Reziliere contract comercial Spete. Decizia 510/2008. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr- (Număr intern 1466/2008)
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A V-A COMERCIALĂ
DECIZIA COMERCIALĂ Nr. 510
Ședința publică de la 25 noiembrie 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Tatiana Gabriela Năstase
JUDECĂTOR 2: Ruxandra Monica Duță
Grefier ---
****************
Pe rol judecarea cauzei comerciale de față, având ca obiect apelul formulat de reclamanta în contradictoriu cu intimata pârâtă SC & SA (fostă SC, împotriva Sentinței comerciale nr.6508/22.05.2008 pronunțată de Secția a VI-a Comercială a Tribunalului București.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă părțile prin avocați, cu împuterniciri avocațiale depuse la dosar.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier ul de ședință, după care:
Reprezentanții părților susțin că nu au cereri de formulat.
Curtea, având în vedere faptul că părțile nu au cereri de formulat, excepții de invocat și nici probe de administrat, constată cauza în stare de judecată, declară închise dezbaterile conform art.150 Cod procedură civilă și acordă părților cuvântul pe cererea de apel.
Apelanta reclamantă, prin avocat, solicită admiterea apelului, schimbarea în tot a sentinței comerciale și admiterea cererii pe fond, cu cheltuieli de judecată reprezentând taxe judiciare și onorariu pentru fond și apel. Precizează că art.67 din Codul comercial permite rezilierea fără pact comisoriu când un din părți își îndeplinește obligația.
Intimata pârâtă, prin avocat, solicită respingerea apelului ca nefondat, fără cheltuieli de judecată.
Precizează că în cauză s-a solicitat o constatare a rezilierii contractului dar art.67 Cod comercial instituie o rezoluțiune dintr-un pact comisoriu și se aplică în materia contractului de vânzare-cumpărare și nu în antecontract.
Mai arată că trebuia îndeplinită condiția simultaneității, respectiv predarea bunului și plata, condiție esențială a aplicării art.67 Cod comercial, dar ipoteca a fost ridicată în iunie și nu s-a mai dorit încheierea contractului având în vedere că se punea problema modificării prețului.
Apărătorul apelantei, în replică, susține că este o certificare din 16 mai când urmau să se prezinte părțile pentru încheierea contractului, dar intimata nu s-a prezentat și chiar și în luna iunie existau ipoteci pe teren.
CURTEA,
Asupra apelului comercial d e față,deliberând, constată următoarele:
Prin sentința comercială nr. 6508/22 mai 2008 pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI a Comercială a fost respinsă cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta în contradictoriu cu pârâta SC & ( fostă SC și s-a dispus întoarcerea executării sentinței nr.284/26.01.2006.
Analizând actele și lucrările dosarului, tribunalul a reținut următoarele aspecte:
Părțile au încheiat la data de 25.10.2004 un contract de rezervare de lot - sub semnătură privata - având ca obiect lotul 11, prin art. 2 lit a beneficiarul SC SA obligându-se ca în termen de 30 de zile să semneze un antecontract de vânzare-cumpărare cu acest obiect si un contract de execuție a unei construcții tip pe acest lot.
Părțile au încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare 394/24.11.2004 - sub semnătură privată-având drept obiect terenul situat în comuna, sat Pipera.str.- - nr.35-37-39, jud.lot AP 11- în suprafață de 489,1 mp, precum si un contract de execuție cu plata pe stadii de execuție nr.395/ 26.11.2004.
Prin cererea de chemare în judecata reclamanta a solicitat sa se constate rezilierea antecontractului de vânzare-cumpărare nr.394/24.11.2004 cu obligarea societății pârâte la plata sumei de 208.096,35 lei - valoarea clauzei penale - și la dobânda legală în cuantum de 2.171,15 lei calculata la suma de 104.048, 17 lei începând cu data de 16.05.2005 și până la 30.06.2005 și în continuare până la data plății efective.
Potrivit antecontractului de vânzare-cumpărare nr.394/2004, beneficiarul- SC SA se obliga să vândă reclamantei terenul, încheindu-se în acest sens un contract de vânzare-cumpărare cu condiție rezolutorie, dar numai devreme de data de 30.04.2005 și numai în condițiile în care se încheia un contract de antrepriza cu Leasing ce avea drept obiect construcția tip de pe lotul.
Ulterior, în antecontract se precizează că părțile se obliga să încheie contractul de vânzare-cumpărare în forma autentica pana la data de 30.04.2005.
