Nulitate absolută. Contract de vânzare-cumpărare a unui imobil preluat de stat fără titlu valabil. Aprecierea bunei-credinţe a cumpărătorului
| Comentarii |
|
1. Potrivit Legii nr. 112/1995 sunt supuse vânzării către chiriaşi numai apartamentele trecute cu titlu valabil în proprietatea statului (art. 1,9 şi 14).
2. în speţă, a rezultat din probe, pe de o parte, că imobilul în litigiu a intrat în patrimoniul statului fără titlu (hotărârea prin care s-a soluţionat cererea în revendicare producând efect retroactiv) şi, pe de altă parte, că ambele părţi contractante cunoşteau sau prin diligenţe minime puteau să afle că titlul în temeiul căruia vânzătorul deţinea bunul era contestat la momentul încheierii contractului.
Intr-adevăr, valabilitatea titlului statului fusese de la o dată anterioară vânzării, iar pârâta putea să afle cu diligenţe minime această situaţie, mai ales că, potrivit recunoaşterii sale, ştia că bunul fusese naţionalizat de stat.
Că pârâta nu a acţionat cu bună-credinţă atunci când a procedat la încheierea contractului cu un vânzător al cărui titlu era contestat, rezultă şi din împrejurarea că aceasta a formulat cererea de cumpărare la 27.03.1996, înainte de expirarea termenului prevăzut de lege (art. 14) pentru ca proprietarii să-şi manifeste dreptul de opţiune în legătură cu imobilele respective (termen care se împlinea abia la sfârşitul lunii iulie 1996).
(Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, decizia nr. 2758 din 17 octombrie 2001)
CURTEA,
Constată că prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 1, reclamantul M.C.E. a chemat în judecată pe pârâţii Primăria Municipiului Bucureşti, S.C. „H.N.“ şi R.M., solicitând să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 4496/23216/19.06.1997 încheiat de pârâţi cu privire la imobilul din Bucureşti, str. Aviator Marcel Andreescu nr. 52.
S-a arătat în motivarea cererii că imobilul a aparţinut autoarei reclamantului, numita M.M. şi că a fost retrocedat acesteia conform sentinţei civile nr. 6154/27.04/1998 a Judecătoriei sectorului 1.
De aceea, încheierea contractului de vânzare-cumpărare a cărui anulare s-a cerut, s-a făcut cu încălcarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995. în plus, vânzarea este lovită de nulitate absolută pentru cauză ilicită, deoarece această vânzare este contrară ordinii publice de drept.
Pârâta a formulat cerere reconvenţională, solicitând să se constate că este cumpărător de bună credinţă, iar în situaţia admiterii acţiunii principale, părţile să fie repuse în situaţia anterioară încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Prin sentinţa civilă nr. 4534/7.03.2000, Judecătoria sectorului 1 a respins acţiunea principală ca neîntemeiată şi cererea reconvenţională, ca lipsită de interes.
Pentru pronunţarea acestei soluţii, prima instanţă a reţinut că reclamantul nu a făcut dovada încălcării vreunei dispoziţii legale la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, iar în privinţa cauzei ilicite, nu s-a făcut dovada relei-credinţe a ambelor părţi contractante la încheierea contractului, respectiv a faptului că şi pârâta-cumpărătoare cunoştea că autoarea reclamantului încerca să-şi recupereze imobilul pe cale judecătorească.
în ce priveşte cererea reconvenţională s-a constatat că potrivit art. 1899 alin. 2 C. civ., buna-credinţă se prezumă întotdeauna şi sarcina probei cade asupra celui care pretinde reaua-credinţă, astfel încât s-a apreciat că cererea pârâtei de a fi constatat faptul că a dobândit imobilul cu bună-credinţă este lipsită de interes, câtă vreme reclamantul nu a contestat acest lucru.
Sentinţa a rămas definitivă prin respingerea, ca nefondat, a apelului declarat de reclamant, conform deciziei civile nr. 247/A/1.02. 2001 a Tribunalului Bucureşti - Secţia a IV-a civilă.
A apreciat tribunalul că soluţia primei instanţe este corectă, având în vedere că nu s-a dovedit, prin probele administrate, încălcarea vreunei dispoziţii a Legii nr. 112/1995. Faptul că prin sentinţa civilă nr. 6154/27.04.1998 s-a dispus restituirea imobilului, nu înseamnă că la data de 19.06.1998, când s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare, acesta trebuia considerat ca preluat fără titlu.
