ICCJ. Decizia nr. 469/2006. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr.469/2006
Dosar nou nr. 13704/1/2005
Dosar vechi nr. 3331/2005
Şedinţa publică din 7 februarie 2006
Asupra recursului, din examinarea lucrărilor dosarului, constată următoarele:
La data de 25 noiembrie 2003, reclamanta A.P.C.N.P. Buzău a chemat în judecată pe pârâtele SC T.B. SRL Buzău şi SC B.T.T. SA Bucureşti pentru ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se constate nulitatea absolută parţială a contractului de vânzare cumpărare autentificat la 11 septembrie 2000 la B.N.I. S.M.C., intabulat în registrul de carte funciară Buzău.
În motivarea acţiunii reclamanta a arătat că:
Odată cu darea în folosinţă a blocurilor situate în Buzău, s-a dat în proprietatea locatarilor şi spaţiul cu destinaţie depozit format dintr-o încăpere situată la parterul blocului din cadrul asociaţiei, respectiv din anul 1962, iar acest spaţiu se afla în mod nelegal şi nejustificat în folosinţa reclamantei.
Din actele de vânzare ale tuturor locatarilor rezultă că o dată cu apartamentele au dobândit şi proprietatea spaţiilor comune, conform decretului Lege nr. 61/1990, iar acest spaţiu a fost folosit timp de 42 ani, apreciindu-se că vânzarea spaţiului de către pârâta SC B.T.T. SA Bucureşti către SC T.B. SRL s-a făcut cu totală rea credinţă.
Reclamanta consideră că pârâtele s-au folosit de manopere dolosive pentru a include în pretinsul contract de vânzare cumpărare şi spaţiul în litigiu, întrebuinţând la perfectarea actului juridic un certificat de urbanism din 5 iunie 1995 a cărui valabilitate expirase precum şi certificatul pentru teren emis cu nr. 21216/1999 de P.M.B.
S-a apreciat astfel de reclamantă că spaţiul cu destinaţie depozit în suprafaţă de 27,2 mp. aflat la parterul scării C, nu a făcut şi nu face parte din cei 536 mp. ce constituie proprietatea primăriei, iar includerea sa ca denumire în perimetrul ce a fost înstrăinat prin act autentic de vânzare cumpărare aduce grave prejudicii acesteia.
Pârâta SC B.T.T. SA Bucureşti a formulat întâmpinare, solicitând respingerea acţiunii reclamantei întrucât prin efectul Legii nr. 15/1990, privind reorganizarea unităţilor de stat în regii autonome şi societăţi comerciale a devenit proprietar asupra spaţiului în litigiu, lege care prevede în art. 20 alin. (2) că societăţile comerciale sunt proprietare ale bunurilor aflate în patrimoniul lor la momentul constituirii.
A doua pârâtă SC T.B. SRL Buzău în apărarea sa a arătat că reclamanta nu are un titlu de proprietate efectiv, iar în contractul de proprietate nu se arată suprafaţa acestui spaţiu cu destinaţie comună.
Susţinerea reclamantei potrivit căreia acest spaţiu a fost cumpărat prin folosirea unor mijloace dolosive este injustă întrucât SC B.T.T. SA Bucureşti a vândut acest spaţiu în baza OUG nr. 88/1998 modificată prin Legea nr. 99/1999 şi a Legii nr. 133/1999.
Pârâta a invocat excepţia lipsei de interes a reclamantei întrucât dacă ipotetic acţiunea ar fi admisă, consecinţa admiterii ar fi desfiinţarea contractului autentic şi repunerea părţilor în situaţia anterioară ceea ce reclamantei nu-i profită în nici un fel desfiinţarea actului.
Prin sentinţa civilă nr. 626 din 6 februarie 2004, Judecătoria Buzău a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Buzău, secţia comercială.
Cauza revenită spre competentă soluţionare a fost înregistrată din 8 martie 2004.
În completarea probatoriilor reclamanta a solicitat încuviinţarea unei expertize tehnice şi a probei cu martori.
Expertiza a avut ca obiectiv comparaţia titlurilor de proprietate şi în ce măsură spaţiul în litigiu se găseşte în proprietatea uneia din părţi.
Tribunalul Buzău, secţia comercială şi de contencios administrativ, prin sentinţa nr. 867 din 30 septembrie 2004 a respins acţiunea formulată de reclamanta A.P.C.N.P. Buzău în contradictoriu cu pârâtele SC T.B. SRL Buzău şi SC B.T.T. SA Bucureşti.
