Condiţiile de validitate a antecontractului de vânzare-cumpărare
| Comentarii |
|
condiţiile de validitate a antecontractului de vânzare-cumpărare, 1. Consimţământul 2. Dreptul de preempţiune 3. Capacitatea 4. Obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare 5. Cauza
1. Consimţământul
În ceea ce priveşte consimţământul, sunt aplicabile regulile de la teoria generală a actului juridic civil, principiul autonomiei de voinţă şi libertatea contractuală, precum şi cu privire la cerinţele valabilităţii consimţământului, respectiv: să provină de la o persoană cu discernământ, să fie exprimat cu intenţia de a produce efecte juridice, să fie exteriorizat şi să nu fie alterat de vicii de consimţământ.
În cadrul analizei condiţiei de valabilitate a consimţământului ca acesta să fie exprimat cu intenţia de a produce efecte juridice, instanţele de judecată au fost confruntate cu problema analizării aşa-numitei „clauze de răzgândire” sau „de dezicere” prin prisma îndeplinirii acestor condiţii.
În esenţă, prin clauza de dezicere sau de răzgândire, părţile pot reglementa în antecontractele de vânzare-cumpărare posibilitatea unei părţi sau a ambelor de a se răzgândi în ceea ce priveşte încheierea contractului de vânzare-cumpărare, până la termenul stabilit de părţi în antecontract
pentru încheierea acestuia. In această situaţie s-a pus problema nevalabilităţii consimţământului persoanei care se poate răzgândi, obligaţia sa fiind una asumată sub o condiţie suspensivă pur potestativă (aşa-numitul „mă oblig dacă vreau”)-art. 1010 C. civ. 1864 şi art. 1403 NCC.
În practica juridică s-a decis valabilitatea unei asemenea clauze, atât timp cât ea este stabilită de părţi cu titlu oneros, partea cealaltă urmând a
beneficia de un „preţ al răzgândirii”. In caz contrar, într-adevăr, această clauză ar reprezenta o obligaţie sub condiţie pur potestativă, care ar lipsi de valabilitate consimţământul său.
Considerăm că, sub imperiul noului Cod civil, soluţia nevalabilităţii clauzei de dezicere în situaţia în care nu a fost reglementat aşa-numitul „preţ al răzgândirii” în antecontract nu va putea fi adoptată în cazul antecontractelor cu dare de arvună, acest lucru deoarece art. 1545 NCC, în reglementarea arvunei penalizatoare, stabileşte că: „Daca în contract este stipulat expres dreptul uneia dintre părţi sau dreptul ambelor părţi de a se dezice de contract, cel care denunţă contractul pierde arvuna dată sau, după caz, trebuie să restituie dublul celei primite”.
Aşadar, atât timp cât legea prevede, în situaţia în care a fost dată arvună, un preţ al dezicerii, dacă părţile nu reglementează expres în contract un alt preţ al dezicerii, urmează a se considera aplicabil art. 1545 NCC, cu consecinţa valabilităţii clauzei de răzgândire.
2. Dreptul de preempţiune
Dreptul de preempţiune conferă titularului său preferinţă la cumpărarea unui bun, la preţ egal, atunci când proprietarul acestuia îl vinde.
Dreptul de preempţiune a fost reglementat iniţial de dispoziţiile art. 48-49 din Legea nr. 18/1991, apoi prin dispoziţiile art. 69-70 din Legea nr. 18/1991, republicată, şi ulterior de dispoziţiile art. 5-11 din Legea nr. 54/1998 (abrogate prin Legea nr. 247/2005) pentru situaţia în care proprietarul unui teren agricol din extravilan intenţionează să-l vândă, legea reglementând un drept preferenţial de cumpărare la preţ egal în favoarea coproprietarilor, proprietarilor vecini şi arendaşului.
înstrăinarea terenului cu încălcarea dreptului de preempţiune se sancţiona cu nulitatea relativă a contractului încheiat.
