Reziliere contract comercial Spete. Decizia 62/2008. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A V-A COMERCIALĂ
Dosar nr- (Număr intern 2094/2007)
DECIZIA COMERCIALĂ Nr. 62
Ședința publică de la 19 februarie 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Tatiana Gabriela Năstase
JUDECĂTOR 2: Ruxandra Monica Duță
Grefier: ---
************
Pe rol judecarea cauzei comerciale de față având ca obiect apelul declarat de reclamantul și A-, A-, în calitate de i ai reclamante, în contradictoriu cu intimata pârâtă SC MEDICAL DE DIAGNOSTIC ȘI TRATAMENT SRL B, împotriva Sentinței comerciale nr.7915/12.06.2007 pronunțată de Secția a VI-a Comercială a Tribunalului București în dosarul nr- (Număr intern 6181/2007).
La apelul nominal făcut în ședința publică, se prezintă apelantul, personal, asistat de avocat, cu împuternicire avocațială depusă la fila 18, -, personal, cu CNP -, A-, personal, cu CNP - și intimata prin avocat, cu împuternicire avocațială depusă la fila 17.
Procedura este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, după care:
Având cuvântul pe cereri, părțile prin reprezentanți și personal susțin că nu au alte cereri de formulat.
Nemaifiind alte cereri prealabile de formulat sau probe de administrat, Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în apel.
Apelantul reclamant, prin avocat, solicită admiterea apelului și rezilierea ultimului contract de închiriere, precizând că a renunțat la fond la cele anterioare.
În susținere, arată că pârâta nu și-a îndeplinit obligația de plată a chiriei, recomandatele trimise nu aveau adresa destinatarului, procesul-verbal nr.2ceaost atestat de un avocat a fost încheiat fără convocarea părților, iar partea care s-a prezentat nu a fost legitimată.
Solicită rezilierea contractului și evacuarea pârâtei, cu cheltuieli de judecată, sens în care depune chitanța privind achitarea onorariului avocațial.
Intimata pârâtă, prin avocat, solicită respingerea apelului, cu cheltuieli de judecată și depune la dosar chitanța privind onorariul avocațial.
Susține că partea a achitat chiria și a fost depusă la dosar dovada plații, apelanții însă au refuzat chiria ce a fost stabilită simbolic la 100.000 lei vechi, în realitate partea plătea mai mult, respectiv 3 EURO/lună.
Arată că apelanta a refuzat semnarea procesului-verbal deși a fost prezentă cu martor, pentru că i s-a oferit chiria oficială din contract și că au oferit c/val. chiriei pe anii 2002-2007, iar în data de 24 aprilie expiră dreptul de folosință.
- și A-, personal, în calitate de i ai apelantei reclamanta, neasistați, solicită admiterea apelului, reiterând concluziile puse de avocatul apelantului.
În replică, apărătorul apelantului, dorește cuvântul și precizează că nu sunt îndeplinite dispozițiile art.1118 Cod civil, pârâta nu a depus și dobânda.
CURTEA
Asupra apelului de față, deliberând, constată următoarele:
Prin sentința comercială nr.7915/12.06.2007, pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI a Comercială a fost respinsă acțiunea formulată de reclamanții și în contradictoriu cu pârâta SC MEDICAL DE DIAGNOSTIC SI TRATAMENT SRL, ca neîntemeiată.
Au fost obligați reclamanții la plata sumei de 4.511,30 RON cheltuieli de judecată către pârâtă.
Soluționând cauza în fond după casare, tribunalul a reținut următoarele:
Reclamanții și au solicitat, în contradictoriu cu pârâta SC MEDICAL DE DIAGNOSTIC ȘI TRATAMENT SRL, pronunțarea unei sentințe prin care să se dispună rezilierea contractului de închiriere nr.2267/1997 și a contractului de închiriere autentificat sub nr.717/24.04.2001 de BNP, pentru neplata chiriei, și evacuarea pârâtei din imobilul situat în B,-, - SC.2, parter,.57, sector 6.
În motivarea cererii, reclamanții au arătat că la data de 04.04.1997 au încheiat cu pârâta un contract de închiriere pe termen de 10 ani pentru desfășurarea activității de prestări servicii - cabinet medical, chiria fiind în sumă de 100.000 lei ROL. La data de 24.04.2001 părțile au încheiat un nou contract de închiriere, iar reclamanții susțin că pârâta nu a achitat chiria la termenul stabilit în contract, astfel că se impune rezilierea în temeiul dispozițiilor articolului 3 teza finală.
