ICCJ. Decizia nr. 159/2006. Comercial
| Comentarii |
|
Prin cererea înregistrată la 27 ianuarie 2004 pe rol Tribunalului Suceava, secția comercială și de contencios administrativ, reclamanta SC I.M.H. SRL Suceava a chemat în judecată pe pârâta SC A.C. SA Suceava, solicitând să fie obligată la plata sumei de 1.464.326.000 lei, reprezentând contravaloarea investiției efectuată în spațiul deținut cu chirie situat în municipiul Suceava.
Tribunalul Suceava, secția comercială și de contencios administrativ, prin sentința nr. 485 din 18 martie 2004 a respins ca nefondată acțiunea reclamantei.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că în contractul de închiriere din 23 iunie 1992 nu se prevede vreo obligație a proprietarului de a suporta contravaloarea unor eventuale îmbunătățiri sau reparații efectuate de chiriaș, iar în actul adițional, semnat fără obiecțiuni, se menționează expres că proprietarul devine beneficiarul deplin al lucrărilor făcute de chiriaș, acesta din urmă nefiind în drept a solicita contravaloarea lucrărilor.
împotriva acestei hotărâri a declarat apel reclamanta, susținând că au fost interpretate greșit clauzele contractului de închiriere încheiat de părți din 23 iunie 1992 și actului adițional din 9 februarie 1994 reținându-se fără temei că prin contract nu s-a prevăzut vreo obligație a proprietarului de a suporta contravaloarea lucrărilor de îmbunătățiri efectuate de chiriaș cu acordul proprietarului. Totodată s-a solicitat instituirea unui drept de retenție asupra spațiului închiriat până la achitarea de către pârâtă a sumei datorate.
Prin decizia nr. 17 din 3 martie 2005, Curtea de Apel Craiova, secția comercială și de contencios administrativ a respins ca nefondat apelul declarat de reclamantă și a respins cererea de instituire a dreptului de retenție formulată de apelantă ca nefondată.
în motivarea soluției, instanța de apel a reținut că îmbunătățirile aduse spațiului nu fac parte din categoria lucrărilor ce cad în sarcina proprietarului, așa încât în mod corect a statuat instanța de fond că pretențiile reclamantei sunt neîntemeiate.
Decizia a fost atacată cu recurs de către reclamantă, invocând dispozițiile art. 304 pct. 9 și 10 C. proc. civ.
în motivele de recurs reclamanta a susținut, în esență, că instanțele au interpretat eronat clauzele contractului de închiriere din 23 iunie 1992 și actului adițional din 9 februarie 1994 și dispozițiile art. 969 C. civ. și 970 C. civ. reținând fără temei că lucrările executate la parterul imobilului în suprafață de 133 m.p. nu fac parte din categoria lucrărilor ce cădeau în sarcina proprietarului.
Astfel, lucrările de zidărie de cărămidă, tencuieli interioare la pereții construiți, pardoseli de gresie, placaje cesarom evaluate prin raportul de expertiză întocmit de ing. S.V. la 1.237.071.741 lei, efectuate cu acordul proprietarului, sunt lucrări de rezistență, care afectează funcționalitatea spațiului, sporind valoarea spațiului comercial și potrivit art. 5 lit. c) din contract cădeau în sarcina proprietarului.
în ce privește lucrările executate la spațiul în suprafață de 183,7 m.p. aflat la subsolul aceluiași imobil, închiriat prin actul adițional din 9 februarie 1994, s-a susținut că s-au interpretat greșit dispozițiile art. 4, înlăturându-se fără temei lucrările în valoare de 377.177.039 lei executate de reclamantă la subsolul clădirii, și nu la subsolul tehnic.
La data de 28 septembrie 2005 intimata a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat.
Recursul este fondat pentru cele ce se vor arăta în continuare.
Potrivit dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., modificarea unei hotărâri se poate cere când este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii.
în cauză sunt aplicabile aceste dispoziții legale, întrucât instanțele au interpretat greșit clauzele contractuale, încălcând principiul înscris în art. 969 C. civ., care consacră putere de lege convențiilor încheiate de părți.