In cazul în care vânzarea nu se efectua din vina promitentei cumpărătoare, aceasta pierdea suma achitată, daca nu se efectua din vina promitentei vânzătoare, iar promitenta cumpărătoare își îndeplinea toate obligațiile ce îi reveneau potrivit contractului de execuție nr.394/26.11.2004 - contract ce se desființa în urma semnării contractului de execuție cu Leasing, promitenta vânzătoare plătea promitentei cumpărătoare dublul sumei plătite.
Părțile au stabilit totodată că, în cazul în care se desființa contractul de execuție, antecontractul se desființa fără punere în întârziere, cerere de chemare in judecata sau formalitate prealabilă.
Prin antecontractul de vânzare-cumpărare nu a fost inserat un pact comisoriu de grad IV care să ducă la rezoluțiunea de drept a contractului ca urmare a neexecutării obligațiilor contractuale de către părți.
Prin cererea de chemare în judecată precizată, reclamanta a solicitat instanței să constate rezilierea de drept a antecontractului, sens în care au fost invocate dispozițiile articolului 67 com.
Potrivit articolului 67 com, când, mai înainte de expirarea termenului fixat pentru executarea convențiunei, una din părți a oferit celeilalte predarea lucrului vândut sau plata prețului, și aceasta nu-și îndeplinește la termenul fixat obligațiunea sa, atunci condițiunea rezolutorie se împlinește de drept în favoarea parții care își executase obligațiunea sa. In lipsa de asemenea oferte sau stipulațiuni exprese, rezilierea contractului se regulează după dispozițiunile codului civil, privitoare la condițiunea rezolutorie tacită. In amândouă cazurile cel în culpă răspunde de daunele interese cauzate.
de aplicarea dispozițiilor articolului 67 Cod comercial la speța de, tribunalul a reținut următoarele:
Pentru a opera rezolutiunea de drept trebuie ca una din parți să facă oferta de executare a obligației proprii prin orice mijloace, mai înainte de împlinirea termenului convenit pentru executarea contractului, iar cele doua obligații să aibă același termen de executare. In cazul în care în contract s-au prevăzut termene diferite, rezoluțiunea contractului nu mai poate opera de drept.
Tribunalul a constatat în primul rând faptul că, prin răspunsul la întrebarea nr.2 din interogatoriul administrat la data de 03.11.2005, reclamanta a arătat că refuză încheierea contractului, astfel încât nu exista o oferta de executare a propriei obligații de către reclamantă.
Din interpretarea dispozițiilor alin.2 și 9 coroborat cu alin.8 din antecontract referitor la termenul la care trebuia încheiat contractul de vânzare-cumpărare, reținând cele doua clauza contradictorii, tribunalul a făcut aplicarea regulii de interpretare in dubio pro reo instituita de disp. art.983 civ. regula ce profita în speța de față promitentei vânzătoare, în sensul ca SC SA se obligă să vândă reclamantei terenul, încheindu-se în acest sens un contract de vânzare-cumpărare cu condiție rezolutorie, dar nu mai devreme de data de 30.04.2005 și numai în condițiile în care se încheia un contract de antrepriza cu Leasing ce avea drept obiect construcția tip de pe lotul AP 11. Intre reclamanta și Leasing nu s-a încheiat contractul de execuție lucrări.
Pe de alta parte articolul 67 este plasat în Titlul VI din Codul comercial intitulat "Despre vânzare ". Deci regulile plasate de legiuitor în acest titlu se aplică operațiunilor de vânzare - cumpărare, așa cum sunt ele prezentate în articolul 3 din com. neputând guverna un antecontract de vânzare-cumpărare pentru care se aplica regulile generale în materie de obligații.
S-a reținut totodată ca actele juridice privind imobilele nu sunt guvernate de legi comerciale, în doctrina și în concepția Codului Comercial fiind acte civile.
In consecință tribunalul a apreciat, față de considerentele expuse și reținând dispozițiile legale evocate, că nu se poate constata că a intervenit rezilierea de drept în condițiile inaplicabilității dispozițiilor art.67 com la speța de și în lipsa unui pact comisoriu de grad III sau IV.
In ceea ce privește cererea societății pârâte SC & SA privind întoarcerea executării sentinței civile nr.284/2006, tribunalul a reținut că aceasta este admisibilă, potrivit dispozițiilor articolului 4042Cod procedură civilă și articolului 311 Cod procedură civilă.
