ICCJ. Decizia nr. 262/2007. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 262/2007
Dosar nr. 6724/1/2006
Şedinţa publică din 18 ianuarie 2007
Asupra recursurilor de faţă;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin acţiunea înregistrată la data de 27 iunie 2003 la Tribunalul Prahova, strămutată la Tribunalul Timiş, reclamanta C.M. a chemat în judecată pârâtele SC T.T. şi SC C. SA solicitând ca în baza sentinţei ce se va pronunţa să se constate nulitatea absolută a contractului de locaţie de gestiune nr. 70/1993 privind imobilul proprietatea sa situat în Buşteni, denumit Vila P.C., să se dispună evacuarea necondiţionată a SC T.T. din imobilul mai sus identificat şi să se dispună obligarea solidară a celor două pârâte la plata cheltuielilor de judecată.
În susţinerea cererii reclamanta a arătat că este proprietara imobilului, de care a fost deposedată abuziv în temeiul Decretului nr. 92/1950 deşi era exceptată de la aplicarea acestui act normativ.
Prin sentinţa nr. 99/2000 a Tribunalului Prahova, rămasă irevocabilă prin Decizia nr. 1923 din 17 mai 2002 a Curţii Supreme de Justiţie s-a constatat că Statul nu a avut niciodată un titlu legal asupra acestui imobil şi, pe cale de consecinţă, s-a dispus obligarea SC C. care a intrat în posesia imobilului să restituie proprietatea şi folosinţa proprietarei de drept.
Prin aceiaşi hotărâre judecătorească s-a respins cererea de intervenţie formulată de SC T.T., societate care are în posesie în prezent imobilul şi care refuză să predea folosinţa proprietarei invocând existenţa unui contract de locaţie de gestiune nr. 70/1993.
Reclamanta consideră că acest contract este lovit de nulitate absolută întrucât este întemeiat pe o cauză ilicită şi imorală cu scopul vădit de a frauda interesele legitime ale sale, iar pe de altă parte susţine că din conţinutul contractului (art. 17) rezultă că SC C. SA putea să încheie, potrivit legii, un asemenea contract doar cu un salariat al său care să se constituie ulterior într-o societate comercială.
Se mai susţine şi reaua credinţă a pârâtei SC T.T. SRL care a acceptat încheierea contractului de locaţie de gestiune ştiut fiind că nu îndeplineşte condiţiile legale.
Ulterior, reclamanta şi-a completat acţiunea solicitând obligarea solidară a pârâtelor la plata contravalorii lipsei de folosinţă pentru imobilul în litigiu pe ultimii 3 ani anteriori datei formulării acţiunii respectiv începând cu luna septembrie 2000 până la data evacuării propriu-zise.
S-a apreciat cuantumul lipsei de folosinţă la suma de 1080 Euro/lună, o sumă totală de 3888 Euro, echivalent în lei de 1.458.000.000 lei.
Pârâta SC C. a formulat cerere reconvenţională prin care a solicitat obligarea reclamantei la plata sumei de 901.430.000 lei reprezentând valoarea îmbunătăţirilor efectuate de pârâta SC T.T. la imobilul în litigiu.
În motivarea acesteia pârâta a arătat că imobilul s-a aflat în patrimoniul său, având asupra sa un drept de administrare directă până la intrarea în vigoare a Legii nr. 15/1990 când potrivit art. 20 din aceeaşi lege, a devenit proprietara imobilului, drept de proprietate pe care l-a păstrat până în momentul în care s-a admis acţiunea în revendicare formulată de reclamantă.
În baza acestui contract încheiat în perfecte condiţii de valabilitate, locatarul SC T.T. avea obligaţia să efectueze lucrări de îmbunătăţire şi dotări pentru imobil, lucrări care potrivit art. 5 din contract rămân în proprietatea locatorului la finalul contractului.
