Obligatia de a face in spete comerciale. Decizia 155/2009. Curtea de Apel Constanta
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CONSTANȚA
SECȚIA COMERCIALĂ, MARITIMĂ ȘI FLUVIALĂ,
CONTENCIOS ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
DECIZIA CIVILĂ NR. 155/COM
Ședința publică de la 25 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Mihaela Davidencu Șerban
JUDECĂTOR 2: Nastasia Cuculis
Grefier - - -
Pe rol judecarea apelului comercial d eclarat de apelanta pârâtă - - SA, cu sediul în C,-, împotriva Sentinței civile nr. 2914/com/21.04.2009 pronunțată de Tribunalul Constanța în dosarul nr- în contradictoriu cu intimata reclamantă - - SRL, cu sediul în C,-, -.D,.3,.57, având ca obiect - obligația de a face.
Dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședință publică din 11.11.2009, fiind consemnate în încheierea de ședință din acea dată, încheiere ce face parte integrantă din prezenta, iar completul de judecată având nevoie de timp pentru a delibera a amânat pronunțarea la data de 18.11.2009, 25.11.2009, pentru când:
CURTEA
Asupra apelului comercial d e față:
1.Obiectul litigiului și părțile din proces
Prin cererea înregistrata sub nr.1496/COM/16.03.2006 Tribunalului Constanta la data de 16.03.2006 reclamanta- SRLa chemat in judecata pe pirita- SAsolicitind instantei sa dispuna obligarea piritei la incheierea contractului de vinzare-cumparare asupra imobilului teren intravilan aferent spatiului comercial nr.157 B, situat in Constanta,-, - parter, in suprafata de 248,99 mp, in schimbul unui pret de vinzare ce urmeaza a se stabili pe calea unei expertize tehnice de evaluare, pret ce urmeaza a fi achitat de catre reclamanta.
In motivarea cererii sale, reclamanta a arătat ca urmare a expirării termenului contractului de leasing imobiliar cu clauza irevocabila de vânzare nr.1764/27.04.1998 s-a încheiat între părți contractul de vânazare autentificat sub nr.1375/18.05.2004 având ca bunul imobil - spațiu comercial in suprafața de 248,99 mp, proprietatea paratei.
In contractul de leasing imobiliar a fost prevazut la art.1 alin. ultim ca "transmiterea dreptului de folosinta si posesie si eventual a dreptului de dispozitie asupra terenului aferent imobilului mentionat va face obiectul unei anexe la prezentul contract, dupa clarificarea situatiei juridice a terenului", avand in vederea ca, la data incheierii contractului de leasing, parata nu obtinuse dreptul de proprietate asupra terenului sau situatia juridica a acestuia nu era.
In vederea indeplinirii acestei clauze contractuale, prin mai multe adrese, reclamanta a solicitat paratei sa procedeze la evaluarea terenului si sa transmita reclamantei dreptul de proprietate, adrese carora parata nu le-a dat curs.
In drept s-au invocat dispozitiile art. 969.civ. art.970 civ. art.1073 - 1077.civ. art.1294 si urm. civ.
2.Întimpinarea
Prin întimpinare parata - SA a solicitat respingerea cererii sustinând ca nu s-a obligat sa transmita dreptul de proprietate asupra activului, ci numai sa incheie un act juridic prin care sa transmita dreptul de folosinta si posesie asupra terenului. La libera discretie a partilor, eventual, partile au convenit ca pot incheia si un act translativ de proprietate.
Contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1375/18.05.2004 la BNP prevede ca - SA transmite dreptul de folosinta asupra terenului aferent spatiului comercial, obligația asumata de fiind astfel executata.
Dispoziția din art.1 alin. final din contractul de leasing imobiliar a incetat prin ajungere la termen si obligatia de a încheia un act juridic accesoriu contracului de leasing a încetat, iar cererea a devenit lipsita de obiect.
Parata a invocat, totodata, exceptia nulitatii cererii ca netimbrata, exceptia inadmisibilitatii dedusa din neindeplinirea procedurii prealabile obligatorie prevazuta de art.7201pr.civ. si exceptia prescriptiei dreptului la actiune.
3.Prin Sentinta civila nr.5687/com/19.09.2006 Tribunalul Constanta a anulat cererea ca netimbrata, retinand caracterul patrimonial, evaluabil in bani, al cererii si refuzul reclamantei de a achita taxa de timbru la valoare.
