IMOBIL DEŢINUT ÎN BAZA UNUI CONTRACT DE LOCAŢIUNE. INADMISIBILITATEA EXERCITĂRII ACŢIUNII POSESORII ÎMPOTRIVA CELUI CARE S-A SUBSTITUIT LOCATORULUI. Contracte
| Comentarii |
|
LOCAŢIUNE. INADMISIBILITATEA EXERCIT®RII
ACŢIUNII POSESORII ëMPOTRIVA CELUI CARE S-A
SUBSTITUIT LOCATORULUI.
-art. 674 Đ 676 Cod proc. civilľ;
-art. 1846, 1847 Cod civil
Chiriażul unui imobil cu destinaßie comercialľ are
calitatea de detentor precar, astfel cľ, pentru a-żi apľra
drepturile faßľ de o tulburare provenitľ de la cel care s-a
substituit locatorului inißial, nu are la ”ndem‰nľ acßiunea
posesorie reglementatľ de art. 674 Cod proc. civilľ)
(Curtea de Apel Piteżti - decizia nr. 125/R-C
din 06 februarie 2009 )
Prin cererea ”nregistratľ la Tribunalul Comercial Argeż
sub nr.1083/1259/2007 la data de 11.10.2007, reclamanta SC C.
TCN SRL a chemat ”n judecatľ pe p‰r‰ta SC S A S.A. Piteżti
solicit‰nd obligarea acesteia sľ ”i lase liberľ posesia clľdirii ăhalľ-
atelierÓ ”n suprafaßľ de 1200 mp situatľ ”n Piteżti żi sľ ”i plľteascľ
cheltuieli de judecatľ.
ën motivarea cererii, reclamanta a arľtat cľ a ”nchiriat
imobilul sus arľtat de la S.N. ë.F. SA, ”n baza contractului
nr.51/12.01.1993 żi a Actului Adißional nr.1/19.05.2005, p‰nľ la data
aplicľrii Legii nr.346/2004, datľ la care se va cumpľra de cľtre chiriaż.
Sub pretextul cľ a adjudecat clľdirea ”n litigiu la licitaßia publicľ din
data de 05.09.2007 organizatľ de Direcßia Generalľ a Finanßelor
Publice Argeż, p‰r‰ta a recurs la acte de tulburare żi de deposedare a
reclamantei de imobilul folosit de cľtre aceasta ”n mod legitim.
Executarea silitľ pornitľ de DGFP Argeż este nelegalľ żi
face obiectul unui proces judiciar de contestaßie.
P‰r‰ta a tulburat ”n fapt posesia reclamantei ”ncep‰nd cu
data de 19.09.2007, c‰nd a pľtruns cu violenßľ ”n spaßiu żi a
”mpiedicat pe reprezentanßii reclamantei sľ intre ”n curte żi ”n clľdire.
Tulburarea de drept s-a manifestat prin contestarea
posesiei reclamantei żi prin anunßarea evacuľrii acesteia din urmľ.
V‰nzarea la licitaßie a imobilului ”nchiriat de reclamantľ
este ilegalľ żi, ”n plus, acßiunile p‰r‰tei ”ncalcľ dispozißiile art.1441
Cod civil, ”n speßľ fiind ”ntrunite condißiile prevľzute de art.674 Cod
procedurľ civilľ.
Prin sentinßa nr.819/C/14.10.2008, Tribunalul Comercial
Argeż a respins cererea ca ne”ntemeiatľ.
ën motivare, instanßa a reßinut cľ, potrivit dispozißiilor
art.674 Cod procedurľ civilľ, cererile privitoare la posesiune vor fi
admise numai dacľ: nu a trecut un an de la tulburare sau deposedare;
reclamantul dovedeżte cľ, ”nainte de aceastľ datľ, el a posedat bunul
cel pußin un an; posesiunea lui ”ntruneżte condißiile cerute de art.1846
żi art. 1847 din Codul civil.
Din conßinutul procesului - verbal ”ntocmit la data de 19
septembrie 2007, aflat la dosar, c‰t żi din declaraßia martorului audiat
”n cauzľ (f.75) a rezultat cľ p‰r‰ta nu a sľv‰rżit acte de naturľ sľ
tulbure posesia reclamantei.
Cum p‰r‰ta nu a sľv‰rżit acte de naturľ sľ tulbure posesia
reclamantei, nefiind ”ntrunitľ una din condißiile cerute de art. 674 Cod
procedurľ civilľ, cererea este ne”ntemeiatľ, fiind respinsľ ca atare.
