Decizia nr. 2402/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Contencios Administrativ și Fiscal
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA A II-A CIVILĂ,
DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr. (...)
DECIZIA CIVILĂ N. 2402/2012
Ședința din data de 22 M. 2012
Instanța constituită din:
PREȘED.TE M. B. JUDECĂTOR F. T. JUDECĂTOR G.-A. N. G. D. C.
S-au luat în examinare recursurile promovate de pârâții C. LOCAL AL M. S. M. și C. DE A. A L. N. 5. D. C. C. LOCAL AL M. S. M. împotriva sentinței civile nr. 5463 din data de (...), pronunțată în dosarul nr. (...) al T.ui M., în contradictoriu cu reclamanta SC M & M I. E. S., având ca obiect vânzări spații comerciale (Legea N.5.).
Mersul dezbaterilor, susținerile și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 14 martie 2012, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre, pentru când s-a dispus amânarea pronunțării la data de (...) și apoi la data de (...).
CURTEA
Prin sentința civilă nr. 5463 din (...) pronunțată de Tribunalul Maramureș în dosar nr. (...) s-a admis acțiunea precizată formulată de reclamanta SC M & M I. E. S. în contradictoriu cu pârâții C. Local al M. S. M. și C. de A. a L. N. 5. din C. C. Local al M. S. M., și în consecință:
Au fost obligați pârâții să încheie cu reclamanta contract de vânzare cumpărare prin negociere directă cu plata prețului în rate, având ca obiect spațiul comercial denumit magazin situat în S. M. str.I. Mihaly de A. nr.2 ap.5.
S-a stabilit prețul minim de vânzare al spațiului la suma de 37.382 lei conform raportului de expertiză întocmit de ing.B. Z.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut următoarele:
Potrivit dispozițiilor L. nr.5. pentru vânzarea spațiilor comerciale trebuie parcurse mai multe etape: înscrierea în listă a spațiilor supuse vânzării, stabilirea prețului de vânzare și ulterior încheierea unui contract de vânzare cumpărare, fiecare dintre aceste etape putând fi contestată potrivit legii.
În cauză era necesar să se stabilească potrivit art.8-10 din Legea nr.5. prețul minim de vânzare a spațiului deținut de reclamantă cu contract de închiriere și cu privire la care nu există motive de a fi exceptat de la vânzare, însă pârâții în mod nejustificat nu au procedat la îndeplinirea obligațiilor ce le revin în conformitate cu dispozițiile L. nr.5..
În legătură cu imobilul în litigiu, deținut în baza unui contract de închiriere încheiat cu Primăria municipiului S. M., reclamanta a formulat cerere de cumpărare în baza L. nr.-5. la data de (...) înregistrată sub dosar nr.27290/2002, menționând că dețin spațiul în chirie din anul 1997 în baza art.18 din Legea nr.5..
Reclamanta a arătat că îndeplinește condițiile cumulative prevăzute de art.16 din Legea nr.5. referitoare la folosirea spațiului din litigiu în baza unui contract de închiriere, chiria fiind achitată la zi, neexistând restanțe în plata acesteia și nici în obligațiile față de stat.
Întrucât în cauză se impunea stabilirea unui preț minim de vânzare care să reprezinte baza de negociere în măsura în care sunt îndeplinite celelalte condiții ale art.16 din Legea nr.5. și imobilul poate fi vândut, instanța a încuviințat proba cu expertiza tehnică în construcții pentru a se stabili valoarea de circulație a investițiilor efectuate la acest imobil de către reclamantă în calitate de chiriaș.
Întrucât potrivit art.8 din Legea nr.5. C. de aplicare a L. nr. 5. desemnează un evaluator autorizat, iar pârâtul a informat instanța că există un contract de prestări servicii încheiat cu inginer Frunză Neculai, desemnat în acest sens, s-a dispus participarea acestuia la efectuarea lucrării de expertiză alături de expertul desemnat de instanță în persoana d-nei B. Zefica (fila 122).
