Decizia civilă nr. 113/2011, Curtea de Apel Cluj - Secția Contencios Administrativ și Fiscal
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA COMERCIALĂ, DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr. (...)
DECIZIA CIVILĂ Nr. 113/2011
Ședința publică de la 14 I. 2011
Instanța constituită din: PREȘEDINTE D. M. JUDECĂTOR G.-A. N. JUDECĂTOR M. B.
G. A. B.
S-a luat în examinare recursul declarat de O. B. S. PRIN P. și C. LOCAL AL O. B. S. împotriva sentinței civile nr. 1759/(...), pronunțată în dosarul nr. (...) al T.ui M., privind și pe intimații SC S. S., și P. O. B. S., având ca obiect obligația de a face încheiere contract vânzare-cumpărare.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă avocat
B. G. în reprezentarea intereselor intimatei SC S. S., lipsă fiind restul părților.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către { F. { F. învederează} faptul că recursul declarat este legal timbrat, precum și faptul că la data de 11 ianuarie 2011, prin serviciul registratură, intimatul-reclamant a depus la dosar întâmpinare.
Curtea, efectuând verificările impuse de dispozițiile art. 1591 alin 4 C.pr.civ., stabilește că este competentă general, material și teritorial în judecarea prezentei cauze, în temeiul dispozițiilor art. 3 pct. 3 C.pr.civ. Reprezentantul intimatei depune la dosar împuternicirea avocațială și susține excepția nulității recursului astfel cum a fost invocată în cuprinsul întâmpinării. Curtea, după deliberare, respinge excepția invocată, constatând că din motivele de recurs se poate concluziona că acesta a fost formulat în temeiul art. 304 pct. 9 C.pr.civ., prin prisma căruia va fi analizat recursul de C. Având cuvântul pe fondul recursului, reprezentantul intimatei solicită respingerea acestuia și menținerea hotărârii atacate, pentru argumentele prezentate în cuprinsul întâmpinării, cu obligarea recurenților la plata cheltuielilor de judecată constând în onorariu avocațial, conform documentelor justificative pe care le depune la dosar. Curtea reține cauza în pronunțare. C U R T E A Prin acțiunea înregistrată sub dosar nr. 11.(...) al Judecătoriei B. Mare, reclamanta SC S. S. B. S. a chemat în judecată pe pârâții C. Local al orașului B. S. și P. orașului B. S. solicitând obligarea acestora să încheie contractul de vânzare-cumpărare asupra imobilului în natură teren în suprafață de 7.120 mp., înscris în c.f. 3706 B. S., nr. top. 3338 situat în B. S., str. Gutinului nr. 81, cu cheltuieli de judecată în caz de opunere. În motivarea acțiunii s-a arătat că prin H. nr. 220 din (...) adoptată de consiliul local, s-a aprobat vânzarea către reclamantă a suprafeței de 7120mp, aferentă construcțiilor proprietatea reclamantei, situate în B. S. str. Gutinului nr. 81, prețul stabilit prin negociere directă fiind de 320 euro/ar, preț ce include și TVA și întrucât la data respectivă nu era clarificată situația juridică a terenului, s-a amânat încheierea contractului până după rezolvarea situației. Susținând că abia în anul 2008 s-a rezolvat situația terenului de 6179 mp., reclamanta a mai arătat că pârâtul P. orașului B. S. s-a opus să pună în aplicare H.C.L. nr. 1. fără să justifice motivul. Prin sentința civilă nr. 10.667/(...), Judecătoria Baia Mare a admis excepția necompetenței materiale invocate de pârâtul C. Local al orașului B. S. și a declinat competența de soluționare a acțiunii în favoarea T.ui M.. Instanța a reținut în esență, în considerentele hotărârii, că terenul este reprezentat prin parcela top. 3338 mp., poprietatea Statului Român și intră sub incidența dispozițiilor art. 13 al. 2 din capitolul 2 al Legii nr. 550/2002, iar refuzul vânzătorului de a încheia actul de