Faliment - contestaţie – hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.
| Comentarii |
|
Curtea de Apel BUCUREŞTI Decizie nr. 2158 din data de 08.11.2013
Faliment - contestație - hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare.
- Legea nr.85/2006, art. 931
Pentru ca administratorul judiciar să poată fi obligat la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, conform art. 931 din Legea nr. 85/2006, este necesar ca promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare să aibă dată certă anterior deschiderii procedurii insolvenței față de debitoarea promitentă vânzătoare.
(CURTEA DE APEL BUCUREȘTI SECȚIA A VI-A CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 2158 din 08.11.2013)
Prin sentinta civila nr. 5641/06.06.2013 pronunțată de Tribunalul București - Secția a VII Civilă, în dosarul nr. 50166/3/2012, s-a admis contestatia formulată de reclamantii J.D. si P.I. în contradictoriu cu administratorul judiciar T si A SPRL ai comitetul creditorilor format din P B R SA, D G F P M B si A B C, dispunand obligarea administratorului judiciar sa execute antecontractul de vanzare-cumparare nr 99/29.02.2008 modificat prin actul aditional din 14.08.2009, urmand ca pretul final sa fie calculate in raport cu clauzele antecontractului.
In motivare, s-a retinut ca,
Impotriva acestei sentinte, s-a formulat recurs, la data de 15.07.2013, de catre recurenta-creditoare P B R SA, prin care solicită admiterea recursului, modificarea în tot a hotărârii recurate și pe fond respingerea contestatiei, ca neîntemeiată.
In motivare, se arata ca contestatorii - creditori chirografari ai debitoarei O C SRL au formulat contestație împotriva refuzului administratorului judiciar T și A de a executa obligațiile rezultate din antecontractul de vânzare-cumpărare încheiate de către debitoare.
Prin contestația formulată, contestatorii au solicitat obligarea administratorului judiciar T și A S.P.R.L., la încheierea contractului de vânzare - cumpărare în temeiul art. 93 ind. l din Legea 85/2006 privind procedura insolvenței, susținând ca sunt îndeplinite condițiile prevăzute expres în cuprinsul acestui text legal, respectiv: prețul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii; bunul se află în posesia promitentului - comparator; prețul nu este inferior valorii de piață, bunul nu are o importantă determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare.
Prin sentința recurată, judecătorul sindic învestit cu soluționarea contestației formulate a reținut că "reclamanții J.D. si P.I., au calitate de promitenți cumpărători in baza antecontractului de vânzare cumpărare nr.99/29.02.2008 (fila 25) încheiat cu promitentul vânzător O C S.R.L, antecontract care are ca obiect promisiunea de vânzare a dreptului de proprietate asupra apartamentului BN 6.9 situat la etajul 6 al blocului BN din ansamblul B S [...] prin actul adițional nr. 1/14.08.2009 (fila 61) la antecontract s-a stabilit că antecontractul sa fie modificat astfel că apartamentul este cel cu numărul AN 7.9 situat la etajul 7 al blocului A". In aceste condiții nu exista niciun temei pentru care administratorul judiciar sa refuze a da curs obligațiilor rezultând din antecontractul de vânzare cumpărare, considerând îndeplinite prevederile art. 93 ind. 1 din Legea 85/2006 privind procedura insolvenței.
Deși instanța retine ca antecontractul de vânzare - cumpărare a fost modificat printr-un act adițional care nu poarta data certa, in baza căruia a fost schimbat obiectul contractului, respectiv pentru apartamentul din blocul B cu un apartament in blocul A, totusi admite contestația formulată și dispune administratorului judiciar să procedeze la executarea obligației rezultate din antecontractul de vânzare - cumpărare nr. 99 din data de 29.02.2008, modificat prin actul adițional nr. 01/14.08.2009, reținând ca nu contravine dispozițiilor art. 93 ind 1 in sensul că actul pe care ii modifica, respectiv antecontractul nr.99/29.02.2008, are data certa si îndeplinește aceasta condiție.
