Sentința civilă nr. 5604/2013. Procedura insolvenței
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
TRIBUNALUL MARAMUREȘ
cod operator 4204
SECȚIA A II-A CIVILĂ DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr._ /a48
SENTINȚA CIVILĂ NR. 5604
Ședința Camerei de Consiliu din 09 Octombrie 2013 Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: V. F.
- judecător sindic
G. ier E. -A. I. C.
Pe rol fiind pronunțarea asupra contestației formulată de către creditoarea SC T. S., cu sediul în C. N., str. Liviu R., nr. 23, ap. 21, județul C. și cu domiciliul procesual ales la SCA "Nistorescu, Șomlea și Asociații"; - C. N., str. Bolyai Janos, nr. 1, ap. 3-4, județul C., în contradictoriu cu Solvendi S. - în calitate de lichidator al debitoarei SC Prima Rom S., cu sediul în C. N., str. Traian Moșoiu, nr. 46/16, județul C., având ca obiect anulare măsură luată de lichidator.
Se constată că dezbaterea cauzei a avut loc în ședința camerei de consiliu din data de_, concluziile și susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință ce face parte integrantă din prezenta, pronunțarea s-a amânat la data de azi când, în urma deliberării, s-a pronunțat hotărârea de mai jos:
JUDECĂTORUL SINDIC
Analizând actele și lucrările dosarului instanța reține următoarele:
Prin contestația înregistrată la data de_ sub nr. de mai sus, creditoarea SC T. S. în contradictoriu cu Solvendi S. - în calitate de lichidator al debitoarei SC Prima Rom S. a solicitat obligarea lichidatorului judiciar la executarea obligațiilor ce rezultă din antecontractul de vânzare- cumpărare nr. 76/_ încheiat între SC T. S., în calitate de promitenta- cumpărătoare și SC PRIMA ROM S., în calitate de promitentă-vânzătoare, în sensul încheierii Contractului de Vânzare-Cumpărare în formă autentica cu consecința transferării dreptului de proprietate, deplin și liber de orice sarcini, asupra apartamentului nr. 41, etaj 5, scara 2, corp A în imobilul - construcție (bloc de locuințe) situat în C. -N., str. Observatorului, nr. 136-138, construit pe terenul situat în str. Observatorului, nr. 136-138, teren înscris în Cartea Funciara nr. 2. -C1-U53, nr. topo 2., precum și asupra cotelor părți indivize din spatiile comune, a cotei părți indivize din terenul aferent imobilului de locuințe.
În motivarea contestației se arată că la data de_ SC T. S., în calitate de promitentă cumpărătoare, a încheiat cu SC PRIMA ROM S. - în calitate de promitentă vânzătoare, un antecontract de Vanzare-Cumparare Imobiliara având ca obiect Promisiunea de Vanzare-Cumparare a apartamentului nr. 41, aflat la etajul 5, scara 2, corp A in imobilul construcție (bloc de locuințe) situat în C. -N., str. Observatorului, nr. 136-138, construit pe terenul situat în str. Observatorului, nr. 136-138, teren inscris in Cartea Funciara nr. 5425 C. -N., nr. topo 12838, precum și a cotelor părți indivize din spațiile comune, a cotei părți indivize din terenul aferent imobilului de locuințe, precum și drumul de acces.
Imobilul s-a edificat în baza Autorizației de Construire nr. 1167/_ eliberată de Primăria Municipiului C. -N., pe terenul aflat în proprietatea promitentului vânzător, teren situat in C. -N., str. Observatorului, nr. 41 și înscris în Cartea Funciara nr. 5425 C. -N., nr. Topo 12838.
Conform pct. 3 din Antecontract, prețul total al Imobilului a fost stabilit la valoarea de 200.000 lei (TVA inclus), echivalentul a 47,385 Euro (la cursul BNR de la data încheierii Antecontractului si facturării), respectiv 600 Euro/mp. În ceea ce privește modalitatea de plată, aceasta s-a realizat în condițiile prevăzute de pct.3.2 din Antecontract, respectiv prețul imobilului s-a achitat integral la data semnării antecontractului, achitată conform Ordinului de Plată
nr. 27/_ - Anexa 2).
În consecința, SC Tehnodom S. a achitat integral prețul imobilului la data deschiderii procedurii insolvenței.