Împotriva acestei sentințe, în termen legal, a declarat apel reclamanta care a solicitat schimbarea în tot a sentinței și admiterea cererii de chemare în judecată, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea apelului, în esență, reclamanta apelantă a arătat că situația de fapt reținută de instanța de fond este inexactă în sensul că termenul maxim stabilit în vedere încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare a fost 30.04.2005, după cum rezultă din coroborarea clauzelor de la paragrafele 3 și 9 ale antecontractului nr.3945/24.11.2004. Aceste două clauze pot fi interpretate numai în sensul în care ziua de 30.04.2005 este ultima în care se putea perfecta vânzarea. Mai mult decât atât, în contractul de execuție încheiat de părți se precizează că se va încheia între SC SA și un contract de vânzare-cumpărare cu clauză rezolutorie, dar nu mai devreme de 25.04.2005. Din contractul de execuție rezultă obligația de transfer a dreptului de proprietate și implicit de întocmire a actului autentic în intervalul de 25.04.2005 - 03.05.2005, ceea ce se coroborează cu clauzele de la punctul 3 și 9 al antecontractului, data de 30.04.2005 fiind cuprinsă în acest interval.
Instanța de fond a reținut că pe parcursul desfășurării procesului, reclamanta a refuzat să mai încheie contractul, dar această împrejurare este lipsită de relevanță întrucât litigiul de față este unul comercial iar instanța nu poate acorda un termen de grație în condițiile articolului 1021 Cod civil, termen înlăuntrul căruia să poată fi executată obligația.
Deși instanța a reținut că între reclamantă și LEASING nu s-a mai încheiat contractul de execuție, nu a acordat importanță împrejurării că apelanta a plătit integral prețul terenului, iar intimata nu și-a îndeplinit obligația de a face în sensul de a se prezenta în fața notarului public.
Din înscrisurile depuse la dosar rezultă că SC SA nu-și putea îndeplini propriile obligații contractuale având în vedere sarcinile care grevau terenul care urma a fi vândut.
Instanța de fond nu s-a pronunțat asupra apărărilor reclamantei în sensul că relațiile contractuale dintre părți au fost iremediabil vătămate din cauza insistenței intimatei de a obține renegocierea cursului valutar al prețului contractului de execuție, motiv pentru care a întârziat cu bună știință încheierea contractului de vânzare-cumpărare în forma autentică. Modificarea prețului contractului pentru construcția tip este prohibită de articolul 1484 Cod civil, ce reprezintă un caz special de aplicare a principiului pacta sunt servanda în materie de antrepriză.
Deși s-a stabilit natura comercială a litigiului, instanța de fond a reținut în mod greșit că actele juridice privind imobilele nu sunt guvernate de legi comerciale, fiind acte civile.
S-a apreciat de apelantă că un pact comisoriu de gradul III este stipulat și în favoarea acesteia, deoarece nu se poate susține că intimata are toate drepturile să rezilieze cele două contracte, iar apelanta nu beneficiază de aceleași posibilități.
Respingând acțiunea, deși terenul a fost vândut unui terț, instanța de fond menține un contract pe care însăși intimata l-a denunțat implicit prin efectuare vânzării către un alt cumpărător.
Apelul a fost legal timbrat.
În drept au fost invocate dispozițiile articolului 67 Cod comercial, 1484 Cod civil, 282 și următoarele Cod procedură civilă.
Prin întâmpinarea depusă la dosar la data de 14.10.2008 intimata a solicitat respingerea ca nefondat a apelului, arătând că reclamanta a invocat o reziliere de drept a contractului fără a exista un pact comisoriu inserat în cuprinsul acesteia, iar dispozițiile articolului 67 alin. 1 Cod comercial nu sunt aplicabile raportului de drept dedus judecății.
Astfel, obiectul judecății îl formează un antecontract de vânzare-cumpărare, iar articolul 67 alin.1 Cod comercial care se referă la rezoluțiunea de drept se află plasat în Codul comercial în capitolul destinat contractului de vânzare-cumpărare.
Regulile speciale prevăzute pentru un contract numit nu sunt aplicabile contractelor nenumite, acestora fiindu-le aplicabile regulile generale prevăzute pentru obligații. De asemenea articolul 67 din Codul comercial se aplică numai în cazul vânzărilor de mărfuri și nu în cazul vânzării unui imobil, iar eventuala aplicare a acestui text este exclusă chiar de către regulile cuprinse în acesta.
Din analiza conținutului antecontractului de vânzare-cumpărare rezultă că data prestației și a contraprestației nu coincid, astfel încât oricum nu s-ar putea ajunge la rezilierea de drept nestipulată.
