Act de vânzare cumpărare încheiat după deschiderea procedurii insolvenţei, la data încheierii căruia nu era notată în cartea funciară existenţa vreunei cereri formulată în cadrul procedurii instituite de Legea nr. 64/1995.
| Comentarii |
|
Curtea de Apel ORADEA Decizie nr. 3102 din data de 23.05.2013
DREPT CIVIL.
Act de vânzare cumpărare încheiat după deschiderea procedurii insolvenței, la data încheierii căruia nu era notată în cartea funciară existența vreunei cereri formulată în cadrul procedurii instituite de Legea nr. 64/1995.
Art. 36 alin. 1 pct. 1 - 4 și art. 38 alin. 1 și 2 din Legea nr. 7/1996
Art. 40 din Legea nr. 64/1995
În speță, printr-o hotărâre anterioară dată de judecătorul sindic s-a constatat nulitatea unui prim contract de vânzare - cumpărare autentic, actul subsecvent celui anulat irevocabil făcând obiectul cauzei de față, prin urmare, este incidentă situația prevăzută de art. 36 alin. 1 pct. 1 din Legea nr. 7/1996, fiind aplicabile prevederile art. 38 alin. 1 din aceeași lege, conform cărora acțiunea în rectificare întemeiată pe dispozițiile art. 36 pct. 1 - 4 își va produce efectele față de terțele persoane care și-au înscris un drept real, dobândit cu bună credință și prin act juridic cu titlu oneros, întemeindu-se pe cuprinsul cărții funciare, termenul în care se poate obține o astfel de repunere în situația anterioară fiind, conform alineatului 2, de 3 ani de la data la care s-a înregistrat cererea pentru înscrierea dreptului a cărei rectificare se cere.
Buna credință era irelevantă în speță față de dispozițiile art. 38 din Legea nr. 7/1996, aplicabile chiar subdobânditorului de bună credință și care nu poate determina menținerea contractului de vânzare cumpărare, ci dimpotrivă, buna credință protejând efectele actului subsecvent doar în situația în care acțiunea în rectificare de CF se promovează după 3 ani de la înscrierea în cartea funciară a dreptului în favoarea terțului subdobânditor.
DECIZIA CIVILĂ NR. 3102/2013-R din 23.05.2013
(dosar nr. 14106/111/2011)
Prin sentința civilă nr.674 din 30 aprilie 2010 pronunțată de Judecătoria S, s-a respins ca nefondată acțiunea formulată de reclamanta SC T COM SRL - prin lichidator A N, în contradictoriu cu pârâții K E A, K K și D I, având ca obiect constatare nulitate act juridic contract de vânzare cumpărare cu garanție ipotecară; restituire imobil și radiere inscripții CF, reclamanta a fost obligată la plata în favoarea pârâtei D I a sumei de 1.000 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut următoarele:
Cu referire la excepția tardivității completării motivelor cererii de anulare depusă de lichidatorul reclamantei:
Pentru primul termen al cauzei în rejudecare - 20.10.2009 - reclamantul a depus "concluzii scrise"; (f.8), prin care a solicitat admiterea acțiunii așa cum a fost formulată, reiterând faptul că în susținerea cererii sale "a invocat dispozițiile Codului civil art. 948 - 969 (lipsa calității de reprezentant legal al lui K E) raportat la dispozițiile art. 77 din Legea nr. 64/1995, prin care, după declanșarea falimentului, administratorul este desistat din calitatea sa)";, iar actul subsecvent celui încheiat cu încălcarea legii este nul, conform principiului "accesorium sequitur principalae";, astfel că și acesta va trebui declarat nul.
Pentru termenul de judecată din data de 24.11.2009 al prezentului dosar, reclamantul a depus "completare a motivelor"; privind nulitatea contractul de vânzare-cumpărare dintre soții K și D I (f. 16), invocând prevederile art. 34, 36 și 38 din Legea nr. 7/1996 și solicitând ca, având în vedere că s-a anulat irevocabil actul de vânzare-cumpărare dintre SC T COM SRL și soții K, să se dispună și anularea celei de-a doua vânzări, conform principiului "accesorium sequitur principalae";. De asemenea, a invocat reaua-credință a cumpărătoarei constând în faptul că aceasta fi avut cunoștință de falimentul SC T COM SRL, iar în drept, a invocat: Legea nr. 7/1996 art. 34, 36, 38, Codul civil art. 948-060, 975.
La următorul termen de judecată din data de 19.01.2010 (încheierea f. 47), pârâții au invocat excepția tardivității depunerii acestei completări, întrucât cadrul procesual al prezentei cauze este cel cu care a fost investită prima instanță la momentul introducerii cererii de chemare în judecată.
