Acțiune în anulare. Decizia 411/2008. Curtea de Apel Brasov
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BRAȘOV
Secția Comercială
DECIZIA NR. 411/ DOSAR NR-
Ședința publică din 25 septembrie 2008
PREȘEDINTE: Laura Fețeanu JUDECĂTOR 2: Alina Stoian
- - - - JUDECĂTOR 3: Gabriela Comșa
- - - - președinte de secție
- - grefier
Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea asupra recursului declarat de reclamantul " 2000" - în calitate de lichidator judiciar al "" Sf. G - împotriva sentinței civile nr. 1001 din 4 iulie 2008, pronunțate de judecătorul-sindic în dosarul nr- al Tribunalului Covasna.
La apelul nominal făcut în ședință publică, la pronunțare, se constată lipsa părților.
Procedura îndeplinită.
Dezbaterile în cauza de față au avut loc în ședința publică din 18 septembrie 2008, când părțile prezente au pus concluzii în sensul celor consemnate în încheierea de ședință din acea zi, care face parte integrantă din prezenta.
Instanța, în vederea deliberării, a amânat pronunțarea la data de 25 septembrie 2008.
CURTEA
Asupra recursului de față:
Prin cererea înregistrată la Tribunalul Covasna în cadrul procedurii insolvenței, reclamantul lichidator judiciar 2000 a solicitat, în contradictoriu cu pârâții și, anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3070/25.11.2005, prin care debitoarea falită a vândut pârâților un apartament cu două camere, înscris în nr. 6922 Municipiului Sf. G, nr. top 164/1/1/XXVII E, 1641/3/a/2/XXVII E, 1641/3/b/1/2/XVIII E, 1661/4/2/1/XXVIII E, 1661/2/2/XXVIII E, 1661/1/2/2/XXVIII E, 1660/1/2/XXVIII E, 9/3/1/1/XXVIII E, situat în str. 1 - 2..12,. E,. 28, jud. C, întrucât prestația reclamantei - debitoare falită - o depășește vădit pe cea primită, vânzarea fiind făcută în frauda creditorilor și, pe cale de consecință anularea încheierii de carte funciară nr. 11885/2005, prin care s- dispus întabularea dreptului de proprietate a pârâților asupra bunului. De asemenea, s-a solicitat anularea încheierii de carte funciară nr. 3163/2007, prin care s-a dispus întabularea dreptului de ipotecă a PB ank asupra acestui bun și restabilirea situației anteriore prin înscrierea dreptului de proprietate a asupra imobilului, liber de sarcini, după cum a declarat vânzătoarea la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare și obligarea pârâților la restituirea bunului pentru a fi valorificat în cadrul procedurii falimentului.
Judecătorul-sindic, prin sentința civilă nr. 1001/4.07.2008, a respins acțiunea, pentru următoarele considerente:
Împotriva societății debitoare s-a dispus deschiderea procedurii insolvenței prin sentința civilă nr. 1236/24 noiembrie 2006 în dosar nr-, fiind desemnat administrator judiciar, ulterior lichidator judiciar Societatea profesională 2000.
Prin contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 3070 din 25 noiembrie 2005, debitorul falit a vândut pârâților apartamentul cu două camere înscris în CF 69222 mun. Sf. G, situat în str. 1 - 2.. 12,. E, etaj 7,. 28, jud. C cu prețul de 11.000 lei.
Cumpărătorii pârâți au ipotecat acest apartament Bank România pentru un credit de 20.000 lei, conform Încheierii nr. 3163/2007 (fila 10 dosar fond).
Anterior înstrăinării, acest apartament a fost ipotecat de către pentru garantarea restituirii diferitelor credite și a fost evaluat astfel: la 31 iulie 2001, Bank Post a evaluat apartamentul din litigiu la 8.000 lei.
Aceeași bancă l-a evaluat la 28 noiembrie 2005 la prețul de 9.000 lei ( 46 - 49 dosar fond).
În raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit de ing., expert tehnic judiciar, se concluzionează următoarele:
Având în vedere faptul că în prezent nu se poate identifica starea tehnică a apartamentului la data achiziționării, în anexă a fost prezentat prețul de vânzare al unui apartament similar constituit din fondurile statului, raportat la zonă și confort, fără a lua în seamă condițiile de piață, care rezultă:
1.valoare tehnică apartament în preț nivel 2005 = 20.900 lei;
2.preț de vânzare = 3.900 lei;
3.preț orientativ comunicat = 28.600 lei.