ëmpotriva sentinßei a formulat recurs reclamanta care a
criticat-o pentru nelegalitate żi netemeinicie invoc‰nd dispozißiile
art.304 pct.8 żi 9 Cod procedurľ civilľ.
Astfel, reclamanta a arľtat cľ ”n mod greżit tribunalul a
prevľzut apelul ca żi cale de atac ”mpotriva sentinßei. ën mod corect,
”nsľ, calea de atac este recursul ”ntruc‰t acßiunile posesorii nu sunt
supuse apelului, potrivit art.2821 alin.1 Cod procedurľ civilľ.
1. Hotľr‰rea instanßei de fond a fost datľ cu ”ncľlcarea
art.1441 Cod civil.
Prima instanßľ trebuia sľ observe cľ, potrivit dispozißiilor
art.519 Cod procedurľ civilľ, locaßiunea anterioarľ nu ”nceteazľ de
drept ca urmare a v‰nzľrii silite a spaßiului.
2. Instanßa de fond a aplicat greżit art. 674 Cod procedurľ
civilľ coroborat cu art.1846 żi 1847 cod civil żi nu a reßinut cľ posesia
reclamantei ”ntrunea cerinßele legale pentru admiterea acßiunii
posesorii introduse de aceasta.
Reclamanta avea calitate procesualľ activľ datľ de calitatea
sa de chiriaż care ”i conferľ drept de uz Đ ca dezmembrľm‰nt al
dreptului de proprietate.
3. Instanßa de fond a interpretat greżit żi a schimbat
”nßelesul lľmurit żi vľdit ne”ndoielnic al actelor żi probelor
administrate ”n cauzľ. Astfel, instanßa a reßinut procesul-verbal din
19.09.2007 pentru a constatat cľ p‰r‰ta nu a tulburat posesia
reclamantei, act care nu are valoare probatoare, ci descrie doar felul ”n
care p‰r‰ta a preluat hala. Ori, acßiunea reclamantei a vizat tulburarea
efectivľ a posesiei prin nerecunoażterea unei locaßiuni valabile, iar nu
felul ”n care a fost preluatľ ”n mod material hala.
ën privinßa ne”nscrierii contractului de ”nchiriere ”n cartea
funciarľ, instanßa trebuia sľ constate cľ art. 21 pct.c) din Legea
nr.7/1996 privind cadastrul żi publicitatea imobiliarľ nu prevede
obligativitatea ”nscrierii contractului de ”nchiriere ”ncheiat pentru o
perioadľ mai mare de 3 ani, ci stabileżte doar cľ respectivele contracte
se ”nscriu, faßľ de cele ”ncheiate pentru o perioadľ mai micľ de 3 ani,
care nu trebuie ”nscrise pentru a nu ”ncľrca excesiv operaßiunile
specifice.
Pe de altľ parte, contractul a fost prelungit succesiv, iar
termenele nu ”l fľceau susceptibil de notare ”n cartea funciarľ.
Contractul este opozabil indiferent cľ nu a fost ”nregistrat
la cartea funciarľ.
Tulburarea de posesie este realľ żi doveditľ de probele
administrate ”n cauzľ (interogatoriu, ”nscrisuri, declaraßie de martor).
Examin‰nd sentinßa prin prisma motivelor de recurs
invocate żi ”n raport de dispozißiile art.304 żi 3041 Cod procedurľ
civilľ, Curtea constatľ cľ recursul este nefondat.
Astfel, Curtea reßine cľ reclamanta a deßinut imobilul
ăhalľ atelierÓ ”n temeiul unui contract de ”nchiriere żi cľ p‰r‰ta a
devenit proprietar al halei ”n urma v‰nzľrii acesteia la licitaßie publicľ
de cľtre un creditor al proprietarului inißial (locatorul cu care
reclamanta a ”ncheiat contractul).
ën aceste condißii, reclamanta a fost ”ntotdeauna nu un
posesor al imobilului, ci un detentor precar. Astfel, p‰r‰ta nu a
exercitat o posesie sub nume de proprietar (caracterizatľ prin
elementul ăanimusÓ), ci o detenßie sub nume precar potrivit art.1853
Cod civil.
