe de o parte, titularilor dreptului de preemţiune pentru un termen de 45 de zile de la afişarea ofertei la consiliul local, iar pe de altă parte, reclamantului pentru un termen rezonabil stabilit de instanţă şi sub condiţia rezolutorie a exercitării dreptului de preemţiune. Pentru a da deplină eficienţă antecontractului, reclamantul va putea de asemenea să solicite instanţei de judecată, printr-un capăt de cerere distinct, fie să-l oblige pe pârât să înregistreze oferta la consiliul local sub sancţiunea daunelor cominatorii ori a amenzii civile, fie să-l autorizeze pe reclamant să înregistreze el însuşi această ofertă pe seama şi pe cheltuiala pârâtului.

 

Note de subsol:

 

1) O precizare de ordin terminologic se impune în legătură cu termenul preemţiune. Se remarcă uneori că forma corectă a acestui termen ar fi preempţiune. Cu toate acestea, legiuitorul este consecvent în folosirea variantei preemţiune (a se vedea, spre exemplu, art. 6 din Legea din 15 august 1864 pentru regularea proprietăţilor rurale, art. 5-11 din Legea nr. 54/1998, art. 12 alin. (2) din Legea nr 192/2001, privind fondul piscicol, pescuitul şi acvacultura, înainte de a fi modificat prin art. 5 din O.U.G. nr. 76/2002 etc). Mai mult, chiar Dicţionarul explicativ al limbii române (DEX), apărut sub egida Academiei Române şi a Institutului de Lingvistică “lorgu Iordan” la Editura Univers Enciclopedic în 1998, oferă (p. 839), ca singură variantă corectă, forma preemţiune deşi reţine drept origine a cuvântului franţuzescul preemption. în schimb, îndreptarul Ortografic, Ortoepic şi de Punctuaţie, ediţia a V-a, apărut sub aceeaşi egidă şi la aceeaşi editură, în 1996, reţine ca singură formă corectă vocabula preempţiune.

Deşi incertă din punct de vedere lingvistic, forma preemţiune se impune juriştilor graţie preferinţei constante manifestate de legiuitor pentru această formă.
2) A se vedea, spre exemplu, CSJ, s. civ., dec. nr. 2614/1991, în Dreptul, nr. 8/1992, p. 80; CSJ, s. civ,, dec. nr. 222/1993, nr. 879/1993, nr. 2221/1993, nr. 2339/1993, în Jurisprudenţă CSJ 1993, p. 41-53; CSJ, s. civ., dec. nr. 765/1993, nr. 1356/1993, nr. 1448/1993, 1237/1993,1641/1993, în Dreptul, nr. 7/1994, p. 75-78 şi 83-84; Trib. Jud. Constanţa, dec. civ. nr. 537/1992, în Dreptul, nr. 1/1993 , p. 71; C. Ap. Tg. Mureş, dec. civ. nr. 176/1994, în Pro Jure, tg. Mureş, nr. 1/1995, p. 128-129; Trib. Bucureşti, s. a IV-aciv, dec. nr. 3625/1998, în Culegere de practică judiciară civilă/1998, Ed. AII Beck, Bucureşti, 2000, p. 1; C. Ap. Cluj, dec. civ. nr. 255/ 1998, în Buletinul Jurisprudenţei. Culegere de practică judiciară. 1998, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 2000, p. 92-93; C. Ap. Bucureşti, s. a lll-aciv., dec. nr. 744/2000 în Culegere de practică judiciară în materie civilă 2000, Ed. Rosetti, Bucureşti, 2002, p. 40-41.
3) Ase vedea V. Stoica, F. Baias, Executarea silită a antecontractelor de înstrăinare a imobilelor în condiţiile abrogării art. 12 din Decretul nr. 144/1958, în Dreptul, nr. 3/1992, p. 18-28. în acelaşi sens, N. Marian, Nota I, sub TMB, s. Ill-a civ., dec. nr. 1795/1992, în Dreptul, nr. 9/1993, p. 66; C. Stătescu, C. Bîrsan, Drept civil. Teoria generală a obligaţiilor, Ed. AII Beck, Bucureşti, 2000, p. 48; Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2002, p. 26; R.I.Motica, F. Moţiu, Contractul de vânzare-cumpărare, Teorie şi practică judiciară, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1999, p. 25; B. Dumitrache, Antecontractul de vânzare-cumpărare şi promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare (II), în Dreptul, nr. 2/2002, p. 62. 