Potrivit lucrării de expertiză dispusă în cauză, valoarea de circulație a spațiului ce face obiectul litigiului este de 67.518 lei respectiv 16.360 Euro, iar valoarea investițiilor efectuate de reclamanta este de 30.136 lei respectiv
7.305 Euro .
Părțile nu au formulat obiecțiuni la această lucrare de expertiză.
În „Notele de ședință"; depuse de pârâtul C. Local al municipiului S. M., acesta și-a reconfirmat poziția procesuală evazivă de opoziție parțială sau admitere condiționată a cererii reclamantei, menționând că apartamentul în cauză se află într-un condominiu, că este necesară efectuarea lucrărilor de apartamentare a clădirii de stabilire a cotelor indivize din spațiile comune ale clădirii și a cotei indivize din terenul aferent, notarea acestuia într-un CF individual și abia apoi evaluarea în vederea vânzării, vânzare căreia nu i se opune.
Pârâtul C. Local al municipiului S. M. nu a mai invocat necesitate obținerii vreunui aviz de la M. C. și C. confirmând susținerile reclamantei cu privire la faptul că acest spațiu nu este inclus pe lista monumentelor istorice.
Cât privește aspectele pe care le invocă pârâtul, vizând necesitatea clarificării situației juridice a imobilului, respectiv întocmirea documentației cadastrale, acestei formalități îi revin în sarcină, astfel că acesta își invocă propria culpă, lăsând să treacă o perioadă de nouă ani de zile fără vreo justificare pentru întreprinderea demersurilor ce îi cad în sarcină.
Instanța a apreciat ca fiind culpabilă raportat la perioada de timp scursă, aceasta în condițiile în care spațiul nu este exceptat de la vânzare, iar reclamanta a făcut dovada îndeplinirii condițiilor prevăzute de art.16 și
17 din Legea nr.5..
Instanța a apreciat că în speță sunt pe deplin aplicabile prevederile art.8 coroborate cu art.16 și 17 din Legea nr.5. astfel încât cererea reclamantei este considerată ca fiind fondată și a admis-o în consecință.
Instanța a stabilit un preț minim ce urmează a fi avut în vedere ca bază în negociere directă a părților ce urmează să aibă loc, potențialul cumpărător și respectiv vânzător, urmând ca în funcție de argumentele fiecăruia să stabilească un preț final care va fi și prețul la care reclamanta va achiziționa spațiul situat în S. M. str.I. Mihaly de A. nr.2 ap.5 identificat cu CF 51006 S. M., nr.top.854.
Pentru aceste considerente, instanța a admis acțiunea potrivit art.19 și 27 din Legea nr.5. raportat la art.18 din Legea nr.554/2004, conform dispozitivului.
Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs pârâta C. DE A. A L. N. 5. S.-M. și, respectiv, pârâtul C. LOCAL AL M. S.-M. prin P. solicitând pe cale de excepție: casarea Sentinței civile nr. 5. și trimiterea cauzei spre rejudecare instanței de fond pe motiv că instanța nu a fost constituită conform prevederilor legale
Conform art. 8 pct. 3 din Legea nr. 5. privind vânzarea spațiilor comerciale proprietate privată a statului și a celor de prestări de servicii, aflate în administrarea consiliilor județene sau a consiliilor locale, precum și a celor din patrimoniul regiilor autonome de interes local "participarea procurorului este obligatorie" la judecarea cauzelor care au la bază această lege.
Înțelege să invoce excepția privind nelegalitatea compunerii completului de judecată având în vedere faptul că obiectul acțiunii a fost vânzare spațiu comercial în baza L. nr. 5. sens în care se impune a asigurarea reprezentării M.ui P. în această cauză.
Această excepție nu a fost invocată la instanța de fond deoarece toate apărările pârâților au fost formulate ca pentru o acțiune de a face, însă prin sențința civilă pronunțată în cauză se prevede ca obiect "vânzare spații comerciale".