Ca atare, pentru a-żi apľra detenßia faßľ de o tulburare de
drept, ca cea pe care o invocľ ”n speßľ, provenitľ de la cel pentru care
deßine (adjudecľtorul, care s-a substituit ”n drepturile żi obligaßiile
locatorului executat silit), reclamanta nu avea la ”ndem‰nľ acßiunea
posesorie reglementatľ de art. 674 alin.1 Cod procedurľ civilľ żi nu se
poate prevala de posesia sa żi de calitľßile acesteia ”n temeiul art.1846
żi art.1847 Cod civil.
Ori, reclamanta żi-a ”ntemeiat acßiunea ”n justißie tocmai
pe aceste texte legale.
Potrivit art.676 Cod procedurľ civilľ, cererile posesorii
pot fi fľcute żi de cele ce deßine bunul ”n temeiul unui contract cu
posesorul cu excepßia cazului ”n care tulburarea vine de la cel pentru
care deßine. Żi raßiunea excepßiei respective este cľ, ”n acest caz,
detentorul precar are la ”ndem‰nľ acßiunile contractuale ”mpotriva
celui cu care a ”ncheiat contractul, cľci dreptul de folosinßľ avut de
detentor este un drept de creanßľ nľscut din contract, iar nu un drept
real.
Prin urmare, ”n speßľ nu sunt ”ndeplinite cerinßele pentru
admiterea acßiunii reclamantei.
Pe de altľ parte, se constatľ cľ reclamanta, deżi ”n mod
neechivoc a arľtat at‰t prin cererea de chemare ”n judecatľ, c‰t żi prin
cererea de recurs, cľ acßiunea sa este una posesorie, a invocat żi
temeiuri de drept żi motive de fapt ce pot fi opuse terßului dob‰nditor
(p‰r‰tľ ”n speßľ), dar ca efect al contractului de locaßiune.
Astfel, reclamanta a invocat dispozißiile art.1441 Cod civil,
invoc‰nd opozabilitatea contractului de locaßiune faßľ de
dob‰nditorul Đ adjudecatar, fľrľ ”nsľ sľ aprecieze cľ ”nscrisul prin
care a fost ”ncheiatľ locaßiunea nu are datľ certľ, potrivit art.1182
Cod civil żi nu a fost transcris ”n cartea funciarľ.
Dob‰ndirea de datľ certľ nu se realizeazľ doar prin
”nregistrarea actului ”n registrele unuia dintre pľrßi, chiar dacľ aceasta
este o societate comercialľ cu capital de stat. Astfel, locatorul nu a
fost vreodatľ institußie de stat, ci doar societate comercialľ (indiferent
ca, la un anumit moment, s-a numit ăregie autonomaÓ sau ăsocietate
naßionalľÓ). Faptul cľ statul deßine o cotľ din capitatul social al unei
astfel de societľßi nu o transformľ pe acesta ”n institußie de stat ”n
accepßiunea art. 1182 C.civil.
Enumerarea situaßiilor ”n care un ”nscris sub semnľturľ
privatľ dob‰ndeżte datľ certľ este limitativľ. Astfel, nu pot fi luate ”n
considerare sub acest aspect situaßiile aparent asemľnľtoare.
Totodatľ, registrele societľßii locatoare nu sunt registre
anume destinate ”nregistrľrii unui act sub semnľturľ privatľ pentru ca
acesta sľ dob‰ndeascľ datľ certľ, ci sunt registre comerciale fľrľ
relevanßľ sub aspectul certificľrii datei ”nscrisului despre care se face
menßiune.
Contractul fľrľ datľ certľ nu ”i poate fi opus p‰r‰tei-
adjudecľtor.
Nefiind ”ndeplinitľ condißia datei certe, ar fi fľrľ relevanßľ
”ndeplinirea condißiei publicitľßii contractului de locaßiune żi, ca atare,
nu va mai fi cercetatľ.
Prin urmare, ”n mod corect nu a reßinut prima instanßľ
incidenßa art.1441 Cod civil żi ”n mod corect nu a fost admisľ cererea
”ntemeiatľ pe dispoz. art. 674 Cod procedurľ civilľ żi 1846 żi 1847
Cod civil, indiferent cľ probele administrate ”n cauzľ au confirmat
tulburarea din partea p‰r‰tei.
Pentru aceste motive, ”n baza art.312 alin.1 Cod
procedurľ civilľ, Curtea va respinge recursul ca nefondat.
| ← ORDONANŢA DE PLATĂ. LITIGIU COMERCIAL. COMPETENŢA... | Contract de vanzare – cumparare, atacat pe calea actiunii... → |
|---|