Sentința recurată, pronunțată de către judecătorul sindic, este netemeinică si nelegală, fiind dată cu încălcarea si aplicarea greșită a legii.
În cuprinsul considerentelor sentinței civile nr. 5641, judecătorul sindic reține în mod greșit că, în speța dedusă judecății, sunt îndeplinite prevederile art. 93 ind. l din Legea 85/2006, si în mod greșit judecătorul sindic a dispus administratorului judiciar să procedeze la executarea obligațiilor rezultate din antecontractul de vânzare-cumpărare.
Potrivit dispozițiilor art. 93 ind. 1 din Legea nr. 85/2006, care prevăd "obligațiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare - cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul - vânzător întră în procedură, vor fi executate de către administratorul judiciar/ lichidator la cererea promitentului cumpărător, dacă: prețul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii; bunul se află în posesia promitentului - cumpărător, prețul nu este inferior valorii de piață a bunului, bunul nu are o importanță determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare.
Promitenții cumpărători au incheiat la data de 29.02.2008, antecontractul de vânzare cumpărare sub semnătură privată nr. 99, având ca obiect imobilul compus din apartamentul nr. B.N 6.9 situat in blocul B in cadrul ansamblului B din S jud. P.
Prin actul adițional nr. l din data de 14.08.2009. se modifică insusi obiectul contractului pentru un apartamentul din blocul A numărul AN7.9 in cadrul aceluiași ansamblu B in locul celui contractat inițial in blocul B, însă fără a mai avea o dată certă actul adițional pentru a fi aplicabile dispozițiile art. 93 ind. l din legea insolvenței.
Lipsa datei certe a acestui act adițional face ca promitentii cumpărătorii (fiind modificat obiectul contractului) să nu dovedească că sunt îndeplinite condițiile articolului sus citat.
Textul legal sus citat, menționează cinci condiții ce trebuie îndeplinite cumulativ, pentru intervenția excepției de la regula operațiunilor efectuate după data deschiderii procedurii, patru condiții sunt enumerate, a cincea condiție regăsindu-se în cuprinsul alin 1, respectiv prevederea conform căreia excepția se aplică strict antecontractelor de vânzare - cumpărare cu dată certă anterioară deschiderii procedurii.
Astfel, în ceea ce privește condiția existentei antecontractelor de vânzare - cumpărare cu dată certă anterioară deschiderii procedurii insolvenței, se cere a fi analizată cu prioritate față de celelalte condiții enumerate de art. 93 ind. 1, având în vedere faptul că excepția intervine doar în cazul existentei antecontractelor de vânzare - cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii insolvenței, iar lipsa îndeplinirii acestei condiții face inutilă analiza/ verificarea îndeplinirii celorlalte condiții prevăzute expres de art. 93 ind. 1 din legea insolvenței.
Raportat la această primă condiție prevăzută de art. 93 ind. 1 din legea insolvenței, respectiv data certă anterioară deschiderii procedurii insolvenței, instanța greșit a apreciat ca este îndeplinita aceasta condiție pentru apartamentul din blocul A, in situația in care așa cum s-a arătat actul adițional nr. l modifica insusi obiectul contractului si nu are data certa anterior deschiderii procedurii.
Cele reținute de instanța de fond in sensul că sunt indeplinite condițiile prevăzute de art. 93 ind. l din legea insolvenței vin in contradicție cu cele reținute de aceeași instanța prin Sentința civila nr. 3998 din data de 29.03.2012, in dosarul nr. 38081/3/2009/a3 rămasa irevocabila prin Decizia civila nr. 1849/2012 a Curții de Apel București, din care rezultă fără putință de tăgadă că nu sunt indeplinite condițiile enumerate la art. 93 ind. 1 din Legea nr. 85/2006, in situația in care nu este prevăzuta posibilitatea administratorului judiciar de a efectua modificări a antecontractului încheiat /...../ in situația in care s-ar aduce aceste modificări antecontractelor de vânzare - cumpărare acestea nu ar mai îndeplini condițiile prevăzute de la art. 93 ind 1 din lege.