vânzare-cumpărare poate fi atacat în justiție în condițiile art. 8 al. 3, la secția de contencios administrativ a tribunalului. La această instanță dosarul a fost înregistrat sub nr. (...). Prin întâmpinare, pârâtul C. Local al orașului B. S. a solicitat respingerea acțiunii ca fiind tardiv formulată având în vedere că termenul de introducere a acțiunii este de 5 zile conform art. 8 al. 3, ori, pârâtul a refuzat în anul 2008 iar acțiunea a fost formulată abia la sfârșitul anului 2009 (fila 11 - 12). Prin precizarea acțiunii formulate la (...), reclamanta a solicitat obligarea P.ui orașului B. S. să încheie contractul autentic de vânzare- cumpărare, în numele pârâtului O. B. S., privind terenul în suprafață de 7120 mp., înscris în CF nr. .3706 B. S. sub nr. cadastral 3338, invocând dispozițiile art. 13 al. 1 și 2 din L. nr. 550/2002, conform cărora terenul aferent spațiului comercial sau de prestări de servicii se vinde o dată cu acesta, dacă este clarificată situația sa juridică și dacă sunt îndeplinite condițiile legale. Reclamanta a arătat că excepția tardivității pe care a invocat-o pârâtul, este nefondată, nefiind aplicabile prevederile art. 10 al. 2, speța fiind supusă art. 27 din L. nr. 550/2002. În probațiune s-au depus H. nr. 1. emisă de C. Local B. S., procesul verbal nr. 8857/(...), extras c.f. 3706 B. S., notificarea trimisă de reclamantă către P. orașului B. S. la care nu s-a primit răspuns, contractele de vânzare cumpărare încheiate între reclamantă și pârâtul C. Local al O. B. S., cu privire la construcții, raportul de evaluare întocmit de ing. F. T., procesul verbal de negociere, oferta reală de plată, procesul verbal de constatare a ofertei reale de plată. Prin Sentința civilă nr. 1759 din (...) pronunțată de Tribunalul M aramureș în dosarul nr. (...) s-a respins excepția tardivității invocată de pârâtul O. B. S. prin P. S-a admis acțiunea în contencios administrativ precizată de reclamanta SC S. S. B. S. în contradictoriu cu pârâții C. Local alorașului B. S., O. B. S. și P. orașului B. S. și, în consecință: A fost obligat pârâtul P. orașului B. S. să se prezinte în fața notarului public, în vederea încheierii cu reclamanta, a contractului de vânzare- cumpărare cu privire la imobilul în natură teren în suprafață de 7120 mp., înscris în c.f. 3706 B. S. nr. top. 3338, situat în B. S. str. Gutinului nr. 81 cu prețul de 19.936 euro, în caz contrar prezenta urmând să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Au fost obligați pârâții în solidar săplătească reclamantei 3000 lei cheltuieli de judecată. Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut următoarele: Examinând cu prioritate excepția tardivității introducerii cererii, în conformitate cu art. 137 Cod pr. civilă, tribunalul constată că aceasta este nefondată având în vedere că prezentului litigiu îi sunt aplicabile dispozițiile art. 27 din L. nr. 550/2002 având în vedere faptul că pârâtul C. Local al orașului B. S. și-a dat acordul pentru vânzare, sens în care a adoptat H.C.L. 1., prin urmare procedura prealabilă nu este obligatorie. Analizând acțiunea prin prisma susținerilor reclamantei, din coroborarea apărărilor pârâților, a probelor existente la dosar, precum și a prevederilor legale incidente în materie, tribunalul reține următoarele: Reclamanta SC S. S. B. S. a cumpărat mai multe spații comerciale situate în B. S. str. Gutinului nr. 81, împrejurare ce rezultă din cele șase contracte de vânzare - cumpărare încheiate în cursul anului 2003 iar suprafața terenului aferent a fost stabilită la 7120 mp., necesară utilizării spațiilor comerciale cumpărate de societate, din care aceasta a plătit prețul pentru 940,4 mp., reprezentând