La rândul său, pârâta SC T.T. SRL a formulat cerere reconvenţională prin care solicită obligarea reclamantei la plata sumei de 1.392.000.000 lei, reprezentând sporul de valoare adus prin lucrările de îmbunătăţiri aduse imobilului în litigiu, constituirea în favoarea sa a unui drept de retenţie până la plata integrală a contravalorii sporului de valoare de către reclamantă.
În motivarea cererii se arată că prin contractul de locaţie de gestiune pe o perioadă de 20 de ani a intrat în posesia imobilului, investiţiile făcute întemeindu-se pe obligaţiile stabilite în caietul de sarcini. Investiţia a fost necesară deoarece starea de degradare în care se afla clădirea la data preluării făcea ca imobilul să fie impropriu desfăşurării unor activităţi performante şi competitive de turism. Ca urmare a investiţiilor realizate imobilul a primit o clasificare de trei stele aşa cum rezultă din certificatul de clasificare nr. 2398 din 6 iulie 1995 eliberat de Ministerul Turismului.
Tribunalul Timiş, secţia comercială, prin sentinţa nr. 863 din 4 octombrie 2005, a admis în parte acţiunea reclamantei a constatat nulitatea absolută a contractului de locaţie de gestiune nr. 70/1993 privind imobilul situat în Buşteni. A obligat totodată pârâta SC T.T. la plata sumei de 62.460.000 lei contravaloarea lipsei de folosinţă.
S-a respins cererea reclamantei de evacuare şi s-a admis în parte cererea reconvenţională a pârâtei SC T.T. SRL obligând reclamanta la plata sumei de 2.549.486.939 lei contravaloare îmbunătăţiri imobil cu instituirea unui drept de retenţie în favoarea acesteia până la achitarea integrală a creanţei datorate.
S-a respins cererea reconvenţională a SC C. SA şi s-au compensat cheltuielile de judecată.
Pentru a se pronunţa astfel, instanţa de fond a reţinut că reclamanta C.M. a redevenit proprietara tabulară a imobilului, prin aceiaşi hotărâre judecătorească dispunându-se obligarea SC C. SA la predarea imobilului numai că la acea dată imobilul a fost predat pârâtei SC T.T. SRL pentru o perioadă de 20 de ani începând de la data de 20 august 1993, urmând ca aceasta să efectueze lucrări de îmbunătăţire a imobilului, întreţinere reparaţii, modernizări conform caietului de sarcini precum şi Normelor emise de Ministerul Turismului.
Din certificatul cu nr. 3843 din 18 martie 1999 eliberat de A.N.R. – D.J. Prahova a rezultat că, la data preluării imobilului, acesta era în stare bună în proporţie de 20 %.
Lucrările pe care pârâta SC T.T. SRL le-a realizat la imobilul în litigiu au dus la o clasificare de, trei stele" aşa cum rezultă din certificatul emis de Ministerul Turismului.
Potrivit lucrărilor de expertize efectuate în cauză şi omologate de instanţă, investiţiile efectuate au reprezentat cheltuieli utile şi necesare, sporind valoarea imobilului.
Tot din conţinutul raportului de expertiză rezultă că imobilul în discuţie nu a fost exploatat şi ca atare nu a adus venituri întrucât după finalizarea lucrărilor şi obţinerea avizelor de funcţionare a fost introdusă acţiunea în revendicare.
În ceea ce priveşte beneficiarul actual al contravalorii lucrărilor de investiţii din conţinutul contractului de locaţie de gestiune cât şi a actului adiţional rezultă că părţile au hotărât ca durata de recuperare a investiţiei să fie de 8 ani pe baza B.V.C. elaborat de locatar şi investit de locator, urmând să se aprecieze ulterior asupra acestui aspect.
Faptul că pârâta SC T.T. nu a recuperat nimic din ceea ce a investit în cei 8 ani de la data terminării lucrărilor, acest termen nu poate fi considerat pur şi simplu ca fiind epuizată perioada de recuperare a investiţiei prin simpla trecere a timpului.