4) Observăm că în speţa dedusă judecăţii şi soluţionată prin hotărârea pe care o comentăm, posibilitatea creditorului promisiunii de vânzare neexecutate de a se adresa instanţei pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare a fost expres specificată în antecontract. Prin urmare, în acest caz, soluţia privind admisibilitatea unei hotărâri suplinind consimţământul promitentului este independentă de interpretarea pe care o vom da în materie art. 970 alin. 2 C. civ. în schimb, de această soluţie depinde validitatea unei clauze exprese de tipul celei din speţă, mai ales din perspectiva condiţiei caracterului licit al obiectului.
5) A se vedea în acest sens şi L. Pop, Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1996, p. 152-153, referitor la art. 17 alin. 4 din Decretul-lege nr. 115/1938; E. Chelaru, Circulaţia juridică a terenurilor, Ed. AII Beck, Bucureşti, 1999, p. 253, referitor la art. 43 alin. (2) din Legea nr. 8/1996 privind dreptul de autor şi drepturile conexe şi la art. 96 alin. (2) din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar, republicată, cu modificările ulterioare.
6) Soluţia a fost împărtăşită anterior inclusiv de autorul criticii la care ne referim. A se vedea D. Chirică, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1997, p. 30-35. 71 Ase vedea D. Chirică, Condiţiile de validitate si efectele promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare, în P.R. 1/2002.VI.250 şi urm.
8) Pentru amănunte, a se vedea si J. Huet, Lesprincipaux contrats speciaux, în J. Ghestin, Trate de droit civil, Ed. L. G. D. J., Paris, 1996, p. 391 -394 şi 429-430.

9) în acelaşi sens, a se vedea E. Safta-Romano, Regimul juridic al antecontractelor privind înstrăinările imobiliare subsecvent abrogării Decretului nr. 144/1958, în Dreptul, nr. 9/1993, p. 31.
10) A se vedea, în acelaşi sens, şi J. Schmidt-Swalevski, La force obligatoire ă l’epreuve des avant-contrats, în RTD civ, nr. 1/2000, p. 45.
11) Pentru detalii referitoare la această soluţie, a se vedea şi D. Chirică, Formarea contractului de vânzare-cumpărare, în R. D. C., nr. 10/1999, p. 45, precum şi lucrările acolo citate.

12) în cadrul unei cercetări de drept comparat, se poate remarca totuşi că, după cum s-a demonstrat cu argumente convingătoare într-un studiu de referinţă (L. Boyer, Les promesses synalagmatiques de vente, RTDciv 1949, p. 1 şi urm.), celebra regulă consacrată de art. 1589 alin. 1 C. civ. fr., «promesse de vente vaut vente » a urmărit tocmai să permită executarea silită atipică pe care o promovează astăzi doctrina română dominantă. într-adevăr, autorul studiului citat a arătat că introducerea în cod a acestui text a urmărit să rezolve

0 polemică din vechiul drept francez în legătură cu executarea silită a promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare. în urma aceastei polemici, autorii codului au preluat soluţia Parlamentului din Paris, potrivit căreia « partea recalcitrantă era condamnată să încheie actul notarial într-un anumit termen, iar în caz contrar, sentinţa ţinea loc de act de vânzare» (ibidem, p. 9, s. n. - R. D.)

în context, menţionăm că această soluţie este similară cu aceea consacrată in terminis de art. 1024 alin. 1 din Codul civil român din 1940, în temeiul căruia judecătorul avea facultatea fie de a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract fie de a-l obliga pe promitent la încheierea contractului, urmând ca hotărârea să ţină loc de contract dacă această obligaţie nu este executată într-un termen determinat. Comentându-se această reglementare - care, după cum se ştie, nu s-a aplicat niciodată - s-a susţinut că hotărârea instanţei nu putea totuşi substitui contractul de vânzare-cumpărare dacă acel contract era supus formei solemne ad validitatem, caz în care promitentul recalcitrant nu putea fi condamnat decât la daune-interese, în temeiul alin. 2 al art. 1024 (a se vedea, în acest sens V. Scarlat, Promisiunea unilaterală în Noul Cod Civil, în P.R. 1940.IV. 140).