Din dosarul cauzei rezultă că raporturile juridice comerciale dintre părți au fost stabilite prin contractul de închiriere din 23 iunie 1992 având ca obiect spațiul în suprafață de 133 m.p., amplasat la parterul clădirii, precum și prin actul adițional din 9 februarie 1994 având ca obiect subsolul aceluiași imobil.
Art. 5 din contract prevede că pârâta în calitate de locator este obligată să execute toate lucrările de reparare sau înlocuire a elementelor de construcții și instalații, iar art. 6 prevede că reclamanta în calitate de locatar este obligată să efectueze la timp și în bune condiții lucrările de întreținere și reparații la suprafața închiriară, conform prevederilor legale.
La parterul imobilului, reclamanta a executat următoarele lucrări: zidărie despărțitoare, zidărie de cărămidă, tencuieli interioare, pardoseli din gresie, placaje cesarom, placaje travertin, plafon suspendat, tâmplărie de aluminiu, instalații electrice și instalații sanitare, cu acordul pârâtei, necesare bunei folosiri a spațiului închiriat. Executarea acestor lucrări este recunoscută de pârâtă și confirmată de expertiza tehnică efectuată în cauză.
Interpretând clauzele contractuale înscrise în art. 5 și 6 din contract, ce reglementează obligațiile părților, rezultă că lucrările executate de reclamantă, astfel cum au fost menționate mai sus cădeau în sarcina pârâtei în calitate de locator, fiind prin natura lor lucrări de construcții și instalații, care au sporit valoarea spațiului comercial.
Aceste lucrări nu pot fi încadrate în categoria reparațiilor locative de întreținere prevăzute de art. 6 din contract, care sunt în sarcina locatarului.
Ca atare, reclamanta are dreptul la despăgubiri pentru investițiile efectuate la parterul spațiului închiriat și care potrivit expertizei tehnice efectuată la instanța de apel se ridică la suma de 1.237.071.741 lei vechi.
Rezultă că, instanța de fond și instanța de apel în mod nelegal au respins cererea de despăgubiri pentru aceste lucrări executate la parterul spațiului închiriat care potrivit convenției părților cădeau în sarcina pârâtei.
în ceea ce privește lucrările executate la spațiul în suprafață de 183,7 m.p. aflat la subsolul imobilului din str. Curtea Domnească, ce a făcut obiectul actului adițional din 9 februarie 1994 se apreciază că instanțele de fond și apel au interpretat corect clauza cuprinsă în art. 4 din actul adițional, pretențiile formulate de reclamantă fiind neîntemeiate.
Potrivit acestei prevederi, proprietarul spațiului a devenit beneficiarul lucrărilor executate de chiriaș, în condițiile în care chiriașul nu mai este în drept a solicita contravaloarea lucrărilor.
Susținerea recurentei că lucrările au fost executate la subsolul clădirii și nu la subsolul tehnic și în consecință contravaloarea acestora se justifică, nu este fondată, întrucât reclamanta nu și-a dovedit susținerea, în sensul că subsolul tehnic este diferit de subsolul imobilului.
Nici prin raportul de expertiză extrajudiciară depus de reclamantă nu se face o distincție, în sensul că subsolul tehnic ar fi diferit de subsolul imobilului.
în ceea ce privește motivul de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 10 C. proc. civ. se constată că acesta nu are corespondență în dezvoltarea în fapt a criticii invocate pentru a face posibil controlul judiciar.
Pentru aceste considerente în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. (1) și (2) C. proc. civ. se va admite recursul declarat de reclamanta SC I.M.H. SRL Suceava, se va modifica decizia recurată și se va admite apelul reclamantei.
Sentința apelantă se va schimba în sensul admiterii în parte a acțiunii și obligării pârâtei la 1.237.071.741 lei vechi reprezentând contravaloare investiții.
Făcând aplicarea dispozițiilor art. 274 C. proc. civ. s-a obligat intimata-pârâtă SC A.C. SA Suceava la 92.951.980 lei vechi cheltuieli de judecată către recurenta reclamantă SC I.M.H. SRL Suceava.
| ← ICCJ. Decizia nr. 206/2006. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 553/2006. Comercial → |
|---|