In aceste condiţii, practica juridică a fost confruntată cu problema valabilităţii unui antecontract de vânzare-cumpărare având ca obiect un teren agricol în extravilan, în situaţia în care promitentul-cumpărător nu este titular al dreptului de preempţiune, iar promitentul-vânzător nu a respectat dispoziţiile legale cu privire la exercitarea dreptului de preempţiune.
In această situaţie, instanţa învestită cu soluţionarea unei cereri de chemare în judecată având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare a respins acţiunea, motivat de faptul că nu poate valida un contract de vânzare-cumpărare ce presupune transmiterea dreptului de proprietate cu nerespectarea normelor legale ce reglementează dreptul de preempţiune.
Prin urmare, deşi nu s-a pus problema nevalabilităţii antecontractului de vânzare-cumpărare, deoarece prin acest act nu s-a transmis dreptul de proprietate asupra terenului extravilan, pentru a se pune problema încălcării dreptului de preempţiune la încheierea lui, instanţele au refuzat pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.
Considerăm că soluţia va rămâne aceeaşi şi sub imperiul noului Cod civil, dreptul de preempţiune fiind reglementat expres în cadrul dispoziţiilor art. 1730-1740 NCC, art. 1731 NCC stabilind că: „Vânzarea bunului cu privire la care exista un drept de preempţiune legal sau convenţional se poate face către un terţ numai sub condiţia suspensiva a neexercitării dreptului de preempţiune de către preemptor
Aşadar, vânzarea, deci şi transmiterea dreptului de proprietate, ca regulă, către terţ nu vor avea loc decât dacă au fost îndeplinite formalităţile exercitării dreptului de preempţiune de către vânzător, iar titularul dreptului de preempţiune, legal sau convenţional, nu a înţeles să-şi exercite acest drept.
Prin urmare, nici instanţa de judecată nu va putea pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare în situaţia în care constată că
obiectul antecontractului este un bun cu privire la care părţile sau legea au reglementat un drept de preempţiune, iar promitentul-vânzător nu şi-a îndeplinit obligaţia de a efectua formalităţile pentru exercitarea dreptului de preempţiune.
Menţionăm că, în prezent, art. 1746 NCC reglementează dreptul de preempţiune al coproprietarilor şi vecinilor la cumpărarea terenurilor din fondul forestier aflate în proprietate privată.
Articolul 17 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, republicată, reglementează dreptul de preempţiune al locatarilor imobilelor restituite persoanelor îndreptăţite, având, printre altele, destinaţiile de unităţi şi învăţământ de stat, unităţi sanitare şi de asistenţă medico-socială din sistemul public, imobile ocupate de administraţiile financiare, trezorerii etc., instituţii culturale, precum şi cele ocupate de sediile partidelor politice. Articolul 19 alin. (4) din aceeaşi lege reglementează dreptul de preempţiune al noului proprietar al suprafeţei restituite în proprietate, potrivit alin. (2), la cumpărarea suprafeţei adăugate imobilului după trecerea acestuia în proprietatea statului, dispoziţiile art. 17 alin. (2) şi (3) fiind aplicabile în mod corespunzător. De asemenea, art. 42 alin. (2) stabileşte dreptul de preempţiune al deţinătorilor cu titlu valabil la data intrării în vigoare a Legii nr. 10/2001 la cumpărarea imobilelor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă care nu se restituie persoanelor îndreptăţite, iar art. 42 alin. (3) prevede dreptul de preempţiune al chiriaşilor la cumpărarea imobilelor cu destinaţie de locuinţă care nu se restituie persoanelor îndreptăţite.
De asemenea, dreptul de preempţiune este reglementat şi în alte acte normative speciale (Codul silvic, Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural naţional mobil şi Legea nr. 346/2004 privind stimularea înfiinţării şi dezvoltării întreprinderilor mici şi mijlocii), întâlnite mai rar în practica judiciară.
3. Capacitatea
Având în vedere că vânzarea-cumpărarea este un act de dispoziţie atât pentru vânzător, cât şi pentru cumpărător, părţile trebuie să aibă capacitate deplină la momentul încheierii actului.