Pârâta a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată, arătând că a plătit chiria lunar, la sediul cabinetului, iar când raporturile cu reclamanții au început să se deterioreze, a expediat sumele de bani prin mandate poștale, chiar cu anticipație, respectiv până la data de 31.12.2006. Se mai arată că, în realitate, adevăratele raporturi contractuale cu reclamanții prefigurează achiziționarea imobilului de către pârâtă, așa cum rezultă din contractul de promisiune de vânzare din 03.03.1997, dată la care s-a achitat suma de 200 milioane lei, ca preț al vânzării. Adevăratele raporturi juridice dintre părți vizează de fapt vânzarea apartamentului, contractele de închiriere constituind o garanție a respectării clauzelor din contractul promisiune de vânzare.
În cauză au fost administrate probele cu înscrisuri, interogatoriu și martori.
Analizând actele și lucrările dosarului, tribunalul a reținut că între reclamanți și pârâtă s-a încheiat contractul de închiriere nr.2267/07.04.1997 având ca obiect folosința imobilului situat în B,-, - 7, Sc.2,.57, sector 6, pe o durată de 10 ani, până la data de 04.04.2007.
La data de 24.04.2001 părțile au încheiat contractul de închiriere autentificat sub nr.717 de BNP având ca obiect folosința aceluiași imobil pe o perioadă de 7 ani.
Tribunalul a constatat că, prin încheierea contractului de închiriere nr.717/24.04.2001, părțile au înțeles să pună capăt efectelor primului contract de închiriere, cu nr.2267/1997, potrivit principiului "mutuus consensus, mutuus disensus".
Prin urmare, cererea reclamanților privind rezilierea contractului nr.2267/1997 apare ca neîntemeiată, actul juridic încetându-și efectele la data de 24.04.2001 prin acordul părților.
Referitor la contractul de închiriere autentificat sub nr.717/24.04.204 reclamanții au susținut că se impune rezilierea întrucât pârâta nu a achitat chiria stipulată conform dispozițiilor contractuale.
Din analiza probatoriului administrat în cauză, tribunalul a apreciat că în susținerea cererii de reziliere reclamanții invocă neexecutarea care se datorează propriei lor fapte, încălcând principiul "nimeni nu poate invoca propria faptă culpabilă pentru a obține protecția unui drept".
Astfel, conform dispozițiilor art.3 din contract, plata chiriei se face lunar la adresa apartamentului închiriat, în prezența ambelor părți, în cursul fiecărei luni.
Pe fondul neînțelegerilor intervenite între părți legate de termenii contractului de promisiune de vânzare, reclamanții au refuzat să mai primească plata chiriei, împrejurare care rezultă din depozițiile martorilor audiați la propunerea pârâtei și din procesul verbal nr.2/21.03.2005.
În această situație, pârâta a procedat la expedierea contravalorii chiriei prin mandat poștal la data de 05.04.2005 și la 08.12.2005.
Tribunalul a apreciat ca relevant și concludent sub aspectul refuzului reclamanților de a primi plata chiriei procesul verbal din data de 21.03.2005 atestat de avocat, faptele consemnate fiind confirmate și prin depoziția martorei (fila 81).
Depoziția martorei (fila 68) a fost înlăturată de tribunal ca neconcludentă, deoarece împrejurările despre care a relatat sunt cunoscute de la reclamanți.
Chiar dacă pârâta nu a urmat oferta reală urmată de consemnațiune imediat după constatarea refuzului reclamanților de a primi plata, aceștia din urmă nu se pot prevala de neexecutarea corespunzătoare a obligației pârâtei pentru a cere rezilierea contractului, deoarece propria lor faptă a împiedicat-o pe pârâtă să își execute obligația.
Față de aceste aspecte, tribunalul a respins acțiunea ca neîntemeiată.
Împotriva acestei hotărâri, în termen legal, au declarat apel reclamanții și care au solicitat schimbarea în tot a sentinței comerciale apelate și pe fond admiterea acțiunii, rezilierea contractului de închiriere nr.717 din 24.04.2001 și evacuarea pârâtei din imobil.
În motivarea apelului, în esență, apelanții au arătat că se impune rezilierea contractului de închiriere ca sancțiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic, în cauză fiind îndeplinite toate condițiile de admisibilitate a rezilierii.