Astfel, dispozițiile articolului sus citat obligă administratorul judiciar sa incheie contratele de vânzare cumpărare in formă autentică numai pentru antecontractele de vânzare - cumpărare cu dată certă, incheiate anterior deschiderii procedurii si numai dacă sunt indeplinite condițiile enumerate in textul de lege.
Fată de cele de mai sus, se apreciaza că nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 93 ind.1 din Legea nr. 85/2006, având in vedere lipsa datei certe a actului adițional nr. l pentru imobilul din blocul A, instanța interpretând greșit actul dedus judecății reținând că data certă a antecontractului de vânzare - cumpărare nr. 99/29.02.2008 pentru blocul B ca fiind valabilă si pentru imobilul din blocul A, chiar si in situația in care obiectul contractului a fost modificat prin actul adițional.
In drept, se invoca art. 8 din Legea nr. 85/2006, coroborat cu art. 299 și urm. și art. 304 punct 9 și 304 ind. 1 Cod de procedură civilă.
In dovedire, se solicita proba cu înscrisuri.
Prezenta cale de atac a fost timbrata cu taxa judiciara de timbru de 60 lei si timbru judiciar de 0,15 lei.
La data de 04.11.2013, intimatii au depus intampinare, prin care au solicitat pe cale de exceptie anularea recursului ca fiind lipsit de interes, iar pe fond respingerea acestuia ca neintemeiat.
In motivare, se arata, in ceea ce privește excepția lipsei interesului recurentei, ca instanța de fond a stabilit faptul ca sunt îndeplinite in cauza condițiile art. 93 indice 1 din Legea insolventei nr.85/2006, printre care si condiția conform căreia bunul nu are importanta determinanta pentru reușita planului de reorganizare al debitoarei, aspect reținut de instanța din cuprinsul adresei înregistrate la fila 176, vol 20 a administratorului special din dosarul principal de insolventa (pag. 5 paragr. 8 din sentința atacata).
Mai mult decât atât, la data perfectării contractului de vanzare-cumparare, trebuia achitat restul de preț, respectiv aproximativ 51.852,50 euro, bani ce vor intra in contul de lichidare al debitoarei si care vor fi folosiți la acoperirea masei credale, implicit si al creanței recurentei.
In consecința, interesul debitoarei si implicit si al creditoarei recurente este de a respecta dispozițiile instanței de fond, a perfecta contractul de vanzare-cumparare asupra apartamentului si a incasa acest rest de preț, nicidecum de a obține anularea hotărârii.
Pe fondul cauzei, se sustine ca instanța de fond a apreciat in mod corect faptul ca sunt indeplinite in cauza toate condițiile impuse de art. 93 ind. l din Legea nr.85/2006, inclusiv condiția datei certe a antecontractului de vanzare-cumparare încheiat intre subsemnații se debitoare.
Astfel, conform dispozițiilor art.93 ind 1 din Legea nr.85/2006, obligațiile rezultând dintr-un antecontract de vanzare-cumparare cu data certa, anterioara deschiderii procedurii, in care promitentul-vanzator intra in procedura, vor fi executate de către administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului-cumparator, daca: (i) prețul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se afla in posesia promitentului-cumparator; (ii] prețul nu este inferior valorii de piața a bunului; (iii) bunul nu are o importanta determinanta pentru reușita unui plan de reorganizare.
Antecontractul de vanzare-cumparare are data certa.
Prin antecontractul de vanzare-cumparare nr.99/29.02.2008, promitentul vânzător SC OZER CONSTRUCTION SRL s-a obligat sa vândă lor apartamentul nr.BN6.9 situat la etajul 6 al blocului BN impreuna cu locul de parcare aferent descris in art.2.11.