Arată că la data de_, aceasta a solicitat lichidatorului judiciar executarea Antecontractului de Vanzare-Cumparare, în temeiul art. 93 ind. 1 din Legea nr. 85/2006, arătând ca sunt îndeplinite toate condițiile legale pentru încheierea Contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Prin Raportul de cauze și împrejurări care au condus la apariția stării de Insolvență, depus la dosarul cauzei la data de_ și publicat în Buletinul Procedurilor de Insolvență nr. 16.267/_ ("Raportul de cauze si împrejurări") lichidatorul judiciar a respins Cererea de executare în considerarea faptului ca nu este îndeplinită una din condițiile prevăzute la art. 93 ind. 1 din Legea nr. 85/2006, și anume: prețul apartamentului ar fi inferior valorii de piața a bunului.
Pentru a decide astfel, lichidatorul judiciar a avut in vedere Raportul de E. luare nr. 182/_ .
Susține că în drept, măsura lichidatorului judiciar este netemeinică și nelegală.
Arată că raportul de evaluare nu a fost supus cenzurii creditorilor, conform prevederilor imperative ale art. 117 din legea nr. 85/2006.
Conform art. 117 din Legea nr. 85/2006, raportul de evaluare al bunurilor unei societăți in faliment se prezintă Comitetului Creditorilor si, ulterior, Adunării Creditorilor in vederea studierii raportului si supunerii la vot.
Raportul de E. luare în baza căruia lichidatorul judiciar a respins Cererea de Executare nu a fost prezentat și supus aprobării Comitetului Creditorilor sau Adunării Creditorilor.
În aceste condiții, creditoarea a fost în imposibilitatea de a lua la cunoștință despre conținutul raportului, de a face obiecțiuni ori de a contesta concluziile raportului.
Procedând într-o asemenea maniera, lichidatorul judiciar nu a recunoscut creditorilor dreptul de a contesta Raportul de evaluare a bunurilor debitoarei Prima Rom, eludând prevederile imperative ale Legii nr. 85/2006.
Prin măsura luata, lichidatorul judiciar a îngrădit accesul la justiție al creditorilor, întrucât aceștia nu au avut la îndemână niciun mijloc procesual prin care să conteste Raportul de evaluare a bunurilor, fiindu-le suprimate drepturile procedurale recunoscute de Legea insolvenței. O asemenea măsura încalcă prevederile art. 21 din Constituția României, potrivit cărora: "(1) Orice persoana se poate adresa justiției pentru apărarea drepturilor, a libertăților si a intereselor sale legitime. (2) Nici o lege nu poate îngrădi exercitarea acestui drept".
Susține că prețul de vânzare al apartamentului nu este inferior valorii de piață, evaluatorul nu a analizat aspectele de deviere ale apartamentului de la plajele valorice estimate.
Cu titlu prealabil, menționează faptul că evaluarea a fost realizată "doar din exteriorul ansamblului și vizualizat vecinătățile" (pct. 2.3, pagina 5 din Raportul de E. luare).
Opinia evaluatorului a fost structurata în 2 ipoteze: generale și excepționale, în baza cărora au fost elaborate anumite plaje valorice. Aceste valori "sunt valabile doar în ipotezele limitative menționate (generale și speciale), iar devierea de la acestea conduce la posibilitatea de depărtarea (intr-un sens sau altul) de plaja precizata"{pct. 1.3.3 pagina 6 din Raportul de
E. luare).
Aspectele de deviere de la plajele valorice, aplicabile cu titlu general tuturor apartamentelor, sunt enumerate, cu titlu exemplificativ, la pct. 1.3.4 din Raportul de E. luare.
Însăși evaluatorul admite faptul că "nu exclude posibilitatea de existenta și a altor situații atipice" (art. 1.3.4, pagina 6 din Raportul de E. luare).
Apreciază că apartamentul prezintă mai multe aspecte de deviere de la plajele valorice estimate de evaluator in cuprinsul Raportului de E. luare.
Pentru a analiza situația atipică a apartamentului, aceasta a solicitat efectuarea unui Raport de Expertiza Tehnica privind evaluarea stării tehnice a Apartamentului. Spre deosebire de evaluarea lichidatorului judiciar ce a fost realizată din exteriorul ansamblului, evaluarea stării tehnice a apartamentului s-a realizat din interior.