În raportul de expertiză se menționează că apartamentul a fost în stare avansată de degradare.
Starea avansată de degradare rezultă din depozițiile martorilor și, care au apreciat valoarea apartamentului din litigiu la nivelul anului 2005, având în vedere starea deplorabilă în care se găsea la 10.000 lei, respectiv 9.000 lei ( 89 - 90 dosar fond).
În concluzie, prețul de 11.000 lei cu care a fost înstrăinat apartamentul din litigiu a fost cel real, nu a fost derizoriu și nici serios, cu alte cuvinte nu a fost înstrăinat cu scopul de a frauda eventualii creditori ai debitorului falit față de care s-a deschis procedura insolvenței după un an de la data vânzării.
Patrimoniul societății debitoare nu a suferit, întrucât activul înstrăinat a fost înlocuit cu prețul obținut din vânzarea acestuia, putându-se concluziona că a fost înstrăinat pentru obținerea de lichidități necesare bunului mers al societății debitoare.
Împotriva sentințe a declarat recurs reclamantul, solicitând modificarea în tot a sentinței, în sensul admiterii acțiunii:
Recurenta critică sentința pentru următoarele motive:
Instanța de fond nu a analizat, nu a apreciat și nu s-a pronunțat asupra principalelor temeiuri legale ale cererii, reprezentate de dispozițiile art. 83 alin.1 și art.84 alin.2 din Legea nr. 85/2006 care instituie prezumția de fraudă pentru operațiunile încheiate de societate cu persoanele aflate în rudenie cu asociații acesteia.
Instanța de fond a reținut depozițiile martorilor ca fiind concludente și utile cauzei însă nu precizează starea de fapt pe care acestea o probează și nici temeiul legal pentru care a luat o astfel de hotărâre.
În considerentele sentinței, judecătorul-sindic nu precizează și nu indică motivele de drept pentru care a înlăturat concluziile expertului și nu a reținut nici faptul că acestea ar fi eronate sau nereale.
Motivația reală a sentinței consta în evocarea unui istoric al valorii imobilului, constatat în timp de diferite bănci, prin înscrierea unor ipoteci asupra imobilului, la valori de 7.000 lei și respectiv 8.000 lei.
Ceea ce a scăpat analizei instanței de fond, este faptul că valoarea ipotecilor înscrise asupra imobilului, nu reflectă valoarea de piață a acestuia, ci doar suma împrumutată cu titlu de credit, pentru care s-a constituit garanția. Valoarea garanțiilor reflecta cuantumul sumei conținute în contractul de credit, și nu valoarea materială de circulație a imobilului.
În drept, recursul este întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct.7 și 9 Cod procedură civilă.
Intimații pârâți au depus la dosar întâmpinare, prin care au solicitat respingerea recursului, ca neîntemeiat.
Examinând sentința atacată în limitele motivelor de apel, în raport de probele administrate și de dispozițiile legale în materie, curtea reține următoarele:
Concluzia primei instanțe că prețul cu care a fost înstrăinat imobilul corespunde valorii reale a acestuia se bazează pe evaluările făcute de bănci și pe depozițiile martorilor audiați în cauză.
Se reține în acest sens că Bank Post a evaluat apartamentul la 31 iulie 2001 la 8.000 lei iar la 28 noiembrie 2005 la prețul de 9.000 lei, făcându-se trimitere la filele 46-49 din dosar. Dar la aceste file, nu se află vreo expertiză de evaluare a imobilului ci copia cărții funciare în care s-au notat ipotecile asupra imobilului. Valoarea ipotecii nu coincide însă cu valoarea apartamentului. În situația în care creanța băncii este mai mică decât valoarea imobilului nu există nici un temei pentru înființarea unei ipoteci la valoarea imobilului. Nici la dosarul de fond și nici în recurs nu s-a depus la dosar vreun raport de evaluare întocmit de Bank Post
În privința depozițiilor martorilor, acestea trebuie coroborate cu celelalte probe administrate în cauză.
Astfel din adresa emisă de Agenția Imobiliară " " rezultă că prețul minim al unui apartament de două camere în zona în care se află imobilul în litigiu a fost în perioada octombrie 2005 - ianuarie 2006 de 54.000 lei.