In acest context, în practica judiciară s-a pus problema dacă încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare reprezintă un act de dispoziţie,
consecinţele privind inclusiv îndeplinirea condiţiei capacităţii. In acest sens s-a decis că, faţă de consecinţele grave pe care le poate avea asupra patrimoniului încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare, inclusiv prin prisma posibilităţii pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, acesta ar trebui privit ca fiind un act de dispoziţie.
O altă consecinţă practică a calificării antecontractului de vânzare-cumpărare drept un act de dispoziţie, fără a reprezenta o problemă legată de capacitate, dar pe care o prezentăm la acest capitol datorită discutării calificării antecontractului de vânzare-cumpărare ca fiind un act de dispoziţie, a fost relevată în situaţia în care instanţele s-au confruntat cu problema încheierii unui antecontract de vânzare-cumpărare, ca pro-mitent-vânzător, de un singur soţ, antecontract ce avea ca obiect un bun imobil aparţinând comunităţii de bunuri, promitentul-cumpărător invocând prezumţia de mandat tacit reciproc reglementată de art. 35 C. fam.
In această situaţie instanţele au decis că nu poate fi aplicată prezumţia mandatului tacit reciproc, deoarece, prin prisma consecinţelor grave pe care le produce, antecontractul de vânzare-cumpărare trebuie asimilat unui act de înstrăinare a bunului imobil.
Aceeaşi soluţie se menţine şi în situaţia reglementării prin Noul Cod Civil, în cadrul regimului comunităţii legale art. 345 NCC stabilind că fiecare soţ poate încheia singur acte de conservare, acte de administrare cu privire la oricare din bunurile comune, precum şi acte de dobândire a bunurilor comune, în timp ce dispoziţiile art. 346 alin. (1) NCC reglementează expres faptul că actele de înstrăinare sau de grevare cu drepturi reale, având ca obiect bunuri comune, nu pot fi încheiate decât cu acordul ambilor soţi.
Aşadar, la fel ca şi în reglementarea anterioară, deşi antecontractul încheiat de un singur soţ ca promitent-vânzător, având ca obiect un bun comun imobil, nu reprezintă un act de înstrăinare sau de grevare cu drepturi reale a bunului, antecontractul dând naştere doar unor drepturi de creanţă, instanţa nu poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare cu privire la acest bun, deoarece ar valida un act de înstrăinare având ca obiect un bun comun asupra căruia nu putea dispune un singur soţ.
4. Obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare
Conform art. 1225 NCC, obiectul contractului este dat de operaţiunea juridică, precum vânzarea, locaţiunea, împrumutul şi alte asemenea, convenită de părţi, astfel cum reiese aceasta din ansamblul drepturilor şi obligaţiilor contractuale, rezultând, aşadar, că obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare este dat de promisiunea promitentului-vânzător de a transfera dreptul de proprietate şi a promitentului-cumpărător de plată a preţului.
Bunul vândut şi preţul reprezintă obiecte derivate, secundare ale antecontractului de vânzare-cumpărare, deoarece promisiunea promitentu-
lui-vânzător dc a transfera dreptul de proprietate în viitor priveşte lucrul ce va fi vândut, iar promisiunea cumpărătorului de a plăti preţul priveşte acest preţ.
4.1. Lucrul ce face obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare
Condiţiile ce trebuie îndeplinite de lucrul ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare trebuie să fie, în general, aceleaşi ca în situaţia încheierii contractului de vânzare-cumpărare, raportat la faptul că, prin antecontract, părţile se obligă ca în viitor să încheie contractul de vânzare-cumpărare.
Vom prezenta condiţiile succint, urmând a face câteva precizări doar acolo unde se impune, raportat la natura juridică a antecontractului de vânzare-cumpărare.
