Acţiunea privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare
| Comentarii |
|
acţiunea privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, 1. Timbrarea acţiunii 2. Competenţa soluţionării cererii de chemare în judecată având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare. Calificarea acţiunii 3. Condiţiile de exerciţiu al acţiunii civile 4. Prescripţia dreptului la acţiune 5. Probatoriul administrat în cazul cererii având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare
Posibilitatea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic a fost considerată, atât în baza dispoziţiilor art. 1073 şi art. 1077 C. civ. 1864, cât şi după reglementarea sa expresă în ceea ce priveşte terenurile prin art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 şi, ulterior, în Noul Cod Civil, ca fiind o formă de executare silită în natură a obligaţiilor asumate prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare.
Dacă dispoziţiile art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, care prevedeau posibilitatea părţii din antecontractul de vânzare-cumpărare, având ca obiect un teren cu sau fară construcţii, de a cere instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, au fost extinse şi la alte situaţii, cu aplicarea dreptului comun reprezentat de art. 1073 şi art. 1077 C. civ. 1864, noul cod civil prevede în art. 1669 alin. (1) că, atunci când „una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite
1. Timbrarea acţiunii
Potrivit art. 194 lit. c) NCPC, reclamantul trebuie să indice în cuprinsul cererii de chemare în judecată obiectul cererii şi valoarea sa, după preţuirea lui, în mod similar reglementării anterioare din art. 112 pct. 3 CPC, valoare ce va fi avută în vedere la stabilirea taxei de timbru conform prevederilor OUG nr. 80/2013.
Important de precizat este că art. 194 lit. c) din noua reglementare obligă reclamantul la menţionarea mai multor elemente legate de valoarea indicată, elemente care pot îndreptăţi partea adversă sau instanţa să conteste această valoare. Astfel, reclamantul este obligat să indice în cuprinsul cererii de chemare în judecată modul de calcul prin care a ajuns la valoarea arătată, cu indicarea înscrisurilor corespunzătoare. De asemenea, textul prevede că, pentru imobile, vor fi aplicabile dispoziţiile art. 104 NCPC, în conformitate cu care „în cererile având ca obiect un drept de proprietate sau alte drepturi reale asupra unui imobil, valoarea se determina în funcţie de valoarea impozabila, stabilita potrivit legislaţiei fiscaleîn situaţia în care valoarea impozabilă nu poate fi stabilită, devin aplicabile dispoziţiile art. 98 NCPC, important de reţinut fiind faptul că, în caz de contestaţie, valoarea se stabileşte după înscrisurile prezentate şi explicaţiile date de părţi.
Aşadar, din cuprinsul acestor dispoziţii ale noului Cod de procedură civilă, desprindem următoarele diferenţe în ceea ce priveşte stabilirea valorii obiectului cererii de chemare în judecată, valoare care interesează în continuare în mod egal, atât din punct de vedere al stabilirii taxei de timbru, cât şi din punct de vedere al stabilirii competenţei materiale:
- în cererile având ca obiect un drept de proprietate sau alte drepturi reale asupra unui imobil, valoarea acestuia se determină în principal în funcţie de valoarea impozabilă;
- în toate celelalte cazuri, reclamantul este obligat a indica în cuprinsul cererii de chemare în judecată modul de calcul al valorii menţionate, cu indicarea înscrisurilor corespunzătoare.
Conform art. 98 alin. (3) NCPC, în caz de contestaţie, valoarea se stabileşte după înscrisurile prezentate şi explicaţiile date de părţi.
în ceea ce priveşte acest articol, menţionăm, în primul rând, că, deşi el este situat în secţiunea privind determinarea competenţei după valoarea obiectului cererii introductive de instanţă, având în vedere că se referă la modul de contestare a valorii obiectului cererii, aşa cum este indicată de reclamant, considerăm că el poate şi trebuie aplicat şi în situaţia contestării valorii obiectului cererii indicate de reclamant, atunci când această contestare se face în vederea stabilirii corecte a taxei de timbru.