13) A se vedea, spre exemplu, Fr. Deak, op. cit., p. 8, Gh. Beleiu, Drept civil român. Introducere în dreptul civil. Subiectele dreptului civil, ediţia a Vll-a, revăzută şi adăugită de M. Nicolae, P. Truşcă, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2001, p. 137; G. Boroi, Dreptcivil. Partea generală. Persoanele, Ed. AII Beck, Bucureşti, 2001, p. 149-150.

14) D. Chirică, Condiţiile de validitate si efectele promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare, op. cit., p 254.
15) Unii autori denumesc mecanismul de executare prevăzut de art. 1177C. civ. (corespunzător art. 1144 C. civ. francez), ca şi acela la care se referă art. 1176 C. civ. (corespunzător art. 1143 C. civ. francez), «executare indirectă în natură a obligaţiilor». A se vedea B. Starck, H. Roland, L. Boyer, Obligations. 2. Contrat, ediţia a V-a, Ed. Litec, Paris, 1995, p. 586 şi urm., nr. 1417 şi urm.
16) Din acest punct de vedere este pertinentă evocarea mecanismului ofertei de plată urmate de consemnaţiune, în care consimţământul creditorului la actul juridic al plăţii este substituit prin hotărârea de validare. Cu îndreptăţire, Dl. Prof. Chirică a arătat că aceasta nu este o plată veritabilă, ci ea îî împrumută efectele fără a avea şi natura acesteia (opinie în sprijinul căreia se citează teza lui M. de la Moutte, L’acte juridique unilateral, Toulouse, 1951, p. 61). In mod similar, hotărârea instanţei pronunţată ca formă de executare directă atipică a antecontractului împrumută efectele contractului de vânzare-cumpărare - şi, în acest sens, îi ţine locul -dar nu şi natura sa, aceea de acord de voinţe. Ca şi în cazul ofertei de plată urmate de consemnaţiune, această hotărâre nu ţine atât de încheierea unui contract, ci de înlocuirea lui într-o formă de natură să permită

- şi reluăm formula reputatului profesor clujean -« executarea silită a unor obligaţii legal asumate şi care trebuie îndeplinite cu bună-credinţă».
17) A se vedea şi L. Boyer, op. cit., p. 33, care optează pentru aceeaşi soluţie, însă pe baza unei alte argumentări. Autorul susţine că prin antecontractul de vânzare-cumpărare părţile nu îşi asumă o obllgatio contrahendi, ci doar o obligaţie de facere, mai concret, de a coopera pentru încheierea valabilă a unei vânzări viitoare. în favoarea acestei soluţii, autorul porneşte de la premisa că o «obligaţie de a voi» ar reprezenta un nonsens. De aceea ar fi absurd să se susţină că din antecontract ar rezulta o obligaţie de a consimţi la vânzare. Dimpotrivă, consimţământul la vânzare se dă în chiar momentul încheierii antecontractului, părţile angajându-se ca pe viitor să îndeplinească celelalte acte şi acţiuni necesare pentru încheierea valabilă a vânzării, cum ar fi spre exemplu, obligaţia de a autentifica actul. A se vedea şi D. Chirică, Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare ca formă autonomă de contract, în SUBB, nr. 2/2000, p. 7. Contra, B. Dumitrache, op. cit., p. 59, nota 41.

18) Se adaugă desigur ipoteza în care executarea în natură a devenit obiectiv imposibilă; spre exempul în cazul executării obligaţiei la o anumită dată - termen esenţial - care a trecut deja la momentul introducerii cererii de chemare în judecată.
19) A se vedea, spre exemplu, P. Esmein, Note\a Cass.fr. Civ., 1-re, 20 ianuarie 1953, JCP 1953.11.7677;