Astfel, lucrul vândut trebuie:
a) să fie posibil şi licit;
b) să existe sau să poată exista;
c) să fie în circuitul civil;
Faţă de regula privind libera circulaţie a bunurilor (art. 1310 C. civ. 1864 şi art. 1657 NCC), interesează situaţiile de excepţie în care legea declară inalienabile bunurile care fac parte din domeniul public al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale sau cazurile în care legea declară inalienabilitatea temporară a anumitor bunuri.
în materia încheierii antecontractelor de vânzare-cumpărare, practica juridică a fost confruntată cu situaţia privind bunuri din această ultimă categorie. Avem în vedere cazurile de inalienabilitate temporară reglementate de dispoziţiile art. 32 din Legea nr. 18/1991, care prevăd interdicţia de înstrăinare a dreptului de proprietate asupra terenurilor cu privire la care s-a constituit dreptul de proprietate în favoarea cooperatorilor care nu au adus pământ în cooperativă şi a altor persoane prevăzute de lege, timp de 10 ani socotiţi de la începutul anului următor celui în care s-a făcut înscrierea proprietăţii, şi de dispoziţiile art. 9 din Legea nr. 112/1995, care prevăd interdicţia de înstrăinare timp de 10 ani de la data dobândirii apartamentelor cumpărate de chiriaşi şi care nu se restituie în natură foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora. Cu privire la aceste bunuri, au fost încheiate antecontracte de vânzare-cumpărare în perioada de interdicţie de înstrăinare, părţile stabilind că încheierea contractului de vânzare-cumpă-rare va avea loc la expirarea interdicţiei legale.
Instanţele au pronunţat soluţii în care au validat aceste antecontracte, tocmai datorită faptului că transferul dreptului de proprietate urma a avea loc la data expirării interdicţiei.
Ba chiar mai mult, într-o cauză în care s-a încheiat contract de vânzare-cumpărare privind un asemenea bun, s-a apreciat că, deşi nul absolut pentru nerespectarea interdicţiei legale de înstrăinare, contractul de vânzare-cumpărare poate valora antecontract de vânzare-cumpărare şi poate fi pronunţată o hotărâre care să ţină loc de contract după data expirării interdicţiei legale (speţa nr. 17);
d) să fie determinat sau determinabil, condiţie prevăzută atât de art. 948 şi art. 964 C. civ. 1864, cât şi de dispoziţiile art. 1225 alin. (2), art. 1179 alin. (1) pct. 3 şi art. 1226 alin. (2) NCC.
In practică au fost întâlnite situaţii în care instanţa a refuzat pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare din cauza lipsei unui obiect suficient determinat, deoarece antecontractul, înscris sub semnătură privată, nu cuprindea suficiente elemente pe baza cărora să poată fi individualizat bunul (speţa nr. 27);
e) în ceea ce priveşte condiţia ca promitentul-vânzător să fie proprietarul bunului ce face obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, aceasta a fost analizată mai sus, la secţiunea privind caracterul antecontractului de a da naştere doar unor drepturi de creanţă.
4.2. Preţul
La fel, şi în privinţa condiţiilor care trebuie îndeplinite de preţ, urmează să avem în vedere că acesta reprezintă echivalentul ce va fi datorat de cumpărător în schimbul lucrului transmis de vânzător. Prin urmare, el trebuie să îndeplinească condiţiile pe care le-ar îndeplini şi în situaţia încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
De altfel, atât cu privire la lucrul ce face obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare, cât şi cu privire la preţ, reţinem din reglementarea noului cod civil prevederea din alin. (1) al art. 1279, în sensul că promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea, iar din dispoziţiile art. 1669 alin. (1), că poate fi pronunţată o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare doar dacă „toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite”. Or, în lipsa îndeplinirii condiţiilor legale de lucrul ce face obiectul viitoarei vânzări-cumpărări şi de preţ, promisiunea nu ar putea fi executată.
Reglementarea noului Cod civil nu este decât o aplicaţie a doctrinei şi practicii judiciare în materia antecontractului de vânzare-cumpărare, neaducând elemente noi din acest punct de vedere.