În replică, reclamantul a susținut că este vorba doar de clarificări ale motivelor de drept ale prezentei acțiuni iar la cuvântul pe fond a solicitat respingerea excepției; în cuprinsul concluziilor scrise (f.65 - pct. 5) a făcut precizarea că solicită a fi respinsă această excepție, ca nefondată, raportat la prevederile art. 132, 134 și 136 Cod procedură civilă, întrucât "prima zi de judecată a fost la 20.10.2009 iar ulterior formulării cererii inițiale a intrat în posesia Deciziei nr. 225/C/24.06.2009 dată de Curtea de Apel O din care a constatat că prima vânzare a casei ce a fost anulată de judecătorul sindic a fost menținută de instanța de recurs iar a doua vânzare s-a decis a fi rejudecată de Judecătoria S; solicită respingerea excepției întrucât avocații pârâților au invocat-o abia la al treilea termen de judecată.
Chiar dacă este adevărat că pârâții au invocat tardivitatea depunerii acestei "completări de motive"; la al treilea termen de judecată, excepția a fost invocată la termenul imediat următor celui în care această completare a fost depusă la dosar, astfel încât decăderea este inoperantă.
În consecință, instanța a apreciat că prezenta "completare a motivelor"; privind constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare dintre soții K și D I (f. 16) - raportat la temeiul de drept invocat prin acțiunea introductivă, constituie - prin schimbarea temeiului de drept, ca element esențial al cererii de chemare în judecată - o modificare de acțiune propriu-zisă, făcută cu nerespectarea prevederilor art.132 Cod procedură civilă, astfel încât a constat decăderea reclamantului din dreptul de a modifica cererea de chemare în judecată inițială, cu atât mai mult cu cât a fost efectuată în cursul rejudecării cauzei.
Obiectul prezentei cauze - astfel cum a fost trimis spre rejudecare de către Curtea de Apel O prin Decizia nr. 225/C/2009 - îl constituie capetele de cerere din acțiunea introductivă privind: - constatarea nulității contractului de vânzare cumpărare cu garanție ipotecară încheiat între K E A și K K, în calitate de vânzători - pe de o parte și D I, în calitate de cumpărător - pe de altă parte, contract autentificat de B.N.P. O L D. sub nr. 1055/13.04.2001; - restituirea imobilului către averea debitorului SC T COM SRL și radierea inscripțiilor de carte funciară de sub B 17-18-19 din C.F. 2462 T, precum și a inscripțiilor de sub C 8-9-10 din aceeași carte funciară.
În motivarea acestei susțineri, reclamantul a arătat doar că "ambele operațiuni de vânzare, pe fond sunt nelegale deoarece s-au încălcat dispozițiile Codului civil - art. 948 (1) și art. 949 - K E nu mai avea calitatea de administrator și deci nu avea capacitatea de a contracta în calitate de vânzător"; (ca primă operațiune fiind vorba de vânzarea-cumpărare anterioară a aceluiași imobil prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat între SC T COM SRL și pârâții K E A și K K, autentificat la Biroul Notarului Public O L sub nr. 1000 din 09.04.2001).
Conform prevederilor art. 315 alin. 1 Cod procedură civilă: "In caz de casare, hotararile instantei de recurs asupra problemelor de drept dezlegate sunt obligatorii pentru judecatorii fondului";.
Astfel, sub acest aspect, s-a reținut că în considerentele deciziei de casare se menționează următoarele:
"……..se cuvine a fi făcută distincția între nulitățile prevăzute de legea 64/1995 în vigoare la momentul încheierii contractelor și cele prevăzute în dreptul comun. Aceasta, atât sub aspectul persoanelor care pot formula o astfel de acțiune cât și sub aspectul termenelor și a efectelor produse. Recurenta D I, care nu are calitatea de comerciant a încheiat un contract de vânzare-cumpărare cu două persoane fizice, achitând prețul convenit.
Nefiind notată în C.F. existența unei cereri de deschiderea procedurii prevăzute de legea 64/1995, deși exista o astfel de obligație prevăzută de legiuitor în sarcina persoanelor ce aplică procedura, este evident că aceasta beneficiază de dispoziția articolului 37 din legea 7/1996, care prevede la aliniatul 2 că "subdobânditorul este considerat de buna credință dacă la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său nu a fost notată nici o acțiune prin care se contestă cuprinsul C.F.";.