Prin actul adițional nr.01/14.08.2009, obiectul antecontractului nr.99/29.02.2008 a fost modificat in sensul inlocuirii apartamentului nr.BN6.9 situat la etajul 6 al blocului BN, cu apartamentul AN7.9 situat la etajul 7 al blocului AN si locul de parcare aferent acestuia.
Antecontractul de vanzare-cumparare nr.99/29.02.2008 a fost inscris atât in Cartea Funciara nr…. a apartamentului AN7.9 cu număr cadastral …, conform Extrasului de carte funciara pentru informare nr…., cat si in Cartea Funciara nr…. a spațiului de parcare 005, conform Extrasului de carte funciara pentru informare nr…., având in consecința data certa.
Considera ca instanța a reținut in mod corect si legal faptul ca beneficiaza de un antecontract cu data certa, constatând ca "actul principal modificat prin actul adițional poarta data certa anterioara deschiderii procedurii. Darea de data certa a înscrisurilor sub semnătura privata este o condiție a opozabilității acesteia fata de terți si care este considerate a fi pentru aceștia adevărata data a acelui inscris, prin terți, înțelegând peroanele care au dobândit drepturi de la părțile contractului si care pot fi prejudiciate prin eventuala schimbare a datei reale a actului respective, ceea ce nu este insa cazul in speța. In cazul de fata lipsa datei certe nu este invocate de un terț ci chiar de către partea contractanta, respectiv debitorul prin reprezentantul sau legal".
De asemenea, se invedereaza ca, deși actul adițional la Antecontractul de vanzare-cumparare nr.99/29.02.2008 a fost incheiat la data de 14.08.2009. sub semnătura privata intre intimati si debitoarea SC O C SRL, fără prezenta unui notar, debitoarea a dus ulterior acest act aditonal. după 3 [trei] luni de zile si imediat după deschiderea procedurii de insolventa (01.10.2009) la BNP B V. care a dat încheierea de data certa nr.4887/21.10.2013 și a eliberat părtii (n.r. debitoarei) un singur exemplar, după care au primit apoi o copie simpla.
In executarea obligațiilor de plata a prețului antecontractului de vanzare-cumparare nr.99/29.02.2008, au efectuat urmatoarele plați: suma de 25.925,25 Euro reprezentând 25% din preț a fost achitata cu titlu de avans la data semnării antecontractului, așa cum prevede art.6.2. lit. a), conform inscrisurilor depuse la dosarul de fond; suma de 25.926,25 Euro reprezentând 25% din preț a fost achitata in 15 rate lunare, conform prevederilor art.6.2. lit. b) din antecontract, conform inscrisurilor depuse la dosarul de fond.
S-au angajat prin cererea introductiva de fond ca la perfectarea contractului de vanzare-cumparare sa achite diferența de preț, conform prevederilor contractuale.
Se mai sustine ca au posesia apartamentului.
In prezent, sunt in posesia apartamentului, obținută in urma procesului-verbal de predare-primire incheiat in data de 14.08.2009, aspect reținut si de instanța de fond.
Prețul nu este inferior valorii de piața a apartamentului.
Prețul determinabil, convenit prin antecontractul de vânzare-cumpărare nr.99/29.02.2008 îndeplinește condițiile de valabilitate prevăzute de lege, fiind serios si determinabil conform art.6 din antecontract, si nu este in niciun caz inferior valorii de piața, mai ales luând in considerare faptul ca piața imobiliara in anul 2008 se afla la apogeu, iar niciuna dintre părți nu a contestat acest lucru, așa cum si instanța de fond a reținut in pag. 5 paragraful 8 al sentinței.
Bunul nu are o importanta determinanta pentru reușita unui plan de reorganizare. Mai mult decât atât, valorificarea prin vânzare a imobilului este in interesul lichidatorului, pentru a putea acoperi pasivul debitoarei.
In drept, se invoca art. 93 indice 1 Legea nr. 85/2006, art 969 cod civil art. 115 si urm Cod procedura civila.
La termenul din 08.11.2013, Curtea a respins ca neintemeiata exceptia lipsei de interes a recursului, pentru considerentele expus in practica.