H., L, J. Mazeaud, Legonsde droitcivil, t. 2, voi. 1, Les Obligations. Theoriegenerale, Ed. Montchrestien, ediţia a 9-a, de Fr. Chabas, Paris, 1998, p. 1031.
20) A se vedea J. Carbonnier, Droit civil. Les Obligations, Ed. Presse Universitaire de France, Paris, 1998, ediţiaa21-a, nr. 372. A se vedea şi B. Starck, H. Roland, L. Boyer, op. cit., p. 585-586, nr. 1415-1416.
21) A se vedea P. Wery, L’execution forcee en nature des obligations contractuelles non-pecuniaires. Une relecture des articles 1142â1144 du code civil, Liege, Ed. Kluwer, 1993, p. 207.
22) De altfel, nimeni nu invocă principiul proprietăţii pentru a opri executarea unui act prin care, în exercitarea dreptului de proprietate, mai precis a prerogativei dispoziţiei juridice, proprietarul a decis să-şi înstrăineze bunul, deci să piardă acel drept de proprietate...

23) Deoarece problema are incidenţă în privinţa executării silite în natură a obligaţiei de a contracta, ne vom preciza succint poziţia şi în legătură cu sancţiunea abuzului de drept al coproprietarului în aplicarea regulii unanimităţii. Credem că, în această situaţie, prin hotărârea instanţei coproprietarul abuziv nu este obligat numai să tolereze actul de administrare util valorificării bunului comun. Dimpotrivă, el va fi ţinut de obligaţiile decurgând pentru toţi coproprietarii bunului din acest act. Altfel spus, efectele actului de administrare îl vizează în calitate de parte ia acel act. în consecinţă, hotărârea instanţei nu face decât să substituie singurul element care este necesar pentru dobândirea de către el a acestei calităţi de parte la actul încheiat de ceilalţi coproprietari. Acest element, substituit prin hotărâre, este consimţământul proprietarului recalcitrant la încheierea actului.

De altfel, doctrina, textele legale şi practica judiciară consacră şi alte soluţii juridice întemeiate pe ideea unei hotărâri judecătoreşti care ţine locul consimţământului. Spre exemplu, fixarea de către instanţa judecătorească a unui termen, ca modalitate a actului juridic civil, în ipoteza în care părţile nu l-au stabilit prin propria lor înţelegere, are semnificaţia suplinirii consimţământului părţilor cu privire la acest termen. Soluţia se aplică pentru:

- termenul suspensiv al obligaţiei de restituire a bunului dat în comodat dacă acest bun este de folosinţă permanentă (a se vedea Fr. Deak, op. cit., p . 348);

- termenul suspensiv al obligaţiei de restituire a bunurilor care fac obiectul unui împrumut de consumaţie (a se vedea art. 1582-1583C. civ.);

- termenul extinctiv al obligaţiei de a acorda preferinţă la cumpărarea bunului, în cazul pactului de preferinţă (ase vedea D. Chirică, Pactul de preferinţă, în R.D.C., nr. 11/1999, p. 34).

Mai mult, unii autori precizează că, în executarea silită prin vânzarea publică a bunurilor debitorului, consimţământul acestuia la vânzare este substituit prin hotărârea judecătorească (a se vedea Note Leveneur, în Contrats, Concurrence, Consommation, 1992, nr. 112, citată după P. -Y. Gautier, Chroniques de jurisprudence. Contrats speciaux, în RTD civ., nr. 2/aprilie-iunie 2002, p. 319; Ph. Malaurie, L. Aynes, P. -Y. Gautier, Droit civil. Contrats speciaux, editiaa 14-a, Ed. Cujas, 2001, nr. 386). A se vedea si L. Boyer, op. cit., p. 33.

24) A se vedea Fr. Deak, op. cit., p. 29.
25) Ibidem.

