Reziliere contract comercial Spete. Decizia 418/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr-
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI - SECȚIA A VI-A COMERCIALĂ
DECIZIA COMERCIALĂ NR. 418
Ședința publică de la 05.11.2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Aurică Avram
JUDECĂTOR 2: Cosmin Mihăianu
GREFIER - - -
Pe rol soluționarea apelului declarat de către apelanta, împotriva sentinței comerciale nr. 2048/05.02.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata Societatea Companiilor
La apelul nominal făcut în ședință publică au răspuns apelanta, reprezentată de avocat cu delegație la dosar, Dl. și intimata, reprezentată de avocat cu delegație la dosar, D-na.
Procedura este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care apărătorul apelantei depune la dosar ordinele de plată nr. 21/04.11.2009 și nr. 83/05.11.2009, prin care face dovada achitării taxei judiciare de timbru, în cuantum de 8.700 lei; în acest context, precizează că a plătit în plus, din eroare, față de suma stabilită în sarcina sa prin încheierea de la data de 11.06.2009, respectiv de 8.126,56 lei.
În continuare, solicită încuviințarea administrării probei cu înscrisuri și cu expertiză contabilă, având în vedere că cele două rapoarte depuse în fața primei instanțe sunt contradictorii, afirmând că prin această probă se urmărește repararea unor prejudicii suportate de către apelantă.
Apărătoarea intimatei solicită încuviințarea administrării probei cu înscrisuri și se opune cererii apelantei de efectuare a unei expertize contabile, precizând că sunt lipsite de relevanță sumele la care cei doi experți au ajuns, doar existența întârzierilor de plată din partea apelantei fiind relevantă, din perspectiva examinării îndeplinirii de către această din urmă parte a obligațiilor contractuale.
Curtea încuviințează ambelor părți cererile de administrare a probei cu înscrisuri și respinge, ca neutilă, cererea apelantei de administrare a probei cu expertiză contabilă, în contextul în care devoluțiunea în apel se apreciază doar în limita motivelor de apel invocate.
Părțile arată că înscrisurile de care înțeleg să se folosească sunt deja depuse la dosar.
Întrucât nu sunt alte cereri de formulat sau probe de administrat, Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul, în dezbaterea apelului.
Apărătorul apelantei solicită admiterea apelului și schimbarea în tot a sentinței atacate, în sensul respingerii principale, precum și obligarea intimatei la suportarea cheltuielilor de judecată, compuse din taxă judiciară de timbru și timbru judiciar, precizând că urmează să solicite restituirea onorariului de avocat pe cale separată. Reia argumentele pe larg prezentate în cererea de apel.
Apărătoarea intimatei solicită respingerea apelului, ca nefondat și obligarea apelantei la plata cheltuielilor de judecată, a căror dovadă o depune la dosar.
CURTEA
Asupra apelului de față, constată următoarele:
Prin sentința comercială nr. 2048/05.02.2009, Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială a admis acțiunea formulată de reclamanta Societatea Companiilor, în contradictoriu cu pârâta, a dispus rezilierea contractelor de închiriere încheiate între părți la datele de 08.06.2001 și 20.08.2001 și a dispus evacuarea pârâtei din spațiile ocupate la parterul imobilului din B, Calea 13, nr. 90, sector 5 - Comercială, în suprafață de 57,9. axele E/D-15/16 și de 37,2. axele B/C-15/16; a respins, ca nefondată, cererea reconvențională prin care pârâta-reclamantă a solicitat obligarea reclamantei-pârâte la a-i asigura folosința liniștită și pașnică a spațiilor închiriate și să se abțină de la orice conduită de natură a-i îngrădi drepturile de locatar; totodată, a obligat pârâta-reclamantă la plata cheltuielilor de judecată, în cuantum de 8.366,37 lei către reclamanta-pârâtă.
Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut că între părți s-au încheiat, la datele de 08.06.2001 și 20.08.2001, două contracte de închiriere, în temeiul cărora pârâtei-reclamante i-a fost transmis dreptul de folosință asupra a două spații comerciale, în suprafață de 57,9. și, respectiv, de 37,2. situate la parterul imobilului din B, Calea 13, nr. 90, sector 5.
A mai constatat că ambele contracte au fost încheiate pentru o perioadă de 5 ani, începând cu data semnării lor, ele urmând să se prelungească automat pentru o perioadă de încă 5 ani, în cazul în care nici una dintre părți nu îi notifică celeilalte intenția de a rezilia contractul la sfârșitul perioadei inițiale de 5 ani, pe calea unei scrisori recomandate, trimise cu cel puțin 6 luni înainte de expirarea termenul de locațiune.
Din examinarea clauzelor cuprinse în art. 6.1 și 6.2 din contractul încheiat la data de 08.06.2001, instanța de fond a mai reținut că pârâta-reclamantă s-a obligat să achite anticipat contravaloarea a 6 plăți lunare ale chiriei, cheltuielilor de întreținere și, începând cu data de 01.08.2001 și începând cu data de 01.09.2001 să achite lunar, anticipat, contravaloarea chiriei, a cheltuielilor de întreținere și aferent, cel târziu în prima zi lucrătoare a fiecărei luni, pe perioada duratei convenției de închiriere, plata considerându-se a fi fost făcută la timp atunci când contul locatorului era creditat cel târziu în prima zi lucrătoare a fiecărei luni cu sumele reprezentând chiria și pentru luna respectivă, integral.
Clauze similare a conținut și contractul încheiat de părți la data de 20.08.2001; astfel, potrivit art. 9.2 din acesta, pârâta-reclamantă și-a asumat obligația de a achita anticipat contravaloarea a 6 plăți lunare ale chiriei, cheltuielilor de întreținere și, în maximum 8 zile de la data semnării contractului, iar începând cu data de 01.11.2001 de a achita lunar, anticipat, contravaloarea chiriei, a cheltuielilor de întreținere și aferent, cel târziu în primele 5 zile lucrătoare ale fiecărei luni, pe perioada duratei convenției de închiriere, plata considerându-se a fi fost făcută la timp atunci când contul locatorului era creditat cel târziu în primele 5 zile lucrătoare ale fiecărei luni cu sumele reprezentând chiria și pentru luna respectivă, integral.
Tribunalul a mai luat act că, în ambele contracte, părțile au agreat, prin clauzele înscrise la art. 9.1 și, respectiv 12.1, ca locatarul să constituie o garanție de siguranță, în sumă de 19.396,5 USD plus și, respectiv, de 12.462 USD plus sau echivalentul în lei al acestor sume, calculat la cursul de schimb comunicat de
De asemenea, a constatat că prin actele adiționale nr. 3 la ambele contracte, s-a renunțat, începând cu data de 01.01.2004, la majorarea chiriei cu 25% pe toată durata închirierii, părțile stabilind ca până la sfârșitul perioadei de închiriere, chiria să fie plătită la nivelul celei de la sfârșitul anului 2003, respectiv echivalentul în lei a 31,25 USD/ lunar plus
Reținând că reclamanta-pârâtă nu i-a notificat pârâtei-reclamante intenția sa de încetare a contractelor, cu 6 luni înainte de ajungerea lor la termen, instanța de fond a constatat că a operat prelungirea acestora pentru o perioadă de încă 5 ani - aspect pe care reclamanta-pârâtă l-a recunoscut, răspunzând la întrebarea nr. 13 din interogatoriu.
Tribunalul a luat că reclamanta-pârâtă solicită rezilierea celor două contracte, în considerarea refuzului pârâtei-reclamante de a negocia o modificare a cuantumului chiriei, a neîndeplinirii obligațiilor de plată la termen a chiriei și a cheltuielilor de întreținere, de refacere a garanției de siguranță și de încheiere a asigurărilor necesare derulării activităților în spațiul închiriat.