Buna credință a subdobânditoarei D I rezultă și din chestiunile prejudiciabile reținute în cuprinsul rezoluției emise de parchetul de pe lângă Judecătoria S care reține că vânzarea s-a făcut tocmai în scopul salvării societății debitoare de la procedura falimentului și pentru a asigura îndestularea creditorilor.
În susținerea acestei concluzii vin și ordinele de plată ce confirmă virarea sumelor de bani luate de această recurentă cu titlul de împrumut de la bancă direct în contul debitoarei S.C. T S.R.L.
Nu este lipsit de importanță a se face precizarea că la data încheierii convenției legea 64/1995 la art. 40, nu a prevăzut în mod expres interdicția înstrăinării bunurilor sub sancțiunea nulității absolute, astfel că nu i se poate imputa cumpărătoarei încălcarea unei interdicții legale și respectiv reaua credință";.
"Instanța competentă - Judecătoria S - va ține seama la soluționarea cauzei de împrejurarea că subdobânditoarei îi sunt aplicabile dispozițiile legale în vigoare la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, respectiv art. 40 din Legea 64/1995, deoarece întotdeauna nulitatea este sancțiunea care privește încălcarea unor condiții contemporane încheierii actului. Nesocotirea acestor condiții de valabilitate este cauza desființării unui astfel de act.
Totodată se va avea în vedere buna credință a debitoarei pentru considerentele mai sus arătate, precum și seriozitatea prețului achitat, astfel cum rezultă din înscrisurile de la dosar, inclusiv expertiza efectuată.
După soluționarea capătului de cerere având ca obiect constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare, încheiat cu subdobânditoarea, instanța competentă va analiza și capetele de cerere vizând repunerea părților în situația anterioară și radierea inscripțiilor de C.F., astfel cum au fost solicitate de lichidator prin cererea introductivă";.
Așadar, problemele de drept dezlegate de instanța de recurs, devenite obligatorii pentru instanța fondului, sunt:
- aplicabilitatea, în speță, a prevederilor art. 40 din Legea nr. 64/1995 și ale art. 37 alin. 2 din Legea nr. 7/1996;
- inaplicabilitatea principiului anulării actului subsecvent în cazul subdobânditorului de bună credință.
Examinând CF 2462 T (f.8-9 dos 222244/111/2001 al Tribunalului B și 58-60 dos. nr. 390/P/2002 al Parchetului de pe lângă Judecătoria S), s-a constat că la data încheierii contractului de vânzare cumpărare cu garanție ipotecară încheiat între K E A și K K, în calitate de vânzători - pe de o parte și D I în calitate de cumpărător - pe de altă parte, autentificat de B.N.P. O L D. sub nr. 1055/13.04.2001, ultimele înscrieri în foaia de proprietate erau cele de sub B 17-18 sub care era înscris dreptul de proprietate al pârâților K E A și K K, fără a fi notată existența vreunui proces în legătură cu această proprietate, iar în foia de sarcini, prin încheierea de carte funciară nr.6672/17.04.2001 - aceeași în baza căreia s-au făcut înscrierile de sub B 19 în favoarea pârâtei D I - sub C 8-9-10 s-au înscris: ipoteca pentru suma de 300.000.000 lei (ROL) în favoarea vânzătorilor/pârâților K E A și K K, apoi radierea acesteia.
Conform prevederilor art. 34 din Legea nr. 7/1996 (în Decizia de casare nr.225/C/2009 a Curții de Apel O se menționează ca fiind incident art. 37 alin.2 din Legea nr. 7/1996, însă conținutul la care se face referire este cel al art. 34 din Legea nr. 7/1996): "Cuprinsul cărților funciare se considera exact, în folosul acelei persoane care a dobândit, prin act juridic cu titlu oneros, un drept real, dacă în momentul dobândirii dreptului n-a fost înscrisă în cartea funciară vreo acțiune prin care se contesta cuprinsul ei sau dacă nu a fost cunoscut, pe alta cale, aceasta inexactitate";.
Pe de altă parte, potrivit prevederilor art. 40 din Legea nr. 64/1995, "În afară de cazurile prevăzute de prezenta lege sau de cele autorizate de judecătorul-sindic, orice constituire de garanții personale sau reale, efectuată după deschiderea procedurii, va fi nulă";.
Decizia de casare nr. 225/C/2009 a Curții de Apel O, reține că "…la data încheierii convenției legea 64/1995 la art. 40, nu a prevăzut în mod expres interdicția înstrăinării bunurilor sub sancțiunea nulității absolute, astfel că nu i se poate imputa cumpărătoarei încălcarea unei interdicții legale și respectiv reaua credință";.