terenul de sub clădiri. Ținând seama de prevederile art. 12 al. 1 și 2 din L. nr. 550/2002 cu modificările și completările ulterioare, conform cărora terenul aferent spațiului comercial se vinde o dată cu acesta, dacă este clarificată situația sa juridică și dacă sunt îndeplinite condițiile legale, prețul de vânzare urmând a se stabili la valoarea de circulație, iar terenul a cărui situație juridică nu este clarificată, se vinde ulterior, prețul fiind prin negociere directă, în cauză a fost întocmit un raport de evaluare de către un evaluator autorizat ANE.R, valoarea fiind stabilită la 2,53 euro/mp. Negocierile dintre părți s-au finalizat prin procesul verbal nr. 8857/3.XI.2006 prin care s-a convenit un preț de vânzare de 2,8 euro/mp., valoare pe care și-a însușit-o pârâtul C. Local al orașului B. S. care a adoptat H. nr. 1.. Dat fiind faptul că situația terenului nu era clarificată, părțile au fost de acord ca vânzarea să se realizeze efectiv după definitivarea procedurilor de reconstituire formulate de terțe persoane în baza Legii nr. 2., însă reclamantei i-a fost refuzată plata prețului terenului, motiv pentru care a inițiat procedura ofertei reale de plată prin intermediul B. executor judecătoresc Pintea B., aspect ce rezultă din procesul verbal din 10.XII.2009. Din perspectiva celor descrise anterior și având în vedere H. nr., 1. adoptată de C. Local al orașului B. S., care nu a fost revocată sau anulată, este nejustificat refuzul pârâtului P. O. B. S. de a încheia contractul de vânzare-cumpărare cu privire la terenul aferent spațiilor comerciale cumpărate și folosite de reclamantă, situație în care tribunalul consideră că acțiunea este întemeiată. În contextul celor de mai sus, acțiunea va fi admisă în temeiul dispozițiilor art. 27 din L. nr. 50/2002 modificată și completată și va obliga pe P. O. B. S. să se prezinte în fața notarului public, în vederea încheierii cu reclamanta, a contractului de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul în natură teren în suprafață de 7120 mp., înscris în c.f. 3706 B. S. nr. top. 3338, situat în B. S. str. Gutinului nr. 81 cu prețul de 19.936 euro, în caz contrar prezenta urmând să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Văzând și prevederile art. 277 Cod pr. civilă, va obliga pe pârâți să plătească reclamantei cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocațial. Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs pârâții O. B. S. PRIN P. și C . LOCAL B.-S. solicitând admiterea recursului, casarea sentinței recurate șitrimiterea cauzei spre rejudecare și în subsidiar reținerea cauzei pentru rejudecare. În motivare s-a arătat că: In fapt, instanța de fond, nu a analizat toate motivele de opozabilitate invocate de catre noi, împotriva acțiunii reclamantului S. S. S., aceasta analizand doar exceptia tardivitatii, exceptie pe care, instanta de fond o respinge, hotarând astfel obligarea noastră de a ne prezenta în fața notarului public, pentru încheierea cu reclamanta a contractului de vânzare cumpărare, la prețul de 19.936 euro, precum și la obligarea noastră la plata de cheltuieli de judecată. Așa cum am prezentat și în întâmpinările noastre anterioare, motivul principal pentru care ne-am opus încheierii în formă autentică a actului de vânzare cumpărare, a fost și îl reprezintă în continuare, faptul că nu putem fi de acord cu transferul dreptului de proprietate in cursul anului curent (2010) la un preț stabilit printr-un acord de voințe încheiat în cursul anului 2006. Documentațiile ce stau la baza acordului de vointe, constau în H. C.ui Local nr, 110 din (...), P. verbal de negociere nr. 8857/(...), acte ce sunt emise în baza