În al doilea rând, constatăm că, dacă practica instanţelor înainte de intrarea în vigoare a noului Cod de procedură civilă era de a dispune efectuarea unei expertize preţuitoare atunci când valoarea indicată de reclamant era contestată de partea adversă, practică întemeiată în principal pe dispoziţiile art. 5 alin. (2) din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 146/1997, în conformitate cu care „ Valoarea la care se calculează taxele judiciare de timbru este cea prevăzuta în acţiune sau în cerere. Dacă această valoare este contestată sau apreciată de instanţe ca vădit derizorie, evaluarea se face pe cale de expertiză, dispusă din oficiu sau la cererea oricărei părţi, taxa calculându-se la valoarea rezultată din expertiză ", în prezent, faţă de dispoziţiile sus-menţionate, pentru stabilirea valorii în caz de contestare, nu se va mai putea administra proba cu expertiză, valoarea urmând a fi stabilită exclusiv pe baza înscrisurilor prezentate şi a explicaţiilor date de părţi. Intenţia legiuitorului a fost în sensul de a se evita prelungirea procesului prin efectuarea unei expertize, exclusiv în scopul stabilirii valorii imobilului, aceasta urmând a fi determinată doar pe baza înscrisurilor şi a explicaţiilor prezentate de părţi.
Legea nr. 146/1997 a fost abrogată prin OUG nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru.
2. Competenţa soluţionării cererii de chemare în judecată având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare. Calificarea acţiunii
În vederea determinării competenţei, este importantă calificarea acţiunii având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.
În primul rând, în funcţie de criteriul scopului material urmărit de reclamant, acţiunea privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare este o acţiune în realizare, scopul urmărit de reclamant fiind respectarea dreptului său la încheierea contractului sau, dacă acest lucru nu mai este posibil, obţinerea despăgubirilor.
Facem aici o precizare în ceea ce priveşte situaţia în care părţile încheie un contract de vânzare-cumpărare, înscris sub semnătură privată, asupra unui autoturism.
Deşi întâlnite mult mai frecvent în situaţia bunurilor imobile, promisiunile bilaterale de vânzare-cumpărare pot avea ca obiect şi bunuri mobile.
Situaţia clasică, în care părţile încheie un contract de vânzare-cumpărare - înscris sub semnătură privată - asupra unui bun imobil pentru care legea prevede forma autentică drept condiţie ad validitatem pentru tran
sferul dreptului de proprietate, contract care, prin aplicarea principiului conversiunii, valorează antecontract, nu este aplicabilă bunurilor mobile, pentru înstrăinarea cărora legea nu prevede o condiţie de formă.
Cu toate acestea, practica judiciară a fost confruntată cu aşa-numitele „acţiuni având ca obiect pronunţarea unor hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare în ceea ce priveşte un autoturism”, în situaţia în care părţile au încheiat un contract de vânzare-cumpărare sub forma unui înscris sub semnătură privată, dar vânzătorul sau cumpărătorul refuză să se prezinte la organele de poliţie pentru a încheia contractul de vânza-re-cumpărare în forma tipizată.
întrucât transferul dreptului de proprietate a avut loc de la momentul acordului de voinţă materializat în încheierea contractului sub forma înscrisului sub semnătură privată, această acţiune nu este o acţiune în realizare, aşa cum este acţiunea având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, ci o acţiune în constatare, pe care instanţele au considerat-o admisibilă (a se vedea, în acest sens, speţa nr. 23). Prin urmare, este greşită folosirea terminologiei de „hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare”, potrivită în această situaţie fiind folosirea titulaturii de „acţiune în constatarea transmiterii dreptului de proprietate asupra autoturismului”.
învederăm tot aici şi o altă situaţie întâlnită frecvent în practică, legată de terminologia folosită în formularea acţiunii având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.