Examinând această cerere, instanța de fond a reținut, din raportul de expertiză întocmit de D-na expert, că pârâta-reclamantă a achitat cu întârziere sumele datorate cu titlu de chirie și cheltuieli de întreținere, dar și că sumele reprezentând garanție de siguranță au fost utilizate pentru achitarea chiriei restante, fără a mai fi refăcute.
În acest context, a subliniat că în întâmpinare pârâta-reclamantă a recunoscut că a înregistrat întârzieri în plata chiriei, iar sumele constituite cu titlu de garanție de siguranță au fost utilizate pentru achitarea chiriei, menționând însă că întârzierile erau nu numai cunoscute, dar și aprobate verbal de reprezentanții reclamantei-pârâte, care au agreat și utilizarea garanției de siguranță în sensul menționat mai sus.
Tribunalul a apreciat, însă, că și în situația în care fosta conducere a reclamantei-pârâte și-a manifestat acordul, la un moment dat, pentru utilizarea garanției în scopul acoperirii chiriei, o asemenea împrejurare nu o exonerează pe pârâta-reclamantă de obligația de a plăti chiria și cheltuielile de întreținere la termenele prevăzute în contracte și de a constitui garanția de siguranță conform prevederilor contractuale.
Instanța de fond a mai evocat clauzele cuprinse în art. 15.1, 15.2, 19.1 și 19.2 din contractele de închiriere și a constatat că nu poate opera pactul comisoriu prevăzut în acestea, deoarece reclamanta-pârâtă nu i-a notificat pârâtei-reclamante nici plata cu întârziere a chiriei și cheltuielilor de întreținere, nici refacerea garanțiilor - ceea ce denotă că locatorul nu le-a considerat pe acestea încălcări grave ale contractelor; totodată, luat act că locatarul a încheiat polițe de asigurare de răspundere civilă.
Pe de altă parte, prima instanță a reținut că prin acte adiționale la cele două contracte, părțile au stabilit chiria la suma de 31,25 USD/, lunar, sub nivelul stabilit la data semnării convențiilor și sub nivelul chiriei percepute de reclamanta-pârâtă celorlalți locatari. A mai constatat că locatorul i-a solicitat pârâtei-reclamante renegocierea condițiilor contractelor de închiriere, însă cea din urmă a refuzat plata unei chirii majorate.
În acest context, a apreciat că, potrivit art. 970.civ. convențiile trebuie executate cu bună-credință, ele obligând nu numai la ceea ce este expres prevăzut într-însele, dar și la toate urmările ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligației după natura sa.
În virtutea principiului bunei credințe pe care părțile trebuie să o manifeste, Tribunalul a apreciat că locatorul nu poate fi obligat să mențină o chirie la un nivel mai mic chiar decât cel stabilit la încheierea contractelor în anul 2001, el fiind îndreptățit să pretindă locatarului o chirie majorată, având în vedere evoluția prețului chiriilor pe piață și rata inflației, chiar dacă o asemenea clauză nu este prevăzută în contracte.
Având în vedere cele expuse mai sus, prima instanță, în temeiul art. 970, 1020 și urm. civ. a dispus rezilierea contractelor și, pe cale de consecință, evacuarea pârâtei-reclamante și respingerea cererii reconvenționale, obligând-o pe pârâta-reclamantă și la plata cheltuielilor de judecată.
Împotriva acestei sentințe, a declarat apel, solicitând schimbarea sa, în sensul respingerii cererii principale și admiterii celei reconvenționale, dar și suspendarea executării hotărârii atacate, până la soluționarea apelului.
În motivare, apelanta a arătat că motivarea primei instanțe încalcă atât prevederile art. 969, cât și cele ale art. 970.civ. prin greșita interpretare a bunei-credințe în speță. Apelanta a afirmat că diligențele pe care le-a depus pentru remedierea problemelor apărute o dată cu înlocuirea managementului societății intimate, care a majorat abuziv chiria, dar și îndeplinirea tuturor obligațiilor sale financiare demonstrează buna sa credință în derularea raporturilor contractuale.