De altfel, în subsidiar reclamanta acceptă să achite contravaloarea lucrărilor efectuate, dar numai în limita sumei de 8413 dolari S.U.A. apreciind că aceasta este contravaloarea lucrărilor necesare.
Instanţa a apreciat contravaloarea lucrărilor pe baza opiniei exprimate de expertul G.M.L. care a stabilit un total de cheltuieli având în vedere indicile preţurilor de consum, ce măsoară evoluţia de ansamblu a preţurilor şi nu indicile de inflaţie.
Cu privire la capătul de cerere privind nulitatea contractului de locaţie de gestiune s-a reţinut că reclamanta a redevenit proprietara imobilului ca urmare a unei hotărâri judecătoreşti irevocabile prin care s-a constatat că imobilul în cauză a fost preluat ilegal de către Statul Român, act de proprietate lovit de nulitate absolută. Pe cale de consecinţă toate actele ulterioare de trecere în proprietatea SC C. SA, contractul de locaţie de gestiune în discuţie sunt la rândul lor lovite de nulitate absolută.
Numai că, susţine instanţa de fond, nu poate fi înlăturată buna credinţă a SC T.T. care la data efectuării lucrărilor în baza contractului locaţiei de gestiune nu era în măsură să prevadă schimbarea ulterioară a situaţiei juridice a imobilului şi nici îmbogăţirea fără justă cauză a reclamantei.
De altfel, reclamanta a fost de acord în subsidiar cu plata contravalorii lucrărilor efectuate având obiecţiuni doar asupra cuantumului acestora.
Împotriva acestei soluţii a promovat apel reclamanta considerând că obligarea sa la plata despăgubirilor reprezentând îmbunătăţirile aduse imobilului a fost făcută fără temei legal, cu încălcarea art. 53 alin. (3) din Legea nr. 10 modificată de Legea nr. 247/2005 care a stabilit în mod imperativ că în cazul în care imobilul care se restituie a fost preluat fără titlu valabil, obligaţia de despăgubire instituită prin alin. (1) la art. 53 revine statului sau unităţii deţinătoare.
Reclamanta mai critică sentinţa fondului şi cu privire la modul în care instanţa a înţeles să rezolve atât cuantumul despăgubirilor acordate intimatei care pe lângă faptul că nu au un temei legal au fost acordate fără a avea în vedere că aceasta a fost de rea credinţă s-a avut în vedere faptul că s-a avut la cunoştinţă că imobilul era revendicat şi prin urmare chiar în ipoteza în care ar fi trebuit acordate, trebuiau să fie în sumă de 6691 lei care reprezintă valoarea îmbunătăţirilor la momentul la care ele au fost făcute şi nicidecum la valorile actualizate.
Curtea de Apel Timişoara, secţia comercială şi de contencios administrativ, prin Decizia nr. 45 din 9 februarie 2006, a admis apelul, a schimbat în parte hotărârea atacată în sensul admiterii şi capătului de cerere privind evaluarea pârâtei şi respingerea cererii reconvenţionale formulate de SC T.T. SRL.
Pentru a se pronunţa astfel, instanţa de control judiciar a reţinut că în mod eronat a fost admisă cererea reconvenţională din moment ce imobilul în discuţie a fost preluat fără titlu valabil situaţie în care obligaţia de despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilului nu revine reclamantei întrucât potrivit dispoziţiilor art. 53 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 modificată obligaţia de despăgubire aparţine statului sau unităţii deţinătoare. În acest context, s-au înlăturat şi apărările intimatei SC T.T. referitoare la destinaţia imobilului restituit, aprecierea acesteia trebuind raportată la momentul preluării imobilului de către Statul Român, acesta având destinaţia de locuinţă la data preluării.