La acelasi termen, Curtea a incuviintat pentru recurenta proba cu inscrisuri.
Analizand recursul prin prisma motivelor invocate si care se incadreaza in dispozitiile art 304 pct 9 Cod Pr Civ 1865, cat si a dispozitiilor art 304 ind 1 Cod Pr Civ, instanța reține următoarele:
In esenta, recurenta sustine ca judecatorul sindic a apreciat in mod gresit faptul ca nu sunt indeplinite condtiile art 93 ¹ din Legea nr 85/2006, astfel incat nu se putea dispune in sarcina administratorului judiciar sa procedeze la executarea obligatiilor rezultate din antecontractul de vanzare-cumparare nr 99/29.02.2008 modificat prin actul aditional din 14.08.2009.
Aceasta aparare este intemeiata.
Astfel, conform art 93 ¹ din Legea nr 85/2006, obligațiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzător intră în procedură, vor fi executate de către administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului-cumpărător, dacă:
- prețul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului-cumpărător;
- prețul nu este inferior valorii de piață a bunului;
- bunul nu are o importanță determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare.
Din lecturarea acestui text reise ca, pentru ca administratorul judiciar sa poate fi obligat la incheierea contractului de vanzare-cumparare, este necesar ca promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare sa aiba data certa anterior deschiderii procedurii insolventei fata de debitoarea-promitenta-vanzatoare.
Sunt considerate de lege ca imprejurari care dau data certa: prezentarea inscrisului la o institutie de stat; inregistrarea intr-un registru public; mentionarea inscrisului, chiar intr-o forma prescurtata, intr-un act oficial, intocmit de o persoana care detine o functie de stat sau obstesca; decesul oricareia din persoanele care au subscris actul sub semnatura privata; darea de data certa la cererea celui interesat, de catre un organ notarial (art 1182 Cod Civil 1864).
In speta, intre debitoarea SC O C SA si reclamantii-intimati J.D. si P.I. s-a incheiat antecontractul de vanzare-cumparare nr 99/29.02.2008 printr-un inscris sub semnatura privata, prin care societatea se obliga sa vanda promitentilor cumparatori dreptul de proprietate asupra imobilului-apartament nr BN6.9 situat la etajul 6 al blocului BN, compus din 2 camere, bucatarie, grup sanitar, loc de parcare, aflat in complexul B din S, str W M nr …, jud P…, precum si asupra cotei indivize din partile comune si din teren, la pretul de 103.705 euro, ce se achita in urmatoarea modalitate: 25926,25 euro reprezentand avans la data semnarii antecontractului, 25926,25 euro platibila in 15 rate lunare, iar diferenta de 51.852,50 euro la momentul autentificarii contractului de vanzare-cumparare.
Prin actul aditional nr 1/14.08.2009, incheiat tot sub forma unui inscris sub semnatura privata, partile au convenit asupra modificarii obiectului antecontractului, in sensul ca acesta vizeaza apartamentul nr AN7.9 situat la etajul 7 al blocului A, compus din 2 camere, bucatarie, grup sanitar, loc de parcare, aflat in acelasi complex., modalitatea de plata ramanand neschimbata. La aceeasi data, s-a procedat la preadarea apartamentului nr AN7.9 si a locului de parcare catre promitentii-cumparatori (reclamantii-intimati din prezenta cauza), astfel cum rezulta prin procesul verbal din 14.08.2009 (f 68, dosar Tribunalul Bucuresti).
Din cuprinsul actului aditional de mai sus rezulta ca s-a schimbat obiectul antecontractului de vanzare cumparare nr 99/29.02.2008, acesta fiind un element esential al actului juridic incheiat intre parti, conform art 948 pct 3 din Codul civil 1864, astfel incat acest act aditional trebuie sa indeplineasca conditia impusa de art 93 ¹ din Legea nr 85/2006, respectiv de a avea data certa anterioara deschiderii procedurii insolventei impotriva SC O C SA.