De asemenea, a mai susținut că prețul fix al chiriei, inferior celui stabilit în anul 2001, este o manifestare a libertății contractuale, părțile stabilindu-l prin actul adițional nr. 8/23.12.2003. Apelanta a precizat că nivelul redus al chiriei a fost agreat de părți tocmai în considerarea faptului că, la data încheierii contractelor, spațiul nu era încă dat în folosință, așa încât nu se puteau face aprecieri asupra valorii comerciale a vadului viitor, iar prin promisiunile intimatei, agenții comerciali anticipau un vad comercial asemănător centrelor tip mall, care în anul 2001 nu erau prezente în România. Totodată, a mai apreciat apelanta că însuși faptul că în anul 2003 locatorul a fost de acord să stabilească un nivel inferior al chiriei denotă că valoarea comercială a zonei nu s-a ridicat la standardele anticipate la momentul încheierii contractelor. În această ordine de idei, apelanta a afirmat că dinamica prețurilor nu trebuie să fie un temei pentru modificarea abuzivă a unor condiții contractuale, iar evoluția economiei a adus un argument în plus, în sensul că prețurile chiriilor pot evolua și negativ, însă aceasta nu îndreptățește locatarii să ceară instanțelor de judecată obligarea locatorilor la scăderea chiriilor.
Având în vedere aceste considerente, apreciind că hotărârea atacată încalcă libertatea relațiilor comerciale, apelanta a solicitat admiterea căii sale de atac.
La data de 09.06.2009, intimata a depus la dosar întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii de suspendare, ca rămasă fără obiect, arătând că apelanta a eliberat de bună voie spațiul în litigiu.
Recunoscând această împrejurare, apelanta a precizat, la termenul de la 11.06.2009, că nu insistă în cererea de suspendare a executării sentinței atacate.
La data de 02.09.2009, intimata a depus prin fax întâmpinare, prin care a solicitat respingerea apelului, ca nefondat, susținând că apelanta nu doar a refuzat să negocia o modificare a cuantumului chiriei, dar nici nu și-a îndeplinit obligațiile de plată la termen a chiriei și a cheltuielilor de întreținere, nici cele de refacere a garanției de siguranță.
Analizând actele dosarului, precum și sentința atacată, prin prisma criticilor aduse de către apelantă, Curtea reține următoarele:
Între părți s-au încheiat, la datele de 08.06.2001 și 20.08.2001, două contracte de închiriere, în temeiul cărora intimata i-a transmis apelantei dreptul de folosință asupra a două spații comerciale, în suprafață de 57,9. și, respectiv, de 37,2. situate la parterul imobilului din B, Calea 13, nr. 90, sector 5, pentru o perioadă de 5 ani, începând cu data semnării lor, contractele urmând să se prelungească automat pentru o perioadă de încă 5 ani, în cazul în care nici una dintre părți nu îi notifica celeilalte intenția de a nu mai continua raporturile contractuale la sfârșitul perioadei inițiale de 5 ani, pe calea unei scrisori recomandate, trimise cu cel puțin 6 luni înainte de expirarea termenul de locațiune.
Reținând că nici una dintre părți nu i-a notificat celeilalte intenția sa de încetare a contractelor, cu 6 luni înainte de ajungerea lor la termen, instanța de fond a constatat că a operat prelungirea acestora pentru o perioadă de încă 5 ani - aspect care nu este criticat în apel.
Cererea de reziliere a celor două contracte s-a întemeiat pe refuzul apelantei de a negocia o modificare a cuantumului chiriei, dar și pe neîndeplinirea de către aceasta a obligațiilor de plată la termen a chiriei și a cheltuielilor de întreținere, de refacere a garanției de siguranță și de încheiere a asigurărilor necesare derulării activităților în spațiul închiriat.