Drept urmare, pârâta D I beneficiază de prezumția bunei-credințe, prezumție a cărei răsturnare revenea în sarcina reclamantei, conform prevederilor art. 1169 Cod civil.
În acest sens, aceasta a solicitat și s-a încuviințat audierea martorului H I (fila 55 dosar), a cărui depoziție este, însă, neconcludentă, nemenționând nici un element din care să rezulte că subdobânditoarea - pârâta D I ar fi cunoscut la acea dată faptul că înscrierea dreptului de proprietate al pârâților K E A și K K ar fi fost inexactă.
Drept urmare, în temeiul prevederilor art. 969 Cod civil, corob. cu art. 40 din Legea nr. 64/1995 și art. 34 din Legea nr. 7/1996, instanța va respinge ca nefondată acțiunea formulată de reclamanta SC T COM SRL - prin lichidator A N în contradictoriu cu pârâții K E A, K K și D I având ca obiect constatare nulitate contract de vânzare cumpărare cu garanție ipotecară autentificat sub nr. 1055/13.04.2001.
Având în vedere că prin Decizia nr. 225/C/2009, Curtea de Apel O a trimis spre rejudecare la Judecătoria Sa și capetele de cerere privind restituirea imobilului către averea debitorului SC T COM SRL și radierea inscripțiilor de carte funciară de sub B 17-18-19 din CF 2462 T, precum și soluția dată primului capăt de cerere prin prezenta hotărâre, instanța a respins, pe cale de consecință, și cererile accesorii privind restituirea imobilului către averea debitorului SC T COM SRL și a dispus radierea inscripțiilor de carte funciară de sub B 17-18-19 din CF 2462 T.
În ceea ce privește cererea de radiere a inscripțiilor de sub C 8-9-10 din foaia de sarcini a aceleași cărți funciare - CF 2462 T - instanța a constat că sub C 8-9-10 s-au înscris: ipoteca pentru suma de 300.000.000 lei (ROL) în favoarea vânzătorilor/pârâților K E A și K K, iar apoi radierea acesteia.
Pe de altă parte, prin aceeași încheiere de carte funciară nr.6672/17.04.2001 - respectiv aceeași în baza căreia s-au făcut înscrierile de sub B 19 în favoarea pârâtei D I și cele de sub C 8-9-10 - sub C 11 s-a înscris dreptul de ipotecă în favoarea BRD SA O pentru suma de 380.000.000 lei (ROL) plus dobânzi și dreptul de interdicție de înstrăinare, iar ulterior, prin încheierea de carte funciară nr. 1917/03.12.2002 s-a dispus radierea acestei ipoteci înscrise sub C 11.
Acesta este și motivul pentru care reclamanta, prin reprezentant, a arătat în mod expres - în ședința publică din 13.04.2010 - că nu solicită introducerea în cauză a BRD SA O întrucât creditul a fost rambursat.
Drept urmare, instanța a respins ca nefondată și cererea de radiere a inscripțiilor de sub C 8-9-10 din foaia de sarcini a CF 2462 T.
Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs, recalificat în apel reclamanta - apelantă SC T Com SRL prin lichidator A N solicitând schimbarea în tot a sentinței atacate, în sensul admiterii acțiunii, anularea contractului de vânzare - cumpărare nr.1055/13 apr.2001 încheiat la BNP O L D, radierea acestei operațiuni de sub B 9 din CF 2462 T și obligarea pârâtei D I la restituirea imobilului către debitoarea SC T COM SRL T.
Prin decizia civilă nr. 257/A din data de 13.09.2012, pronunțată de Tribunalul B, în dosar nr. 14106/111/2011, s-a admis ca fondat apelul civil formulat de apelanta SC T COM SRL - prin lichidator A N, cu sediul în mun. O, STR. M, nr.4, județul Bihor în contradictoriu cu intimații K E A, K K și D I - toți cu domiciliul în com. T, str. D nr.3, județul B, împotriva sentinței civile nr. 674 din 30 aprilie 2010 pronunțată de Judecătoria S, pe care o schimbă în tot, în sensul că:
S-a admis cererea principală formulată de reclamanta SC T COM SRL - prin lichidator A N, în contradictoriu cu pârâții K E A, K K și D I.
S-a admis cererea de intervenție formulată în interesul apelantei de intervenienta SC E.W.B. și T SRL O, cu sediul în O, str. B.P.H, nr.25, județul B.
S-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare - cumpărare cu garanție ipotecară autentificat sub nr.1055/13 apr.2001 de BNP O La - D și dispune rectificarea CF-ului 2462 T, în sensul radierii mențiunilor de sub B 19.
