Revocarea expresă a mandatului adusă la cunoştinţa mandatarului. Act juridic încheiat de mandatar pe seama mandantului ulterior revocării. Consecinţe

Jurisprudenţă şi speţe de drept civil (I)

Chiar dacă s-ar aprecia că mandatul a fost denunţat unilateral intempestiv şi fără o culpă dovedită în sarcina mandatarului, având în vedere, pe de o parte, că mandatul a fost cu titlu gratuit şi, pe de alta, că nu există în cuprinsul procurii nicio clauză de ire-vocabilitate, ţinând seama de specificul contractului de mandat, în sensul că mandantul nu mai poate fi reprezentat de o persoană în care nu mai are încredere, instanţa a considerat că prin revocarea procurii în mod legal, obiectiv, transparent şi corect, mandatarului îi fuseseră retrase toate puterile conferite prin procura specială la data la care a avut cunoştinţă de revocarea acesteia.

Având în vedere că, după încetarea mandatului, nu se mai poate acţiona în numele şi pe seama mandantului, mandatarul şi-a depăşit în mod abuziv puterile, astfel încât contractul de vânzare-cumpărare încheiat în numele mandantului ulterior revocării este lovit de nulitate absolută, lipsind consimţământul vânzătorului proprietar la încheierea acestui act juridic.

Trib. Brăila, decizia nr. 45 din 3 martie 2009,

Prin cererea înregistrată la Judecătoria Brăila sub nr. 3479/196/2008, reclamantul I.M. a solicitat în contradictoriu cu pârâţii B.I. şi B.S. anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3683 din 16 aprilie 2008, intervenit între I.M., prin mandatar B.I., în calitate de vânzător şi B.I., în calitate de cumpărător, având ca obiect dreptul de proprietate asupra terenului situat în extravilanul com. Vădeni, jud. Brăila, în suprafaţă de 45.000 mp.

Pârâţii au depus cerere reconvenţională odată cu întâmpinarea, prin care au solicitat instanţei ca în cazul admiterii acţiunii principale să se pronunţe o hotărâre judecătorească care să ţină loc de vânzare-cumpărare a imobilului teren arabil în suprafaţă de 45.000 mp, situat în com. Vădeni, jud. Brăila, în considerarea faptului că părţile încheiaseră în cuprinsul procurii şi un antecontract de vânzare-cumpărare. în drept s-au invocat art. 969, art. 970, art. 1073, art. 1077 C. civ.

Prin sentinţa civilă nr. 5707 din 1 octombrie 2008, pronunţată de Judecătoria Brăila, s-a respins excepţia lipsei de interes formulată de pârâţii-reclamanţi B.I. şi B.S., ca nefondată; s-a admis acţiunea având ca obiect anulare act formulată de reclamantul I.M., în contradictoriu cu pârâţii B.I. şi B.S.; s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3683 din 16 aprilie 2008 de B.N. şi s-au repus părţile în situaţia anterioară încheierii contractului nul; s-a dispus restituirea către pârâtul B.I. a sumei de 4.500 RON. reprezentând preţul de vânzare al imobilului situat în com. Vădeni, jud. Brăila, în suprafaţă de 45.000 mp; s-a dispus revenirea în patrimoniul reclamantului I.M. a dreptului de proprietate asupra imobilului situat în extravilanul com. Vădeni, jud. Brăila; s-a respins cererea reconvenţională ca nefondată.

Pentru pronunţarea acestei sentinţe, instanţa a reţinut că reclamantul are un interes în promovarea acţiunii, în sensul că urmăreşte schimbarea în fapt şi în drept a unei situaţii juridice care consideră că îl prejudiciază şi care îl priveşte în mod direct, afectându-i patrimoniul. Reclamantul, mandant ce şi-a retras mandatul în baza căruia a fost încheiat actul juridic a cărui nulitate se doreşte a fi constatată prin cererea pendinte, a dovedit că are un interes în cauză, legitim, născut, actual, personal şi direct în promovarea acestei acţiuni.

Cu privire la fondul cauzei, s-a reţinut că între reclamantul I.M. şi pârâtul B.I. s-a încheiat procura specială autentificată cu nr. 3319 din 30 martie 2007, prin care B.I. era mandatat: să realizeze suplimentarea masei succesorale pentru defunctul G.C. cu terenul în suprafaţă de 45.000 mp dobândit de defunct prin reconstituirea dreptului de proprietate în baza Legii nr. 247/2005, pentru care nu s-a emis titlu de proprietate; să solicite biroului notarial eliberarea certificatului de moştenitor suplimentar; să îndeplinească formalităţile necesare pentru a-şi vinde lui însuşi sau unei societăţi comerciale al cărui asociat şi administrator este. dreptul de proprietate asupra terenului precizat anterior. în cuprinsul aceleiaşi procuri, mandantul declară că a primit de la mandatar suma de 4.500 RON, ce i se cuvine pentru vânzarea terenului asupra căruia nu mai emite nicio pretenţie.