A respins excepţia prescripţiei dreptului la acţiune formulată de reclamanta A.P.C.N.P. Buzău.
A admis excepţia lipsei de interes al reclamantei invocată de pârâta SC T.B. SRL Buzău.
Pentru a pronunţa această hotărâre instanţa de fond a reţinut că:
Potrivit deciziei nr. 84 din 19 aprilie 1988, C.P.J.B. (dosarul nr. 10361/2003) a transmis în folosinţă gratuită fără termen, spaţiul B.T.T., în suprafaţă de 536 mp.
Odată cu intrarea în vigoare a Legii nr. 15/1990, privind reorganizarea unităţilor de stat în regii autonome şi societăţi comerciale potrivit art. 20 alin. (2) în baza căruia societăţile comerciale sunt proprietare ale bunurilor aflate în proprietatea lor, la momentul constituirii şi pârâta SC B.T.T. SA Bucureşti a devenit proprietarul bunurilor aflate în patrimoniul său la momentul constituirii.
În această calitate, pârâta SC B.T.T. SA Bucureşti a vândut în temeiul HG nr. 357/1990 şi HG nr. 91/1991 spaţiul în suprafaţă de 536 mp., potrivit contractului de vânzare cumpărare autentificat la 11 septembrie 2000 (dosarul nr. 10361/2003).
Această suprafaţă include şi terenul în litigiu de 27,20 mp. identificat de expertul tehnic şi care nu a fost identificat şi în actele de proprietate ale proprietarilor, persoane fizice ce compun asociaţia de proprietari, reclamanta în cauză.
Deşi reclamanta a solicitat nulitatea parţială a contractului de vânzare cumpărare pe ideea de fraudă, aceasta nu a fost dovedită, buna credinţă a pârâtei SC B.T.T. SA Bucureşti este întărită de actele normative în baza cărora aceasta a deţinut spaţiul în litigiu anterior perfectării contractului de vânzare cumpărare autentificat la 11 septembrie 2000 învederând fără echivoc buna credinţă a acesteia.
Excepţia prescripţiei dreptului la acţiune a fost respinsă întrucât reclamanta a solicitat nulitatea parţială a contractului de vânzare cumpărare pe ideea de fraudă, acţiune ce nu se prescrie în termen de 3 ani.
Excepţia lipsei de interes a reclamantei a fost admisă deoarece:
Potrivit art. 109 C. proc. civ. oricine pretinde un drept împotriva altei persoane trebuie să facă o cerere înaintea instanţei competente, cerinţă ce vizează numai declanşarea procedurii judiciare. Pentru a fi parte în proces trebuie îndeplinite cumulativ următoarele condiţii: calitatea procesuală, capacitatea procesuală, existenţa unui interes şi afirmarea unui drept. Prin interes reclamantul urmăreşte un folos practic. Reclamanta nu a făcut trimitere la un titlu, singura menţiune despre spaţiul în litigiu fiind aceea că acest spaţiu s-ar regăsi în cota indiviză din suprafaţa comună menţionată în contractul de vânzare cumpărare ale locatarilor ce compun asociaţia, respectiv reclamanta în cauză.
Consecinţa admiterii acestei acţiuni ar fi desfiinţarea contractului autentic şi repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii actului, respectiv în patrimoniul pârâtei SC B.T.T. SA Bucureşti, situaţie ce nu-i profită în nici un fel reclamantei.
Excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei a fost respinsă deoarece chiar dacă reclamantul nu este titularul dreptului el este un terţ faţă de actul a cărui nulitate se solicită.
Prin Decizia nr. 22 din 14 ianuarie 2005, Curtea de Apel Ploieşti, secţia comercială şi de contencios administrativ, a admis apelul declarat de apelanta reclamantă A.P.C.N.P. Buzău, împotriva sentinţei nr. 867 din 30 septembrie 2004, pronunţată de Tribunalul Buzău în contradictoriu cu intimatele SC T.B. SRL Buzău şi SC B.T.T. SA Bucureşti şi a anulat sentinţa apelată şi prin evocarea fondului, a dispus completarea probatoriilor în temeiul art. 295 C. proc. civ. cu o expertiză tehnică în construcţii s-a considerat că expertul numit la prima instanţă nu a răspuns tuturor obiectivelor fixate şi nu a elucidat situaţia juridică a imobilului construcţiei în litigiu, analizând aceste aspecte numai prin prisma documentaţiei care a stat la baza înscrierii în cartea funciară.