Or, procedura generala a insolventei s-a deschis impotriva societatii la 01.10.2009 (a se vedea incheierea din 01.10.2009 publicata in Buletinul Procedurilor de Insolventa nr 5151/2009 (f 56, dosar CAB), iar actul aditional nr 1/14.08.2009 a capatat data certa prin incheierea nr 4887 din 21.10.2009 intocmita de BNP B V (f 40, dosar CAB), respectiv ulterior intrarii in insolventa a promitentei-vanzatoare, nefiind satisfacuta, asadar, conditia datei certe a actului.
Sustinerea intimatilor-reclamanti in sensul ca societatea debitoare a dus actul aditional dupa 3 luni de la incheiere la notar pentru a primi data certa nu are relevanta, atat timp cat data certa trebuie sa fie anterioară deschiderii procedurii. Aceasta conditie prevazuta de art 93 ¹ din Legea nr 85/2006 este justificata de ideea de a exista certitudine cu privire la data incheierii actului nu in raport cu promitenta vanzatoare, ci cu tertii care, in cadrul procedurii insolventei, sunt creditorii promitentei.
In ceea ce priveste argumentul judecatorului sindic in sensul ca data certa a antecontractului de vanzare-cumparare astfel cum a fost modificat prin actul aditional este conferita de inscrierea acestuia in cartea funciara, Curtea constata ca acesta este eronat. Din cuprinsul incheierii nr 55953 emisa de registratorul din cadrul Biroului de cadastru si Publicitate Imobiliara P. in dosarul nr 55953/27.10.2009 (f 72, dosar Tribunalul Bucuresti) rezulta ca notarea antecontractului nr 99/29.02.2008 asupra apartamentului nr AN7.9 s-a facut la 30.10.2009, in baza cererii reclamantilor-intimati, astfel incat data certa, prin inscrierea in registrul public al Cartii Funciare, exista doar incepand cu 30.10.2009, data care este ulterioara deschiderii procedurii insolventei, motiv pentru care, nici din aceasta perspectiva, nu se poate considera ca indeplinita conditia reglementata de art 93 ¹ din Legea nr 85/2006.
Totodata, nici sustinerea judecatorului sindic in sensul ca lipsa datei certe nu este invocata de catre un tert, ci de catre administratorul judiciar al debitoarei nu poate fi luata in considerare, intrucat art 93 ¹ din Legea nr 85/2006 nu conditioneaza verificarea datei certe de calitatea persoanei care invoca inexistenta acesteia. Judecatorul sindic, chiar din oficiu, este tinut sa verifice daca antecontractul de vanzare-cumparare are data certa, intrucat, in procedura insolventei (care este una colectiva si concursuala), trebuie sa fie ocrotiti creditorii. Or, executarea unei obligatii de constituire a dreptului de proprietate asupra unui bun imobil apartinand debitoarei are ca efect scoaterea respectivului bun de la masa credala, afectandu-i in mod direct pe creditori, tocmai de aceea legiuitorul instituie conditii limitative si restrictive pentru a putea efectua operatiunea de transfer patrimonial, conditii care trebuie verificate de judecatorul sindic, indiferent daca administratorul judiciar sau lichidatorul contesta sau nu existenta datei certe.
In aceste conditii, avand in vedere nerespectarea elementului datei certe anterioare deschiderii procedurii insolventei, Curtea constata ca judecatorul sindic a pronuntat o sentinta nelegala, cu incalcarea prevederilor art 93 ¹ din Legea nr 85/2006.
Pentru aceste considerente, in baza art 304 pct 9, art 312 Cod Pr Civ, a admis recursul si a modificat in tot sentinta civila nr 5641/06.06.2013, in sensul respingerii contestatiei formulate de reclamantii J.D. si P.I.
| ← Faliment - procedura insolvenţei – societăţi cu răspundere... | Faliment - procedura insolvenţei – societăţi cu răspundere... → |
|---|
