Contract de vânzare-cumpărare în temeiul Legii nr. 112/1995 anulat. Plata preţului actualizat de către Ministerul Finanţelor Publice. Mandatar al primăriei. Cerere pentru restituirea comisionului încasat la încheierea contractului. Netemeinicie. Calitatea
| Comentarii |
|
1. Intimata-pârâtă (societate având calitatea de unitate specializată în vânzarea imobilelor) are calitate procesuală pasivă, fată de aspectul că această instituţie este beneficiara comisionului de 1% din preţul încasat la încheierea contractului de vânzare-cumpărare conform Legii nr. 112/1995, existenţa sau nu a obligaţiei de restituire fiind o chestiune de fond, care excede problema calităţii sale procesuale pasive.
2. Conform prevederilor ari 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, restituirea preţului actualizat plătit de chiriaşii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, se face de către Ministerul Finanţelor Publice din fondul extrabugetar constituit în temeiul art 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare. Astfel, Ministerului Finanţelor Publice i s-a conferit, în virtutea legii, o legitimare procesuală pasivă specială, distinctă de calitatea de parte în contractul desfiinţat şi care nu derivă din această convenţie, ci dintr-o prevedere expresă şi specială a unui act normativ reparator.
3. în ceea ce priveşte comisionul de 1% încasat la încheierea contractului de vânzare-cumpărare anulat, acesta a fost perceput de către mandatar pentru activitatea desfăşurată în interesul mandantului, de vânzare a apartamentului în litigiu, activitate finalizată şi necontestată, iar anularea ulterioară a acestui contract nu are vreo legătură cu operaţiunile desfăşurate la epoca perfectării lui de mandatar şi în vederea cărora acesta a încasat respectivul comision. Totodată, dispoziţiile prevederilor art 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 statuează că restituirea preţului actualizat plătit de chiriaşii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, se face de către Ministerul Finanţelor Publice din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, fără a face vreo referire la acest comision.
Trib. Bucureşti, s. a Iii- a civ., decizia civilă nr. 2160/R din 11 decembrie 2009, nepublicată
Prin acţiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 5 Bucureşti la data de 18 martie 2009, sub nr. 2870/302/2009, reclamantul Ministerul Finanţelor Publice, reprezentat de Direcţia Generală a Finanţelor Publice a Municipiului Bucureşti, a chemat în judecată pe pârâţii SC Foişor SA şi Municipiul Bucureşti, reprezentat legal de Primarul General, solicitând instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa să dispună obligarea acestora Ia plata sumei de 153,88 RON, ce urmează a fi actualizată până la data plăţii efective, reprezentând suma plătită de către reclamant creditorilor P.C.E. şi P.I., în baza titlului executoriu reprezentat de sentinţa civilă nr. 595 din 6 iunie 2005 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, Secţia a IV-a civilă.
în motivarea acţiunii, reclamantul a arătat că prin sentinţa civilă nr. 595 din 6 iunie 2005, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, definitivă şi irevocabilă, s-a admis acţiunea formulată de reclamanţii P.C.E. şi P.I., dispunându-se obligarea pârâtului-chemat în garanţie Ministerul Finanţelor Publice la plata sumei de 153.888.520 ROL, sumă ce a fost achitată prin ordinele de plată nr. 721 şi nr. 722 din 15 martie 2006.
A mai arătat reclamantul că a fost obligat la restituirea integrală a preţului reactualizat fără a se avea în vedere că nu a încasat şi comisionul prevăzut de art. 13 lit. a) din Legea nr. 112/1995, respectiv 1%, drept pentru care apreciază că s-a produs un prejudiciu în patrimoniul său.
în drept, cererea de chemare în judecată a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 998-999 C. civ., coroborate cu Legea nr. 112/1995, Normele de aplicare ale Legii nr. 112/1995 şi O.U.G. nr. 184/2002.
Prin sentinţa civilă nr. 5282 din 23 iunie 2009, pronunţată de Judecătoria Sectorului 5 Bucureşti, s-a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a Municipiului Bucureşti, prin Primar General. S-a respins acţiunea faţă de Municipiul Bucureşti, prin Primar General, ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă. S-a admis acţiunea în parte formulată de către reclamantul Ministerul Finanţelor Publice, reprezentat de Direcţia Generală a Finanţelor Publice a Municipiului Bucureşti, în contradictoriu cu pârâtul SC Foişor SA, şi Municipiul Bucureşti, reprezentat legal de Primarul General. A fost obligat pârâtul SC Foişor SA la plata către reclamant a sumei de 153,88 lei, în sumă actualizată, pe perioada 18 martie 2009 şi până la data plăţii efective.