Consideră instanţa de apel că în cauză sunt aplicabile dispoziţiile Legii nr. 10/2001, chiar dacă imobilul a fost restituit în baza unei hotărâri judecătoreşti, ca urmare a unui litigiu de drept comun.
De asemenea, instanţa de apel a reţinut că nu se pune nici problema îmbogăţirii fără justă cauză a reclamantei întrucât printre condiţiile materiale ce trebuiau întrunite pentru a se da naştere raportului juridic de obligaţii se numără şi aceea că între îmbogăţirea pârâtului şi însărcinarea reclamantului să existe o corelaţie directă ceea ce nu este cazul în speţă.
Cât priveşte motivul de apel referitor la modul de rezolvare a cererii de despăgubiri formulată de reclamantă este nefondat, atât timp cât soluţia primei instanţe s-a întemeiat pe raportul de expertiză omologat de aceasta.
Împotriva soluţiei instanţei de apel au declarat recurs, în termen legal timbrat toate părţile.
Astfel, pârâta SC T.T. SRL critică hotărârea pronunţată invocând aspecte de nelegalitate făcând referire la dispoziţiile art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. civ.
Se apreciază că s-a dat o interpretare eronată dispoziţiilor art. 53 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 247/2005, considerând că sporul de valoare adus imobilului nu revine reclamantei, fiind preluat fără titlu valabil situaţie în care despăgubirile revin statului sau unităţii deţinătoare.
În realitate imobilul în litigiu nu a avut destinaţia de locuinţă ci aceea de casă de vacanţă fiind ocupată temporar ca reşedinţă secundară destinată odihnei şi recreerii, interpretând greşit actul dedus judecăţii, fapt omis de instanţa de apel care nu a reţinut destinaţia imobilului la momentul naţionalizării şi nici în momentul retrocedării respectiv destinaţia de spaţiu comercial.
În justificarea criticilor formulate recurenta face trimitere la probele administrate în acest sens.
De asemenea, recurenta critică aprecierile făcute de instanţa de apel cu privire la îmbogăţirea fără justă cauză a proprietarei respectiv intimata C.M., considerând că cererea reconvenţională întruneşte toate condiţiile materiale şi juridice necesare promovării unei asemenea cereri fiind dovedit faptul că între mărirea patrimoniului proprietarei şi micşorarea patrimoniului său există legătură, stare de fapt necontestată şi dovedită cu concluziile rapoartelor de expertiză care atestă investiţiile făcute în temeiul contractului de locaţie de gestiune nr. 70/1993.
Criticile recurentei C.M. fac referire la dispoziţiile art. 304 pct. 7 şi 9 C. proc. civ., motivând că deşi a admis apelul şi s-a constatat nulitatea contractului de gestiune dispunându-se evacuarea intimatei pârâte SC T.T. SRL instanţa nu a dispus obligarea celor două pârâte la plata întregii contravalori a lipsei de folosinţă ci doar a sumei de 62.460.000 lei şi, de asemenea, nu a acordat în totalitate cheltuielile de judecată.
Consideră recurenta-reclamantă că nici una din instanţele anterioare nu au motivat acordarea cu titlu de despăgubiri pentru lipsa de folosinţă doar suma de 62.460.000 lei, deşi s-a stabilit irevocabil că imobilul a fost preluat fără titlu şi deci practic el nu a ieşit niciodată din patrimoniul său.
Deşi prin raportul de expertiză întocmit de expertul G.N. s-a stabilit valoarea reală a lipsei de folosinţă instanţele nu au reţinut concluziile acestuia.
Prin recursul său pârâta SC C. SA invocă excepţia prematurităţii acţiunii reclamantei ca urmare a neefectuării procedurii prealabile a concilierii directe obligatorie prevăzută de art. 7201 C. proc. civ., excepţie la care a renunţat pe parcursul soluţionării căii de atac.
Pe fondul cauzei recurenta pârâtă SC C. SA susţine că în speţă nu sunt aplicabile dispoziţiile art. 48 din Legea nr. 10/2001 întrucât imobilul nu a avut destinaţia de locuinţă şi nu se impunea ca despăgubirile să fie plătite de către stat sau unitatea deţinătoare.
Examinarea globală a motivelor de recurs formulate de părţi relevă faptul că reclamanta a solicitat în baza art. 480 C. civ., restituirea imobilului, iar prin sentinţa nr. 99/2000 a Tribunalului Prahova rămasă irevocabilă s-a dispus restituirea imobilului cu obligarea pârâtei SC C. SA la a-i lăsa în deplină proprietate şi paşnică folosinţă.
Potrivit practicii judiciare în materie acţiunea în revendicare întemeiată pe dispoziţiile art. 480 C. civ., se judecă în raport cu acest temei, iar nu în baza Legii nr. 10/2001 modificată. Or, reclamanta a revendicat imobilul în baza dispoziţiilor dreptului comun, fără ca la adoptarea Legii nr. 10/2001 să solicite renunţarea la acţiune sau suspendarea judecăţii, motiv pentru care şi soluţionarea cererii privind plata sporului de valoare adus imobilului urma să se facă tot în raport de dispoziţiile dreptului comun.
De altfel, la formularea iniţială a acţiunii reclamanta a indicat ca temei legal în susţinere dispoziţiile art. 480, 948 şi 968 C. civ., iar soluţia primei instanţe a avut în vedere aceste norme legale.
Art. 295 C. proc. civ., arată că instanţa de apel va verifica printre altele şi aplicarea legii de către prima instanţă, numai că instanţa de apel ignorând aceste dispoziţii a soluţionat cauza în raport de dispoziţiile Legii nr. 10/2001 ceea ce echivalează chiar cu o schimbare a obiectului cererii de chemare în judecată.
Astfel, instanţa de apel a reţinut că în speţă sunt incidente dispoziţiile art. 48 alin. (1) şi (3) din Legea nr. 10/2001 [(art. 53 alin. (1) şi (3) în formă modificată)] în sensul că în cazul în care imobilul a avut destinaţia de locuinţă la data naţionalizării şi că a fost naţionalizat fără titlu valabil, obligaţia la despăgubiri revine statului sau unităţii deţinătoare înlăturând nejustificat apărările pârâtelor făcând o aplicare greşită a legii.
Astfel, s-a omis alin. (1) al aceluiaşi articol, deoarece dispoziţiile alin. (3) se întregesc cu dispoziţiile alin. (1) prin care se prevede în mod expres de legiuitor: chiriaşii au dreptul la despăgubiri pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinaţie de locuinţă" prin îmbunătăţirile necesare şi utile.
S-a interpretat greşit şi actul dedus judecăţii deoarece în speţă, îmbunătăţirile necesare şi utile nu au fost aduse de către chiriaş, urmare a unui contract de închiriere, ci de către o societate comercială care a deţinut imobilul în derularea unui contract de locaţie de gestiune, imobilul fiind un spaţiu comercial, aflat în circuitul turistic, şi nicidecum nu a fost şi nu este o locuinţă.
În acest sens au fost interpretate eronat şi dispoziţiile Legii locuinţei nr. 114/1996 care definesc înţelesul consacrat al termenului de, locuinţă" şi de, casă de vacanţă", art. 2 lit. a) definând noţiunea de locuinţă respectiv construcţie alcătuită din una sau mai multe camere de locuit, cu dependinţele, dotările şi utilităţile necesare care satisface cerinţele de locuit a unei familii. Litera h al aceluiaşi articol arată că prin, casă de vacanţă" se înţelege locuinţă ocupată temporar ca reşedinţă secundară, destinată odihnei şi recreerii.
Or, imobilul în litigiu nu a avut niciodată destinaţia de locuinţă, nici la momentul naţionalizării, când avea destinaţia de casă de vacanţă, şi nici la momentul retrocedării către reclamanta pârâtă reconvenţional când avea destinaţia de spaţiu comercial, destinaţie dovedită cu înscrisurile aflate la dosarul cauzei şi la care instanţa nu a făcut nici o referire.
S-a ignorat şi faptul că reclamanta a solicitat instanţei de fond calculul lipsei de folosinţă în regim hotelier, confirmând în acest mod destinaţia imobilului.
De altfel, practica judiciară a statuat în sensul că societăţile comerciale pot formula cereri de despăgubiri pe calea dreptului comun pentru sporul de valoare adus imobilului cu destinaţia de spaţiu comercial, iar nu în temeiul art. 53 din Legea nr. 10/2001 care se aplică numai pentru îmbunătăţirile necesare şi utile aduse imobilelor cu destinaţie de locuinţă.
Or, potrivit dreptului comun, în baza prevederilor art. 997 C. civ., obligaţia de a despăgubi societatea comercială pentru sporul de valoare adus imobilului, îi revine proprietarului căruia i-a fost restituit imobilul şi nicidecum Statului Român.
Cu privire la criticile reclamantei-recurente se reţine că instanţele anterioare prin hotărârile pronunţate au motivat acordarea sumei de 62.460.000 lei cu titlu de despăgubiri pentru lipsa de folosinţă a imobilului în litigiu neputându-se reţine că suma acordată ar fi situată sub valoarea despăgubirii ce i se cuvenea.
Potrivit art. 304 C. proc. civ., modificarea sau casarea unei hotărâri se poate cere numai pentru motive de nelegalitate.
Cererea reclamantei-recurente a fost soluţionată pe baza raportului de expertiză întocmit în cauză, ori criticile formulate fac referire la modul de apreciere a probelor administrate, aspectele de netemeinicie neputând fi examinare de instanţa de recurs, fiind atributul exclusiv al instanţei de apel, dat fiind caracterul devolutiv al acestuia.
Aceleaşi considerente se impun şi pentru înlăturarea criticilor sub aspectul cuantumului despăgubirilor acordate pentru lipsa de folosinţă a imobilului din litigiu.
Curtea de Apel Timişoara a admis apelul reclamantei, însă a schimbat doar în parte hotărârea instanţei de fond, şi nu a dispus schimbarea hotărârii instanţei de fond în sensul admiterii în întregime a pretenţiilor reclamantei apelante, astfel că în respectarea dispoziţiilor art. 274 C. proc. civ., s-a soluţionat cererea privind cheltuielile de judecată.
Criticile formulate de pârâta-recurentă SC C. privesc aceleaşi motive invocate de pârâta-reclamantă SC T.T. numai că soluţia priveşte numai această societate fiind justificată cererea reconvenţională fiind produse dovezi din care rezultă că între mărirea patrimoniului proprietarei C.M. şi micşorarea patrimoniului SC T.T. există o strânsă legătură, o cauză unică sau aceiaşi origine.
Faţă de cele arătate văzând dispoziţiile art. 312 şi 274 C. proc. civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursurile declarate de reclamanta C.M. şi de pârâta SC C. SA Buşteni, împotriva deciziei nr. 45/ A din 9 februarie 2006, pronunţată de Curtea de Apel Timişoara, secţia comercială, ca nefondate.
Admite recursul declarat de pârâta SC T.T. SRL Bucureşti împotriva aceleiaşi decizii.
Modifică Decizia atacată, în sensul că respinge apelul declarat de reclamantă, împotriva sentinţei nr. 863 din 4 octombrie 2005 a Tribunalului Timiş ca nefondat.
Obligă recurenta reclamantă la plata sumei de 19.853,96 lei, cheltuieli de judecată către recurenta pârâtă SC T.T. SRL Bucureşti.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 18 ianuarie 2007.
| ← ICCJ. Decizia nr. 260/2007. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 380/2007. Comercial → |
|---|