26) Ibidem, p. 28-29.
27) în general, despre dreptul de preemţiune, astfel cum este acesta reglementat prin diverse acte normative, a se vedea şi Fr. Deak, Dreptul de preemţiune, în Dreptul, nr. 7/1992, p. 34-45, Gh. Beleiu, Dreptul de preemţiune reglementat prin Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, în Dreptul, nr. 12/1992 , p. 3-13; E. Chelaru, Dreptul de preemţiune reglementat de Codul silvic, în Dreptul, nr. 6/1997, p. 12-28; M. Nicolae, Legea nr. 54/ 1998privind circulaţia juridică a terenurilor, în Dreptul, nr. 8/1998, p. 10-15; R. Popescu, Contracte civile, în C. Bîrsan, Gh. Beleiu, Fr. Deak, B. Dumitrache, M. Nicolae, R. Popescu, Instituţii de drept civil, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2001, p. 303-315. Pentru discuţiile din dreptul francez referitoare la natura juridică şi la efectele dreptului de preemţiune, a se vedea D. Talion, Preemptions et retraits, în RTDciv 1951, p. 208 şi urm.; J.-C. Grosliere, Le droit de preemption (preference ou retrăit), JCP, 1.1963.1769, p. 22 şi urm.; C. Saint-Alary, Le droit de preemption, LGDJ, Paris, 1979; J. Chapuisat, Reflections sur le droit de preemption, în Revuede Droit Immobilier, nr. 4/1981, p. 449-459.
28) A se vedea si E. Chelaru, Dreptul de preemţiune reglementat de Legea nr. 54/1998, în Dreptul, nr. 8/ 1998, p. 27.

29) A se vedea P. Malaurie, L. Aynes, Cours de droit civil. Les obligations, Ed. Cujas, Paris, 1998, nr. 1105.
30) Cum normele supletive reprezintă prezumţii legale relative de voinţă, rezultă că, de fapt, în acest caz nu este vorba de o veritabilă condiţie de origine legală, ci de o prezumţie legală a unei condiţii de origine voluntară.
31) A se vedea, în acest sens, J.-J. Taisne, Jurisclasseur civil. Art. 1168-1174, nr. 66; S. Valory, La potestativite dans les reiations contractueiles, Ed. Presses Universitaires d’Aix-Marseille, 1999, p. 58-59, nr. 71-72.

32) A se vedea, de pildă, Gh. Beleiu, Drept civil român, cit. supra., p. 218.
33) Pentru o părere potrivit căreia regula nulităţii parţiale s-ar aplica numai contractelor complexe, a se vedea G. Boroi, op. cit., p. 229. Considerăm că ipoteza pe care o analizăm este un contra-exemplu ilustrativ în raport cu această teză. Un alt contra-exemplu ar putea fi aşa-numita « reducţiune », în fapt o nulitate absolută parţială, a actului juridic de înstrăinare a unui teren agricol, dacă prin acel act s-a încălcat limita de 200 ha teren agricol echivalent arabil de familie (art. 2, alin. 2 şi 3 din Legea nr. 54/1998). Desigur, în toate cazurile, în măsura în care partea din contract lovită de nulitate este atât de importantă încât în absenţa sa părţile nu ar fi contractat, atunci actul va putea fi lovit de nulitate totală, de regulă pentru lipsa cauzei.
34) Regula nulităţii parţiale operează numai în măsura în care partea lovită de nulitate nu a fost atât de importantă încât în lipsa ei contractul nu s-ar fi încheiat (condiţie determinată pentru încheierea contractului).
35)în acelaşi sens, a se vedea şi I. Negru, Posibilitatea valorificării antecontractelor de vânzare-cumpărare care s-au încheiat asupra terenurilor agricole din extravilan fără să fi fost respectat dreptul de preemţiune, în Dreptul, nr. 12/2001, p. 63.

36) Potrivit acestui text, «(l)Vânzătorul va înregistra oferta de vânzare a terenului agricol situat în extravilan la consiliul local în raza căruia este situat terenul.

(2) în aceeaşi zi, secretarul unităţii administrativ-teritoriale va afişa oferta, sub semnătură şi cu aplicarea ştampilei la sediul primăriei. Oferta va cuprinde numele şi prenumele vânzătorului, suprafaţa şi categoria de folosinţă, precum şi locul unde este situat terenul»