Fără cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de apel a avut în vedere următoarele considerente:
În cadrul dosarului de faliment cu nr. 222244/111/2001 al Tribunalului B având ca debitor pe SC T Com. SRL s-a constatat nulitatea absolută a contractelor de vânzare - cumpărare autentificate sub nr.1000 din 9 apr.2001 și a contractului de vânzare - cumpărare cu garanție ipotecară autentificat sub nr.1055/13 apr.2001 încheiate la notarul public O L D și s-a dispus rectificarea CF - ului 2462 T, în sensul radierii mențiunilor de sub B 17, B 18 și B 19 și revenirea bunului în proprietatea falitei SC T Com SRL de sub B 16.
În judecarea recursului, prin dec. civ. nr.225/C/2009 pronunțată de Curtea de Apel O s-a dispus trimiterea capetelor de acțiune având ca obiect constatarea nulității contractului de vânzare - cumpărare cu garanție ipotecară autentificat sub nr.1055/13 apr.2001 încheiat la notarul public O L D, între K E - A și K K și D I, restituirea imobilului către averea debitorului SC T Com SRL și radierea înscrisurilor de sub B 17,18,19 din CF 2462 T, precum și a înscrierilor de sub C 8,9,10 din același CF.
În considerentele decizie se arată că la rejudecarea cauzei se va avea în vedere buna credință a debitoarei, precum și seriozitatea prețului achitat, așa cum rezultă din rezoluția Parchetului de pe lângă Judecătoria S, care reține că vânzarea s-a făcut tocmai în scopul salvării societății debitoare de la procedura falimentului și pentru a asigura îndestularea creditorilor. Se mai arată că, în susținerea acestei concluzii vin și ordinele de plată ce confirmă virarea sumelor de bani luate de recurenta D I cu titlu de împrumut de la bancă direct în contul debitoarei SC T Com SRL.
În cadrul prezentului apel s-au audiat martorii B I și M M. Martorul B I a arătat că imobilul ce face obiectul prezentului litigiu a fost înstrăinat intimatei D I de către cumnatul său K E, fostul administrator al falitei SC T Com SRL T, cu scopul de a fi sustras urmăririi silite imobiliare, fără a se achita vreun preț. Aceste aspecte au fost cunoscute de către martori în virtutea legăturilor contractuale ce existau între firma unde lucra martorul - SC E.W.B. și T SRL și SC T SRL.
Faptul că imobilul a fost înstrăinat numitei D I cu scopul de a fi sustras urmăriri creditorilor ce au declanșat procedura insolvenței societății SC T Com SRL, rezultă și din declarația martorului H I audiat în fața instanței de fond.
Starea de fapt reținută de către Parchetul de pe lângă Judecătoria S prin Rezoluția din 17 iunie 2003, în sensul că, pentru a achita debitele restante ale societății SC T Com SRL, în data de 9 apr.2001, numitul K E - A, reprezentând SC T Com. SRL a înstrăinat către sine însuși, în calitate de persoană fizică, cu prețul de 50.000.000 lei imobilul înscris în CF nr.2462 T, cu nr. top 579/2, reprezentând casă cu grădină și teren aferent în suprafață de 725 mp, aflat în patrimoniul societății, iar apoi, în data de 13 mai 2001 a vândut, împreună cu soția sa K K, același imobil cumnatei sale D I, în schimbul sumei de 430.000.000 lei, pentru ca, urmare a acestui contract în care BRD SA a figurat în calitate de creditor ipotecar, numita D I să obțină un împrumut de 300.000.000 lei, sumă pe care instituția bancară a virat-o în contul numitului K - E A și cu care acesta a creditat ulterior, în data de 23 aprilie 2001, societatea pentru a putea achita în acest fel o parte importantă din debitele societății, nu este în măsură să înlăture reaua credință a cumpărătoarei D I, care la momentul cumpărării imobilului a cunoscut starea de insolvență a societății administrată de către cumnatul său K E, scopul cumpărării nefiind acela de achiziționare a imobilului.
De altfel, conform dispozițiilor art.26 și 38 ale L. nr.7/1996, în forma inițială, aplicabilă la data vânzării, acțiunea în rectificare își va produce efectele față de terțele persoane care și-au înscris vreun drept real, dobândit chiar cu bună credință și prin act juridic cu titlu oneros, întemeindu-se pe cuprinsul cărții funciare.