Impotriva acestei sentinte a formulaapelreclamanta ce a fost respins ca nefondat prin Decizia nr.310/com/18.12.2006 a Curții de Apel Constanta.
Prin Decizia civilă nr.3515/07.11.2007 pronuntata de Inalta C de Casatie si Justitie in dosarul nr- a fost admis recursul declarat de reclamanta, fiind casată Deciziei civilă nr.310/Com/18.12.2006 a Curtii de Apel Constanta si Sentința civilă nr.5687/com/19.09.2006 a Tribunalului Constanta si a trimis cauza spre rejudecare la Tribunalul Constanta, retinandu-se ca actiunea dedusa judecatii priveste o obligatie de a face si nu o obligatie de a da, iar hotararea ce se solicita a fi pronuntata de catre instanta nu reprezinta o hotarare cu putere de a transfera proprietatea, astfel incat actiuneanu poate fi considerata ca fiind evaluabila in bani.
4.Cauza a fost reînregistrata pe rolul Tribunalului Constanta la data de 03.03.2008.
Prin Incheierea din 06.05.2008 a fost respinsa exceptia prescriptiei dreptului la actiune, pentru motivele expuse in incheiere.
In cauza au fost administrate proba cu inscrisuri si proba cu expertiza tehnica imobiliara.
Prin concluziile pe fond parata a aratat ca este de acord cu actiunea reclamantei doar in conditiile in care pretul ce urmeaza a fi platit de catre aceaste este de 109.542 Euro, respectiv pretul pietei, in conformitate cu dispozitiile art.40 com. si art.66 din HG 55/1998.
5.Hotărârea tribunalului
PrinSentința civilă nr. 2914/com/21.04.2009pronunțată de Tribunalul Constanțaa fost admisă acțiunea formulată de reclamanta și a fost obligată pârâta să încheie cu reclamanta contractul de vânzare cumpărare asupra imobilului teren intravilan în suprafață de 248,99 mp, aferent spațiului comercial nr.157B, situat în C,-, -L3, parter la prețul de 28.931 lei plus.
Pentru a pronunța această hotărâre instanța de fond a reținut că partile au încheiat la data de 27.04.1998 contractul de leasing imobiliar cu clauza irevocabila de vînzare-cumparare nr.1764, privind spațiul comercial nr.157 B, situat in Constanta,-, - parter, cu valabilitate de 60 de luni, începând din 01.05.1998.
Potrivit capitolului II art.1 din contract, "La expirarea contractului locatorul - SA se obliga sa transmita neconditionat utilizatorului - SRL dreptul de proprietate asupra imobilului ce face obiectul prezentului contract.
Transmiterea dreptului de folosinta si posesie si eventual a dreptului de dispozitie asupra terenului aferent imobilului mentionat va face obiectul unei anexe la prezentul contract, dupa clarificarea situatiei juridice a terenului."
In temeiul obligatiei asumate prin contractul de leasing, parata a vandut societatii reclamante, prin contractul autentificat sub nr.1375/18.05.2004 la BNP, spatiul comercial nr.157 B situat in Constanta, la parterul,-, cu o suprafata de 298,80 mp, transmitand totodata dreptul de folosinta asupra terenului aferent spatiului comercial in suprafata de 248,99 mp.
In virtutea clauzei inserate in art.1alineat final din contractul de leasing, in patrimoniul reclamantei s-a nascut un drept de creanta afectat de o conditie suspensiva, respectiv dreptul de a cere piritei de a-i transmite dreptul de folosinta asupra terenului, pe parcursul derularii contractului de leasing imobiliar, sau a dreptului de proprietate asupra terenului, la incetarea contractului de leasing, dupa clarificarea situatiei juridice a terenului.
Termenul "eventual" folosit de parti in aceasta clauza nu a fost interpretat de Tribunal potrivit susținerilor paratei, ca reprezentand o posibila viitoare vointa a partilor, intruct o obligatie pur potestativa din partea debitorului este lovita de nulitate, in conformitate cu dispozitiile art.1010 civ. iar intentia partilor a fost sa incheie un act jurdic cu privire la teren, fie de transmitere a folosintei, fie de transmitere a dreptului de proprietate, in conformitate cu situatia juridica a terenului, asa cum urma sa fie stabilita ulterior.
Prin Certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor Seria - nr.0035 din 02.05.1997 s-a constat dreptul de proprietate asupra suprafetei de teren de 3844,44 mp in favoarea - SA, suprafata din care face parte si terenul in litigiu.