prețului stabilit prin raportul de evaluare din perioada 15-17 august 2006. Materializarea acestui contract nu s-a putut insa finaliza deoarece, in legatura cu terenul in cauza a aparut un litigiu, care s-a rezolvat doar in cursul anului 2008. Reclamantul, formulează la data de (...). adresă prin care cere punerea în aplicare a H.C.L 110, precum și a procesului verbal de vânzare nr, 8857/0(...) precum și delegarea unei persoane. în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare. Din conținutul Raportului de evaluare pe care se bazează atât negocierea prețului cât și H. C.ui Local, desprindem: pct. 1.4 din raport: "E.luarea a fost realizată în perioada 15 - 17 august 2006. Rezultatul este valabil la data de (...). pct. 1.8 alin 2: "Raportul de evaluare.își păstrează valabilitatea numai în situația în care condițiile de piață reprezentate de factorii economoici, sociali și politici rămân nemodificate în raport cu cele existente la data întocmirii raportului. Pct. 1.8 alin 5: Proprietatea nu a fost expertizată detaliat.Orice schita din raportul de evaluare prezintă dimensiunile aproximative ale proprietății și este realizată pentru a ajuta cititorul raportului să vizualizeze proprietatea .În cazul în care exista documente relevante (măsurători de cadastru, expertize) acestea vor avea prioritate. Pct. 1.9 alin. final: acest raport este confidențial,destinat numai scopului precizat și numai pentru uzul clientului și destinatarilor menționati la pct.l.3 și 1.6 Astfel, rezultatul evaluării era valabil la data de (...), aceasta păstrându-și valabilitatea numai în situația în care, conditiile de piață reprezentate de factorii economici, sociali și politici, rămân nemodificate în raport cu cele existente la data întocmirii raportului. Considerăm că aceste condiții, atât economice cât și sociale sau politice, au suferit multiple modificări, pâna la data curentă, fapt pentru care, considerăm că acest raport nu poate fi considerat valabil în condițiile actuale. Având în vedere caracterul estimativ al acestui raport de evaluare precum si sfera acesteia de aplicabilitate, consideram faptul ca aceasta cf. pct. 9 din prezentul; raport, alin final, "acest raport este destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul destinatarilor mentionati la pct 1.3 si 1.6 ", motive pentru care considerăm faptul că prezentul raport de evaluarenu poate servi în fața instanței de judecată.drept probă, pentru aceasta fiind nevoie de o expertiză judiciară, motiv pentru care respectuos solicităm onoratei instante a ne aproba întocmirea unui raport de expertiză judiciară pentru a se stabili astfel, prețul corect al respectivei suprafețe de teren. Astfel, menționam faptul că acordul de vointe există în continuare, însă nu putem fi de acord cu transferul acestui drept de proprietate, în baza unui raport de expertiză care nu poate produce efecte juridice, nefiind intocmit pentru acest scop, cu valabilitate doar pentru uz personal, și numai la data de (...),acesta, in conditiile actuale,pierzandu-si valabilitatea. În caz contrar considerăm faptul că obligarea noastră la a încheia contractul de vânzare cumpărare, în fața notarului public la prețul de 19.936 euro (preț stabilit în baza raportului de expertiză din cursul anului 2006), ar fi netemeinică și nelegală, aceasta putând fi considerata ca fiind o măsură abuzivă. Deliberând asupra recursului declarat curtea constatăurmătoarele I nstanta de fond a pronuntat o hotarare legala si temeinica, interpretand si aplicand corect dispozitiile legale incidente. In acest context solutia instantei de respingere a exceptiei tardivitatii invocate de paratul- recurent este una legala si temeinica apreciindu-se pe buna dreptate ca dispozitiile art. 10 al. 2 din L. nr 550/2002 nu sunt incidente in speta de fata. C. arte 10 al. 1 si 2 din aceasta lege contractul de vanzare-cumparare a spatiului comercial sau de prestari de servicii se incheie in termen de 15 zile de la data finalizarii procedurii de vanzare, potrivit prezentei legi, si se semneaza, din partea vanzatorului, de presedintele consiliului judetean sau de vicepresedintele desemnat in acest scop, de primar ori, dupa caz, de presedintele consiliului de administratie al regiei autonome. Refuzul vanzatorului de a incheia contractul de vanzare-cumparare poate fi atacat in justitie in conditiile art. 8 alin. (3). C. arte 8 al. 3 din acest act normativ raportul de evaluare si stabilirea pretului de vanzare pot fi contestate de persoanele interesate, in termen de 5 zile de la depunerea raportului, la sectia de contencios administrativ a tribunalului. Judecata se face de urgenta, cu citarea contestatorului, a comisiei si a evaluatorului. Comisia este reprezentata de presedintele acesteia. Participarea procurorului este obligatorie. H. este definitiva si irevocabila. Analizand cele doua dispozitii legale se observa ca procedura speciala reglementata de art. 8 al. 3 din L. nr 550/2002 se refera la refuzul vanzatorului de a incheia actul de instrainare exclusiv pentru un spatiu comercial sau de prestari servicii, in termenul legal sus-mentionat. Aceasta precedura nu poate fi extinsa si pentru alte situatii litigioase generate de modalitatea de punere in aplicare a celorlalte dispozitii ale actului normativ aratat mai sus. Acest punct de vedere reiese fara echivoc din cuprinsul art. 27 din L. nr. 550/2002 care prevede expres ca alte litigii decat cele prevazute la art. 8, 9 si 10, cu privire la desfasurarea procedurilor de vanzare a spatiilor comerciale sau de prestari de servicii, proprietate privata a statului, aflate in administrarea consiliilor judetene, a consiliilor locale sau a regiilor autonome de sub autoritatea acestora, sunt de competenta instantelor de contencios administrativ, nefiind obligatorie procedura prealabila. Intr-o alta ordine de idei, art. 10 din L. nr. 550/2002 face referire la refuzul vanzatorului de a incheia actul de instrainare. C. art. 4 din acelasi act normativ poate avea calitatea de vanzator doar consiliul local al unitatiiadministrativ-teritoriale si doar refuzul acestei autoritati poate fi atacat in instanta in conditiile art. 8 al. 3 din lege. Numai ca in situatia de fata nu suntem in prezenta unui refuz al vanzatorului, deoarece paratul C. Local B. S. a aprobat vanzarea prin HCL nr. 1., ci in prezenta unui refuz al primarului de a pune in executare o hotarare a consiliului local, situatie care se circumscrie procedurii de drept comun a contenciosului administrativ. Intre intimata reclamanta si recurentul parat C. Local B. S. s-au incheiat mai multe contracte de vanzare cumparare avand ca obiect spatii comerciale situate in B. S. str. Gutinului nr. 81 : - contract vanzare-cumparare nr. 6567/(...) avand ca obiect un spatiu comercial in suprafata de 207.6 mp - contract de vanzare-cumparare nr. 5638/(...) avand ca obiect un spatiu comercial in suprafata de 86 mp - contract de vanzare-cumparare nr. 5639/(...) avand ca obiect un spatiu comercial in suprafata de 242 mp - contract de vanzare-cumparare nr. 5640/(...) avand ca obiect un spatiu comercial in suprafata de 29,7 mp - contract de vanzare-cumparare nr. 3444/(...) avand ca obiect un spatiu comercial in suprafata de 200 mp - contract de vanzare-cumparare nr.6646/17.l 0.2003 avand ca obiect un spatiu comercial in suprafata de 175,1 mp C. art. 13 al. 1 si 2 din L. nr. 550/2002 cu modificarile si completarile ulterioare, (1) terenul aferent spatiului comercial sau de prestari de servicii se vinde o data cu acesta, daca este clarificata situatia sa juridica si daca sunt indeplinite conditiile legale. Pretul de vanzare al terenului aferent se determina pornind de la valoarea de circulatie a terenului, determinata pe baza urmatoarelor criterii: a) situarea terenului in localitate; b) categoria localitatii si zona in cadrul localitatii, stabilite potrivit prevederilor Legii nr. 69/1993 privind instituirea taxei pentru folosirea terenurilor proprietate de stat in alte scopuri decat pentru agricultura sau silvicultura, cu modificarile ulterioare. (2) terenul a carui situatie juridica se clarifica dupa data vanzarii spatiului comercial sau de prestari de servicii, cu exceptia celor care sunt proprietate publica a statului sau a unitatii administrativ-teritoriale, va fi vandut cumparatorului spatiului, la cererea acestuia, prin negociere directa, avandu-se in vedere valoarea de circulatie a terenului, stabilita potrivit alin. (1). Pentru stabilirea pretului de piata a terenului din litigiu s-a intocmit un raport de evaluare de catre evaluatorul autorizat ANE.R ing. F. T.. Luandu-se in considerare criteriile prevazute de lege, in urma evaluarii s-a obtinut valoarea de 2,53 euro/mp (18.050 euro/7120 mp ). De la aceasta valoare s-au pornit negocierile dintre parti, negocieri finalizate prin P.-verbal de negociere nr. 8857/0(...), stabilindu-se un pret de vanzare de 2,8 euro/mp, valoare insusita de paratul C. Local B. S. prin HCL nr. 1.. Prin acelasi proces-verbal de negociere reprezentantii autoritatii locale impreuna cu reprezentantul societatii intimate au convenit ca vanzare sa se realizeze efectiv dupa definitivarea procedurilor de reconstituire formulate de terte persoane in baza Legii nr. 2.. H. adoptata de consiliul local, in calitate de autoritate publica deliberativa a unitatii administrativ-teritoriale, ramasa definitiva in cadrulprocedurii administrativ-jurisdictionale este obligatorie pentru toti subiectii de drept pe care ii vizeaza. Din moment ce HCL nr. 1. nu a fost declarata nelegala si nu a fost infirmata prin adoptarea unei alte hotarari, dispozitiile sale obligatorii nu mai pot fi puse in discutie. Faptul ca situatia juridica a terenului generata de procedurile funciare reglementate de L. nr. 2. a fost clarificata ulterior, nu poate fi imputata intimatei, iar referirea la repunerea in disctie a pretului nu poate fi retinuta, de vreme ce acesta a fost stabilit- iar intarzierea in perfectarea contractului autentic este imputabila recurentului. Pentru cele ce preced curtea va respinge recursul declarat de O. B.-S. și C. LOCAL B.-S., împotriva sentinței civile nr. 1759/(...), pronunțată în dosarul nr. (...) al T.ui M., pe care o va menține în întregime. Potrivit art 274 cod pr civ va obliga recurenții să plătească intimatei SC S. S. suma de 2500 lei, cheltuieli de judecată în recurs. PENTRU ACESTE MOTIVE, ÎN NUMELE LEGII D E C I D E Respinge recursul declarat de O. B.-S. și C. LOCAL B.-S., împotriva sentinței civile nr. 1759/(...), pronunțată în dosarul nr. (...) al T.ui M., pe care o menține în întregime. Obligă recurenții să plătească intimatei SC S. S. suma de 2500 lei, cheltuieli de judecată în recurs. Decizia este irevocabilă. Pronunțată în ședința publică din (...). { F. | Președinte, D. M. Judecător, G.-A. N. Judecător, M. B. G., A. B. } Red.G.A.N./dact.L.C.C. 2 ex./(...) Jud.fond: V. I.
| ← Decizia civilă nr. 3126/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția... | Decizia civilă nr. 1997/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția... → |
|---|