La data de 4 martie 2008, mandantul I.M., prin declaraţie notarială expresă, revocă integral acest mandat şi îl notifică în acest sens pe mandatarul B.I. prin intermediul executorului judecătoresc, la aceeaşi dată. Deşi, iniţial, mandatarul B.I. a negat faptul că s-a prezentat la convocarea executorului, la termenul de judecată din data de 24 septembrie 2008, acesta a recunoscut faptul că s-a prezentat la executor, a luat cunoştinţă de conţinutul notificării, dar nu a ridicat şi suma de 4.500 RON, pusă la dispoziţia sa de către mandant. La data de 16 aprilie 2008, pârâtul mandatar îşi vinde terenul în suprafaţă de 45.000 mp, situat în extravilanul com. Vădeni, jud. Brăila, către sine în calitate de cumpărător, în baza mandatului primit (şi revocat) de la I.M., fără să aducă la cunoştinţa notarului, aşa cum a recunoscut şi în răspunsurile la interogatoriu, de existenţa unei declaraţii de revocare a procurii speciale. Chiar dacă s-ar aprecia că mandatul a fost denunţat unilateral intempestiv şi fără o culpă dovedită în sarcina mandatarului, având în vedere, pe de o parte, că mandatul a fost cu titlu gratuit şi, pe de alta, că nu există în cuprinsul procurii nicio clauză de irevocabilitate, ţinând seama de specificul contractului de mandat, în sensul că mandantul nu mai poate fi reprezentat de o persoană în care nu mai are încredere, instanţa a considerat că prin revocarea procurii în mod legal, obiectiv, transparent şi corect, mandatarului îi fuseseră retrase toate puterile conferite prin procura specială la data la care a avut cunoştinţă de revocarea acesteia, respectiv 4 martie 2008. Având în vedere că după încetarea mandatului nu se mai poate acţiona în numele şi pe seama mandantului, cu excepţia cazului instituit de art. 1539 C. civ, care nu este cazul speţei, instanţa a constatat că mandatarul şi-a depăşit în mod abuziv puterile astfel încât, contractul de vânzare-cumpărare autentificat la data de 16 aprilie 2008, este lovit de nulitate absolută, lipsind consimţământul vânzătorului proprietar la încheierea acestui act juridic. în privinţa tezei propuse prin cererea reconvenţională de pârât, potrivit căreia, în cuprinsul procurii speciale, este inserat inclusiv un antecontract de vânzare-cumpărare pe baza căruia instanţa, în lumina principiului executării obligaţiilor sau, după caz, al reparării pagubei în natură, să-l consfinţească pronunţând o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, instanţa a respins-o ca nefondată, întrucât procura specială este un act juridic unitar şi în cuprinsul său nu poate exista un (alt) act juridic care să-şi poată produce efectele în sensul înfrângerii voinţei mandantului care, dorind să revoce mandatul, să fie pus în situaţia ca, revocându-1, să suporte consecinţe mai grave în propriul său patrimoniu decât dacă nu l-ar revoca. în această situaţie posibilitatea de a denunţa unilateral un mandat gratuit ar fi inexistentă, ceea ce nu se poate concepe în lumina caracterului contractului de mandat (respectiv de reprezentare a voinţei mandantului); atâta vreme cât mandantul îşi manifestă voinţa expresă de a nu mai încheia actul juridic pentru care instituie procura, îndeplinind în acest sens toate formalităţile cerute de lege pentru revocarea mandatului special, instanţa n-ar putea decât eventual să se pronunţe asupra pagubelor încercate de mandatar prin renunţarea intempestivă a mandantului, însă, în speţă, nu a fost învestită cu o astfel de cerere, motiv pentru care, în lumina principiului disponibilităţii, nu a luat în considerare împrejurarea că mandatarul B.I. îşi îndeplinise parte a mandatului la data revocării.

împotriva acestei sentinţe pârâţii B.I. şi B.S. au declarat recurs, susţinând că: hotărârea instanţei este nemotivată în drept, deşi atât cu privire la capetele de cerere, cât şi cu privire la excepţia invocată, instanţa emite interpretări ale normelor de drept; interpretarea probelor s-a făcut în mod selectiv şi neobiectiv, în contradicţie cu situaţia de fapt, iar interpretările instanţei exced voinţei reale a părţilor şi nu se bazează pe temeiuri de drept; soluţia pronunţată este evident netemeinică şi injustă, favorizându-se abuzul de drept. Cu privire la excepţia lipsei de interes, recurenţii au arătat că instanţa a ignorat declaraţia expresă în formă autentică a reclamantului, care arată la momentul vânzării că a primit preţul convenit şi nu mai are pretenţii, ignorând şi intenţia comună a părţilor vizând vânzarea şi consideră neîntemeiat că înscrisul notarial procură se limitează exclusiv la obligaţiile asumate gratuit de pârât. S-a arătat că, fără vreo susţinere în drept, instanţa afirmă că procura este un act unitar şi nu poate conţine elementele unui alt act juridic, recurenţii afirmând că un act juridic se caracterizează prin conţinut, iar nu prin denumire. Referitor la cererea reconvenţională, s-a arătat că motivarea instanţei este greu de interpretat şi nu s-a observat un lucru esenţial, că prin revocarea mandatului reclamantul înţelege a nu mai fi reprezentat de către pârât în niciunul din actele încheiate, incluzând şi contractul de vânzare-cumpărare, dar nu are nicio legătură cu existenţa dovedită a consimţământului iniţial asupra vânzării-cumpărării. In drept, s-a invocat art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. civ.

Tribunalul a constatat că recursul este nefondat, pentru următoarele considerente: prin procura specială autentificată sub nr. 3319 din 30 martie 2007, I.M. l-a mandatat pe B.I., împuternicindu-1, printre altele, şi să îndeplinească formalităţile necesare pentru a-şi vinde sie însuşi sau unei societăţi comerciale al cărei asociat şi administrator este dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 45000 mp, situat în com. Vădeni, jud. Brăila, mandantul declarând şi că a primit de la mandatar suma de 4.500 RON, ce i se cuvine pentru vânzarea terenului asupra căruia nu mai emite nicio pretenţie. La data de 4 martie 2008, prin declaraţie autentificată sub nr. 1964, mandantul I.M. a revocat în întregime mandatul acordat lui B.I., acesta fiind notificat în acest sens, prin intermediul executorului judecătoresc, conform notificării nr. 26 din 4 martie 2008. Potrivit contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3683 din 16 aprilie 2008, pârâtul mandatar B.I. a vândut terenul în suprafaţă de 45.000 mp, situat în extravilanul com. Vădeni, jud. Brăila, către sine în calitate de cumpărător, în baza mandatului primit de la I.M. întrucât contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3683 din 16 aprilie 2008 a fost încheiat în baza unui mandat care fusese anterior revocat, Tribunalul a apreciat că reclamantul I.M. avea un interes legitim, actual, personal şi direct în promovarea acţiunii, folosul practic urmărit de reclamant fiind acela de a se înlătura efectele unui act juridic întocmit cu privire la un imobil proprietatea sa fără consimţământul său valabil exprimat. Prin urmare, excepţia lipsei de interes a fost în mod legal şi temeinic respinsă de instanţa de fond. Nu s-a putut reţine susţinerea recurenţilor că hotărârea instanţei este nemotivată în drept pe motiv că instanţa a emis doar interpretări ale normelor de drept având în vedere că atributul instanţei este tocmai acela de a interpreta normele de drept. S-a constatat că, de altfel, recurenţii-pârâţi nu au invocat niciun temei juridic în susţinerea excepţiei lipsei de interes şi nici a cererii recon-venţionale, iar aspectele invocate în recurs cu privire Ia excepţie nu au nicio relevanţă pentru temeinicia excepţiei. Referitor la susţinerea că acea procură ar constitui şi un antecontract de vânzare-cumpărare, tribunalul a constatat că este nefondată, întrucât pe lângă argumentul că procura este un act unitar, aşa cum în mod corect a reţinut instanţa de fond, se observă că acel act nu îndeplinea condiţiile legale a unui antecontract de vânzare-cumpărare care este un act bilateral şi care trebuie semnat de ambele părţi contractante. Dar chiar şi în situaţia în care ar fi existat un antecontract de vânzare-cumpărare, prin revocarea acelui mandat, contractul de vânzare-cumpărare ar fi putut fi în mod legal încheiat numai personal cu proprietarul imobilului, respectiv I.M., iar nu cu mandatarul acestuia. Faţă de cele expuse, tribunalul a apreciat că, în mod temeinic, a fost respinsă şi cererea reconvenţională. Tribunalul a constatat că, în mod legal, instanţa a reţinut că este lovit de nulitate absolută contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3683 din 16 aprilie 2008, întocmit în baza unui mandat revocat, neexistând în hotărârea instanţei de fond contradicţii între interpretarea probelor şi situaţia de fapt şi nici interpretări care exced voinţei reale a părţilor. Pentru considerentele mai sus reţinute, Tribunalul Brăila a apreciat ca legală şi temeinică sentinţa recurată şi în conformitate cu dispoziţiile art. 312 C. proc. civ., l-a respins.

28. Invocarea revocării tacite a mandatului. Validitatea contractului încheiat în baza mandatului. Aspecte probatorii. Efecte fată de terti

1. Mandatul este, în principiu, un act revocabil, mandantul putând revoca unilateral mandatul oricând şi având posibilitatea să-l constrângă pe mandatar a-i restitui procura, revocarea putând fi expresă sau tacită, dedusă din orice împrejurări care vădesc neîndoielnic intenţia mandantului.

Revocarea tacită trebuie dovedită în condiţiile prevăzute de prevederile art. 1169 C. civ. şi apreciată ca atare de instanţa de judecată, iar în cauză, din probele administrate, respectiv declaraţiile celor doi martori, se apreciază că încetarea raporturilor contractuale de muncă dintre mandant şi mandatar nu este de natură să facă dovada unei revocări tacite a mandatului, mai ales în condiţiile în care mandatarul a primit mai multe împuterniciri din partea mandantului, înstrăinând mai multe imobile pentru acesta.

2. Chiar dacă ar fi operat în cauză o revocare tacită a mandatului, aceasta nu ar fi influenţat valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare, având în vedere dispoziţiile art 1554 C. civ., care stipulează că revocarea nu este opozabilă terţilor, decât după ce a fost adusă la cunoştinţa lor, iar până la notificarea revocării, mandantul va răspunde faţă de terţii de bună-credinţă, având doar o acţiune împotriva mandaîtarului incorect

Aşadar, mandatul produce efecte faţă de mandant, în limitele împuternicirii încheiate, mandantul nefiind responsabil în temeiul actului juridic încheiat decât dacă poate invoca o cauză de neva-labilitate, inclusiv înţelegerea frauduloasă dintre mandatar şi terţ.

Judecătoria Buftea, sentinţa civilă nr. 1439 din 21 martie 2008^1>,

nepublicată

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Buftea la data de 28 septembrie 2007 sub nr. 6195/94/2007, reclamantul A.D. a chemat în judecată pe pârâtul I.C., solicitând instanţei ca, prin hotărârea pe care o va pronunţa, să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 182 din 24 aprilie 2007 de BNP L.S., cu cheltuieli de judecată.

în motivarea acţiunii, reclamantul a arătat că prin contractul de vânzare-cumpărare, pârâtul a achiziţionat de la reclamant prin mandatarul J.L. terenul în suprafaţă de 1800 mp, situat în intravilanul com. Găneasa, sat Cozieni, însă, reclamantul nu a fost de acord cu această vânzare şi nu recunoaşte calitatea de mandatar.

Se mai arată că acest mandat nu-i este opozabil, deoarece la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare, mandatul, acordat mandatarului prin procura autentificată sub nr. 1830 din 15 iulie 2003 de Consulatul General al României din New York, fusese revocat tacit prin încetarea relaţiilor de colaborare dintre mandant şi mandatar, acesta din urmă dându-şi demisia din funcţia de administrator al societăţii unde reclamantul era acţionar majoritar.

Totodată, se arată că, la încheierea contractului de vânzare-cum-părare, nu s-a luat în calcul validitatea şi efectele unui mandat încheiat în anul 2003 şi care produce efecte juridice în anul 2007. Mai mult, se arată că preţul contractului de vânzare-cumpărare este derizoriu, fiind neserios şi nesincer, vădit disproporţionat în raport de valoarea bunului imobil.

în drept, acţiunea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 1303 şi urm. C. civ., art. 1552-1553 şi urm. C. civ.

Pârâtul, legal citat, a formulat întâmpinare, solicitând instanţei respingerea acţiunii reclamantului, ca neîntemeiată.

în motivare, pârâtul a arătat că preţul vânzării a fost unul serios şi sincer, fiind rezultatul negocierii dintre părţi şi raportabil la preţurile existente la data realizării contractului de vânzare-cumpărare pe piaţa imobiliară, fiind consemnat în actul autentic încheiat în faţa notarului public, care ar fi sesizat orice neseriozitate a preţului.

Se mai arată că a depus diligenţele necesare în vederea verificării mandatului acordat, dacă acesta a fost sau nu revocat, însă nu a existat nicio revocare expresă în acest sens şi, totodată, revocarea nu este opozabilă terţilor decât după ce a fost adusă la cunoştinţa lor, mandatarul fiind răspunzător faţă de terţii de bună-credinţă, buna-credinţă a acestora fiind prezumată.

Prin sentinţa civilă nr. 1439 din 21 martie 2008 s-a respins cererea, ca neîntemeiată, pentru următoarele considerente:

La data de 24 aprilie 2007, reclamantul, prin mandatarul J.L., a vândut pârâtului terenul în suprafaţă de 1800 mp, situat în intravilanul comunei Găneasa, sat Cozieni, în baza contractului de vânzare-cumpă-rare autentificat sub nr. 182 de BNP L.S., în schimbul sumei de 25.000 Euro.

Terenul era deţinut de reclamant în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1633 din 2 iunie 2000 de BNP A.V. şi a fost înscris în cartea funciară pe numele pârâtului prin încheierea OCPI Ilfov nr. 51977 din 26 aprilie 2007.

Reclamantul a solicitat prin acţiunea formulată să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 182 din 24 aprilie 2007 de BNP L.S., deoarece mandatul acordat mandatarului fusese revocat, iar preţul vânzării este nesincer şi neserios.

Din probele administrate, respectiv din înscrisurile aflate la dosar reiese că reclamantul l-a împuternicit pe J.L. prin procura autentificată sub nr. 1830 din 15 iulie 2003 de Consulatul General al României din New York să-i înstrăineze terenul situat în Găneasa sat Cozieni, oricui şi la preţul pe care îl va socoti corespunzător.

Mandatul este, în principiu, un act revocabil, mandantul putând revoca unilateral mandatul oricând şi poate să-l constrângă pe mandatar a-i restitui procura, revocarea putând fi expresă sau tacită, dedusă din orice împrejurări care vădesc neîndoielnic intenţia mandantului.

în cauza de faţă, aşa cum a recunoscut şi reclamantul nu a existat o revocare expresă a mandatului din partea reclamantului, invocându-se o revocare tacită, care trebuie dovedită în condiţiile prevăzute de art. 1169 C. civ. şi apreciată ca atare de instanţă.

Din probele administrate, respectiv declaraţiile celor doi martori, instanţa apreciază că încetarea raporturilor contractuale de muncă dintre mandant şi mandatar nu este de natură să facă dovada unei revocări tacite a mandatului, în condiţiile în care mandatarul a primit mai multe astfel de mandate din partea mandantului, înstrăinând mai multe imobile pentru acesta.

In privinţa apărării reclamantului, că a trecut un termen relativ lung de aproximativ 4 ani de la acordarea mandatului şi până la data producerii efectelor juridice de către acesta, instanţa reţine că nu există o limitare în timp a efectelor unui mandat, iar reclamantul nu se poate prevala de propria turpitudine pentru a obţine protecţia juridică a unor drepturi civile, din moment ce relaţiile dintre mandant şi mandatar au încetat după aproximativ 3 ani de la acordarea mandatului, fără ca acesta să fie revocat în acest interval de timp.

Declaraţia martorei M.M., deşi apreciată ca fiind sinceră de către instanţă, nu este de natură să facă dovada unei revocări tacite a mandatului, faptul că între reclamant şi pârât au existat anumite neînţelegeri, neavând relevanţă asupra valabilităţii mandatului acordat.

De altfel, conform doctrinei şi practicii judiciare, revocarea tacită produce efecte numai dacă a fost cunoscută de mandatar, astfel că, deşi martora a declarat că relaţiile dintre cei doi s-au deteriorat, aceasta a declarat că nu are cunoştinţă de revocare mandatului, neasistând la discuţiile dintre mandant şi mandatar, iar martorul J.L. a declarat că nu i-a fost adusă la cunoştinţă o astfel de revocare.

Totodată, instanţa reţine că, chiar dacă ar fi operat în cauză o revocare tacită a mandatului, aceasta nu ar fi influenţat valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare, având în vedere dispoziţiile art. 1554 C. civ., care stipulează că revocarea nu este opozabilă terţilor, decât după ce a fost adusă la cunoştinţa lor, până la notificarea revocării mandantul va răspunde faţă de terţii de bună-credinţă, având doar o acţiune împotriva mandatarului incorect.

Instanţa reţine că mandatul produce efecte faţă de mandant în limitele împuternicirii încheiate, mandantul nefiind responsabil prin actul juridic încheiat numai dacă poate invoca o cauză de nevala-bilitate, inclusiv înţelegerea frauduloasă dintre mandatar şi terţ.

Or, instanţa reţine că mandatarul a contractat în limitele împuternicirii primite, actul încheiat fiindu-i opozabil mandantului, iar convenţia civilă din 18 ianuarie 2006, încheiată între societatea reclamantului şi pârât, nefiind de natură să facă dovada unor raporturi conflictuale între cele două părţi, buna-credinţă fiind prezumată.

în privinţa afirmaţiilor reclamantului, că preţul contractului este nesincer şi neserios, existând o disproporţie vădită, instanţa reţine următoarele:

Potrivit art. 1303 C. civ., preţul trebuie să fie serios, adică să nu fie derizoriu, atât de disproporţionat în raport de valoarea lucrului vândut, încât să nu existe preţ, să nu poată constitui obiectul obligaţiei cumpărătorului şi, deci, o cauză suficientă a obligaţiei asumate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate.

în privinţa caracterului neserios al preţului, instanţa apreciază din lista orientativă cu preţuri aferentă zonei unde este situat imobilul, depusă la dosar de Camera Notarilor publici Bucureşti, că suma de 25.000 Euro nu este o sumă derizorie, încât să nu existe preţ şi să nu poată constitui o cauză suficientă a obligaţiei cumpărătorului şi respective o cauză a vânzătorului de a transmite dreptul de proprietate.

Din înscrisurile existente la dosar reiese că preţul zonei era situat la nivelul anului 2007 la o medie de aproximativ 15 Euro pe mp raportat la zona Găneasa, astfel că pentru suprafaţa deţinută de reclamant ar rezulta o suma de 27.000 Euro, deci cu 2.000 Euro mai mult decât suma încasată de reclamant.

însă, instanţa apreciază că părţile sunt libere să determine preţul sub valoarea lucrului, echivalenţa fiind raportată nu doar la valoarea de circulaţie a bunului, dar şi la atitudinea subiectivă a părţilor contractante, care pot stabili un preţ ce se situează sub nivelul preţurilor pieţei, iar valoarea lucrului vândut este foarte apropiată de valoarea preţurilor pieţei, astfel încât preţul este serios şi sincer, seriozitatea fiind o chestiune de fapt apreciată de instanţă.

Totodată, instanţa reţine că mandatarul a fost împuternicit de mandant să înstrăineze imobilul oricui şi la un preţ corespunzător, astfel încât un preţ apropiat de preţul pieţei nu poate fi considerat neserios, iar preţul neserios nu poate fi confundat cu preţul lezionar, deoarece o asemenea confuzie ar putea avea drept consecinţă constatarea nulităţii pentru neseriozitatea preţului, deşi el este numai lezionar, iar acţiunea în resciziune este inadmisibilă pentru vânzătorul major, însă în cauza de faţă nu poate fi vorba nici de un preţ lezionar, deoarece nu există o disproporţie între valoarea lucrului vândut şi preţul încasat.

Faptul că părţile au încheiat o convenţie la nivelul anului 2006 prin care reclamantul a garantat cu terenul înstrăinat, fiind evaluată provizoriu o suprafaţă de 900 mp la suma de 25.000 dolari SUA, nu este de natură să conducă la altă concluzie, din moment ce este vorba despre o simplă convenţie fără efecte juridice, raportată la o altă monedă şi neţinându-se cont de preţurile practicate pe piaţă la nivelul zonei respective.

în privinţa afirmaţiilor reclamantului în notele scrise, că ar fi fost căsătorit la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare şi nu s-a ţinut cont de acest aspect, instanţa a respins această apărare ca neîntemeiată, pentru următoarele considerente:

Din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1633 din 2 iunie 2000 de BNP A.V., reiese că reclamantul la data achiziţionării acestui imobil nu era căsătorit, putând fi bun propriu în condiţiile prevăzute de art. 31 C. fam.

Din procura autentificată sub nr. 1830 din 15 iulie 2003 de Consulatul General al României din New York, prin care l-a mandatat pe mandatar reiese că acesta nu era căsătorit.

Faptul că acesta se căsătorise la data vânzării-cumpărării din anul 2007 nu prezintă relevanţă, sub aspectul valabilităţii actului, dacă acesta reprezenta un bun propriu.

Chiar dacă acesta ar fi fost un bun comun, deoarece să presupunem la data achiziţiei reclamantul era căsătorit, deşi a figurat singur în actul de vânzare-cumpărare, instanţa reţine că prezumţia mandatului tacit reciproc al soţilor are un caracter relativ, fiind sancţionată cu nulitatea relativă, celălalt soţ trebuind să facă dovada că s-a opus la încheierea actului juridic respectiv, dovezi care nu au fost administrate în cauză.

Faţă de aceste considerente, s-a respins cererea reclamantului, ca neîntemeiată.

29. Act juridic încheiat după revocarea mandatului. Efecte faţă de mandant. Aprecierea bunei-credinţe a terţului contractant

1. Potrivit art. 1554 C. civ., revocarea mandatului, notificată numai mandatarului, nu se poate opune unei alte persoane care, fără ştiinţă de aceasta, a contractat cu bună-credinţă. Aşadar, actul juridic încheiat de o parte, fără a avea cunoştinţăde revocarea procurii, continuă să producă efecte faţă de mandanţi, aceştia din urmă având o acţiune în dezdăunare împotriva mandatarului.

Totuşi, art. 1557 C. civ. statuează că „e valid ceea ce face mandatarul în numele mandantului, atât timp cât nu cunoaşte moartea lui sau existenţa uneia din cauzele ce desfiinţează mandatul".

însă, în raporturile cu terţii, conform art. 1558 C. civ., contractele încheiate de mandatar sunt valide şi, deci, produc efecte juridice, cu condiţia ca aceştia (terţii) să fie de bună-credinţă.

2. Buna-credinţă se defineşte ca fiind convingerea personală a terţului contractant că operaţiunea pe care o realizează îndeplineşte condiţiile de legalitate impuse de reglementările în vigoare şi se dobândeşte în urma unui minim de verificări pe care le poate face.

Astfel, primul lucru pe care orice persoană rezonabilă l-ar fi efectuat era să analizeze titlul de proprietate al promitenţilor-vânză-tori şi să solicite un extras de carte funciară, pentru a vedea cine apare ca titular al terenului respectiv. Aceste operaţiuni nu au fost însă realizate şi, având în vedere lipsa de diligentă a reclamantului terţ contractant, precum şi conivenţa sa cu pârâtul mandatar de a încălca prevederile procurii, prezumţia de bună-credinţă a primului a fost răsturnată. Nefiind întrunită condiţia bunei-cre-dinţe, dispoziţiile art 1558 C. civ. nu îşi găsesc aplicarea, astfel încât antecontractul de vânzare-cumpărare nu poate fi considerat ca producător de efecte juridice faţă de mandanţii-pârâţi.

Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, sentinţa civilă nr. 2720 din 27 februarie 2008^v, nepublicată

Prin acţiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, reclamantul R.N.C. a chemat în judecată pe pârâţii C.N., C.H., G.Z.G.I., pentru ca, prin hotărârea ce se va pronunţa, să se dispună obligarea acestora în solidar la plata sumei de 100.000 Euro, reprezentând daune-interese, conform contractului de vânzare-cumpărare din 1 iulie 2004.

în motivarea acţiunii, s-a arătat că, la data de 1 iulie 2004, între pârâţii C., reprezentaţi de mandatar G.Z.G.I., în baza procurii autentificate sub nr. 2570 din 9 iulie 2002, şi reclamant, reprezentat de mandatar F.S., s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare, având ca obiect un teren agricol situat în extravilanul comunei Ştefă-neştii de Jos, în suprafaţă de 105,8 ha, la un preţ de 3.777.446 Euro, din care s-a achitatat suma de 50.000 Euro, la momentul semnării actului. Se mai precizează că, la data semnării, vânzătorii, prin mandatar, au susţinut că terenul a fost dobândit cu bună-credinţă, în baza unui proces-verbal de licitaţie şi a actului de adjudecare. De asemenea, se mai precizează că, prin actul adiţional nr. 2 din 9 august 2004, s-a

convenit a prelungi termenul de semnare a contractului până la data de 16 august 2004. în antecontract se prevede la art. 6.1 plata de daune-interese de 100.000 Euro, în cazul în care promitenţii nu îndeplinesc obligaţiile asumate. Se mai învederează că promitenţii-vânzători nu şi-au îndeplinit obligaţia, deşi au fost notificaţi atât ei, cât şi mandatarul. Se apreciază că pârâţii trebuie obligaţi în solidar la plata de daune-interese, întrucât atât antecontractul, cât şi actul adiţional au fost încheiate şi semnate de promitenţii-vânzători, prin acelaşi mandatar, care a şi încasat banii.

în drept, acţiunea a fost întemeiată pe prevederile art. 1066, 1068, 1073, 1087, 1088 C. civ.

Prin întâmpinarea formulată în cauză, la data de 1 august 2007, pârâţii C.N. şi C.H. au invocat excepţia lipsei calităţii procesuale pasive, arătând că în data de 29 noiembrie 2002, prin declaraţia autentificată sub nr. 2232 de către BNP S.T., au revocat procura nr. 2570/2002, astfel încât pârâtul G. s-a prezentat la încheierea ante-contractelor, nu în calitate de mandatar, ci în nume propriu. Pe fond, se solicita respingerea acţiunii ca neîntemeiată, precizându-se că nu au primit nicio sumă de bani, de altfel mandatarul nici nu a fost împuternicit să încaseze banii, ci aceştia trebuiau viraţi într-un cont. Se mai arată că este culpa reclamantului că a predat o sumă de bani, fără a verifica dacă acesta este împuternicit să îi încaseze. De asemenea, se mai învederează că nu au avut cunoştinţă de încheierea antecontrac-tului şi nici nu au primit notificarea depusă de reclamant.

La data de 7 noiembrie 2007, pârâţii C. au completat întâmpinarea, precizând că revocarea a fost comunicată prin telefon şi înmânată personal mandatarului, iar acesta i-a reprezentat în toate procesele având ca obiect recuperarea sumelor de bani, precum şi în dosarul nr. 3231/2003 al Tribunalului Bucureşti, având ca obiect apelul împotriva sentinţei civile nr. 15577 din 30 mai 2003, prin care s-a admis contestaţia la executare, dispunându-se anularea actului de adjudecare din 17 septembrie 2002 şi a actului adiţional, astfel încât, încă din 2002, pârâtul G. avea cunoştinţă de faptul că nu mai erau proprietarii bunului. Se mai învederează că reclamantul cunoştea situaţia juridică a terenului, respectiv faptul că actul de adjudecare era anulat, întrucât a formulat plângere împotriva pârâtului, în dosarul penal nr. 193/P/2005 al Parchetului de pe lângă Judecătoria Sector 5, dispunându-se începerea urmăririi penale pentru înşelăciune, reţinându-se că acesta i-a prezentat pe soţii C. ca fiind proprietari. Se mai menţionează că au făcut plângere penală împotriva pârâtului G., aceasta fiind conexată cu cea a reclamantului, aşa cum rezultă din ordonanţa 863/P/2007. Totodată, se arată ca antecontractul nu a fost încheiat la notar, iar reclamantul nu a făcut nicio investigaţie cu privire la calitatea de proprietari.

La data de 7 noiembrie 2007, pârâţii C.N. şi C.H. au formulat cerere de chemare în garanţie a pârâtului G.Z.G.I.

La data de 5 decembrie 2007, reclamantul a depus note scrise privind excepţia lipsei calităţii procesuale pasive, prin care a solicitat unirea acesteia cu fondul, iar în subsidiar respingerea acesteia, arătând că revocarea mandatului de pârâţii C. nu îi este opozabilă, întrucât nu i-a fost adusă la cunoştinţă, astfel cum au recunoscut şi pârâţii. Se mai învederează că buna sa credinţă se prezumă, iar pârâţii au calitate procesuală, întrucât la momentul încheierii antecontractului ştia doar de existenţa mandatului, nu şi a revocării sale.

La acelaşi termen, instanţa a pus în discuţie şi a dispus unirea cu fondul a excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor C.N. şi C.H.

în ceea ce priveşte excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor C.N. şi C.H., instanţa a reţinut următoarele:

Prin prezenta acţiune, reclamantul solicita obligarea pârâţilor C. la plata sumei de 100.000 Euro, cu titlu de despăgubiri, în temeiul art. 6.1 din antecontractul de vânzare-cumpărare din 1 iulie 2004 şi a actului adiţional nr. 2 din 9 august 2004, întrucât aceştia, în calitate de promitenţi-vânzători, şi-au asumat obligaţia de a vinde un teren situat în comuna Ştefăneştii de Jos, jud. Ilfov, până la data de 16 august 2004, obligaţie pe care nu au îndeplinit-o.

Prin calitate procesuală pasivă se înţelege existenţa unei identităţi între persoana chemată în judecată şi cea care poate fi obligată la plata daunelor-interese solicitate de reclamant.

Se constată că acest antecontract de vânzare-cumpărare a fost încheiat între reclamant, prin mandatar S.F. (conform procurii din 8 martie 2004, apostilată) şi pârâţii C.N. şi C.H., prin mandatar G.Z.G.I., în baza procurii autentificate sub nr. 2570 din 9 iulie 2002, astfel încât părţi ale acestui act juridic sunt reclamantul şi pârâţii C.H. şi C.N., întrucât, potrivit art. 1546 C. civ., efectele juridice se produc faţă de mandanţi. Cu alte cuvinte, cel puţin în aparenţă, prin acest înscris, pârâţii şi-au asumat obligaţia de a încheia un contract de vânzare-cumpărare cu privire la teren, precum şi consecinţa neres-pectării acesteia.

Din această perspectivă, pârâţii C.H. şi C.N. au calitate procesuală pasivă, motiv pentru care instanţa a respins excepţia ca neîntemeiată.

Pe fondul cauzei, s-a constatat că între reclamant, prin mandatar S.F. şi pârâţii C.H. şi C.N., prin mandatar G.Z.G.I., s-a încheiat, la data de 1 iulie 2004, un antecontract de vânzare-cumpărare, printr-un înscris sub semnătură privată, prin care pârâţii se obligau să vândă, în termen de 40 de zile de la semnarea sa, un teren agricol situat în extravilanul comunei Ştefăneştii de Jos, jud. Ilfov, în suprafaţă de 105,8 ha, la un preţ de 3.777.446 Euro, iar, în situaţia în care promitenţii-vânzători nu îşi îndeplineau obligaţiile asumate, aceştia urmau să plătească suma de 100.000 Euro, cu titlu de daune-interese (art. 6.1 din antecontract). Prin actul adiţional nr. 2 din 9 august 2004 încheiat între aceleaşi părţi, prin aceiaşi mandatari, s-a stipulat ca termenul pentru încheierea contractului de vânzare în formă autentică să fie prelungit până la data de 16 august 2004.

Pârâţii C.H. şi C.N. nu au îndeplinit această obligaţie.

De asemenea, se mai reţine că, la data de 29 noiembrie 2002, prin declaraţia autentificată sub nr. 2232 de către BNP S.T., pârâţii C. au revocat procura nr. 2570 din 9 iulie 2002, prin care îl mandataseră pe pârâtul G.Z.G.I. să îi reprezinte la executarea silită a titlurilor executorii reprezentate de sentinţele civile nr. 6855 din 26 septembrie 2001 şi nr. 6820 din 26 septembrie 2001 pronunţate de Tribunalul Bucureşti şi din dosarul de executare nr. 87/2002 aflat pe rolul BEJ C.R. din Urziceni, urmând ca, după adjudecare, să vândă terenul situat în comuna Ştefăneştii de Jos, jud. Ilfov, în suprafaţă de 105,8 ha, oricui va crede de cuviinţă.

Astfel, cum au recunoscut pârâţii la interpelarea instanţei şi la interogatoriu, această revocare a fost adusă doar la cunoştinţă pârâtului G. verbal, în cursul anului 2006.

Potrivit art. 1554 C. civ., revocarea mandatului, notificată numai mandatarului (în cazul de faţă pârâtului G.), nu se poate opune unei alte persoane care, fără ştiinţă de aceasta, a contractat cu bună-credinţă, din interpretarea acestui text rezultând că actul juridic încheiat de o parte, fără a avea cunoştinţă de revocarea procurii, continuă să producă efecte faţă de mandanţi, aceştia din urmă având o acţiune în dezdău-nare împotriva mandatarului.

Or, pârâtul G.Z.G.I. i-a reprezentat pe ceilalţi pârâţi atât în faţa Judecătoriei Buftea, care, prin sentinţa civilă nr. 1577 din 30 mai 2003, a anulat actul de adjudecare din 17 septembrie 2002 şi actul adiţional acestuia ce constituiau titlul de proprietate al soţilor C., cât şi în faţa Tribunalului Bucureşti, instanţa care a soluţionat calea de atac împotriva acestei sentinţe, respingând-o (a se vedea în acest sens decizia civilă nr. 432 din 3 mai 2004, din dispozitivul căreia reiese că numitul G.Z.G.I. a fost reprezentantul pârâţilor în litigiu), astfel încât este indubitabil că a avut cunoştinţă de faptul că pârâţii C.H. şi C-N-, în numele cărora a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare din 1 iulie 2004, nu mai aveau în patrimoniu terenul din comuna Ştefăneştii de Jos, jud. Ilfov, la momentul semnării actului.

în aceste condiţii, din perspectiva art. 1557 C. civ., mandatarul a acţionat cu depăşirea limitelor mandatului, dat fiind că în procura nr. 2570/2002 se prevedea expres că va putea vinde numai după ce se finaliza adjudecarea (aceasta nemaiavând loc, din cauza anulării întregii executări silite şi inclusiv a actului de adjudecare).