Astfel, de cele mai multe ori, reclamantul, în formularea cererii de chemare în judecată, solicită „constatarea intervenirii promisiunii/an-tecontractului/înţelegerii dintre părţi şi pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare”. Folosirea termenului de constatare nu trebuie să inducă în eroare asupra naturii juridice de acţiune în realizare a cererii având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.
Considerăm că de fapt cererea de constatare a convenţiei părţilor nu este un veritabil capăt de cerere pe care instanţei îi este solicitat a se pronunţa, fiind evident din întregul petit că se solicită de fapt pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare în baza promisiunii bilaterale încheiate de părţi.
în măsura în care se insistă de către reclamant în cererea de constatare a convenţiei, considerăm că, în mod corect, instanţele au respins o asemenea cerere drept inadmisibilă, raportat la dispoziţiile art. 111 CPC şi la faptul că reclamantul are acţiunea în realizare - pronunţarea hotărârii care să ţină loc de contract - pe care, de altfel, a şi formulat-o. Conform noului Cod de procedură civilă, situaţia este identică, art. 35 NCPC sta
bilind: „Cel care are interes poate să ceară constatarea existenţei sau inexistenţei unui drept. Cererea nu poate fi primită dacă partea poate cere realizarea dreptului pe orice altă cale prevăzută de lege ”.
Urmează a se avea în vedere speţele nr. 1 şi 19 pentru detalii legate de aceste aspecte.
În al doilea rând, deoarece dreptul subiectiv ce se tinde a fi valorificat prin acţiune, respectiv dreptul de a se încheia contractul de vânzare-cumpărare, prin transmiterea dreptului de proprietate şi plata preţului, este un drept patrimonial, acţiunea va fi una patrimonială. În cadrul acţiunilor patrimoniale, acţiunea având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare este o acţiune personală, deoarece, aşa cum am arătat mai sus, antecontractul de vânza-re-cumpărare dă naştere unor drepturi de creanţă, şi nu unor drepturi reale.
Ea poate fi personală imobiliară sau mobiliară, în funcţie de bunul ce face obiectul promisiunii de vânzare.
De asemenea, reţinem caracterul constitutiv al hotărârii care ţine loc de act de vânzare-cumpărare, deoarece dreptul de proprietate se consideră transmis doar din momentul pronunţării hotărârii.
2.1. Competenţa materială
Noul Cod de procedură civilă dispune că, în ceea ce priveşte judecata în primă instanţă, tribunalul este instanţă de drept comun, în sensul că, ori de câte ori legiuitorul nu prevede instanţa competentă de a soluţiona o anumită cerere, aceasta va fi judecată în primă instanţă de tribunal.
Întrucât cererea având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare este o cerere evaluabilă în bani, aşa cum am arătat mai sus, pentru cererile în valoare de până la 200.000 lei inclusiv, devin aplicabile dispoziţiile art. 94 pct. 1 lit. j) NCPC, competentă material fiind judecătoria; pentru cererile cu valoare de peste 200.000 lei, competenţa de soluţionare a cauzei în primă instanţă va reveni tribunalului, ca instanţă de drept comun.
Referitor la stabilirea valorii bunului sub incidenţa noului Cod de procedură civilă, vor fi avute în vedere cele arătate anterior cu privire la art. 194 lit. c) coroborat cu art. 104 şi art. 98 alin. (3) NCPC.
2.2. Competenţa teritorială
Întrucât acţiunea având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare este o acţiune patrimonială personală, văzută ca o cerere formulată în executarea antecontractului, competenţa teritorială se determină potrivit dispoziţiilor art. 10 pct. 1 CPC, aceasta având un caracter alternativ.
Aşadar, competenţa teritorială a soluţionării cererii revine instanţei de la domiciliul (sediul) pârâtului ori instanţei locului prevăzut în contract pentru executarea, fie şi în parte, a obligaţiei, instanţe deopotrivă competente, reclamantul fiind cel care are alegerea între acestea, conform art. 12 CPC.