Astfel cum rezultă din cuprinsul Raportului de Expertiza Tehnica, "o particularitate a Apartamentului o constituie faptul că acesta este traversat prin 5 din cele 7 încăperi proiectate de un rost antiseismic, de dilatare/contracție și
de tasare care a fost prevăzut între două tronsoane structurale distincte ale clădirii" (pagina 4 din Raportul de Expertiza Tehnica).
Deși starea de ansamblu a imobilului-bloc de locuințe este una buna, se constata însa că zona apartamentului prezintă degradări evidente în zona rostului dintre tronsoanele structurale, degradări ce au apărut ca urmare a executării incorecte a finisajelor peste acest rost (a se vedea in acest sens si fotografiile - Anexa 6).
Cele 2 corpuri au suferit o deplasare relativa de 5-10 mm, corpul sudic având o tasare mai accentuală.
Mai mult, datorită faptului că șapele și finisajele pereților și ale tavanelor au fost executate continuu peste rost, acestea prezintă fisuri semnificative. În unele zone, s-au produs și dislocări ale unor zone mai extinse de material.
Toate aceste aspecte pot fi cu ușurință observate, atât din fotografiile regăsite în cuprinsul Raportului de Expertiza Tehnica cat și din cele anexate prezentei Contestații.
Datorită faptului că în rosturile dintre corpurile structurale apar în mod continuu deplasări relative și a faptului că profilele de rost au alte caracteristici de izolare față de pereți și planșee, zona rostului va rămâne și pe viitor una sensibilă chiar dacă este finisată în mod corespunzător. Astfel, este posibilă apariția de pierderi de căldura și de zone în care sunetul poate trece mai ușor de la un etaj la etajele de deasupra și dedesupt (pagina 7 din Raportul de Expertiza Tehnica).
În consecință, acest apartament va necesita, în permanență, lucrări de consolidare și finisare necesare pentru a permite locuirea acestuia, fapt ce va conduce la costuri suplimentare față de prețul vânzării.
Toate aceste elemente constituie devieri de la plajele valorice inserate în Raportul de E. luare, ce atrag în mod direct inaplicabilitatea valorilor de piață inserate în Raport.
În mod nelegal lichidatorul judiciar a apreciat că situația juridică a apartamentului se încadrează în situațiile descrise în Raportul de E. luare, fără să analizeze situația particulară a apartamentului și fără să solicite lămuriri suplimentare, în contextul în care evaluarea s-a realizat doar din exteriorul ansamblului.
Refuzul lichidatorului judiciar de a executa obligațiile rezultate din Antecontract încalcă principiul stabilității raporturilor juridice constituite înainte de deschiderea procedurii insolvenței, raportat la situația particulară și atipica a apartamentului.
Valoarea de piața se definește ca fiind suma estimată, la data evaluării, pentru transmiterea unei proprietăți în cadrul unei tranzacții cu preț determinat obiectiv, după o activitate de marketing adecvată, în care ambele părți au acționat în cunoștința de cauza, prudent și fără constrângere.
Valoarea este un concept economic referitor la prețul cel mai probabil convenit de cumpărătorii și vânzătorii unui bun sau serviciu. Valoarea nu reprezintă un fapt, ci o estimare a celui mai probabil preț care va fi plătit pentru
bunuri și servicii, la o anumită dată, în conformitate cu o anumită definiție a valorii.
Lichidatorul judiciar în mod greșit a realizat o analiză sumară și superficială a apartamentului, prin simpla verificare a prețului în sensul încadrării sau nu în limitele valorice stabilite prin Raportul de evaluare, fără să ia în considerare următoarele aspecte:
Raportul de E. luare a realizat doar o analiza sumară, din exterior, a întregului ansamblu și nu a evaluat starea tehnică a Apartamentului; apartamentul se afla într-o situație atipică în sensul că prezintă anumite devieri de la plajele valorice indicate în Raportul de E. luare (astfel cum rezulta din argumentele prezentate la pct. 2.2 de mai sus). Diferența între valoarea de piață (plaja valorica) indicată în Raportul de E. luare și prețul apartamentului este de aproximativ 10%. Valoarea de piață reflectă optica asupra beneficiilor celui care deține bunurile sau primește serviciile, la data evaluării.