Raportat și la faptul că s-a anulat irevocabil actul de vânzare - cumpărare dintre SC T Com SRL T și soții K, conform principiului accesorium sequitur principalae, se impune constatarea nulități absolute a contractului de vânzare - cumpărare încheiat între soții K și D I.
Față de considerentele expuse, tribunalul în temeiul art.296 C.pr.civ. a admis apelul și a schimbat în tot sentința apelată, conform dispozitivul prezentei hotărâri.
S-a constatat că apelanta nu a justificat cheltuielile de judecată solicitate.
Împotriva acestei decizii, în termen, legal timbrat, au declarat recurs intimații K E A, K K și D I, solicitând admiterea acestora, modificarea deciziei în sensul rejudecării cauzei, respingerii apelului, a cererii de intervenție, menținerea sentinței.
Prin motivele de recurs recurenții K E A și K K au invocat că instanța s-a pronunțat doar pe susținerile, probele cerute de apelant și intervenientă, fiind încălcat art. 186, 192 Cod procedură civilă, câtă vreme martorul B I era angajatul intervenientei iar H I administrator și în relații de dușmănie cu ei, vădit interesați în cauză, declarațiile trebuind să fie înlăturate. Nu s-a ținut cont de probele propuse de ei, declarația martorului obiectiv M M și cele administrate în dosarul de urmărire penală.
Nu s-au avut în vedere dispozițiile art. 315 alin. 1 Cod procedură civilă, problemele de drept dezlegate de instanța de recurs fiind obligatorii, iar prin decizia civilă nr. 225/2009 a Curții de Apel O s-a apreciat incidența art. 40 din Legea nr. 64/1995 și art. 37 alin. 2 din Legea nr. 7/1996, devenind inaplicabil principiul anulării actului subsecvent în cazul subdobânditorului de bună credință, intrând în autoritatea de lucru judecat, iar instanța nu mai putea analiza art. 948 - 969, 975 Cod civil, art. 34, 36, 28 din Legea nr. 7/1996.
Soluția din dosarul de urmărire penală prin care au fost scoși de sub urmărire penală a constatat că actul de vânzare cumpărare nr. 1000/09.04.2001 nu s-a făcut în paguba creditorilor ci dimpotrivă, în vederea îndestulării lor, rezoluția având efectul unei autorități de lucru judecat în penal asupra unei hotărâri ulterioare în civil.
Din decizia de casare se reține buna credință la încheierea ultimului contract de vânzare cumpărare și se impune a fi reținută și în raport de reînscrierea vreunui litigiu în CF nr. 2462 T. Sarcina incumba lichidatorului la deschiderea procedurii falimentului, neîndeplinită, fiind neîntemeiată acțiunea în anularea actului subsecvent, inadmisibil ca lichidatorul să-și invoce propria culpă.
La vânzarea imobilului către D I imobilul era ipotecat pentru obținerea unui împrumut cu care a fost creditată tot SC T Com SRL pentru stingerea debitelor restante, neexistând o intenție frauduloasă.
Martorul H I avea interes în soluționarea cauzei - beneficiar al soluției - fiind în relație de dușmănie cu ei datorită procesului penal din 1999. Nici martorul audiat din partea apelantului și intervenientei nu aduce nimic nou în cauză, nu demonstrează vreo intenție frauduloasă din parte lor și nici că nu s-ar fi plătit vreun preț de 500.000 ROL care a fost real și stipulat clar în actul autentic. De altfel, acel martor nici nu o cunoștea pe D și nu s-a deplasat niciodată în T, nu știe unde au locuit aceasta sau ei, spunând doar că a aflat de datoriile familiei K către SC EWB T din spusele administratorului H I și din actele ce le-a depus în timpul proceselor de după încheierea acestui contract, deci, nu relevă o rea credință anterioară ori concomitentă.
Referitor la D I, nu se demonstrează că ar fi cunoscu vreo stare de insolvență a vânzătorilor, declarația lui B I era părtinitoare și trebuie înlăturată ori privită cu rezerve cât timp a fost angajatul unei părți din proces. Martorul M M - singurul obiectiv - demonstrează că familiile D și K au locuit separat în T, iar la nivelul localității nu s-a auzit anterior încheierii actului autentic de falimentul SC T SRL, numita D fiind de bună credință.
În drept s-a invocat art. 299 și urm. Cod procedură civilă, art. 304 pct. 5, 7, 9 Cod procedură civilă.
Recurenta D I, prin motivele de recurs a invocat că din considerentele deciziei de casare reiese că ea ca și cumpărător a fost de bună credință, a achitat prețul ce a fost serios, înscrisurile de la dosar confirmând acest aspect la fel expertiza efectuată, iar conform art. 315 alin. 1 Cod procedură civilă hotărârile instanțelor de recurs asupra problemelor de drept dezlegate sunt obligatorii pentru judecătorii fondului.