In situaţia în care părţile nu au prevăzut în antecontract un loc pentru executarea obligaţiei, instanţa competentă rămâne doar cea de la domiciliul sau sediul pârâtului, potrivit art. 5 şi art. 7 CPC.
In acelaşi sens s-a pronunţat şi înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, Completul competent să judece recursul în interesul legii, care, prin Decizia nr. 8/2013, a admis recursul în interesul legii şi a stabilit că: „Acţiunea prin care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a unui imobil are caracterul unei acţiuni personale imobiliare. Competenţa teritorială de soluţionare a unei astfel de acţiuni, înregistrată înainte de data de 15 februarie 2013, se determină în condiţiile art. 5, art. 7 şi, respectiv, art. 10 pct. 1 CPC în vigoare la data înregistrării cererii”.
Situaţia este identică şi după intrarea în vigoare a noului Cod de procedură civilă, conform art. 113 alin. (1) pct. 3 NCPC (ce reglementează competenţa teritorială alternativă), competenţa pentru executarea unui contract revenind, pe lângă instanţa de la domiciliul (sediul) pârâtului (art. 107 NCPC), şi instanţei locului prevăzut în contract pentru executarea, fie şi în parte, a obligaţiei.
3. Condiţiile de exerciţiu al acţiunii civile
In ceea ce priveşte condiţiile de exerciţiu al acţiunii civile, sunt aplicabile dispoziţiile generale de procedură civilă.
Reţinem doar că în practica judecătorească s-a pus problema calităţii procesuale pasive în acţiunea formulată de promitentul-cumpărător,
raportat la calitatea promitentului-vânzător de proprietar al bunului la momentul formulării cererii de chemare în judecată.
Cu privire la acest aspect, pornind de la faptul că antecontractul dă naştere doar unor drepturi de creanţă, şi nu unor drepturi reale, în mod constant instanţele de judecată au reţinut că, întotdeauna, calitatea procesuală pasivă poate reveni doar cocontractantului, debitor al obligaţiei rezultate din antecontract, respectiv promitentului-vânzător în situaţia în care acţiunea este pornită de promitentul-cumpărător, indiferent de calitatea acestuia de proprietar al bunului sau nu la momentul formulării acţiunii.
Neconferind promitentului-cumpărător un drept real, în baza antecontractului, acesta nu are drept de urmărire al bunului, pentru a chema în judecată pe proprietarul acestui bun.
Sub imperiul Codului civil din 1864, instanţele au analizat condiţia ca pârâtul promitent-vânzător să fie proprietarul bunului ca o condiţie pe fondul cauzei pentru admiterea acţiunii, faţă de caracterul constitutiv al hotărârii.
Faţă de reglementarea vânzării bunului altuia, în condiţiile art. 1683 NCC, urmează să avem în vedere posibilitatea pronunţării unei hotărâri care ţine loc de act de vânzare-cumpărare, inclusiv în situaţia în care promitentul-vânzător nu este titular al dreptului de proprietate, dar promitentul-cumpărător cunoaşte acest lucru, efectul admiterii acţiunii fiind cel al considerării ca încheiat a contractului de vânzare-cumpărare, potrivit art. 1683 NCC.
4. Prescripţia dreptului la acţiune
Tot ca o consecinţă a faptului că antecontractul de vânzare-cumpărare dă naştere doar unor drepturi de creanţă, iar acţiunea privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic este o acţiune personală, şi nu una reală, acţiunea a fost considerată prescriptibilă, fiind aplicabil termenul general de prescripţie prevăzut de dispoziţiile art. 3 din Decretul nr. 167/1958.
În ceea ce priveşte începutul termenului de prescripţie, fiind incidente dispoziţiile art. 7 din Decretul nr. 167/1958, s-a considerat că termenul de prescripţie începe să curgă la momentul stabilit de părţi în antecontract în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare, iar, în lipsa stabilirii unui asemenea moment, de la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare.