Analizând materialul probator administrat în cauză, instanţa a reţinut următoarele:
Prin sentinţa civilă nr. 595 din 6 iunie 2005 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, definitivă şi irevocabilă, reclamantul Ministerul Finanţelor Publice a fost obligat la plata către numiţii P.C.E. şi P.I. a sumei 153.888.520 ROL, sumă ce a fost achitată prin ordinele de plata nr. 721 şi 722 din 15 martie 2006, reprezentând preţul achitat de aceştia pentru un imobil achiziţionat în conformitate cu Legea nr. 112/1995. Potrivit art. 9 din Legea nr. 112/1995, corni-sionul cuvenit unităţilor specializate care evaluează şi vând apartamente este de 1% din valoarea acestora. Or, apreciază prima instanţă că pârâtul Municipiul Bucureşti, prin Primar General, nu a avut această calitate de unitate specializată la momentul întocmirii contractului de vânzare-cumpărare.
Aşa cum rezultă din cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare, imobilul a fost vândut de PMB, prin mandatar SC Foişor SA, această societate având calitatea de unitate specializată în vânzarea imobilelor respective. Pentru toate aceste motive, instanţa a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive şi a respins acţiunea faţă de acest pârât ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.
Sub aspectul sumei datorate pe fond, s-a reţinut că, potrivit art. 9 din Legea nr. 112/1995, comisionul de 1% din preţul vânzării era încasat de unitatea specializată, în speţă SC Foişor SA, care este unitatea care a încasat efectiv comisionul aferent vânzării. Din preţul total al vânzării acest comision de 1% a intrat în patrimoniul SC Foişor SA, în temeiul legii.
Odată ce această sumă a intrat în patrimoniul acestei societăţi, iar nu ca şi preţ al vânzării, în patrimoniul Ministerului Finanţelor, prima instanţă apreciază că prin faptul plăţii de către reclamant şi a acestei sume către fostul chiriaş, i s-a creat acestuia un prejudiciu patrimonial, evaluabil în bani la suma de 3,88 lei, adică 1% din preţul achitat.
împotriva sentinţei sus-menţionate a declarat recurs, la data de 4 august 2009, pârâta SC Foişor SA, criticând-o pentru următoarele motive:
Instanţa de fond în mod greşit a apreciat că SC Foişor SA are calitate procesuală pasivă şi a dispus prin sentinţa civilă nr. 2582 din 23 iunie 2009 obligarea societăţii la plata sumei de 153,88 lei reprezentând contravaloarea comisionului încasat.
Faţă de această cerere invocă excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a societăţii, având în vedere că proprietarul acestui imobil, vândut în baza Legii nr. 112/1995, a fost statul reprezentat de municipalitate, SC Foişor SA având doar calitatea de reprezentant al P.M.B.; Ministerul de Finanţe este instituţia abilitată să restituie sumele obţinute din vânzarea apartamentelor.
în realitate acest comision de 1% nu reprezintă o sumă de bani percepută de SC Foişor SA ca şi o intermediere de vânzare, ci constă în prestarea unor servicii de către angajaţii societăţii, şi anume: efectuarea măsurătorilor la faţa locului (la imobilul în cauză), stabilirea preţului apartamentului în funcţie de măsurătorile efectuate, întocmirea dosarului de vânzare-cumpărare, precum şi a schiţelor imobilului de către un arhitect specializat.