Curtea de Apel Ploieşti, secţia comercială şi de contencios administrativ, prin Decizia nr. 152 din 31 mai 2005 a respins ca neîntemeiată acţiunea în constatarea nulităţii absolute parţială contract de vânzare cumpărare formulată de reclamanta apelantă A.P.C.N.P. Buzău în contradictoriu cu pârâtele SC T.B. SRL Buzău şi SC B.T.T. SA Bucureşti, după evocarea fondului.
A respins şi cererea intimatei pârâte SC T.B. SRL Buzău, privind plata cheltuielilor de judecată ca neîntemeiată.
Pentru a pronunţa această hotărâre Curtea de Apel Ploieşti, secţia comercială şi de contencios administrativ, a reţinut că spaţiul în litigiu este situat la parterul scării C pe faţa posterioară, cu uşa de acces separată la curtea interioară, fără a fi comună cu alt spaţiu în imediata apropiere a pasajului dintre blocuri, având doi pereţi comuni cu proprietatea SC B.T.T. SA şi 2 pereţi vecini în domeniul public.
În prezent acest spaţiu comercial este înconjurat de spaţiul comercial proprietatea SC B.T.T. SA Buzău.
Blocul este amplasat în zona centrală a oraşului, construit între anii 1958-1962 şi este alcătuit din 2 tronsoane cu regim de înălţime P+4 etaje şi având spaţii comerciale la parter, cu acces din faţada principală şi spaţii de locuit la etaje cu acces din faţada posterioară.
În opinia expertului tehnic SC B.T.T. SA Buzău are în proprietate spaţiul în litigiu în suprafaţă de 27,20 mp., care este inclus în suprafaţă totală de 528,30 mp., iar în opinia expertului pârâta ar trebui să deţină şi al doilea spaţiu numit depozit, rezultând că asociaţia de proprietari nu a avut şi nu are proprietatea acestui spaţiu comercial.
Nu există nici o dovadă în sensul că suprafaţa construită respectiv incinta de 27,20 mp. ar fi fost cel puţin în folosinţa asociaţiei de proprietari ca un spaţiu comun destinat tuturor locatarilor, respectiv spaţii de depozitare aşa încât contractul de vânzare cumpărare este încheiat cu respectarea tuturor condiţiilor prevăzute de lege, cele 2 pârâte nu au acţionat cu rea credinţă şi nici nu au folosit manopere dolosive pentru a include în obiectul contractului incinta arătată mai sus care din totdeauna a fost spaţiu comercial sau economic folosit de magazinele ce au funcţionat la parterul blocului.
Prin efectul Legii nr. 15/1990 SC B.T.T. SA Bucureşti a devenit proprietar asupra spaţiului în temeiul art. 20 alin. (2) unde se prevede că societăţile comerciale sunt proprietare asupra spaţiilor comerciale în care au funcţionat în momentul constituirii, intrând în patrimoniul şi capitalul acestora.
Reclamanta nu are nici un titlu de proprietate asupra spaţiului comercial ce face parte din obiectul contractului de vânzare cumpărare încheiat între pârâte şi pentru care a solicitat constatarea nulităţii parţiale absolute.
Împotriva acestei ultime hotărâri a declarat recurs în termen legal, motivat şi timbrat, reclamanta A.P.C.N.P. Buzău, criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie, susţinând în esenţă că:
I. Instanţa nu s-a pronunţat asupra dovezilor administrate care erau hotărâtoare pentru elucidarea cauzei şi anume dovezi care certifică faptul că spaţiul în litigiu aparţine proprietarilor de apartamente.
1. Anexa la fişa analitică întocmită de proprietarul blocurilor D.S.A.P.C. Ploieşti stabileşte clar suprafeţele desfăşurate ale parterului blocului, respectiv spaţii comerciale şi locuinţe de unde rezultă apartenenţa spaţiului în litigiu în categoria locuinţe nu magazine şi depozite comerciale.
2. Contractele de vânzare cumpărare ale apartamentelor din bloc încheiate între R.A.B. vânzător şi proprietari care conform decretului nr. 61/1990 odată cu apartamentele proprietarii au cumpărat şi cota indiviză din părţile de folosinţă comună, casa scării, uscătoarele, depozitele de cărucioare aşa cum rezultă din adresele emise de R.A.M. Buzău.