Analizând actele și lucrările dosarului sub aspectul motivelor de apel invocate, curtea reține următoarele aspecte:
Potrivit clauzelor antecontractului de vânzare cumpărare nr. 394 din 24.11.2004 încheiat între SC SA, în calitate de promitentă vânzătoare și, în calitate de promitentă-cumpărătoare, intimata s-a obligat să vândă apelantei un lot de teren descris în antecontract, printr-un contract de vânzare-cumpărare afectat de o condiție rezolutorie, după achitarea acestuia, dar nu mai devreme de 30.04.2005. Contractul de vânzare-cumpărare urma a se încheia la acea dată numai cu condiția încheierii unui contract de antrepriză cu LEASING ce va avea ca obiect construcția tip pe lotul ce face obiectul antecontractului. Prețul vânzării, de 22.010 EUR plus TVA, urma a fi achitat până la data de 26.11.2004, iar părțile s-au obligat să încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică până la data de 30.04.2005.
Din analiza clauzelor menționate mai sus, curtea desprinde următoarele concluzii logice:
- obligația de a încheia contractul de vânzare cumpărare în formă autentică avea ca termen data de 30.04.2005;
- aceasta obligație revenea intimatei cu condiția ca apelanta, până la data de 26.11.2004 să achite integral prețul vânzării și până la termenul din 30.04.2005 să încheie un contract de antrepriză cu LEASING ce avea ca obiect construcția tip pe lotul ce face obiectul antecontractului.
În sprijinul concluziei că data la care urma să se încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică era data de 30.04.2005 vin și prevederile contractuale care reglementează situația antecontractului în cazul în care vânzarea nu se va perfecta din vina unei părți, clauze care ar rămâne lipsite de suport dacă s-ar accepta ideea că părțile nu au stabilit un termen la care urma a fi perfectată vânzarea.
Între apelantă și antreprenorul LEASING nu s-a încheiat însă contractul de execuție de lucrări având în vedere neînțelegerile existente între părți.
Deși atât anterior datei de 30.04.2005, cât și ulterior, apelanta-reclamantă a convocat-o pe intimata-pârâtă la notar în vederea perfectării vânzării, aceasta nu s-a prezentat, cu toate că se angajase în acest sens conform adresei J 565/27.04.2005.
Se va reține și că, la data convocării, apelanta își îndeplinise propriile obligații contractuale de a achita integral prețul terenului așa cum rezultă din înscrisurile depuse la dosar.
De asemenea, din actele depuse de reclamantă la fond, reiese și faptul că, din vina promitentei pârâte, contractul de vânzare cumpărare nu putea fi încheiat la data stabilită de părți întrucât imobilul care a făcut obiectul antecontractului avea înscrisă încă din anul 2004 asupra sa o ipotecă și o obligație de a nu înstrăina și greva terenul în favoarea Bank Romania SA, sarcini care nu erau ridicate la data de 30.04.2005.
Din considerentele deciziei comerciale nr.556 din 31.11.2006 pronunțată de Curtea de APEL BUCUREȘTI - Secția a V-a comercială rezultă faptul că întregul raport juridic are un caracter comercial, iar cauza urmează a fi examinată din perspectiva dispozițiilor art. 67 Cod comercial invocate de reclamantă, care derogă de la dispozițiile art. 1020-1021 Cod civil.
Decizia menționată a intrat în puterea lucrului judecat, iar reclamanta nu a investit instanța de fond cu nici o cerere de modificare sau de precizare a acțiunii cu ocazia rejudecării.
În consecință, din perspectiva art. 295 Cod procedură civilă, curtea are a verifica, în limitele cererii de apel, stabilirea situației de fapt și aplicarea dispozițiilor art. 67 Cod comercial d e către prima instanță.
În ceea ce privește situația de fapt, curtea a expus-o pe larg mai sus, iar împrejurarea reținută de instanța de fond în sensul că, pe parcursul desfășurării procesului reclamanta a arătat că refuză încheierea contractului este lipsită de relevanță raportat la momentul la care trebuia perfectată vânzarea, respectiv data de 30.04.2005 și la caracterul comercial al litigiului.
În ceea ce privește incidența dispozițiilor art.67 alin. 1 din Codul comercial care prevăd că atunci când, mai înainte de expirarea termenului fixat pentru executarea convențiunii, una dintre părți a oferit celeilalte predarea lucrului vândut sau plata prețului și aceasta nu-și îndeplinește la termenul fixat obligațiunea sa, atunci condiția rezolutorie se împlinește de drept în favoarea părții care își executase obligațiunea sa, curtea reține următoarele:
Referitor la caracterul comercial al litigiului, în afara considerentelor deciziei comerciale pronunțată în apel, reținute mai sus, curtea va constata ca speculațiile asupra imobilelor ar trebui încadrate in categoria faptelor de comerț reglementate de art. 4 din Codul comercial, deși concepția tradițională atribuie operațiunilor referitoare la imobile un caracter civil.