Ca urmare, invocarea de instanța de fond a unor argumente referitoare la buna credință la încheierea contractului se înscrie în cadrul legal impus de textul invocat. Buna ei credință reiese clar din rezoluția Parchetului de pe lângă Judecătoria S, din ordinele de plată ce confirmă virarea sumelor de bani împrumutate - 300.000.000 ROL ce confirmă seriozitatea prețului.
De altfel, art. 40 din Legea nr. 64/1995 în vigoare la încheierea contractului de vânzare cumpărare nu a prevăzut interdicția înstrăinării sub sancțiunea nulității absolute. La acel moment nu era notată vreo mențiune în CF referitor la existența vreunui proces sau a altor aspecte de natură a o pune în situația d-a nu mai dori să contracteze.
Buna sa credință este în afara oricărui dubiu, declarațiile martorilor fiind neconcludente câtă vreme erau în serviciul apelantei, fiind deci subiective.
Martorul propus de familia K ce a locuit în acea perioadă în T, în apropierea domiciliului părților nu a aflat nimic de problemele financiare ale societății. Deși domiciliul familiei K era la aceiași adresă cu a ei - T str. D nr. 3 - în realitate au locuit la locul situării imobilului, neputând fi vorba de faptul că ar fi avut cunoștință de problemele financiare ale societății.
După încheierea contractului, familia K s-a mutat în O, dovadă în plus a valabilității contractului, buna ei credință reieșind și din decizia civilă nr. 225/2009 ac Curții de Apel O.
În drept s-a invocat art. 299, 304 pct. 7, 8, 9 Cod procedură civilă, art. 312 alin. 1 3 Cod procedură civilă, Legea nr. 64/1995, Legea nr. 7/1996.
Intimații, prin concluziile scrise depuse la dosar, au solicitat respingerea recursului ca nefondat și menținerea hotărârii recurate.
Examinând decizia recurată, prin prisma motivelor de recurs cât și din oficiu, instanța de recurs a constatat următoarele:
Din cuprinsul deciziei civile nr. 225/04.06.2009 pronunțată de Curtea de Apel O - Secția comercială și de contencios administrativ, se reține faptul că a fost dispusă casarea parțială a sentinței civile nr. 608/F/19.06.2008 pronunțată de Tribunalul B - judecător sindic - și trimisă Judecătoriei S pentru soluționarea capetelor de cerere având ca obiect constatarea nulității contractului de vânzare cumpărare cu garanție imobiliară încheiat între K E A și K K și D I, autentificat sub nr. 1055/13.04.2001 de BNP O L, restituirea către averea debitorului SC T Com SRL, radierea inscripțiilor din CF nr. 2462 T, de sub B 17 - 18 - 19 și de la foaia C nr. 9 - 10.
Potrivit considerentelor acesteia se reține că în coala de CF, la data încheierii acestui contract de vânzare cumpărare, nu era notată existența unei cereri de deschidere a procedurii prevăzute de Legea nr. 64/1995 deși exista o astfel de obligație în sarcina persoanelor ce aplică procedura, fiind evident că beneficiază cumpărătorii de dispozițiile art. 37 din Legea nr. 7/1996 ce prevede că subdobânditorul este considerat de bună credință dacă la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său nu a fost notată nici o acțiune prin care se contestă cuprinsul CF.
S-a mai reținut că buna credință a subdobânditoarei D I reiese și din chestiunile prejudiciale reținute în cuprinsul rezoluției emise de Parchetul de pe lângă Judecătoria S care reține că vânzarea s-a făcut în scopul salvării societății debitoare de la procedura falimentului și pentru a asigura îndestularea creditorilor, ordinele de plată ce confirmă virarea sumelor de bani luați de cumpărătoare cu titlu de împrumut de la bancă direct în contul debitoarei SC T SRL. La data încheierii convenției, Legea nr. 64/1995 la art. 40, nu prevedea expres interdicția înstrăinării bunurilor sub sancțiunea nulității absolute, neputând să-i fie imputat cumpărătoarei încălcarea unei interdicții legale, respectiv reaua credință.
Aceste aspecte s-au reținut într-adevăr de către instanța de casare, însă, totodată s-a arătat că se impune cu ocazia rejudecării, analiza capetelor de cerere vizând repunerea părților în situația anterioară, rectificarea inscripțiilor din cartea funciară, nefăcându-se însă referire la faptul că în speță ar fi inaplicabile dispozițiile art. 38 din Legea nr. 7/1996 în vigoare la data încheierii contractului de vânzare cumpărare ce face obiectul cauzei.