Astfel, potrivit dispozițiilor articolului 1096 Cod civil, plata trebuia să se facă creditorului sau împuternicitului său sau aceluia care este autorizat de justiție ori de lege să primească pentru debitor; locul plății a fost convenit la sediul intimatei, iar în ipoteza în care creditorul refuza plata debitorul avea la dispoziție procedura ofertei reale urmată de consemnațiune.
Din probele administrate în cauză, rezultă că mandatele poștale nu au fost expediate la adresa apelanților și, pentru plata să fie considerată valabilă trebuia ca aceasta să fie încasată de apelanți sau să se facă dovada realizării plății, iar reclamanții să fi refuzat plata chiriei.
Din chitanțele emise de oficiul poștal nu rezultă adresa destinatarului mandatelor poștale, iar plata efectuată nu este valabilă atât timp cât mandatul poștal pentru suma de 210 RON s-a înapoiat expeditorului la data de 27.12.2005, iar mandatul poștal pentru suma de 3.600.000 ROL a fost achitat retur expeditorul la 21.04.2005.
În cea ce privește procesul-verbal nr. 2/21.03.2005, acesta s-a încheiat în lipsa apelanților, susținerile intimatei pârâte fiind irelevante.
Atât timp cât doamna avocat nu a stabilit identitatea reclamantei nu se poate susține de către instanța de judecată că acest procesul-verbal atestă identitatea părților.
De asemenea, declarația martorei nu poate fi reținută având în vedere faptul că martora nu a fost în măsură să indice data și numele Cabinetului de avocatură la care apelanta s-a prezentat și că ar fi refuzat plata chiriei.
În ceea ce privește locul încheierii procesului-verbal, în cuprinsul acestuia se face mențiunea că s-ar fi încheiat la sediul notarului public, deși atât pârâta cât și martora au declarat că întâlnirea a avut loc la sediul unui cabinet de avocatură.
În consecință, apelanții au solicitat înlăturarea ca neveridică a declarației date de martora.
Apelul a fost legal timbrat.
În drept au fost invocate dispozițiile articolelor 282 și următoarele Cod Procedură Civilă.
Prin întâmpinarea depusă la dosar la data de 5.11.2007 intimata a solicitat respingerea apelului arătând că, deși conform dispozițiilor contractuale plata chiriei se făcea lunar la adresa apartamentului închiriat, în prezența ambelor părți, reclamanții, pe fondul unor neînțelegeri legate de termenii contractului de promisiune de vânzare au refuzat să mai primească plata chiriei așa cum rezultă din depozițiile martorilor și din procesul-verbal nr. 2 din 21.03.2005.
Susținerile apelanților conform cărora mandatele poștale au fost returnate sunt tocmai confirmarea faptului că pârâta a făcut toate demersurile posibile pentru executarea obligației cei revenea, împrejurarea că sumele nu au fost ridicate de către aceștia fiindu-le exclusiv imputabilă datorită faptului că nu au indicat niciodată un alt domiciliu decât cel la care au fost expediate sumele datorate.
La termenul de judecată din 8 ianuarie 2008 apelantul a învederat instanței decesul apelantei, iar Curtea, față de înscrisurile depuse, a constatat că au calitate de, A și -.
Analizând actele și lucrările dosarului sub aspectul motivelor de apel invocate și în lumina dispozițiilor articolului 295 Cod Procedură Civilă, Curtea constată că, deși unul dintre capetele de cerere ale acțiunii formulate de reclamanți era reprezentat de rezilierea ambelor contracte de închiriere încheiate de părți, în apel se solicită numai rezilierea contractului de închiriere autentificat sub nr.717/24.04.2001.
Potrivit clauzelor acestui contract, reclamanții au închiriat pârâtei apartamentul nr.57 situat în B-, - 7,.2, sector 6, termenul închirierii fiind de 7 ani, iar prețul chiriei fiind de 100.000 lei ROL.
Plata chiriei urma a se face lunar la adresa apartamentului închiriat, în prezența ambelor părți. chiriei la termenul stabilit autoriza pe locatori să ceară rezilierea contractului.
Potrivit procesului-verbal nr.2 din 21.03.2005 atestat sub nr. 18/21.03.2005 de avocat, reclamanta a refuzat primirea chiriei aferente perioadei 01.04.2002 - 01.04.2005.
Din mențiunile cuprinse în acest proces verbal rezultă că reclamanta a refuzat primirea sumei de bani reprezentând contravaloarea chiriei restante în baza contractului e închiriere nr.2267/7.04.1997, motiv pentru care s-a încheiat procesul verbal în prezența martorilor și.