Pe fondul cauzei: în situația în care instanța consideră ca neîntemeiată excepția invocată, solicită în baza art. 312 Cod Procedură Civilă admiterea recursului și modificarea Sentinței civile nr. 5. în sensul de a fi obligați la înstrăinarea spațiului închiriat de către reclamantă după efectuarea lucrărilor de dezmembrare necesare la imobilul în cauză, precum și după obținerea avizului din partea M.ui C. și C., conform arte 2 pct. 2 din Legea nr. 5. deoarece astfel cum este formulat dispozitivul sentinței nu poate fi pus în executare.
Dispozitivul Sentinței civile recurate nu poate fi pus în executare deoarece în CF nu este individualizat apartamentul nr. 5, acesta nefăcând obiectul contractului de închiriere ci "imobilul situat în municipiul S. M. str. I. Mihaly de A. nr. 2".
Ceea ce poate fi înstrăinat este doar obiectul contractului de închiriere.
În cazul în care instanța consideră necesar că pentru a se pronunța o hotărâre legală și temeinică trebuie stabilit în mod concret obiectul contractului de vânzare cumpărare atunci se impune efectuarea unei expertize de către un expert topograf și o completare a raportului de expertiză întocmit în cauză de către un inginer constructor, expertiză a cărei obiective le-a formula astfel: identificarea și delimitarea /dezmembrarea părții din imobil folosite de către reclamantă în baza contractului de închiriere nr. 1. precum și reevaluarea pentru întreg spațiul comercial și părțile aferente comune din întreg imobilul.
De asemenea solicită modificarea sentinței în sensul de a fi obligați la încheierea contractului de vânzare cumpărare a spațiului comercial obiect al contractului de închiriere, urmând să se înlăture stabilirea prețului minim de vânzare, stabilirea prețului minim de vânzare în temeiul art. 8 pct, 1 din Legea nr. 5. fiind atributul exclusiv al Comisiei de aplicare a L. nr. 5.(art. 8 pct.1 - În vederea vânzării spațiului comercial sau de prestări de servicii, comisia stabilește un preț minim de vânzare, pe baza unui raport de evaluare elaborat de persoane fizice sau juridice autorizate, potrivit legii).
În ceea ce privește necesitatea obținerii avizului de legalitate de la M.
C. și C. datorită faptului că imobilul ce urmează a fi înstrăinat se află pe lista monumentelor istorice a invocat aceasta prin întâmpinarea depusă. În sensul în care nu ar mai fi existat acest acord ar fi înștiințat instanța de fond. S. afirmație a reclamanților că imobilul nu se află pe lista monumentelor istorice fără a se depune acte în cauză care ar fi putut fi combătute de către pârâți îi duce la concluzia că au confirmat aceste susțineri, sens în care atașează lista cu imobilele din municipiul S. M. și codurile la care sunt înregistrate ca fiind monumente istorice.
Deși în cauză s-a efectuat un raport de evaluare, în baza acestuia imobilul nu poate fi notat individual în CF și în consecință înstrăinat conform prevederilor legale. Nefiind finalizate lucrările de apartamentare a imobilului în care se află spatiul comercial însăși întocmirea acestui raport este prematură.
În ceea ce privește prețul stabilit prin expertiza depusă la dosar nu s- au pronunțat asupra acestuia având în vedere faptul că expertiza este incompletă datorită situației juridice actuale a imobilului, fiind părți din imobil care nu au putut fi evaluate și care ar urma să fie înstrăinate.
Așa cum este menționat și în raportul de evaluare (raport a cărui file nu sunt numerotate) la cap. IV R. la întrebări pct. E.luarea terenului " nu se poate stabili care este cota indiviză și a canalului tehnic deoarece trebuie efectuată o documentație de apartamentare care se întocmește de către un topograf autorizat" tot la fel nu pot fi stabilite cota indiviză aferentă spațiului în cauză din părțile comune indivize totale ale clădirii în care se află acest spațiu fără întocmirea unei documentații cadastrale efectuate de către un topograf autorizat.
Apartamentul în cauză se află intr-un condominiu compus din subsol, etaj, parter cât și teren aferent, în acest imobil aflându-se atât spații comerciale cât și spații cu destinația de locuință.
Conform legislației în vigoare spațiul în cauză obligatoriu trebuie să dețină cote părți indivize din spațiile comune ale clădirii (acces gang, casa scării, acoperiș, instalații sanitare, instalații electrice) cât și cotă indiviză din terenul aferent clădirii (teren de sub clădire și curte interioară).
Odată cu efectuarea lucrărilor cadastrale și apartamentării clădirii spațiul în cauză va fi notat în CF individual, unde vor fi menționate suprafața utilă, suprafața construită, cota parte indiviză din părțile comune, cota parte indiviză din teren.
Numai după eliberarea extrasului CF mai sus menționat, în conformitate cu prevederile L. nr. 5. documentația va putea fi predată evaluatorului desemnat conform art. 8 pct. 1 din Legea nr. 5. în vederea evaluării și vânzării acestuia, vânzare căreia nu se opun.
În prezent la comanda P. municipiului S. M. se efectuează lucrari cadastrale si topografice privind rectificarea CF, notarea construcțiilor (post transformastor electrica), apartamentarea imobilului și calculul părților comune aferente fiecarui apartament precum și a terenului aferent fiecărui apartament.
Dupa ce se va elibera CF individual pentru fiecare apartament, se va putea întocmi raportul de evaluare în cauză de către evaluatorul Frunză
Neculai, raport ce va fi comunicat reclamantului.
Raportat la stabilirea prețului minim de vânzare arată că instanța în virtutea rolului său activ nu poate stabili ca preț minim de vânzare prețul solicitat de reclamantă având în vedere faptul că acesta nu este relevant în cauză din două motive: 1. așa cum a arătat evaluatorul recunoaște că sunt părți din imobil care datorită lucrărilor cadastrale ce sunt în curs de derulare, nu au putut fi evaluate iar imobilul nu poate fi înstrăinat fără determinarea acestora; 2. în ceea ce privește investițiile efectuate în spațiu valoarea acestora nu poate fi recunoscută și dedusă din valoarea de vânzare deoarece art. 19 pct. 3 din Legea nr. 5. prevede în mod imperativ întrunirea cumulativă a două condiții: să fie efectuate cu acordul proprietarului și să fie executate în baza unei autorizații de construire în condițiile legii. În cazul de față cele două condiții nu sunt îndeplinite deoarece acordul proprietarului lipsește, acest acord însemnând o hotărâre a C. Local, prin care se aprobă valoarea investiții lor efectuate. Această hotărâre putea fi dată doar în baza unei autorizații de construire, autorizație care lipsește în cazul de față. Prin stabilirea prețului minim de vânzare în urma scăderii valorii lucrărilor de investiții din prețul total se încalcă flagrant prevederile legale în vigoare, investițiile pretinse neputând fi scăzute din valoarea de vânzare.
Analizând recursurile formulate prin prisma motivelor invocate,
Curtea constată următoarele:
Prin acțiunea în contencios administrativ înregistrată sub nr. de mai sus, reclamanta SC M & M I. E. S. C. N. a chemat în judecată C. Local al M. S. M. și C. de A. a L. N. 5. din C. C. Local al M. S. M. solicitând instanței obligarea pârâșilor să procedeze la vânzarea prin negociere directă cu plata prețului în rate a spațiului comercial denumit magazin situat în municipiul
S. M. str.I. Mihaly de A. nr.2, deținut în baza contractului de închiriere nr.1..04.202, la prețul de vânzare stabilit pe baza unei expertize tehnice de evaluare a spațiului comercial.
În motivarea cererii s-a arătat că la data de (...) a încheiat cu Primăria
S. M. contractul de închiriere nr.129 pentru spațiul comercial - magazin situat în municipiul S. M. str.I. Mihaly de A. nr.2.
Conform L. nr.5., în termen legal, reclamanta a înregistrat la pârâți cerere de cumpărare a imobilului din litigiu la care s-a dat un răspuns afirmativ, fiind declanșată și procedura prevăzută de lege.
Cu toate acestea pârâții refuză în mod nejustificat finalizarea procedurii, refuzând să comunice raportul de evaluare.
S-a menționat faptul că au fost îndeplinite cerințele legale, prevăzute de legea nr.5., respectiv este titulara unui contract de închiriere valabil ale cărui clauze au fost respectate, neavând restanțe la stat și nici la plata chiriei 6 luni consecutiv, fiind astfel îndeplinite dispozițiile art.16 din lege.
S-a mai arătat că deoarece a luat cunoștință că s-a procedat la evaluarea spațiului însă la nivelul anului 2003, a solicitat efectuarea unei noi expertize tehnice de evaluare a imobilului, cu respectarea dispozițiilor L. nr.5. în vederea determinării prețului actual al imobilului. S-a apreciat că se impune o nouă evaluare raportat la intervalul mare de timp scurs între data acelei evaluări și data prezentă.
Prin întâmpinarea formulată în cauză, pârâtul C. Local al municipiului S. M. a arătat că nu se opune admiterii acțiunii, vânzarea spațiului în cauză urmând a se realiza de îndată ce vor fi îndeplinite condițiile dispozițiilor legale incidente în cauză.
S-a arătat că pentru a se putea realiza vânzarea imobilului în discuție trebuie realizată apartamentarea acestuia, respectiv întocmirea documentației cadastrale, încadrarea în zonă, plan amplasament imobil, obținerea avizului din partea M.ui C. și C., spațiul făcând parte dintr-un complex imobiliar a cărui situație juridică se impune a fi clarificată.
În cursul judecății la fond, fost încuviințată proba cu expertiza tehnică în construcții solicitată de către reclamantă.
Pentru termenul de judecată din data de (...), reclamanta și-a precizat acțiunea în sensul obligării pârâților să procedeze la vânzarea prin negociere directă cu plata prețului în rate a spațiului comercial denumit magazin, situat în S. M. str.I. Mihaly de A. nr.2 pe care reclamanta îl folosește în baza contractului nr.129/(...) și să se stabilească prețul minim de vânzare al spațiului comercial identificat la suma de 37.382 lei, respectiv diferența dintre valoarea de circulație a imobilului și valoarea investițiilor efectuate de reclamantă conform raportului de expertiză judiciară întocmit în cauză.
Prin sentința recurată, acțiunea precizată a fost admisă, fiind obligați pârâții la vânzare, prin negociere directă, cu plata prețului în rate. Totodată, a fost stabilit prețul minim de vânzare al spațiului, conform raportului de expertiză întocmit în cauză, după scăderea contravalorii investițiilor efectuate de către reclamantă.
Recursurile declarate de către cei doi pârâți se fundamentează, în esență, pe apărările invocate și la fond, respectiv se invocă nelegalitatea sentinței, care a fost dată cu nesocotirea stării reale de fapt și de drept a imobilului în litigiu.
O primă chestiune asupra căreia este ținută Curtea să se pronunțe privește excepția de inadmisibilitate a căilor de atac, intimata-reclamantă susținând că, dat fiind caracterul irevocabil al hotărârii pronunțate, acestea nu ar putea fi analizate.
Astfel, se arată că, având în vedere faptul că prin hotărârea recurată a fost stabilit un preț minim de vânzare al spațiului, conform raportului de expertiză judiciară administrat în cauză, în speță sunt aplicabile dispozițiile art. 8 alin. 3 teza finală din Legea nr. 5. și, pe cale de consecință, hotărârea primei instanțe este definitivă și irevocabilă. În aceste condiții, recursul formulat în cauză este inadmisibil și se impune a fi respins ca atare.
Excepția invocată urmează a fi respinsă, iar pentru a dispune astfel, s-a luat act, în primul rând, de împrejurarea că instanța trebuie să se raporteze la principiul legalității căilor de atac, mențiunea cuprinsă în dispozitivul sentinței fiind, din această perspectivă, nerelevantă.
În plus, pentru a vedea care este procedura ce trebuie urmată pentru judecarea unei acțiuni, se impune a fi stabilit care este pretenția concretă invocată și temeiul ei legal, o astfel de circumstanțiere răsfrângându-se și asupra naturii căii de atac ce poate fi declarată împotriva hotărârii pronunțate.
Așa fiind, Curtea constată că petitul principal al cererii reclamantei este acela privind obligarea pârâților la vânzarea spațiului în litigiu, el fiind reiterat și prin precizarea de acțiune, în cadrul căreia s-a făcut referire, este adevărat, și la necesitatea stabilirii prețului minim de vânzare.
Această ultimă pretenție nu este însă cea invocată în principal, ci din economia cauzei și a susținerilor reclamantei, rezultă că ea a fost privită doar ca o modalitate în care își va putea valorifica pe deplin drepturile pe care le invocă în ceea ce privește spațiul în litigiu.
Așa fiind, trimiterea pe care o face intimata la prev. art. 8 alin. 3 teza finală din Legea nr. 5. nu poate fi validată, în cauză aflându-ne în prezența unei acțiuni în contencios administrativ în care, deși dreptul alegat de reclamantă își are sorgintea în prevederile L. nr. 5., se solicită, în esență, amendarea refuzului nejustificat al pârâților de a finaliza procedura de vânzare a spațiului comercial, refuz ce trebuie a fi analizat și din perspectiva prev. art. 1, 2 alin. 2, 8, 18 alin. 1 și 20 din LCA.
De altfel, aceasta a fost și opinia îmbrățișată de către prima instanță, care, în ultimul alineat al considerentelor, face trimitere la prev. art. 19 și
27 din Legea nr. 5., precum și la cele ale art. 18 din Legea nr. 554/2004.
Așa fiind, excepția invocată va fi respinsă, Curtea constatând că a fost legal sesizată cu soluționarea recursurilor, cererea de recalificare a căii de atac nemaiavând obiect.
Pe fondul cauzei, primul motiv de nelegalitate invocat îl reprezintă pretinsa nelegală compunere a completului de judecată. Recurenta afirmă că era obligatorie participarea procurorului raportat la dispozițiile art. 8 alin. 3 din Legea nr. 5..
Având în vedere considerentele pentru care instanța a respins excepția inadmisibilității recursurilor, stabilind că hotărârea fondului nu a fost pronunțată ca urmare a formulării unei cereri întemeiate pe prev. art. art. 8 alin. 3 din lege, această normă legală nu este aplicabilă nici în ceea ce privește participarea obligatorie a procurorului la judecată.
Intimata relevă cu temei că, în această situație, dispozițiile art. 27 fac trimitere la competența instanțelor de contencios administrativ, singura excepție expres prevăzută de la normele de procedură din Legea nr.
554/2004 fiind lipsa obligativității procedurii prealabile. Astfel, nu există nici o dispozitie legală aplicabilă în speță care să instituie participarea obligatorie a procurorului, drept pentru care acest motiv de recurs este nefondat.
O altă critică este legată de susținerile conform cărora nu sunt finalizate lucrările cadastrale, iar spațiul folosit de reclamantă nu este individualizat în CF, fiind necesară și obținerea avizului din partea M.ui C. și C., deoarece imobilul s-ar afla pe lista monumentelor istorice.
Deși este real că prin aceste susțineri, practic, recurentii își invocă propria culpă, așa cum a reținut prima instanță, din moment ce reclamanta nu are nici o posibilitate de a opera modificări în cartea funciară, nefiind proprietara imobilului, nu este mai puțin adevărat că, în lipsa clarificărilor necesare cu privire la situația de fapt și de drept a spațiului în litigiu, nu se poate susține cu temei că prețul minim de vânzare stabilit prin dispozitivul sentinței ar reflecta valoarea reală a acestuia.
Pentru a aprecia astfel, Curtea a pornit în analiza efectuată de la premisa conform căreia pârâții nu au înțeles să conteste împrejurarea că imobilul a fost inclus pe lista celor ce fac obiectul L. nr. 5., nefiind negată nici îndeplinirea de către reclamantă a tuturor condițiilor prescrise de lege pentru a-l putea cumpăra, prin negociere directă.
Așa fiind, vor fi validate susținerile intimatei conform cărora singurii care pot să efectueze modificări în ceea ce privește situația de carte funciară a imobilului, precum și cei care sunt obligați, conform normelor legale, să facă demersurile necesare pentru obținerea avizului sunt tocmai recurentii din prezenta cauză.
Având în vedere că autoritățile sunt cele care au tergiversat aceste operațiuni de aproape 10 ani, această situație nu poate fi acceptată de către instanță, în sensul dorit de recurenți, mai exact a modificării sentinței, cu consecința respingerii, în integralitate, a cererii precizate, o astfel de soluție echivalând cu încălcarea principiului conform căruia nimeni nu își poate invoca propria culpă.
Astfel, intimata subliniază corect că prin hotărârea recurată, pârâții au fost obligați să demareze procedura de vânzare a spațiului prin metoda negocierii directe cu reclamanta. În aceste condiții, pârâții sunt obligați ca în termenul prevăzut de disp. art. 24 alin. 1 din LCA, să întreprindă toate demersurile necesare pentru individualizarea în C.F. a spațiului ce face obiectul vânzării, urmând să obțină și avizul din partea M.ui C. și C..
Pentru a se pronunța în acest sens, al menținerii dispoziției referitoare la obligarea pârâților la vânzarea spațiului, Curtea a luat în considerare faptul că acest termen este unul rezonabil, atât din perspectiva faptului că pasivitatea de care au dat dovadă autoritățile până în prezent trebuie a fi sancționată, cât și din aceea a apărărilor formulate prin recurs și susținute oral în fața instanței, în sensul în care a fost deja întocmită documentația cadastrală de dezmembrare a imobilului, aceasta fiind depusă la CF în vederea înscrierii.
Totodată, nu s-au indicat instanței motive pertinente pentru care avizul din partea din partea M.ui C. și C. nu ar putea fi obținut în același interval, necesitatea lui fiind susținută de pârâți încă din faza judecății la fond, fără ca prima instanță să se pronunțe explicit, arătând doar că aceștia nu au înțeles să conteste susținerile reclamantei conform cărora el nu ar fi necesar.
Or, recurenții relevă că, în ceea ce privește necesitatea obținerii avizului de la M. C. și C., datorită faptului că imobilul ce urmează a fi înstrăinat se află pe lista monumentelor istorice, a invocat aceasta prin întâmpinarea depusă, iar dacă ar fi intervenit schimbări, ar fi înștiințat instanța de fond.
Pe de altă parte, se arată corect că simpla afirmație a reclamantei că imobilul nu se află pe lista monumentelor istorice, fără a se depune acte în cauză, prin care să fie combătute susținerile în sens contrar, nu numai ale pârâților, ci și ale expertului numit în cauză, nu poate duce la concluzia că aceasta ar fi reală, cu atât mai mult cu cât în recurs a fost depus un extras al listei cu imobilele din municipiul S. M., fiind indicate și codurile sub care sunt înregistrate ca monumente istorice, în care figurează spațiul în litigiu (f. 10-12).
Chiar dacă intimata a relevat că acest înscris nu poate fi luat în considerare, din cauza viciilor de formă, în lipsa unor contraprobe care să fi fost administrate de către aceasta și având în vedere și conținutul raportului de expertiză de la fond, care nu a fost contestat de către reclamantă, cu referire specială la anexa 4 a acestuia (f. 144), Curtea va constata că acest aviz este necesar, el urmând a fi obținut de către pârâți în același condiții ca cele expuse anterior, în ceea ce privește documentația cadastrală.
Vor fi însă validate criticile legate de nelegalitatea dispoziției privind stabilirea prețului minim de vânzare al spațiului, Curtea apreciind că expertiza efectuată la fond, deși poate constitui, eventual, un punct de plecare în acest sens, nu poate fi luată în considerare în sensul dorit de reclamantă, cu atât mai mult cu cât chiar expertul a relevat că valoarea indicată nu este cea reală, dată fiind starea de fapt a imobilului.
Astfel, recurenții subliniază că, deși în cauză s-a efectuat un raport de evaluare, în baza acestuia imobilul nu poate fi notat individual în CF și, în consecință, înstrăinat conform prevederilor legale. Nefiind finalizate lucrările de apartamentare a imobilului în care se află spațiul comercial, valoarea indicată nu poate fi cea reală.
De asemenea, se susține că, în ceea ce privește prețul stabilit prin expertiza depusă la dosar, nu au formulat obiecțiuni cu privire la raport, având în vedere faptul că expertiza este incompletă datorită situației juridice actuale a imobilului, împrejurare subliniată, de altfel, de către expert, fiind părți din imobil care nu au putut fi evaluate și care ar urma să fie înstrăinate.
Așa cum este menționat și în raportul de evaluare, " nu se poate stabili care este cota indiviză a terenului și a canalului tehnic, deoarece trebuie efectuată o documentație de apartamentare care se întocmește de către un topograf autorizat".
În plus, pârâții relevă cu temei că, în egală măsură, nu pot fi stabilite cota indiviză aferentă spațiului în cauză din părțile comune indivize totale ale clădirii în care se află acest spațiu, fiind necesară întocmirea unei documentații cadastrale efectuate de către un topograf autorizat.
Apartamentul în cauză se află intr-un condominiu compus din subsol, etaj, parter cât și teren aferent, în acest imobil aflându-se atât spații comerciale cât și spații cu destinația de locuință, iar conform legislației în vigoare, spațiul în cauză obligatoriu trebuie să dețină cote părți indivize din spațiile comune ale clădirii (acces gang, casa scării, acoperiș, instalații sanitare, instalații electrice) cât și cotă indiviză din terenul aferent clădirii (teren de sub clădire și curte interioară).
Chiar dacă în privința terenului aferent spațiului în litigiu, legiuitorul a prevăzut faptul că situația lui poate fi clarificată ulterior, conform art. 13 alin. 2 din Legea nr. 5., impedimentul principal pentru validarea prețului minim stabilit de către instanța de fond este dat de necesitatea individualizării și evaluării celorlalte părți indivize comune, al căror regim juridic este indisolubil legat de cel al bunului principal, fiind pe deplin aplicabile disp. art. 651 din NCV.
Așa fiind, în baza prev. art. 20 din LCA, art. 312 alin. 1 C.pr.civ., recursurile declarate de cei doi pârâți vor fi admise, cu consecința modificării parțiale a sentinței, în sensul admiterii, în parte, a acțiunii precizate și a obligării pârâților-recurenți să procedeze la vânzarea prin negociere directă, către reclamată, cu respectarea condițiilor legale, a spațiului comercial ce face obiectul contractului de închiriere nr. 129/(...), cu plata prețului în rate.
Vor fi respinse pretențiile privind stabilirea prețului minim de vânzare, pe baza raportului de expertiză administrat la fond și se va lua act de faptul că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată pentru faza recursului.
PENTRU ACESTE MOTIVE, ÎN NUMELE L. DECIDE
Respinge excepția inadmisibilității recursului.
Admite recursul declarat de C. DE A. A L. N. 5. S.-M., C. LOCAL AL M.
S.-M. împotriva sentinței civile nr. 5463 din (...), pronunțată în dosarul nr. (...) al T.ui M. pe care o modifică în parte în sensul că admite în parte acțiunea precizată de reclamanta SC M&M I.-E. S. și obligă pârâții-recurenți să procedeze la vânzarea prin negociere directă, către reclamată, cu respectarea condițiilor legale, a spațiului comercial ce face obiectul contractului de închiriere nr. 129/(...), cu plata prețului în rate.
Respinge restul pretențiilor.
Fără cheltuieli de judecată. Decizia este irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 22 martie 2012.
Red.M.B./dact.L.C.C.
3 ex./(...) Jud.fond: S. O.