De asemenea, vânzarea-cumpărarea imobilului s-a făcut în temeiul unor dispoziţii legale, care fac parte din ordinea de drept.
Decizia tribunalului a fost atacată cu recurs de apelantul-reclamant, care a invocat dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. pr. civ., arătând următoarele:
-încheierea contractului de vânzare-cumpărare a avut loc în timp ce se afla pe rol, în curs de desfăşurare, procesul privind revendicarea bunului şi în condiţiile în care vânzătorul ştia că s-a formulat o astfel de acţiune, iar cumpărătoarea, deşi cunoştea situaţia juridică a bunului, nu a întreprins diligenţe să afle dacă este sau nu revendicat.
Lipsa oricăror investigaţii din partea cumpărătoarei nu poate constitui o imposibilitate obiectivă de a se convinge dacă titlul vânzătorului este sau nu valabil.
Dacă pârâta ar fi fost de bună-credinţă, aceasta nu s-ar fi grăbit să formuleze cerere de cumpărare a spaţiului pe care îl deţinea cu chirie înainte de expirarea termenului prevăzut de art. 9 şi 14 din Legea nr. 112/1995, chiar şi această împrejurare fiind suficientă pentru a se justifica faptul că părţile n-au acţionat cu bună-credinţă la încheierea contractului.
în plus, prin Normele de punere în aplicare a Legii nr. 112/1995 se suspendaseră de drept procedurile de vânzare a apartamentelor către chiriaşi, până la soluţionarea irevocabilă a cererilor aflate pe rolul instanţelor.
- Vânzarea-cumpărarea imobilului este lovită de nulitate, în raport de dispoziţiile art. 12 lit. a din Normele de aplicare a Legii nr. 112/1995 - republicate în temeiul H.G. nr. 11/1997 - având în vedere că imobilul a fost preluat de stat fără titlu şi că potrivit Legii nr. 112/1995 puteau fi înstrăinate numai cele preluate cu titlu valabil.
- Contractul de vânzare-cumpărare nu poate avea nici un efect, pentru că vânzătorul nu poate transmite cumpărătorului mai multe drepturi decât el însuşi avea.
-Instanţele judecătoreşti n-au examinat puterea probantă a titlurilor aflate în conflict, pentru că în condiţiile în care ar fi fost evaluate împrejurările în care s-a obţinut titlul de către pârâtă, faptul că bunul
oferit spre vânzare era litigios, este evident că avea prioritate titlul reclamantei.
Recursul este fondat, în sensul considerentelor ce se vor arăta:
Apreciind că încheierea contractului de vânzare-cumpărare a cărui anulare a fost solicitată s-a făcut în mod valabil, fără nesocotirea vreunei dispoziţii legale, instanţele au ignorat prevederile Legii nr. 112/1995 - lege în temeiul căreia s-a întocmit contractul - şi care permiteau înstrăinarea numai în privinţa imobilelor preluate de stat cu titlul valabil, precum şi prevederile art. 14 care permiteau încheierea contractului de vânzare - cumpărare după expirarea unui anumit termen.
La data perfectării vânzării-cumpărării între Primăria Municipiului Bucureşti (prin mandatar S.C. „H.N.“ S.A.) şi pârâtă valabilitatea deţinerii de către stat a imobilului fusese contestată.
Astfel, la 17.02.1997 autoarea reclamantului promovase acţiune în revendicare, opunând dreptul său de proprietate statului, respectiv Consilului General al Municipiului Bucureşti şi solicitând respectarea acestuia.
De modalitatea în care imobilul fusese preluat de stat - adică, prin naţionalizare -, avea cunoştinţă şi pârâta R.M., aşa cum rezultă din chiar conţinutul interogatoriului formulat de aceasta (fila 37, fond), precum şi din răspunsul dat la interogatoriul propus de reclamant (fila 32 apel).
Cu toate acestea, pârâta a arătat că nu a depus diligenţe pentru a afla situaţia juridică a bunului înainte de a-l cumpăra (pct. 2 al interogatoriului, fila 32 apel), ceea ce nu poate fi apreciat ca o împrejurare favorabilă acesteia şi bunei-credinţe pe care o invocă.
Faptul că la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare (19.06.1997) hotărârea de retrocedare a imobilului nu se pronunţase (aceasta având loc la 27.04.1998) nu poate duce la concluzia unei întocmiri valabile a contractului de vânzare-cumpărare.