Prețul Apartamentului reprezintă optica subiectivă a debitoarei asupra valorii unui bun și face parte din activitatea de marketing a societății.
Astfel cum a reținut și Curtea Constituțională prin 549/_ publicată în Monitorul Oficial nr. 606/_, intenția legiuitorului de a introduce aceste prevederi legale a fost de a proteja stabilitatea raporturilor juridice constituite înainte de deschiderea procedurii insolvenței și, implicit, drepturile promitenților cumpărători.
În consecință, măsura lichidatorului judiciar s-ar fi justificat în contextul în care diferența între cele 2 valori (plaja valorica din cuprinsul Raportului de
E. luare și prețul Apartamentului) ar fi fost vădit disproporționată, precum și în situația în care debitoarea nu ar fi obținut niciun beneficiu din vânzarea apartamentului.
În drept au fost invocate prevederile art. 21 alin. 3, art. 93 ind. 1 din Legea nr. 85/2006.
Prin notele scrise, lichidatorul judiciar a solicitat respingerea contestației și a arătat că este de acord cu efectuarea unei noi evaluări care să stabilească valoare de piață a bunului, având în vedere contestarea raportului de evaluare întocmit în cadrul procedurii de faliment.
Analizând actele și lucrările dosarului instanța reține următoarele:
Între contestatoare în calitate de promitent cumpărător și debitoarea SC Prima Rom S. în calitate de promitent vânzător a intervenit antecontractul de vânzare cumpărare nr. 76/_ având ca obiect imobilul situat în C. N., str. Observatorului, nr. 136-138, sc. 2, corp A, et. 5, ap. 41.
Prețul a fost stabilit la 200.000 RON, inclusiv TVA, achitat în integralitate de promitentul cumpărător la data deschiderii procedurii insolvenței.
Urmare cererii adresate de către promitentul cumpărător lichidatorului judiciar de perfectare a contractului în formă autentică, potrivit art. 931din Legea 85/2006, acesta din urmă s-a pronunțat în cadrul raportului asupra cauzelor și împrejurărilor care au condus la apariția stării de insolvență, în
sensul neîndeplinirii condițiilor legale pentru încheierea contractului în formă autentică, motivat de faptul că prețul ar fi sub valoarea de piață a bunului.
Contrar aprecierii făcute de către lichidatorul judiciar, în baza raportului de evaluare întocmit în cadrul procedurii, din raportul de expertiză judiciară de evaluare a bunului imobil, administrat în prezenta cauză, reiese faptul că, dispozițiile art. 931din Legea 85/2006 sunt îndeplinite sub aspectul ca prețul să nu fie inferior valorii de piață a bunului.
Sub aspectul diferenței cotei de TVA de 19 %, aplicabilă și achitată odată cu prețul imobilului și cea existentă în prezent, de 24 %, părțile au ajuns la o poziție comună, în sensul achitării de către promitentul cumpărător a sumei de 8.403,36 RON, astfel că acest aspect nu va fi considerat litigios de către instanță.
În acest sens, apreciind îndeplinite condițiile art. 931din Legea 85/2006, instanța va admite prezenta contestație
PENTRU ACESTE MOTIVE, ÎN NUMELE LEGII HOTĂRĂȘTE
Admite contestația formulată de către contestatorul SC T. S. cu sediul în loc. C. N., str. Liviu R., nr. 23, ap. 21, jud. C., împotriva măsurii luate de Solvendi S. , cu sediul în C. N., str. Pitești, nr. 18, et. II, județul C. în calitate de lichidator judiciar al debitoarei SC Prima Rom S. .
Dispune executarea de către lichidatorul judiciar al debitoarei SC Prima Rom S. a obligațiilor rezultând din antecontractul de vânzare cumpărare nr. 76/_ având ca obiect imobilul situat în loc. C. N., str. Observatorului, nr. 136-138, sc. 2, corp A, et. 5, ap. 41, jud. C. după achitarea de către contestator a sumei de 8.403,36 RON în contul unic de lichidare.
Cu recurs în 7 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de azi 09 Octombrie 2013.
PREȘEDINTE,
GREFIER,
V. F.
E. -A.
I. C.
Red. V.F./Tred. N.B.
_ - 4 ex.
| ← Decizia civilă nr. 147/2013. Procedura insolvenței | Încheierea civilă nr. 1023/2013. Procedura insolvenței → |
|---|