Analizând depozițiile martorilor audiați la fond, curtea reține că din depoziția martorei, salariată a pârâtei, reiese că personal aceasta a efectuat plata chiriei către reclamantă, iar pentru că reprezentanta pârâtei dorea să aibă o dovadă a plății chiriei, a mers împreună cu aceasta și cu reclamanta la un cabinet de avocatură, reprezentanta pârâtei intenționând să plătească reclamantei o sumă de bani reprezentând chiria pe ultimii ani.
Martora a mai relatat că reclamanta a refuzat plata acelei sume de bani. Martora, audiată la propunerea reclamanților, a relatat că aceștia nu au primit niciodată chiria aferentă contractului, iar această împrejurare îi este cunoscută de la reclamanți. A mai arătat că a fost de față la un incident petrecut în prezența părților când au intervenit organele de poliție, iar reprezentanta pârâtei, cu această ocazie, nu a înmânat reclamantei nicio sumă de bani.
Din întregul material probator administrat în cauză rezultă că între părți au existat unele relații tensionate determinate de faptul că pârâta a dat reclamanților unele sume de bani fie cu titlu de împrumut, fie cu titlu de preț al imobilului în baza unei promisiuni de vânzare-cumpărare.
Aceste raporturi contractuale existente între părți (altele decât cele care vizează închirierea imobilului) nu interesează instanța de control judiciar decât sub aspectul determinării naturii relațiilor existente între acestea care au afectat și modul de respectare a obligațiilor decurgând din închiriere.
Împrejurarea invocată de apelanți, în sensul că martora nu a cunoscut locul încheierii procesului verbal nu are relevanță asupra veridicității depoziției acesteia întrucât locul menționat pe verso-ul procesului verbal este locul atestării înscrisului de avocat.
În consecință, curtea va acorda eficiență declarației martorei audiată la propunerea pârâtei.
În ceea ce privește invocarea de către apelanți a încălcării dispozițiilor legale privind plata, curtea constată că s-au respectat dispozițiile art. 1096 cod civil în sensul că pârâta a încercat să facă plata chiar creditoarei obligației, la locul convenit de părți, potrivit art. 1104 cod civil, însă aceasta a refuzat.
Cu privire la nerespectarea modalității de plată prin ofertă reală urmată de consemnațiune, curtea constată că aceasta este subsecventă refuzului reclamantei de a primi contravaloarea chiriei, refuz care rezultă din conținutul procesului verbal atestat de avocat și din declarația martorei.
Este adevărat că pârâta nu a ales pentru a efectua plata valabil procedura ofertei reale urmată de consemnațiune, dar, ulterior constatării refuzului reclamantei de a primi contravaloarea chiriei, a expediat chiria prin mandat poștal, împrejurare care nu o liberează de obligația contractuală întrucât nu s-a făcut dovada că reclamanții ar fi și primit sumele de bani expediate, dar denotă buna credință a pârâtei în încercarea de a-și îndeplini propriile obligații contractuale.
Curtea mai reține că rezilierea este o sancțiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic, iar potrivit dispozițiilor art. 1021 Cod civil partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă a executa convenția sau să-i ceară desființarea, cu daune interese.
Din analiza întregului material probator administrat în cauză, curtea reține că nu s-a făcut dovada faptului că, în mod culpabil, pârâta a refuzat îndeplinirea propriilor obligații contractuale de plată a chiriei, astfel încât să se dispună rezilierea contractului și evacuarea pârâtei din imobil pentru restabilirea certitudinii raporturilor juridice dintre părți.
În consecință, se apreciază de instanța de control judiciar că soluția pronunțată de tribunal este legală și temeinică, motiv pentru care se va respinge apelul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat apelul declarat de apelanții și A, -, (ca i ai apelantei defuncte ), domiciliați în B Sector 6,-, -.B, parter,. 56-57, în contradictoriu cu intimata SC MEDICAL DE DIAGNOSTIC SI TRATAMENT SRL, cu sediul în B Sector 6,-, -.B, parter,. 56-57, împotriva sentinței comerciale nr. 7915/12.06.2007 pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI a Comercială.
Obligă apelanții la plata sumei de 1.000 RON cheltuieli de judecată către intimată.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi 19.02.2008.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
- - - - - -
GREFIER
- -
Red.Jud.
Tehnored.
ex.7
22.02.2008
Președinte:Tatiana Gabriela NăstaseJudecători:Tatiana Gabriela Năstase, Ruxandra Monica Duță