Chiar dacă s-ar avea în vedere doar cele reținute de instanța de casare referitor la buna credință a cumpărătoarei D I raportat la dispozițiile art. 315 alin. 1 Cod procedură civilă și nu s-ar mai analiza probele ce potrivit instanței de apel ar dovedi contrariul, aceste aspecte nu ar fi de natură a duce la concluzia că ar fi inaplicabil principiul anulării actului subsecvent în cazul subdobânditorului de bună credință asupra căruia instanța de casare nu s-a referit ci dimpotrivă, a arătat potrivit celor expuse mai sus că urmează a se analiza capătul de cerere vizând repunerea părților în situația anterioară, rectificarea inscripțiilor de carte funciară, iar actul încheiat de dobânditoare după deschiderea procedurii falimentului trebuie analizat în raport de normele în vigoare la data încheierii lui.
Potrivit art. 36 din Legea nr. 7/1996 în vigoare la data încheierii contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1055/13.04.2001 de BNP O D L, orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară, dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă s-a constatat că înscrierea sau actul în baza căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil, dreptul înscris a fost greșit calificat, dacă nu mai sunt întrunite condițiile de existență a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea.
În speță, prin sentința civilă nr. 608/F/19.06.2008 pronunțată de Tribunalul B - judecătorul sindic, s-a constatat nulitatea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1000/09.04.2001, referitor la imobilul situat în localitatea T, str. V A, nr. 6, înscris în CF nr. 2462 T, nr. top. 579/2, în natură casă și teren în suprafață de 725 mp și a contractului de vânzare cumpărare cu garanție ipotecară autentificat sub nr. 1055/13.04.2001, referitor la cel de-al doilea contract s-a casat sentința conform celor expuse, astfel că face obiectul acestui dosar, fiind deci un act subsecvent celui anulat irevocabil.
Ca urmare, ne găsim în situația prevăzută de art. 36 alin. 1 pct. 1 din Legea nr. 7/1996 câtă vreme actul în baza căruia vânzătorilor K le-a fost anulat dreptul de proprietate referitor la imobilul în litigiu, astfel că, în mod corect instanța de apel a făcut aplicarea art. 38 din Legea nr. 7/1996, care în alin. 1 prevede faptul că, acțiunea în rectificare, întemeiată pe dispozițiile art. 36 pct. 1 - 4, își va produce efectele față de terțele persoane care și-au înscris vreun drept real, dobândit cu bună credință și prin act juridic cu titlu oneros, întemeindu-se pe cuprinsul cărții funciare, termenul în care se poate obține o astfel de repunere în situația anterioară fiind conform alin. 2 de 3 ani de la data la care s-a înregistrat cererea pentru înscrierea dreptului a cărei rectificare se cere, termen ce în speță a fost respectat, neexistând de altfel critică în acest sens, câtă vreme cererea de anulare a contractului de vânzare cumpărare, rectificare de CF, s-a înregistrat la 02.11.2002, aspect ce reiese din sentința civilă nr. 608/F/19.06.2008 a Tribunalului B - judecător sindic.
Raportat la toate considerentele expuse, criticile recurenților referitor la faptul că nu se mai impunea o analiză a bunei lor credințe câtă vreme a fost reținută de instanța de casare, că astfel s-a încălcat art. 315 alin. 1 Cod procedură civilă, nu sunt întemeiate, fiind irelevante față de dispozițiile art. 38 din Legea nr. 7/1996, aplicabil chiar subdobânditorului de bună credință și care nu poate însă determina menținerea contractului de vânzare cumpărare ci dimpotrivă. Buna credință protejează efectele actului subsecvent doar în situația în care acțiunea în rectificare de CF se promovează doar după 3 ani de la data la care s-a înscris dreptul acestuia în cartea funciară, situație însă în care nu ne regăsim în speță conform celor expuse, acțiunea s-a promovat în termenul legal.
Ca urmare, nefiind incidente dispozițiile art. 304 Cod procedură civilă, instanța de recurs în baza art. 312 alin. 1 Cod procedură civilă a respins ca nefondate recursurile, menținând în întregime decizia recurată ca fiind legală și temeinică.
| ← RECURS LITIGII CU PROFESIONIŞTI. DESCHIDEREA PROCEDURII... | Imposibilitatea de a obţine plata creanţei privind drepturile... → |
|---|