Caracterul speculativ al operațiunii supusă examinării rezultă din faptul că, în cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 24.11.2004, se face referire la dobândirea terenului de către promitenta vânzătoare prin act autentic de vânzare-cumpărare la data de 25.08.2004, deci cu puțin timp înainte de înstrăinare.
Reținând că prezenta cauză are un caracter comercial, așa cum a stabilit instanța de control judiciar, curtea urmează a verifica incidența prevederilor art. 67 din Codul comercial în speța dedusă judecății.
Se va observa, în primul rând, că dispozițiile legale menționate sunt cuprinse în Titlul VI al Codului Comercial, intitulat "Despre vânzare" și privesc rezoluțiunea ope legis a contractului când o parte oferă executarea, iar cealaltă parte nu își execută obligația sa.
În cauză, între părți nu s-a perfectat vânzarea, ci s-a încheiat numai un antecontract de vânzare cumpărare care, ca acord de voință, reprezintă o promisiune de a contracta prin care părțile se obligă sa încheie în viitor, în condițiile stabilite, un contract. Deși Codul civil nu o reglementează, în doctrină s-a arătat că instituția antecontractului trebuie recunoscută deoarece nu se poate invalida convenția prin care părțile se obligă reciproc să încheie în viitor un anume contract. Caracterizat drept o convenție, antecontractului îi sunt aplicabile dispozițiile art. 942 si urm. civ. trebuind să îndeplinească toate condițiile esențiale pentru validitatea oricărei convenții, condiții reglementate în articolul 942 Cod civil. Promisiunea bilaterală de vânzare nu are ca efect transmiterea dreptului de proprietate asupra bunului, acest efect urmând a se produce numai prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare.Dacă promitentul-vânzator nu-și respectă obligația și vinde lucrul unei alte persoane, beneficiarul-cumpărător nu poate cere predarea lucrului, întrucât nu a devenit proprietar, iar vânzarea încheiată cu o altă persoană este - în general - valabilă. Prin urmare, beneficiarul-cumpărător nu poate solicita în instanță decât daune-interese, obligația promitentului vânzător fiind o obligație de a face. Daca însă lucrul se mai găsește în patrimoniul vânzătorului și nu există alte impedimente legale - pe lângă posibilitatea acordării daunelor-interese sau obligării promitentului, sub sancțiunea daunelor cominatorii, la încheierea contractului - se poate solicita instanței, în lumina principiului executării în natură a obligațiilor și reparării în natură a pagubelor, să pronunțe, în baza articolelor 1073 si 1077. civ. o hotărâre care va avea caracter constitutiv de drepturi. Curtea apreciază că reclamanta poate solicita, de asemenea desființarea judiciară a contractului cu daune interese, dar în baza articolului 1021 cod civil și nu conform regulilor speciale aplicabile vânzării. În consecință, partea ar fi trebuit să facă recurs la dreptul civil înainte de aplicarea normelor derogatorii de la dreptul comun ale dreptului comercial referitor la vânzare, față de împrejurarea că în cauză s-a încheiat un antecontract de vânzare cumpărare căruia nu îi sunt aplicabile dispozițiile art. 67 din Codul comercial (dispoziții legale care se aplică numai în materia vânzării, contract translativ de proprietate). Apărările intimatei referitoare la faptul că antecontractul de vânzare-cumpărare este un contract nenumit urmează a fi interpretate de curte în sensul precizat mai sus, respectiv acela că acestui contract nu i se aplică regulile proprii vânzării, ci regulile generale în materia contractelor. Față de considerentele expuse pe larg mai sus, Curtea va respinge apelul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat apelul declarat de apelanta cu domiciliul ales în B,-,. 101,.2,.2,.20, sector 3, în contradictoriu cu intimata pârâtă SC & ( fostă SC cu sediul în B,-, Et.4,5,7, sector 1, împotriva sentinței comerciale nr.6508/22 mai 2008 pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI a Comercială.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi 25.11.2008.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
- - - - - -
GREFIER
- -
Red.Jud.
Tehnored.
ex.5
28.11.2008
Com.3 ex.
.
Tribunalul București - Secția a VI a Comercială
Judecător fond:
Președinte:Tatiana Gabriela NăstaseJudecători:Tatiana Gabriela Năstase, Ruxandra Monica Duță