Cu privire la cursul prescripţiei, au fost considerate aplicabile dispoziţiile Decretului nr. 167/1958 privind cauzele de suspendare, întrerupere sau repunere în termenul de prescripţie.
Cel mai des se întâlneşte în practică drept cauză de întrerupere a termenului de prescripţie ori, mai degrabă, drept cauză de amânare a începutului acestui termen, situaţia în care, de la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, promitentul-vânzător predă pro-mitentului-cumpărător posesia bunului ce face obiectul promisiunii.
Posesia permisă promitentului-cumpărător a fost considerată în practica judecătorească drept o recunoaştere a dreptului de a cere instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare,
conform art. 16 din Decretul nr. 167/1958. In noul Cod civil, cauzele de întrerupere a prescripţiei sunt reglementate de dispoziţiile art. 2537, recunoaşterea dreptului a cărui acţiune se prescrie având în continuare caracter întreruptiv de prescripţie.
În noul Cod civil, în ceea ce priveşte cererea având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, conform dispoziţiilor art. 1669 alin. (2), „Dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat”. Aşadar, în noua reglementare, termenul de prescripţie al acţiunii având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare a fost micşorat faţă de termenul general de prescripţie, care a rămas în continuare de 3 ani, conform art. 2517 NCC.
Important de reţinut cu privire la aplicabilitatea legii în timp sunt dispoziţiile art. 201 din Legea nr. 71/2011, în conformitate cu care „ Prescripţiile începute şi neîmplinite la data intrării în vigoare a Codului civil sunt şi rămân supuse dispoziţiilor legale care le-au instituit
In ceea ce priveşte cursul prescripţiei şi modalitatea de invocare a acesteia, vor fi aplicabile dispoziţiile de drept comun privind prescripţia.
Pentru cauze în care s-au invocat probleme legate de prescripţia dreptului la acţiune, urmează a se avea în vedere speţele nr. 46, 47, 48.
5. Probatoriul administrat în cazul cererii având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare
Probatoriul administrat, de regulă, în cadrul acestor cereri priveşte proba cu înscrisuri, esenţiale fiind antecontractul încheiat de părţi, titlul de proprietate asupra bunului ce face obiectul vânzării, eventuale notificări trimise între părţi pentru a se dovedi refuzul executării de bunăvoie a obligaţiei rezultate din antecontract; de asemenea, aşa cum am arătat, este posibilă şi administrarea probei testimoniale, în condiţiile art. 1191 şi urm. C. civ. 1864, respectiv în procesele începute după 15 februarie 2013, în condiţiile art. 309 şi urm. NCPC; în majoritatea situaţiilor, fără a fi însă obligatorie, se administrează şi proba cu expertiza tehnică, pentru identificarea bunului sau/şi pentru evaluarea acestuia.
În cazul cererilor având ca obiect pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de act autentic de înstrăinare a unor bunuri imobile, art. 32 din Legea nr. 146/1997 prevede obligaţia pentru instanţa de judecată de a solicita extras de carte funciară pentru bunurile imobile ce au carte funciară deschisă sau certificat de sarcini pentru imobilele care nu au carte funciară deschisă, certificat fiscal emis de compartimentul de specialitate al autorităţii administraţiei publice locale şi dovada debitelor la zi ale cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari.
După intrarea în vigoare a noului Cod de procedură civilă, reclamantul este obligat, conform art. 194 lit. c) NCPC, ca, în situaţia în care obiectul cererii de chemare în judecată este un imobil, să ataşeze acestei cereri înscrisuri privind valoarea impozabilă, precum şi, dacă imobilul este înscris în cartea funciară, este necesară precizarea numărului de carte funciară şi a numărului cadastral sau topografic, după caz, urmând a fi ataşat extras de carte funciară, cu arătarea titularului înscris în cartea funciară, eliberat de biroul de cadastru şi publicitate imobiliară în raza căruia este situat imobilul, iar, în cazul în care imobilul nu este înscris în cartea funciară, se va anexa un certificat emis de acelaşi birou, care atestă acest fapt.