în speţă, deşi reclamantul beneficiază de prezumţia de bună-credinţă instituită de lege [art. 1899 alin. (2) C. civ.] în favoarea sa, totuşi instanţa apreciază ca acesta nu a dat dovadă de diligenţa necesară în vederea încheierii unei asemenea tranzacţii.

Buna-credinţă se defineşte, în cauză, ca fiind convingerea personală a reclamantului că operaţiunea pe care o realizează îndeplineşte condiţiile de legalitate impuse de reglementările în vigoare şi care se dobândeşte în urma unui minim de verificări pe care le poate face. Astfel, primul lucru pe care orice om rezonabil l-ar fi efectuat era să se analizeze titlul de proprietate al promitenţilor-vânzători şi să solicite un extras de carte funciară, pentru a vedea cine apare ca titular al terenului respectiv. Or, din declaraţia martorului N.F. (care, în calitate de agent imobiliar, a intermediat această afacere şi a participat la toate cele trei întâlniri între mandatarul reclamantului şi pârâtul G.) reiese că acesta nu „a văzut" vreun titlu de proprietate asupra terenului, ci doar procura şi parte din actele cadastrale, care nu trebuie să se confunde cu extrasul de carte funciară. De altfel, reclamantul a depus la dosar, odată cu acţiunea, o copie după fişa corpului de proprietate, în care apar la rubrica proprietar pârâţii C.H. şi C.N., însă, acest document este emis în octombrie 2002, deci cu aproape 2 ani înainte de încheierea antecontractului, fiind posibil să nu mai fie de actualitate. Dacă reclamantul ar fi întreprins minime cercetări la Biroul de Carte Funciară, ar fi constatat că pârâţii C. nu apăreau ca proprietari tabulari, întrucât acestora Ii se respinsese cererea de intabulare a dreptului de proprietate asupra terenului în cauză, prin încheierea nr. 11436 din 9 decembrie 2002 a Judecătoriei Buftea, definitivă prin decizia civilă nr. 354 din 12 februarie 2003 a Tribunalului Bucureşti. De asemenea, faptul că în procura nr. 2570 din 9 iulie 2002 se stipula în mod expres că preţul vânzării trebuia virat de cumpărător într-un cont deschis pe numele vânzătorului C.N., însă pârâtul G. a invocat că aceasta ar implica anumite costuri (de transfer al banilor, ce ar fi trebuit suportate de cumpărător), motiv pentru care a încasat banii (a se vedea depoziţia martorului), încălcând astfel limitele mandatului, încălcare acceptată de reclamant, aruncă o umbră de îndoială asupra regularităţii tranzacţiei şi a bunei-credinţe a promitentului-cumpărător (cel puţin această „modificare" a mandatului ar fi trebuit să trezească dubiul reclamantului asupra operaţiunii pe care urma să o realizeze).

Trebuie precizat că, deşi reclamantul, în cuprinsul interogatoriului, învederează că de această operaţiune s-a ocupat mandatarul, aceasta nu îl exonerează de obligaţia de verificare, întrucât acţiunile sau inacţiunile mandatarului îi sunt opozabile.

Faţă de aceste argumente, având în vedere lipsa de diligenţă a reclamantului, precum şi conivenţa sa cu pârâtul G. de a încălca prevederile procurii, instanţa apreciază că prezumţia de bună-credinţă a acestuia a fost răsturnată.

în aceste condiţii, nefiind întrunită condiţia bunei-credinţe, dispoziţiile art 1558 C. civ. nu îşi găsesc aplicarea, astfel încât antecontractul de vânzare-cumpărare nu poate fi considerat ca producător de efecte juridice faţă de mandanţii pârâţi C.N. şi C.H., motiv pentru care nici clauza penală prin care se instituie obligaţia de a suporta daune interese în cuantum de 100.000 Euro (art. 6.1), în cazul neprezentării la biroul notarial pentru încheierea contractului de vânzare în forma autentică, nu le este opozabilă.

De altfel, pentru ca această clauză de răspundere contractuală să fie activată, este necesar ca pârâţii să fie în culpă pentru refuzul de a-şi îndeplini obligaţia asumată. Or, neîncheierea contractului se datorează unei imposibilităţi obiective, întrucât pârâţii nu aveau în patrimoniu terenul respectiv, ca urmare a anulării formelor de executare silită şi inclusiv a actului de adjudecare prin care dobândiseră bunul la licitaţie.

Pentru toate aceste motive, instanţa a respins acţiunea reclamantului formulată în contradictoriu cu pârâţii C., ca neîntemeiată.

în ceea ce priveşte cererea de obligare şi a pârâtului G.Z.G.I. la plata sumei de 100.000 Euro, cu titlu de daune-interese, instanţa, de asemenea, a respins-o, având în vedere că, în baza actului juridic încheiat prin reprezentanţi, nu se creează raporturi juridice directe între mandatarul promitenţilor-vânzători şi reclamant, în calitate de prom itent-cumpărător.

Trebuie subliniat că, potrivit art. 1545 C. civ., mandatarul care a dat părţii cu care a contractat lămuriri cu privire la puterile primite (ceea ce este cazul de faţă, întrucât, aşa cum rezultă din relatarea martorului, acesta a prezentat procura, cu ocazia negocierilor) nu e ţinut a garanta ceea ce s-a făcut peste limitele mandatului, afară numai când s-a obligat pe sine însuşi, în numele său. Cum nu există o asemenea clauză de garanţie în antecontract, instanţa a constatat că pârâtul G. nu poate fi subiect al răspunderii contractuale.

← Revocarea expresă a mandatului de către mandant. Consecinţe...		Stingerea mandatului prin moartea mandantului. Obligaţia... →

Vezi şi alte speţe de drept civil:

Comentarii despre Revocarea expresă a mandatului adusă la cunoştinţa mandatarului. Act juridic încheiat de mandatar pe seama mandantului ulterior revocării. Consecinţe