În expertiza de evaluare întocmită în cauză s-a reținut din informațiile primite de la notarii publici că pentru apartamente cu 2 camere și dependințe, recepționate în anul 1977, în stare degradată, prețul orientativ în anul 2006 fost de 7.800 EURO, echivalent a 28.613 lei.
Tot expertul tehnic stabilește valoarea tehnică a imobilului, ținând cont de coeficientul de uzură, de amplasament și de starea declarată a apartamentului la 20.899 lei.
Este adevărat că expertul a calculat și un preț de vânzare de 3.871 lei, însă la stabilirea acestuia nu s-a avut în vedere nici valoarea tehnică nici prețurile de piață ci valoarea de înlocuire, actualizată cu coeficientul rezultat din raportul între salariul minim pe economie și salariul mediu brut pe țară.
Față de discordanța dintre aceste probe și depozițiile martorilor urmează a se da eficiență probelor scrise, aceasta întrucât este foarte puțin probabil ca martorii să mai rețină exact prețurile de circulație ale apartamentelor din urmă cu trei ani, în condițiile în care acestea au variat foarte mult de la un an la altul.
Apărarea intimaților că prețul la care au cumpărat apartamentul a fost cu cca. 10% mai mare decât valoarea cu care debitoarea îl cumpărase în anul 2002 nu a fost probată și oricum, dovada nu ar fi fost relevantă, avându-se în vedere tendința notorie de creștere rapidă a prețurilor locuințelor în perioada 2002-2005.
Mai mult pârâții nu au dovedit că au achitat integral nici prețul stabilit în contract, singura probă în acest sens fiind două facturi de câte 2.000 lei, deci prețul real nu a fost nici cel înscris în contract.
Disproporția dintre valoarea apartamentului și prețul de vânzare fiind vădită, iar contractul fiind încheiat în cei trei ani anteriori deschiderii procedurii, rezultă că sunt îndeplinite cerințele art. 80 alin.1, lit. b din Legea nr. 85/2006 pentru anularea acestui act. Ca urmare, constatându-se că instanța de fond a făcut o greșită apreciere a probelor, în baza art. 3041Cod procedură civilă, urmează a se admite recursul și a se modifica sentința în sensul admiterii capetelor de cerere, referitoare la anularea contractului de vânzare-cumpărare și restituirea situației anterioare de
Petitul privind anularea încheierii de carte funciară prin care s-a întabulat dreptul de ipotecă a Bank urmează a fi respins, ca rămas fără obiect, în prezent, așa cum rezultă din încheierea de radiere și din extrasul depus la dosar, ipoteca fiind radiată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de reclamanta 2000, lichidator al debitoarei împotriva sentinței nr. 1001/4.07.2008, pronunțate de judecătorul-sindic în dosarul nr- al Tribunalului Covasna, pe care o modifică în tot, în sensul că admite acțiunea formulată de reclamantă în contradictoriu cu pârâții și și în consecință:
Anulează contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3070/25.11.2005 la., încheiat între, în calitate de vânzătoare și, în calitate de cumpărătoare, asupra apartamentului situat în Sf. G, str. 1- 2..12,.E,.28.
Dispune restabilirea situației anterioare, prin înscrierea în CF 6922 Sf. Gad reptului de proprietate al debitoarei asupra imobilului cu nr. top 1664/1/1/XXVIII E, 1641/3/a/2/XXVIII E, 1641/3/b/1/2/XVIII E, 1661/4/2/1/XXVIII E, 1661/2/2/XXVIII E, 1661/1/2/2/XXVIII E, 1660/1/2/XXVIII E, 9/3/1/1/XXVIII
Obligă pe pârâți la restituirea imobilului către
Respinge acțiunea formulată în contradictoriu cu pârâta Bank România - Sucursala Sf.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi 25 septembrie 2008.
Președinte, Judecător, Judecător,
- - - - - -
Grefier,
Red: /21.10.2008
Dact:/30.10.2008
- 3 ex. -
Judecător-sindic:
Președinte:Laura FețeanuJudecători:Laura Fețeanu, Alina Stoian, Gabriela Comșa
| ← Procedura insolvenței societăți cu răspundere limitată .... | Procedura insolvenței societăți cu răspundere limitată .... → |
|---|