Faţă de prevederile art. 51 alin. (2) şi (3) din O.U.G. nr. 184/2002 privind modificarea şi completarea Legii nr. 10/2001, precum şi Legea nr. 1/2009 la art. I, pct. 17 [La art. 50 alin. (3) se modifică şi va avea următorul cuprins: Restituirea preţului prevăzut la alin. (2) şi (2)1 se face de către Ministerul Economiei şi Finanţelor din fondul extrabugetar constituit In temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare], Ministerul Economiei şi Finanţelor are obligaţia legală de restituire a întregului preţ reactualizat plătit de chiriaş, fără a se face vreo distincţie cu privire la comisionul de 1% (în acest sens ataşează decizia civilă nr. 369 din 6 martie 2009 a Tribunalului Bucureşti, Secţia a V-a civilă), de unde rezultă că acolo unde legea nu distinge, nici legiuitorul nu o poate face. Aşadar, nu există temei juridic pentru restituirea sumei de bani reprezentând comisionul de 1%, deoarece nu s-a realizat o îmbogăţire fără justă cauză, atâta timp cât SC Foişor SA a avut de îndeplinit o obligaţie (ce decurge din contractul de prestări servicii de administrare), dreptul corelativ fiind încasarea acestui comision.
în drept, recursul a fost întemeiat pe dispoziţiile art. 299 şi următoarele C. proc. civ., O.U.G. nr. 184 din 12 decembrie 2002, Legea nr. 1/2009.
Prin decizia civilă nr. 2160R din 11 decembrie 2009, Tribunalul a admis recursul formulat de recurenta-pârâtă SC Foişor SA, a modificat în parte sentinţa recurată, în sensul că a respins ca neîntemeiată acţiunea formulată împotriva pârâtei SC Foişor SA, precum şi cererea de obligare a acestei părţi la plata cheltuielilor de judecată, menţinând celelalte dispoziţii ale sentinţei recurate.
S-a reţinut că, prin sentinţa civilă nr. 595 din 6 iunie 2005, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, în dosarul nr. 1310/2005, definitivă şi irevocabilă, reclamantul Ministerul Finanţelor Publice a fost obligat la plata către numiţii P.C.E. şi P.I. a sumei de 153.888.520 ROL, sumă ce a fost achitată prin ordinele de plată nr. 721 şi 722 din 15 martie 2006, reprezentând preţul achitat de aceştia pentru un imobil achiziţionat conform Legii nr. 112/1995, în baza unui contract de vânzare-cumpărare anulat irevocabil.
Cu prioritate, se apreciază că, în mod corect, prima instanţă a considerat că intimata-pârâtă SC Foişor SA are calitate procesuală pasivă în cauză, faţă de aspectul că această instituţie este beneficiara comisionului de 1% din preţul încasat la încheierea contractului de vânzare-cumpărare conform Legii nr. 112/1995, existenţa sau nu a obligaţiei de restituire fiind o chestiune de fond, care excede problema calităţii sale procesuale pasive.
Conform prevederilor art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, restituirea preţului actualizat plătit de chiriaşii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, se face de către Ministerul Finanţelor Publice din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare. Apreciază instanţa de recurs, faţă de prevederile legale menţionate, că recurentului-pârât Ministerul Finanţelor Publice i s-a conferit, în virtutea legii, o legitimare procesuală pasivă specială, distinctă de calitatea de parte în contractul desfiinţat şi care nu derivă din această convenţie, ci dintr-o prevedere expresă şi specială a unui act normativ reparator.
In ceea ce priveşte comisionul de 1% încasat la încheierea contractului de vânzare-cumpărare anulat, reţine instanţa că acest comision a fost perceput de către mandatar pentru activitatea desfăşurată în interesul mandantului, de vânzare a apartamentului în litigiu, activitate finalizată şi necontestată, iar anularea ulterioară a acestui contract nu are vreo legătură cu operaţiunile desfăşurate la epoca perfectării lui de mandatar şi în vederea cărora acesta a încasat respectivul comision. Totodată, dispoziţiile prevederilor art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 statuează că restituirea preţului actualizat plătit de chiriaşii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, se face de către Ministerul Finanţelor Publice din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, fără a face vreo referire la acest comision.
în consecinţă, tribunalul a admis recursul formulat, a modificat în parte sentinţa recurată, în sensul că a respins ca neîntemeiată acţiunea formulată împotriva pârâtei SC Foişor SA, precum şi, pe cale de consecinţă, cererea de obligare a acestei părţi la plata cheltuielilor de judecată, menţinând celelalte dispoziţii ale sentinţei recurate.
| ← Acţiune pentru restituirea bunurilor deţinute în baza unui... | Revocarea mandatului. Condiţii pentru opozabilitate → |
|---|