Valabilitatea titlului statului fusese contestată de la o dată anterioară vânzării-cumpărării (la
17.02.1997 fusese promovată, astfel cum s-a arătat, acţiunea în revendicare), iar pârâta putea să afh cu diligenţe minime această situaţie, mai ales că potrivit recunoaşterii sale, ştia în ce condiţii bunul fusese preluat de stat.
Că pârâta nu a acţionat cu bună-credinţă atunci când a procedat la încheierea contractului cu un vânzător al cărui titlu era contestat, rezultă şi din împrejurarea că aceasta a formulat cererea de cumpărare la 27.03. 1996, înainte de expirarea termenului prevăzut de lege (art. 14) pentru ca proprietarii să-şi manifeste dreptul de opţiune în legătură cu imobilele respective (termen care se împlinea abia la sfârşitul lunii iulie 1996).
De asemenea perfectarea însăşi a contractului s-a făcut înainte de împlinirea termenului reglementat la art. 14 din Legea nr. 112/1995.
Apărarea pârâtei, că vânzarea-cumpărarea a avut loc după ce Comisia de aplicare a Legii nr. 112/1995 pronunţase hotărârea prin care acordase autoarei reclamantului despăgubiri, nu poate fi primită ca aspect al bunei-credinţe invocate de aceasta, având în vedere că hotărârea respectivă nu era definitivă -ci supusă contestaţiei în termen de 30 de zile de la comunicare şi faptul că despăgubirile nu au fost acceptate de proprietar (fila 44, fond), ceea ce înseamnă că nu s-a acceptat nici modul de soluţionare a cererii.
Aşadar, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare s-au nesocotit atât dispoziţiile art. 9 din Legea nr. 112/1995 care permiteau chiriaşilor să opteze pentru cumpărarea apartamentelor - nerestituite foştilor proprietari -, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, cât şi prevederile art. 1 ale acestei legi, care, reglementând măsurile reparatorii pentru anumite imobile (cu posibilitatea achiziţionării lor de către chiriaşi), au vizat numai imobilele preluate de stat cu titlu.
A rezultat din probe, pe de o parte, că imobilul în litigiu a intrat în patrimoniul statului fără titlu (hotărârea prin care s-a soluţionat cererea în revendicare producând efecte retroactive) şi pe de altă parte, că ambele părţi contractante cunoşteau sau prin diligenţe minime puteau să afle că titlul în temeiul căruia vânzătorul deţinea bunul era contestat la momentul încheierii contractului.
De aceea, reţinând că perfectarea vânzării-cumpărării s-a făcut în mod valabil, în condiţiile Legii nr. 112/1995, instanţele au ignorat prevederi ale acestui act normativ, care impuneau, astfel cum s-a arătat anterior, ca încheierea contractului să se realizeze cu respectarea anumitor cerinţe (existenţa titlului valabil al statului, expirarea termenului înăuntrul căruia proprietarul putea să opteze pentru una din măsurile reparatorii).
în felul acesta, greşeala de apreciere a instanţelor asupra valabilităţii contractului a dus la pronunţarea unei hotărâri nelegale, ceea ce atrage motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. pr. civ. în temeiul căruia recursul va fi admis şi modificată decizia tribunalului, prin admiterea apelului.
Conform art. 296 C.pr.civ. va fi schimbată sentinţa primei instanţe, în sensul admiterii acţiunii şi, pentru considerentele arătate, constată nulitatea contractului de vânzare-cumpărare nr. 4496/23216/
19.06.1997 încheiat între Primăria Municipiului Bucureşti (prin mandatar S.C. „H. N. “ S.A.) si pârâta R.M.
Având în vedere că schimbarea soluţiei date cererii principale repune în discuţie pretenţiile deduse judecăţii prin cererea reconvenţională (şi formulate în mod subsidiar, în funcţie de rezolvarea acţiunii principale), urmează să se aprecieze această cerere a pârâtei-reclamante întemeiată, în parte.
Astfel, urmare a constatării nulităţii contractului de vânzare-cumpărare, se va dispune repunerea părţilor n situaţia anterioară, pârâta-reclamantă redobândind calitatea de chiriaş, dreptul de locaţiune al acesteia fiind opozabil noului proprietar (reclamantului).
în ce priveşte pretenţia pârâtei de a fi considerată de bună-credinţă, s-a arătat în conţinutul considerentelor expuse anterior de ce nu-i poate fi reţinută această atitudine subiectivă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare
| ← Acţiune revocatorie (pauliană). Anulare contract... | Contract de închiriere prelungit prin Legea nr. 17/1994. Cerere... → |
|---|