În condițiile în care prima instanță a reținut că nu justifică rezilierea neîndeplinirea de către locatar a obligațiilor de plată la termen a chiriei și cheltuielilor de întreținere sau a celor de refacere a garanțiilor de siguranță, cum Tribunalul a constatat și că locatarul a încheiat polițele de asigurare de răspundere civilă, Curtea subliniază că, în evaluarea căii de atac, prin prisma caracterului devolutiv al acesteia, va examina doar susținerile apelantei, expuse în motivele de apel, nu și apărările intimatei, vizând neîndeplinirea de către locatar a obligațiilor de plată la termen a chiriei și cheltuielilor de întreținere sau a celor de refacere a garanțiilor de siguranță.
Constată astfel că prima instanță a reținut ca motiv de reziliere a contractelor doar refuzul apelantei de a renegocia cuantumul chiriei.
Curtea ia act că prin actele adiționale nr. 3 la ambele contracte, părțile au renunțat, începând cu data de 01.01.2004, la majorarea chiriei cu 25%, stabilind ca până la sfârșitul perioadei de închiriere, chiria să fie plătită la nivelul celei de la sfârșitul anului 2003, respectiv echivalentul în lei a 31,25 USD/ lunar plus
Or, faptul că apelanta a semnat două acte adiționale, prin care, în esență, s-a procedat la reducerea cuantumului chiriei, denotă că,în executarea celor două contracte de închiriere, voința ambelor părți a fost aceea de a negocia elemente ale convențiilor, inclusiv chiria, atunci când condițiile obiective o impuneau.
Condițiile invocate de intimată, legate de evoluția prețului chiriilor și de rata inflației, puteau fi criticate de către apelantă și, în considerarea caracterului lor obiectiv, ele ar fi putut forma obiect al aprecierii instanțelor judecătorești. Refuzul apelantei, însă, de a proceda la renegocierea elementelor contractuale, inclusiv a chiriei, poate fi asimilat unei încălcări grave a obligațiilor asumate, cu atât mai mult cu cât apelanta nu poate invoca încheierea actelor adiționale doar în sensul favorabil ei, voința părților în sensul renegocierii fiind exprimată neechivoc, dar neputând fi interpretată ca urmărind în mod exclusiv și pe întreaga durată a locațiunii, numai reducerea cuantumului chiriei, cu excluderea posibilității de majorare a acestuia.
Într-adevăr, potrivit art. 970.civ. convențiile trebuie executate cu bună-credință, ele obligând nu numai la ceea ce este expres prevăzut într-însele, dar și la toate urmările ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligației după natura sa.
Așa fiind, Curtea constată, în deplin acord cu prima instanță, că în virtutea principiului bunei credințe pe care părțile trebuie să o manifeste, locatorul nu poate fi obligat să mențină o chirie la un nivel mai mic chiar decât cel stabilit la încheierea contractelor în anul 2001, el fiind îndreptățit să pretindă locatarului o chirie majorată.
Având în vedere cele expuse mai sus, Curtea apreciază ca legală și temeinică sentința primei instanțe, care a dispus rezilierea contractelor și, în consecință, evacuarea locatarului din spațiu, dar și respingerea cererii reconvenționale, motiv pentru care, în temeiul art. 296.proc.civ. va respinge apelul, ca nefondat.
Stabilind, astfel, culpa procesuală a apelantei în prezentul litigiu, o va obliga pe aceasta, în baza art. 274 alin. 1, rap. la art. 298.proc.civ. la plata către intimată a sumei de 21.150 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de avocat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, apelul declarat de apelanta, cu sediul în B,-, -. 1,. 6,. 24, sector 3, împotriva sentinței comerciale nr. 2048/05.02.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata SOCIETATEA COMPANIILOR, cu sediul în B, Calea 13, nr. 90,. 4, camera 4.14, sector 5.
Obligă apelanta la plata către intimată a sumei de 21.150 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de avocat.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 05.11.2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, GREFIER,
- - - - - -
Red. Jud. /4 ex./27.11.2009
Jud. fond -
Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială
Președinte:Aurică AvramJudecători:Aurică Avram, Cosmin Mihăianu