După cum s-a remarcat în mod îndreptăţit în literatură, « oferta »la care se referă textul citat nu reprezintă o ofertă în sensul obişnuit în dreptul civil, întrucât ea este valabilă chiar dacă nu conţine preţul, element esenţial al contractului de vânzare-cumpărare (a se vedea Fr. Deak, op. cit., p. 33; M. Nicolae, op. cit., p. 13). Or, din punct de vedere al dreptului civil, oferta ca manifestare de voinţă fermă şi precisă, suficientă pentru încheierea unui contract de către ofertant, trebuie să conţină toate elementele acestui contract (A se vedea, spre exemplu, C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 43; L. Pop, Teoria generală a obligaţiilor, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 2000, P- 47).
37) Din acest punct de vedere se poate spune că obligaţia accesorie a îndeplinirii formalităţilor legate exercitarea dreptului de preemţiune are un regim juridic similar cu obligaţiile decurgând din aşa-numitele « clauze anticipatorii », obligaţii a căror neîndeplinire înlătură posibilitatea unei executări directe atipice a obligaţiei de a încheia contractul. A se vedea V. Stoica, F. Baias, op. dt„ p. 23; D. Chirică, Drept civil. Contracte speciale, op. cit., p. 33; B. Dumitrache, op. cit., p. 62; C.Ap. Bucureşti, s. a IV-aciv, dec. civ. nr. 3193/1999, în Culegere de practică judiciară în materie civilă 1999, Ed. Rosetti, Bucureşti, 2001, p. 27-29.

38) Art. 1086 C.dv.: «Chiar în cazul când neexecutarea obligaţiei rezultă din dolul debitorului, daunele-interese nu trebuie să cuprindă decât aceea ce este o consecinţă directă şi necesară a neexecutării obligaţiei.»
39) Art. 1085 C. civ. « Debitorul nu răspunde decât de daunele-interese care au fost prevăzute sau care au putut fi prevăzute la facerea contractului, când neîndeplinirea obligaţiei nu provine din dolul său.»
40) Ase vedea, spre exemplu, C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 88.
41) A se vedea V. Stoica, Rezoluţiunea şi rezilierea contractelor civile, Ed. AII, Bucureşti, 1997, p. 151.

42) Ibidem, p. 30.
43) în sensul că acordarea de daune cominatorii nu mai este admisibilă după intrarea în vigoare a O.U.G. nr. 138/2000, mai precis după reglementarea amenzii civile prin art. 5803 C. pr. civ., a se vedea B. Dumitrache, op. c/f., p. 66; C. A.B., sent. arbitrală nr. 281/2001, pronunţată de arbitrul unic L. Mihai, în P.R. 1/2002.111.53.164 si urm. în sensul acordării daunelor cominatorii si după această dată, a se vedea, spre exemplu, C.Ap. Braşov, dec. nr. 462/R/5.12.2001, în P.R. 2/2002.111.109.168 şi urm.
44) Art. 5803 C. pr. civ. se referă în mod expres numai la executarea silită a acelor obligaţii care «nu pot fi îndeplinite prin alte persoane decât debitorul». Ar rezulta că domeniul de aplicare al acestei norme coincide cu acela al art. 1075 C. civ. şi că, în consecinţă, nu se poate apela la constrângerea prin amenzi civile pentru executarea de către debitor a unei obligaţii care poate fi îndeplinită de creditor pe cheltuiala debitorului sau care pot fi executate prin substituirea consimţământului de către hotărârea instanţei de judecată. Considerăm totuşi că alegerea mijlocului de executare silită revine creditorului şi în cazul acestei obligaţii. în cazul neexecutării de bunăvoie de către debitor a oricărei obligaţii de a face, creditorul poate opta liber între a îndeplini obligaţia el însuşi sau prin alte persone, dar pe cheltuiala debitorului, şi a-l constrânge pe debitor să îndeplinească obligaţia pe care şi-a asumat-o, sub sancţiunea amenzii civile.

Soluţia contrară ar conduce la teza, inacceptabilă în opinia noastră ca, în cazul în care obligaţia de a face ar putea ifi îndeplinită şi prin alte persoane decât debitorul, creditorul ar fi într-un fel obligat să apeleze la acele persoane şi, de cele mai multe ori, să desfăşoare el însuşi activităţile necesare pentru îndeplinirea obligaţiei al cărei creditor este, debitorul nefiind ţinut decât să suporte costul acestor activităţi. O asemenea optică ar fi mai curând stimulativă pentru debitorii de rea-credinţă decât eficientă în planul respectării forţei obligatorii a convenţiilor legal făcute.
45) Pentru dezavantajele sistemului daunelor cominatorii, a se vedea B. Dumitrache, eodioc. Cât priveşte amenda civilă, considerăm că aceasta se poate dovedi ineficientă cel puţin în două situaţii:

1. atunci când cuantumul amenzii este nesemnificativ în raport cu beneficiul pe care îl obţine debitorul prin neexecutarea obligaţiei şi

2. atunci când debitorul este insolvabil şi amenda civilă nu se poate executa din acest motiv.