Intrucit situatia juridica a terenul a fost stabilita prin acest certificat, la sfarsitul contractului de leasing, parata avea obligatia sa vanda reclamantei si dreptul de proprietate asupra terenului, potrivit conventiei partilor.
Din sustinerile partilor a rezultat ca acest lucru nu s-a realizat intruct nu s-a procedat la stabilirea pretului terenului printr-o expertiza de evaluare.
Potrivit raportului de expertiza intocmita in cauza, valoarea terenului la momentul promovarii actiunii a fost de 28.931 lei plus TVA.
Au fost înlăturate sustinerile paratei, in sensul ca valoarea terenului trebuie sa fie stabilita la pretul de piata actual a terenului, pret stabilit de catre expert prin comparatie cu alte terenuri similare, libere de constructii.
Insusi expertul, in prima expertiza, mentioneaza ca suprafata de teren aferent magazinului 157B este in indiviziune cu terenul aferent Magazinului nr.157A si cu terenul aferent blocului de locuinte la parterul caruia se afla. Toate cele trei constructii fac corp comun din punct de vedere constructiv fapt care nu permite utilizarea independenta a terenului aferent fiecaruia dintre spatii sau o eventuala demolare a unuia dintre obiective si eliberarea terenului aferent in scopul de a i se de o alta destinatie.
In consecinta, stabilirea pretului terenului in litigiu la nivelul actual al unui teren liber nu este un pret echitabil, atat din punct de vedere economic, cat si juridic, deoarece, in materie comerciala, debitorul este de drept in intarziere, iar obligatia debitorului de a transmite dreptul de proprietate s-a nascut la momentul expirarii termenului contractului de leasing.
6.Apelul
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel pârâta - SAcriticând-o ca fiind nelegală și netemeinică, solicitând admiterea apelului șiîn principal, respingerea ca nefondată a cererii pentru orice valoare a prețului mai mică de 109.542 euro iar, în subsidiar, obligarea la încheierea contractului de vânzare cumpărare asupra imobilului teren intravilan în suprafață de 248,99 mp, aferent spațiului comercial nr.157B, situat în C,-, -L3, parter la prețul de 109.542 euro, la care se adaugă achitat de către reclamantă.
În susținerea apelului său pârâta a invocat următoarele argumente:
6.1.Excepția nulității absolute a antecontractului cuprinsîn art. 1 alin. final din contractul de leasing imobiliar nr. 1764/27.04.1998 pentru lipsa obiectului, întrucât prețul nu este nici măcar determinabil nu există un element esențial și de validitate al actului juridic, lipsa obiectului atrăgând nulitatea absolută.
6.2.Pe fond,acțiunea are ca obiect obligarea la încheierea - în baza unei promisiuni de vânzare - a unui contract de vânzare-cumpărare în schimbul unui preț ce urmează să fie stabilită prin expertiză.
Instanța de fond a interpretat greșit antencontractul cuprins în art. 1 alin. final din contractul de leasing imobiliar nr. 1764/27.04.1998 care prevede"transmiterea dreptului de folosință și posesie și eventual a dreptului de dispoziție asupra terenului aferent imobilului menționat va face obiectul unei anexe la prezentul contract, după calificarea situației juridice a terenului",schimbând natura și înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia.
În condițiile în care convenția părților spune expres "va face obiectul unei anexe la prezentul contract"rezultă că atât folosința și posesia, cât și eventual dispoziția, puteau fi transmise pe calea unui act juridic accesoriu contractului de leasing imobiliar ori de sine stătător, dar în cursul derulării contractului de leasing.
Convenția părților, prin mențiunea explicită "va face obiectul unei anexe la prezentul contract", arată că la încetarea contractului de leasing imobiliar încetau - datorită termenului de leasing - și dreptul de apretinde folosința și poseisa cât și eventual dispoziția.
Întrucât contractul de leasing imobiliar a încetat prin ajungerea la termen și obligația de a încheia un act juridic accesoriu contractului de leasing ori de sine stătător, dar în cursul derulării contractului de leasing, a încetat, nefiind de conceput ca după împlinirea termenului contractual, părțile să încheie o "anexă" la respectivul contract deoarece termenul extinctiv marchează stingerea raportului juridic între părți.
- SA nu s-a obligat niciodată să transmită dreptul de proprietate asupra terenului. Nu poate fi primită calificarea de obligație pur potestativă din partea debitorului deoarece rațiunea unui asemenea consimțământ ce nu este exprimat în stare de angajament juridic rezidă în faptul că prețul terenului nu este nici determinat și nici măcar determinabil.
Pentru că nu există obligația de a transmite dreptul de proprietate la momentul expirării contractului de leasing imobiliar eronat a considerat instanța de fond că prețul vânzării ar fi "valoarea terenului la momentul promovării acțiunii " de 28.931 lei.
În opinia apelantei prețul nu poate fi stabilit la o valoarea tehnică de la data introducerii acțiunii deoarece prețul nu poate fi decât cel curent, atât cât părțile nu s-au înțeles asupra vreunei alte determinări a prețului.
7.La data de 14.10.2009, intimata reclamantă - SRL a formulatîntâmpinareprin care a solicitat respingerea apelului declarat de pârâtă ca nefondat și menținerea sentinței pronunțată de instanța de fond ca fiind legală și temeinică, susținând inadmisibilitatea invocării de către pârâta apelantă direct în apel a nulității absolute a "antecontractului" cuprins în art.1 final din contractul de leasing imobiliar nr.1764/27.04.1998 și a nulității absolute a antecontractului cuprins în art.5 din contractul de vânzare-cumpărare nr.1618/20.05.1999
8.Examinând potrivit art.295 din Codul d e procedură civilă apelul prin prisma criticilor aduse, a probelor administrate de ambele părți în cursul procesului Curtea constată:
În ceea ce priveșteexcepția inadmisibilității invocăriide către pârâta apelantă direct în apel a nulității absolute a "antecontractului" cuprins în art.1 final din contractul de leasing imobiliar nr.1764/27.04.1998 și a nulității absolute a antecontractului cuprins în art.5 din contractul de vânzare-cumpărare nr.1618/20.05.1999, excepție invocată prin întâmpinare de către reclamantă, Curtea reține următoarele:
În conformitate cu dispozițiile art.294 alin.1Cod de procedură civilă, "n apel nu se poate schimba calitatea părților, cauza sau obiectul cererii de chemare în judecată și nici nu se pot face alte cereri noi. Excepțiile de procedură și alte asemenea mijloace de apărare nu sunt considerate cereri noi."
Interdicția formulării de cereri noi vizează acele cereri prin care se urmărește valorificarea unor pretenții direct în fața instanței de apel, deci cu excluderea primului grad de jurisdicție, ceea ce evident este inadmisibil câtă vreme funcția instanței de apel este aceea de examina regularitatea hotărârii primei instanțe cu privire la pretențiile ce au fost deduse în fața acesteia.
Sintagma excepției de procedură este folosită în accepțiunea largă și cuprinde în conținutul său atât excepțiile de procedură propriu-zise cât și excepțiile de fond.
În concepția art.294 alin.1 Cod de procedură civilă, nici mijloacele de apărare nu sunt considerate cereri noi, fie ele de drept material sau procedural, esențial fiind ca mijlocul de apărare să nu tindă la valorificarea unor pretenții față de partea adversă sau față de un terț ce nu a participat la judecată în fața primei instanțe.
Din această perspectivă, excepția nulității absolute a promisiunii de vânzare-cumpărare inserată în art.1 aliniat final al contractului de leasing imobiliar nr. 1764/27.04.1998 nu are caracterul unei veritabile cereri (pretenții) noi pentru a se putea susține inadmisibilitatea acesteia cât timp prin invocarea ei pârâta urmărește respingerea acțiunii reclamantei.
Referirile reclamantei prin întâmpinare și care vizează"excepția prescrierii dreptului la acțiune"cât și "excepția nulității absolute a art.5 dincontractul de vânzare-cumpărarenr.1618/20.05.1999" sunt neavenite, deoarece nu au legătură cu prezenta cauză și aceasta pentru că:
- pârâta nu a invocat în apel astfel de excepții;
- contractul nr.1618/20.05.1999 nu face obiectul prezentului litigiu, spațiul comercial nr.157B situat în C, bd. -. - nr. 115, -, parter fiind cumpărat prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 1375/18.05.2004.
Curtea apreciază că apelul este nefondat pentru următoarele considerente:
În contractul de leasing imobiliar nr.1764/27.04.1998 a fost prevăzută la art. 1 alin. ultim obligația apelantei de a transmitere către reclamantă " a dreptului de folosință și posesie și eventual a dreptului de dispoziție asupra terenului aferent imobilului menționat va face obiectul unei anexe la prezentul contract, după clarificarea situației juridice a terenului", având în vedere că la data încheierii contractului de leasing, apelanta pârâtă nu obținuse dreptul de proprietate asupra terenului, situația juridică a acestuia nefiind clarificată.
Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare inserată în art.1 aliniat final din contractul de leasing nr.1764/27.04.1998 este un antecontract în care, orice parte poate pretinde încheierea contractului pentru suprafața de 248,99 mp teren, iar partea care refuză încheierea în mod culpabil va putea fi obligată la plata de daune interese.
Este evident că intenția părților, la închierea contractului, a fost de a transmite dreptul de proprietate asupra terenului întrucât, dacă s-ar interpreta altfel, termenul eventual ar fi o condiție pur potestativă din partea debitorului
Împrejurarea că prin contractul de leasing părțile nu au prevăzut și prețul terenului nu afectează valabilitatea obligației de a încheia contractul în viitor, cu respectarea dispozițiilor legale în materie, astfel că excepția invocată este nefondată.
Reclamanta a solicitat instanței, în temeiul dispozițiilor art. 1294 și următoarele din Codul civil, art.1073 și 1077 Cod civil, obligarea pârâtei la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare asupra unui imobil în schimbul unui preț de cumpărare ce urmează a se stabili pe calea unei expertize tehnice de evaluare, preț ce urmează a fi achitat de reclamantă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
Reclamanta a invocat ca izvor al obligației promisiunea de vânzare cuprinsă în art.1 aliniat final din contractul de leasing imobiliar nr.1764/27.04.1998.
În vederea îndeplinirii acestei clauze contractuale, prin mai multe adrese a solicitat apelantei să procedeze la evaluarea terenului și să transmită dreptul de proprietate, adrese cărora aceasta nu le-a dat curs în sensul că niciodată nu a comunicat vreun răspuns.
Apelanta pârâtă și-a manifestat un prim acord de voință în sensul că a dispus ca evaluarea terenului să fie stabilită de un evaluator autorizat, însă față de propunerea reclamantei exprimată prin adresa nr. 616/2004 de nominalizare a unui anume evalutator, nu a dat curs propunerii.
Pârâta și-a manifestat acordul pentru admiterea acțiunii reclamantei și obligării sale la încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru terenul aferent spațiului comercial ce a făcut obiectul contractului de leasing imobiliar nr.1764/27.04.1998, condiționat de plata prețului de 109.542 uro plus TVA, în situația în care prețul achitat pentru spațiul comercial a fost de 1.137.451.183 lei conform contractului de vânzare-cumpărare nr.1375/18.05.2004.
Pârâta a susținut că prețul cerut reprezintă prețul pieței pentru suprafața de 248,99 mp, în conformitate cu prevederileart.40 Cod comercial și art.66din HG nr.55/1998.
Ori, potrivit expertizei tehnice a rezultat fără dubiu că pretenția pârâtei nu se justifică în condițiile în care terenul în litigiu nu este liber de construcție, nu are un caracter de sine-stătător, ci face corp comun cu alte două construcții, fiind în indiviziune cu terenul aferent spațiului comercial 157A și blocului de locuințe la parterul căruia se află.
Având în vedere aceste caracteristici, în mod corect tribunalul a apreciat că valoarea terenului la momentul introducerii acțiunii este de 28.931 lei plus TVA, nicidecum prețul pretins de pârâtă care nu se regăsește în criteriile legale prevăzute de.834/1991, HG nr.500/1994, HG nr.938/1998 și criteriile nr.2665/1C/311/1992.
Concluzionând, Curtea apreciază că hotărârea este temeinică și legală, criticile aduse de apelantă nefiind de natură a duce la schimbarea acesteia, motiv pentru care, în temeiul art.296 din Codul d e procedură civilă, apelul va fi respins.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apeluldeclarat de apelanta pârâtă - - SA, cu sediul în C,-, împotriva Sentinței civile nr. 2914/com/21.04.2009 pronunțată de Tribunalul Constanța în dosarul nr- în contradictoriu cu intimata reclamantă - - SRL, cu sediul în C,-, -.D,.3,.57,ca nefondat.
Definitivă.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică, astăzi 25 2009.
Președinte, - - - | Judecător, - - |
Grefier, - - |
Jud.fond
Red.dec.jud.
4 ex./30.12.2009
07 2009
Președinte:Mihaela Davidencu ȘerbanJudecători:Mihaela Davidencu Șerban, Nastasia Cuculis