Pe baza acestor acte, instanţa verifică în esenţă calitatea de proprietar a promitentului-vânzător, dacă bunul este grevat de sarcini (ipoteci, interdicţii de înstrăinare etc.), dacă promitentul-vânzător figurează ca titular de rol fiscal şi dacă acesta are taxe sau impozite neplătite către stat.
Totodată, instanţa verifică dacă promitentul-vânzător are datorii constând în cote de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, dispoziţiile art. 20 din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari aplicându-se în mod corespunzător, în sensul că instanţa nu va putea pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, decât dacă, până la închiderea dezbaterilor, se face dovada achitării acestora sau dacă datoriile sunt preluate de cumpărător, aspect care se va menţiona în dispozitivul hotărârii.
In conformitate cu dispoziţiile art. 54 din Legea nr. 7/1996, aplicabile înainte de intrarea în vigoare a noului Cod civil: „( 1) Notarul public care a întocmit actul privitor la un drept tabular este obligat să ceară din oficiu înscrierea în cartea funciară la biroul teritorial în a cărei rază de activitate se află imobilul. Despre exercitarea acestei obligaţii se va face menţiune expresă în cuprinsul actului sau, după caz, al certificatului de moştenitor. Menţiunea se va face în cazul în care pentru bunurile din masa succesorală s-a deschis carte funciară sau există documentaţie cadastrală. La autentificarea actelor prin care se constituie, se modifică
sau se stinge un drept real imobiliar, notarul public va solicita un extras de carte funciară pentru autentificare sau, după caz, certificat de sarcini. Pe perioada valabilităţii extrasului de carte funciară pentru autentificare, registratorul nu va efectua nici un fel de înscriere în cartea funciară, cu excepţia aceleia pentru care a fost eliberat extrasul.
(2) Instanţa judecătorească va transmite, în termen de 3 zile, hotărârea rămasă definitivă şi irevocabilă, constitutivă sau declarativă asupra unui drept real imobiliar, la biroul de carte funciară al judecătoriei în a cărei rază de activitate se află imobilul.
(3) Instanţa judecătorească nu va trece la dezbaterea în fonda acţiunii privind desfiinţarea actului juridic supus înscrierii, dacă acesta nu a fost înscris, în prealabil, pentru informare, în cartea funciară”.
Articolul 54 din Legea nr. 7/1996 a fost modificat succesiv prin Legea nr. 71/2011 şi Legea nr. 133/2012, iar în urma republicării Legii nr. 7/1996 în M. Of. nr. 83 din 7 februarie 2013, a devenit prin renumerotare art. 35 şi are următorul conţinut: „(1) Notarul public care a întocmit un act prin care se transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar este obligat să ceară, din oficiu, înscrierea în cartea funciară. In acest scop, va trimite cererea de înscriere a actului respectiv, în ziua întocmirii lui sau cel mai târziu în următoarea zi lucrătoare, la biroul teritorial în a cărui rază de activitate se află imobilul. Despre exercitarea acestei obligaţii se va face menţiune expresă în cuprinsul actului sau, după caz, al certificatului de moştenitor. Menţiunea se va face în cazul în care pentru bunurile din masa succesorală s-a deschis carte funciară sau există documentaţie cadastrală. La autentificarea actelor notariale prin care se transmite, se modifică sau se constituie un drept real imobiliar, notarul public va solicita un extras de carte funciară pentru autentificare, care este valabil timp de 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii, sau, după caz, un certificat de sarcini. La autentificarea actelor notariale prin care se stinge un drept real imobiliar, precum şi în cadrul procedurii succesorale, pentru imobilele înscrise în cartea funciară se va solicita extras de carte funciară pentru informare.