46) I. Negru, op. cit., p. 64.

47) Ibidem.
48) A se vedea, spre exemplu, T. S., s. civ., dec. nr. 86/1986, R. R. D. nr. 1/1986, p. 58; C. S. J., s. civ., dec. nr. 888/1995, Buletinul Jurisprudenţei, Ed. Proema, Baia Mare, 1996, p. 44.
49) Art. 9 din Legea nr. 54/1998.
50) Potrivit art. 7 din Legea nr. 54/1998, din momentul afişării « ofertei » de vânzare, titularii dreptului de preemţiune au la dispoziţie 45 de zile pentru exercitarea acestuia.

51) Deşi problema este controversată, apreciem că nu există o ordine de prioritate legală între titularii dreptului de preemţiune. A se vedea R. Popescu, op. cit., p. 305-306; Fr. Deak, op. cit., p. 32; C. Toader, Manual de contracte civile speciale, Ed. AII Beck, Bucureşti, 2000, p. 15; D. Corneanu, I. Negru, Inexistenţa unei ordini de preferinţă cu referire la dreptul de preemţiune reglementat de Legea nr. 54/1998privind circulaţia juridică a terenurilor, în Dreptul, nr. 7/1999, p. 34-38. în sens contrar, M. Nicolae, op. cit., p. 12; E. Chelaru, op. cit., p. 26.
52) în literatura juridică s-a arătat că dacă oferta de vânzare cuprinde preţul cerut de vânzător şi dreptul de preemţiune este exercitat de un singur titular, prin acceptarea ofertei de către acesta din urmă se încheie un antecontract de vânzare-cumpărare. în schimb, dacă dreptul de preemţiune este exercitat de mai mulţi titulari, chiar şi atunci când oferta de vânzare cuprinde preţul, până în momentul acceptării ofertei de cumpărare convenabile nu există nici un contract (antecontract de vânzare-cumpărare). A se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 14. Deşi de o remarcabilă subtilitate, această distincţie este dificil de aplicat, deoarece în momentul acceptării ofertei de către primul titular al dreptului de preemţiune nu se ştie dacă acestei acceptări îi vor urma şi altele sau dacă acceptantul va rămâne singurul dintre titularii dreptului de preemţiune care a decis să îl exercite. Prin urmare, se ajunge ca acceptarea să formeze sau nu antecontractul în funcţie de un eveniment viior şi incert, ceea ce face imposibilă determinarea momentului la care se încheie acest antecontract.

53) De altfel, în speţă, aceasta nu este o simplă facultate, ci o obligaţie care rezultă pentru promitentul-cumpărător din antecontractul de vânzare-cumpărare.

54) A se vedea, spre exemplu, I. Albu, Răspunderea civilă precontractuală, în Dreptul, nr. 7/1993, p. 42-43;

C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 43-47; L. Pop, op. cit., p. 47-50; D. Chirică, Formarea contractului de vânzare-cumpărare, eod loc; J. Ghestin, La formation du contrat, în J. Ghestin, Trăite de droit civil, LGDJ, Paris, 1993, p. 270-279.
55) A se vedea C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 46-47; L. Pop, op. cit., p. 50.
56) A se vedea, de pildă, Fr. Deak, op. cit., p. 26.
57) Pentru comparaţia între dreptul de opţiune al beneficiarului unei promisiuni unilaterale de vânzare şi dreptul de a accepta al destinatarului unei oferte de vânzare, a se vedea, în schimb, Ch. Paulin, Promesse et preference, RTD corn., nr. 51 (3), iulie-septembrie 1998, în special p. 515-519; J. Pineau, A la recherche d'une solution au probleme de la promesse de vente, în Revue du notariat, Montreal, voi. 67, no. 8, mars, 1965, p. 392, care însă nu analizează, se pare, decât oferta fără termen.
58) A se vedea supra, nr. 5.B.
59) O asemenea soluţie ar putea fi însă pronunţată dacă dreptul de preemţiune este astfel reglementat de lege încât neexercitarea iui nu reprezintă o condiţie de valabilitate pentru contractul de vânzare-cumpărare, ci acest contract este afectat de o condiţie rezolutorie legală constând în exercitarea acestui drept de către titular. Un astfel de regim juridic al dreptului de preemţiune a fost prevăzut de art. 32 din Legea agrară din 1932: 