3. Adresa nr. 947/2005 P.M.B. în care se specifică faptul că spaţiul revendicat de reclamantă (depozitul de cărucioare) nu a făcut parte din spaţiul ocupat de SC B.T.T. SA Buzău şi nu a aparţinut niciodată acestuia ci a fost folosit de proprietari de apartamente ca loc de depozitare cărucioare, loc de recreere.
4. Instanţa nu s-a pronunţat nici în legătură cu obiecţiunile făcute de A.P. la raportul de expertiză întocmit de S.C.
5. Procesul verbal din 8 noiembrie 1994 şi anexa la acesta, văzute de C.L.B., prin care comisia de elaborare a documentaţiei de atribuire teren conform HG nr. 834/1991 stabileşte delimitarea terenului SC B.T.T. SA prin măsurători topografice. Rezultă că punctele de delimitare a colţului nord estic nu cuprind şi spaţiul în litigiu.
II. Dovezi care certifică faptul că pârâtele s-au folosit atât la înscrierea în cartea funciară cât şi în perfectarea actelor de vânzare cumpărare de documente fără valabilitate sau cu un conţinut îndoielnic.
1. Titlul de proprietate al SC B.T.T. SA Buzău pentru 536 mp. respectiv Decizia nr. 88/1988 a C.P.J.B. a fost anulat de Hotărârea nr. 59/1997 a C.L.B., prin care s-a retras dreptul de folosinţă al SC B.T.T. SA Buzău asupra spaţiului de 536 mp., aceasta intrând în proprietatea P.B.
2. Certificatul de atestare a dreptului de proprietate teren din 27 octombrie 1999 eliberat de P.B. şi care a fost folosit la documentaţia cadastrală şi ulterior invocat la înstrăinare este o probă certă de modul deosebit de grav de încălcare a legislaţiei atât pentru constituirea cât şi pentru transferul proprietăţii în domeniul funciar HG nr. 834/1991.
În consecinţă, în temeiul art. 299-316 C. proc. civ., reclamanta A.P.C.N.P. Buzău a solicitat admiterea recursului aşa cum a fost formulat şi motivat, modificarea în tot a deciziei atacate şi admiterea pe fond a acţiunii.
Recursul este nefondat pentru următoarele considerente:
Prin efectul Legii nr. 15/1990, privind organizarea unităţilor socialiste de stat în regii autonome şi SC B.T.T. SA Bucureşti a devenit proprietar asupra spaţiului din litigiu în temeiul art. 20 alin. (2) unde se prevede că „societăţile comerciale sunt proprietare asupra spaţiilor comerciale în care au funcţionat în momentul constituirii, intrând în patrimoniul şi capitalul acestora".
Reclamanta nu are nici un titlu de proprietate asupra spaţiului comercial ce face obiectul contractului de vânzare cumpărare încheiat între pârâte şi pentru care a solicitat constatarea nulităţii parţiale absolute.
În mod corect şi just SC B.T.T. SA Bucureşti a vândut spaţiul comercial pârâtei SC T.B. SRL Buzău în baza OUG nr. 88/1999 modificată prin Legea nr. 99 şi 133 din 1999.
Nu există nici o dovadă în sensul că suprafaţa construită, respectiv incinta de 27,2 mp. ar fi fost cel puţin în folosinţa asociaţiei de proprietari ca un spaţiu comun destinat tuturor locatarilor, respectiv uscător, spaţiu de depozitare aşa încât contractul de vânzare cumpărare este încheiat cu respectarea tuturor condiţiilor prevăzute de lege, cele două pârâte nu au reacţionat cu rea credinţă şi nici nu au folosit manopere dolosive pentru a include în obiectul contractului spaţiul ce face obiectul litigiului care din totdeauna a fost un spaţiu comercial sau economic folosit de magazinele ce au funcţionat la parterul blocului.
Din examinarea actelor de la dosar prin prisma motivelor de recurs şi a dispoziţiilor legale incidente cauzei, rezultă că atât instanţa de fond cât şi instanţa de apel în mod corect au apreciat actul dedus judecăţii şi probatoriile administrate în cauză şi în consecinţă, Înalta Curte în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ. va respinge ca nefondat recursul declarat, menţinând ca legală Decizia atacată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul declarat de reclamanta A.P.C.N.P. Buzău, împotriva deciziei nr. 152 din 31 mai 2005 a Curţii de Apel Ploieşti, secţia comercială şi de contencios administrativ, ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunţata în şedinţă publică, astăzi 7 februarie 2006.
| ← ICCJ. Decizia nr. 490/2006. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 431/2006. Comercial → |
|---|