(2) In baza extrasului de carte funciară pentru autentificare, notarul public poate efectua toate operaţiunile notariale necesare întocmirii actului în vederea căruia acesta a fost solicitat.
(3) Pe perioada valabilităţii extrasului de carte funciară pentru autentificare, registratorul nu va efectua niciun fel de înscriere în cartea funciară, cu excepţia aceleia pentru care a fost eliberat extrasul. Valabilitatea extrasului încetează, prin împlinirea termenului, la momentul înregistrării cererii de înscriere a actului notarial pentru care acesta a fost eliberat sau la cererea notarului public care a solicitat extrasul.
(4) Cererile depuse în perioada de valabilitate a extrasului de carte funciară pentru autentificare cu privire la imobilul pentru care acesta a fost eliberat se soluţionează, în condiţiile alin. (3), după expirarea termenului de valabilitate a extrasului, în ordinea şi cu procedura prevăzute de lege.
(5) Instanţa judecătorească va transmite, în termen de 3 zile, hotărârea rămasă definitivă şi irevocabilă, constitutivă sau declarativă asupra unui drept real imobiliar, la biroul teritorial în a cărui rază de activitate se află imobilul.
(6) Instanţa judecătorească nu va trece la dezbaterea în fond a acţiunii privind desfiinţarea actului juridic supus înscrierii, dacă acesta nu a fost înscris, în prealabil, pentru informare, în cartea funciară”.
Observăm că dispoziţiile art. 32 din Legea nr. 146/1997 au impus instanţei de judecată necesitatea administrării anumitor probe (extras de carte funciară, certificat de sarcini etc.), fiind necesară efectuarea unor verificări pe care le face şi notarul la autentificarea actului.
Menţionăm însă că, deşi întâlnită (rar) în practică, nu suntem de acord cu soluţia imposibilităţii pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare în situaţia în care imobilul ce face obiectul an-tecontractului nu are deschisă carte funciară (pentru această opinie, a se vedea speţa nr. 52), atât timp cât, conform dispoziţiilor legale în vigoare, înscrierea în cartea funciară are doar efect de opozabilitate faţă de terţi, şi nu efect constitutiv de drepturi, iar din dispoziţiile art. 32 din Legea nr. 146/1997 rezultă posibilitatea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare şi în situaţia în care imobilul nu are carte funciară deschisă.
în prezent, noul Cod civil prevede, în art. 885, că înscrierea în cartea funciară are efect constitutiv de drepturi. Potrivit art. 56 din Legea nr. 71/2011, dispoziţiile Codului civil privitoare la dobândirea drepturilor reale imobiliare prin efectul înscrierii acestora în cartea funciară se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare. Până la această dată, înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori modificat în mod valabil, se face numai în scop de opozabilitate faţă de terţi.
Reţinem, din cuprinsul art. 35 alin. (5) din Legea nr. 7/1996, obligaţia instanţei de a comunica hotărârea definitivă şi irevocabilă (definitivă, în reglementarea noului Cod de procedură civilă) privind admiterea cererii
ce a avut ca obiect pronunţarea unei hotărâri ce ţine loc de act de vânzare-cumpărare.
De asemenea, mai trebuie avut în vedere că, încă de la momentul încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare, aceasta poate face obiectul notării în cartea funciară, cu efect de opozabilitate faţă de terţi. Deşi notarea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare nu are efectul unei interdicţii de înstrăinare, deoarece promisiunea dă naştere doar unor drepturi de creanţă, în practică s-a reţinut relativ constant că înstrăinarea bunului imobil ce face obiectul promisiunii de promitentul-vânzător către o altă persoană, în condiţiile în care promisiunea era notată în cartea funciară, este lovită de nulitate absolută, fiind încheiată în frauda drepturilor pro-mitentului-cumpărător, terţul achizitor neputând invoca necunoaşterea existenţei promisiunii bilaterale.
Vezi şi altă definiţie din dicţionarul juridic:
Comentarii despre Acţiunea privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare
