Spete evacuare in dreptul comercial. Decizia 114/2009. Curtea de Apel Constanta
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CONSTANȚA
SECȚIA COMERCIALĂ, MARITIMĂ ȘI FLUVIALĂ, contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ Nr. 114/COM
Ședința publică din 26 octombrie 2009
Completul constituit din:
PREȘEDINTE: Nicolae Stanciu
JUDECĂTOR 2: Revi Moga
Grefier ---
Pe rol, judecarea apelului comercial d eclarat de apelanta-pârâtă- SRL- cu sediul în T,-, jud.T, în contradictoriu cu intimata-reclamantă - SA - cu sediul în B, sector 2,--28, parter, împotriva sentinței civile nr.390/9.03.2009, pronunțată de Tribunalul Tulcea în dosarul nr-, având ca obiect evacuare.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din 19.10.2009 și au fost consemnate în încheierea de ședință din acea dată, când instanța, pentru a da posibilitate apelantei-pârâte să depună concluzii scrise, în temeiul art.156 al.2 Cod procedură civilă, a amânat pronunțarea la 26.10.2009, când a pronunțat următoarea decizie:
CURTEA
Asupra apelului comercial d e față, constată:
Prin cererea adresată Tribunalului Tulcea și înregistrată la numărul -, reclamanta - SA Tac hemat în judecată pe pârâta - SRL T, pentru a se dispune evacuarea acesteia din spațiul situat în T,-, jud.
În motivare, reclamanta arată că între părți s-a încheiat la 25.05.2007 contractul de închiriere nr. 61 pentru spațiul în suprafață de 360 mp situat în T,-, ce urma să înceteze la 31.05.2008, prin care pârâta, în calitate de locatar s-a obligat să plătească o chirie lunară reprezentând echivalentul în lei a sumei de 2.160 Euro, plus TVA, până la data de 15 ale fiecărei luni, pentru luna în curs, obligație pe care nu și-a îndeplinit-o din luna iulie 2007.
Se mai susține că, urmare a acestei situații, pârâta a fost convocată la conciliere în vederea recuperării debitului datorat, prin adresa nr. 46/14.05.2008, primită la 19.05.2008, iar prin notificarea nr. 48/21.05.2008, primită la 28.05.2008, i se aducea la cunoștință rezilierea contractului, fără posibilitatea prelungirii și i se solicita eliberarea și predarea spațiului închiriat, însă nu s-a dat curs acestei solicitări, ci s-a comunicat adresa nr. 7/29.05.2008 prin care ca motive pentru refuzul plății chiriei datorate, se invocă probleme ce exced cadrului contractual, recunoscându-se prin aceasta neachitarea.
Reclamanta a concluzionat că pârâta, cu rea-credință nu și-a executat obligațiile contractuale, deși și-a exprimat consimțământul în mod valabil și a beneficiat de spațiul ce a format obiectul închirierii, ceea ce constituie o încălcare a prevederilor art. 969 cod civil și a contractului încheiat.
În drept, s-au invocat prevederile art. 480 Cod civil, art. 969 Cod civil, contractul de închiriere.
În dovedirea cererii, reclamanta a depus la dosar, în copii, contractul de închiriere nr. 61/25.05.2007, adresa nr. 46/14.05.2008, cu dovada de comunicare, adresa nr. 48/21.05.2008, adresa pârâtei nr. 7/29.05.2008, Hotărârea AGA nr. 2/13.02.2008, protocolul de predare-primire din 31.10.1995 și alte înscrisuri.
În apărare, societatea-pârâtă a depus întâmpinare prin care a invocat excepția de necompetență materială și a solicitat suspendarea judecății cauzei în baza disp. art. 183 Cod proc. Civ. anexând la dosar, în copii, contractele de închiriere încheiate între părți, actul adițional nr. 1/7.05.2008, adresele nr. 35/P/2008/19.09.2008 și nr. 3/VIII/P/23 mai 2008 emise de către DIICOT - Biroul Teritorial Tulcea, Ordonanța din data de 20 august 2008, facturi fiscale, alte înscrisuri, precum și audierea unui martor, în baza disp. art. 138 alin 2 Cod proc. civ. acesta din urmă fiind respinsă.
La termenul de judecată din 30 ianuarie 2009, reclamanta a corectat eroarea materială strecurată cu privire la temeiul de drept al acțiunii în sensul că se invocă prevederile art. 1410 și urm. Cod civil și urm. și nu art. 480 Cod civil.
La același termen de judecată, pârâta, prin apărător, a depus cerere reconvențională, însă în raport de art. 119 alin 3 Cod proc. civ. și de opoziția reclamantei, aceasta a fost restituită părții pentru a fi introdusă separat.
Prin sentința civilă nr.390/9.03.2009, Tribunalul Tulceaa admis cererea formulată de reclamanta, în contradictoriu cu pârâta, SRL; a dispus evacuarea pârâtei, SRL T din spațiul situat în mun. T,-, în suprafață de 360 mp (40 mp- parter și 320 mp - mezanin), aparținând reclamantei și a obligat pârâta la plata sumei de 2.008,3 lei cu titlu de cheltuieli de judecată către reclamantă.
Instanța de fond a reținut că între părți s-a încheiat contractul de închiriere nr. 61/25.05.2007, prin care - SA T, ulterior - SA B, în calitate de locator, a închiriat către - SRL T spațiul situat în T- în suprafață de 360 mp (40 mp parter și 320 mp mezanin), având destinația de spații pentru expunere și depozitare mobile și produse electro-casnice.
S-a convenit de către părți ca respectivul contract să intre în vigoare la data de 1.06.2007 și să înceteze la data de 31.05.2008, putând fi prelungit prin acordul expres al părților, (art. 2), dar și că înțelegerea se desființează de drept, fără somație și fără punere în întârziere, dacă în termen de 15 zile de la data scadenței plății chiriei, chiriașul nu a efectuat în mod valabil plata integrală, precum și în cazul în care chiriașul își încalcă oricare alte obligații contractuale (art. 27 și art.28 din contract).
La data de 14.05.2008, prin adresa nr. 46, - SA B, în calitate de locator, convoacă locatarul la conciliere directă, pentru 04.06.2008, ca urmare a litigiului intervenit între părți relativ la plata sumei de 95.477,40 lei, reprezentând chirie neachitată în intervalul iunie 2007-aprilie 2008, cu dobânda legală aferentă, chiriașul răspunzând aspectelor invocate prin adresa nr. 791/21.05.2008, înregistrată sub nr. 7/29.05.2008 în evidențele proprietarului.
Totodată, locatorul comunică locatarului adresa nr. 791/21.05.2008, prin care se învederează că, începând cu data de 31.05.2008, se reziliază contractul de închiriere nr. 61/25.05.2007, conform art. 2 și art. 30 lit. C din contract, fără posibilitatea de prelungire a închirierii, dar și împrejurarea că, datorită încetării raporturilor contractuale, se impune eliberarea spațiului închiriat până la 31.05.2008 și predarea acestuia pe bază de proces-verbal de predare-primire, sub sancțiunea plății unor daune cominatorii de 10 euro/mp/zi de întârziere.
Numai că la data de 31.05.2008, conform clauzelor contractuale, înțelegerea părților a încetat prin împlinirea termenului pentru care a fost încheiată, așa încât nu mai putea opera rezilierea de drept la un contract ale cărui efecte încetează întrucât încetarea primează rezilierii, premisa rezilierii fiind existența unui contract în derulare.
La 07.05.2008, reclamanta-locatoare comunică locatorului actul adițional nr. 1 la contractul de închiriere nr. 61/25.05.2007, în care sunt inserate modificări relative la schimbările intervenite în denumirea locatorului-proprietar, la modalitatea de plată și cont, precum și la instanțele judecătorești competente să soluționeze litigiile intervenite între părți, dar nu și cu privire la termenul pentru care s-a încheiat contractul, condiții în care nu se verifică incidența tacitei relocațiuni în situația dată, după cum a invocat societatea-pârâtă, pentru că, dacă termenul locațiunii a fost determinat prin convenția părților sau în lipsa clauzei, de lege (art. 1450-1451 Cod civil), locațiunea încetează de drept prin simpla trecere a termenului, fără a mai fi nevoie de o înștiințare prealabilă (art.1436 alin. 1 Cod civil).
Dacă locatarul rămâne în folosința imobilului, după expirarea termenului contractual și fără ca locatorul să-l împiedice (cu permisiunea lui), locațiunea se consideră reînnoită prin tacita relocațiune (art. 1437 și art. 1452 Cod civil).
relocațiune - dacă n-a fost exclusă prin clauză contractuală expresă - poate fi împiedicată numai prin anunțarea concediului, care în acest caz înseamnă nu denunțare, ci manifestarea voinței de a nu reînnoi contractul desfăcut prin efectul expirării termenului.
Concediul trebuie să fie anunțat înainte de expirarea termenului prevăzut în contract, iar dacă s-a anunțat concediul locatarul nu poate opune tacita relocațiune chiar dacă a continuat să folosească lucrul închiriat.
Cum în contractul părților în cauză s-a stipulat că înțelegerea poate fi prelungită prin acordul expres al părților, rezultă că părțile au înțeles să excludă tacita relocațiune prin clauză contractuală expresă, pe lângă faptul că a fost comunicată locatorului intenția de a nu reînnoi contractul, anterior încetării acestuia, condiții în care, chiar dacă pârâta-locatoare a continuat să folosească spațiul închiriat și după încetarea contractului, nu operează tacita relocațiune.
Apărările pârâtei legate de neplata chiriei, cauzele care au determinat neachitarea sumelor, termenul în care s-a predat spațiul nu pot fi valorificate în speță întrucât nu au relevanță în raport cu obiectul cauzei și cu motivele invocate în susținerea acțiunii în evacuare.
Chiar dacă reclamanta a detaliat situația, în cuprinsul acțiunii, descriind modul de derulare al raporturilor contractuale, motivul pentru care s-a cerut evacuarea a fost încetarea contractului, după cum s-a precizat de mai multe ori în cursul procesului, și nu neîndeplinirea obligațiilor contractuale de către pârâtă.
Impotriva acestei hotărâri a declarat apel pârâta SRL, solicitând admiterea acestuia, schimbarea în tot a acesteia, în sensul respingerii acțiunii de evacuare ca nefondată.
S-a formulat apel și împotriva încheierilor premergătoare prin care au fost respinse admise privind suspendarea judecății și trimiterea cauzei la parchet ori pe aceea privind competența materială a instanței investite.
Se arată că prima instanță a încălcat principiul disponibilității motivat de împrejurarea că nu putea să admită cererea de evacuare bazată pe motive ce nu au făcut obiectul concilierii prealabile și nici al acțiunii introductive.
Astfel, neplata chiriei a fost motivul pentru care s-a solicitat evacuarea și, totodată, motivul pentru care s-a dispus rezilierea contractului locativ în mod unilateral de către locator.
In legătură strânsă cu această situație de fapt, aceasta susține că a invocat apărări și excepții de natură să ducă la suspendarea judecății ori la cercetarea prin mijloace civile a facturilor reclamate cu privire la facturile emise pentru plata chiriei.
Soluționând litigiul numai prin prisma efectelor rezilierii unilaterale, instanța de fond nu a analizat cauza litigiului, respectiv cauza neplății chiriei și a efectelor acesteia, respectiv absența titlului locativ, deși avea toate drepturile ca chiriaș și acționar ca societatea reclamantă.
In susținerea motivelor apelanta a depus la dosar înscrisuri și i s-a încuviințat proba cu interogatoriul.
De asemenea, a depus la dosar concluzii scrise.
Analizând toate criticile formulate Curtea reține următoarele:
Prin cererea de chemare în judecată, reclamanta - SA Tac hemat în judecată pe pârâta - SRL T, pentru a se dispune evacuarea acesteia din spațiul situat în T,-, jud.
Intre părți s-a încheiat la 25.05.2007 contractul de închiriere nr. 61 pentru spațiul în suprafață de 360 mp situat în T,-, ce urma să înceteze la 31.05.2008, prin care pârâta, în calitate de locatar s-a obligat să plătească o chirie lunară reprezentând echivalentul în lei a sumei de 2.160 Euro, plus TVA, până la data de 15 ale fiecărei luni, pentru luna în curs, obligație pe care nu și-a îndeplinit-o din luna iulie 2007.
Urmare acestei situații, pârâta a fost convocată la conciliere în vederea recuperării debitului datorat, prin adresa nr. 46/14.05.2008, primită la 19.05.2008, iar prin notificarea nr. 48/21.05.2008, primită la 28.05.2008, i se aducea la cunoștință rezilierea contractului, fără posibilitatea prelungirii și i se solicita eliberarea și predarea spațiului închiriat, însă nu s-a dat curs acestei solicitări.
Contractul de locațiune a intrat în vigoare la 1.06.2007 și a încetat la 1.05.2008, iar conform art.2, poate fi prelungit prin acordul expres al celor două părți.
De asemenea, părțile au prevăzut că acesta se desființează de drept fără somație și fără punere în întârziere în două situații: dacă în termen de 15 zile de la data scadenței plății chiriei chiriașul nu a efectuat plata integrală și atunci când își încalcă orice alte obligații contractuale.
Reclamanta-intimată a convocat-o pe pârâta-apelantă la concilierea directă la data de 4.06.2008 pentru plata chiriei restante, iar, apoi îi comunică că începând cu data de 31.05.2008 se reziliază contractul de închiriere nr.61/25.05.2007, conform art.2 și art.30 lit.c, fără posibilitatea de prelungire a locațiunii.
In aceste condiții, din interpretarea clauzelor contractuale rezultă că prelungirea contractului poate avea loc numai prin acordul expres al părților contractante, iar prin ajungerea la termen reclamanta-intimată își justifică interesul în promovarea cererii de evacuare.
Instanța de fond nu a încălcat principiul disponibilității părților în procesul-civil, deoarece a dispus, pentru considerentele arătate, evacuarea pârâtei din spațiul situat în T,-.
Apărările și argumentele pârâtei-apelante privind neplata chiriei, cauzele care au determinat neplata acesteia sau termenul de predare a spațiului, în raport de obiectul cererii de chemare în judecată și de temeiul juridic al acțiunii, nu pot fi analizate în prezenta cauză.
In ceea ce privește excepțiile invocate de către apelantă la instanța de fond acestea au fost în mod legal soluționate.
Astfel, excepția de necompetență materială aparține în primă instanță tribunalului în rap.de disp.art.3 și 4 Cod comercial, fiind în prezența unui litigiu care privesc două societăți comerciale, iar obiectul cauzei îl constituie evacuarea apelantei dintr-un spațiu în vederea desfășurării activității cuprinsă în obiectul de activitate.
In ceea ce privește cererea de suspendare a judecării cauzei, conform art.183 Cod procedură civilă, aceasta nu constituie o obligație pentru instanță ci dor o facultate.
Față de obiectul pricinii, afirmațiile și susținerile apelantei privind facturile emise care au fost întocmite în fals nu au aplicabilitate în cauza de față, aceasta putând sesiza în mod separat, în condițiile legii, organele de urmărire penală.
Față de cele expuse, rezultă că toate criticile aduse soluției instanței de fond sunt neîntemeiate.
Pe cale de consecință, în conf.cu art.296 al.1 Cod procedură civilă, apelul urmează a fi respins ca nefondat, iar, în conf.cu disp.art.274 Cod procedură civilă, reclamanta va fi obligată la plata sumei de 3000 lei cheltuieli de judecată către intimată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge comercial d eclarat de apelanta-pârâtă- SRL- cu sediul în T,-, jud.T, în contradictoriu cu intimata-reclamantă - SA - cu sediul în B, sector 2,--28, parter, împotriva sentinței civile nr.390/9.03.2009, pronunțată de Tribunalul Tulcea în dosarul nr-, ca nefondat.
Obligă reclamanta la 3000 lei cheltuieli de judecată către intimată.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică, astăzi 26 octombrie 2009.
Președinte, - - | Judecător, - - |
Grefier, --- |
Jud.fond:
Red.jud.-
Tehnored.-gref.
4ex./23.12.2009
Președinte:Nicolae StanciuJudecători:Nicolae Stanciu, Revi Moga