«Statul are dreptul de preemţiune cu acelaşi preţ şi în condiţiuni egale la cumpărarea conacelor, moşiilor expropriate, precum şi a moşiilor în corpuri întregi de la 50 ha în sus.

Orice vânzare, pentru a fi definitivă, trebuie să fie notificată Casei centrale a împroprietăririi, care are timp de 30 de zile libere pentru a reţine imobilul vândut pe preţul şi în condiţiunile arătate în contractul de vânzare.

Dacă, în acest timp, Casa centrală a împroprietăririi nu şi-a arătat în scris intenţia de a cumpăra pe acelaşi preţ şi în aceleaşi condiţiuni imobilul, vânzarea este definitivă.

Orice vânzător poate să evite exerciţiul dreptului de preemţiune în condiţiile de mai sus notificând Casei centrale a împroprietăririi intenţia sa de a vinde, arătând preţul şi condiţiile. Dacă Casa centrală a împroprietăririi nu a răspuns în scris, în termen de 30 de zile de la notificare că voieşte să cumpere imobilul în condiţiunile şi la preţul arătat, vânzătorul e liber să dispună de imobilul său cum va voi, vânzându-l cu preţul şi în condiţiunile indicate în notificare în termen de 6 luni. Dacă vânzarea nu se face în acest termen, imobilul rămâne în situaţia dinaintea notificării.» (s. n. - R. D.).

60) Ibidem.
61) într-un mod ce poate părea paradoxal, un astfel de contract ar putea totuşi produce efecte juridice, într-adevăr, în cazul vânzării terenurilor agricole din extravilan, sancţiunea nerespectării dreptului de preemţiune este nulitatea relativă a contractului. Aceasta poate fi confirmată de către persoana al cărei drept sau interes legitim a fost lezat la încheierea contractului, respectiv de titularul dreptului de preemţiune. Pentru a se preveni atitudinea şicanatorie a acestui titular, considerăm că poate fi susţinut următorul raţionament. După afişarea « ofertei »la consiliul local, titularul dreptului de preemţiune are următoarea alegere: Fie înregistrează o ofe. tă de cumpărare pentru un preţ cel puţin egal cu acela prevăzut în contractul de vânzare-cumpărare, şi atunci îşi exercită dreptul de preemţiune iar contractul iniţial se desfiinţează retroactiv prin efectul îndeplinirii condiţiei rezolutorii. în acest caz, terţul nu mai are interesul să solicite ulterior constatarea nulităţii relative a acestui contract. Fie lasă să treacă termenul fără a depune o ofertă de cumpărare în condiţiile cerute de lege, şi atunci titularul dreptului de preemţiune renunţă practic să beneficieze de facultatea de a cumpăra cu preferinţă, pasivitatea sa având şi semnificaţia unei confirmări tacite a contractului încheiat sub condiţie. în acest caz, acel contract este menţinut deoarece, pe de o parte, condiţia nu s-a împlinit, iar pe de altă parte, nulitatea relativă a fost acoperită prin confirmare.

← Carte funciară. înscriere. Titlu nevalabil. Rectificare. Art....		Somaţie de plată. Creanţă civilă. Competenţă materială... →

Vezi şi alte speţe de drept civil:

Carte funciară. înscriere. Titlu nevalabil. Rectificare. Art. 34 pct. 2 D.L. 115/1938 Contract de vânzare-cumpărare a unei locuinţe în condiţii avantajoase. Art. 7 din Legea nr. 114/1996. Acţiune privind obligarea primăriei la încheierea actului adiţional la contract privind stabilirea preţului definitiv. Declaraţie în anulare. Greşeală materială. înţeles. Art. 318 al. 1 C. pr. civ.