Prin urmare, vom analiza condiţiile ce trebuie îndeplinite de preţ:
a) preţul trebuie să fie stabilit în bani, aceasta fiind de esenţa contractului de vânzare-cumpărare, atât sub imperiul vechiului Cod civil, cât şi al art. 1660 alin. (1) NCC.
Dacă părţile convin ca în viitor să dea un lucru pentru un alt lucru, şi nu pentru o sumă de bani, promisiunea bilaterală va fi promisiune bilaterală de schimb, şi nu de vânzare-cumpărare şi, aşa cum am arătat în partea introductivă, în această situaţie instanţele au admis posibilitatea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act de schimb (speţele nr. 9 şi 46);
b) preţul trebuie să fie determinat sau determinabil. în soluţiile pronunţate în practică, în cazul antecontractelor încheiate sub imperiul Codului civil din 1864, s-a apreciat că această condiţie este îndeplinită în situaţia în care părţile au stabilit cuantumul preţului la momentul încheierii antecontractului ori au stabilit asupra elementelor cu ajutorul cărora preţul va putea fi determinat în viitor. Conform art. 1304 C. civ. 1864, preţul putea fi determinat şi ulterior, de un terţ ales de comun de către părţi sau de persoana desemnată de părţi.
Sub imperiul reglementării din noul Cod civil, va trebui acceptată posibilitatea stabilirii ulterioare a preţului, în termen de 6 luni de la încheierea contractului, la cererea părţii interesate, de preşedintele judecătoriei de la locul încheierii contractului, care va desemna un expert în acest sens, în condiţiile art. 1662 alin. (2) NCC. De asemenea, vor fi avute în vedere şi dispoziţiile art. 1664 alin. (2) şi (3) NCC privind preţul unor bunuri pe care vânzătorul le vinde în mod obişnuit sau bunuri al căror preţ este stabilit pe pieţe organizate.
în anumite situaţii excepţionale, în cazul vânzării-cumpărării unor bunuri, preţul este stabilit de prevederile legii. Avem în vedere cazul vânzării locuinţelor edificate din fondurile statului către chiriaşi, în baza Legii nr. 85/1992 sau a Legii nr. 112/1995.
Trebuie precizat aici că practica judiciară s-a confruntat cu acţiuni având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, având ca obiect locuinţe edificate din fondurile statului, acţiunea fiind formulată de chiriaş în temeiul prevederilor Legii nr. 85/1992 (speţele nr. 31 şi 32).
Instanţele au considerat admisibilă o asemenea acţiune, reţinând că, deşi izvorul obligaţiei de a transmite dreptul de proprietate nu este unul contractual (cum este în situaţia în care părţile încheie o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare), ci unul legal, nu există niciun impediment pentru a nu pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, în cazul în care se refuză transmiterea dreptului de proprietate.
In această situaţie, la pronunţarea hotărârii s-a avut în vedere obligaţia cumpărătorului de a plăti preţul stabilit de normele legale;
c) preţul trebuie să fie sincer şi serios. Această condiţie este prevăzută şi de dispoziţiile noului Cod civil, art. 1665 alin. (2) stabilind că preţul este derizoriu atunci când este Jntr-atât de disproporţionat faţă de valoarea bunului, încât este evident că părţile nu au dorit să consimtă la o vânzare
In practică, promitentul-vânzător invocă nulitatea antecontractului de vânzare-cumpărare pentru lipsa preţului (preţ derizoriu). Instanţele au decis în mod repetat că, dacă preţul este real şi serios, contractul de vânzare-cumpărare este valabil, chiar dacă preţul este mult inferior valorii reale a bunului, echivalenţa fiind relativă, întrucât este raportată atât la valoarea bunului, cât şi la subiectivismul părţilor (speţele nr. 29 şi 30).
In lumina modificării reglementării cu privire la leziune în noul Cod civil, art. 1221 stabilind că: ,rExistă leziune atunci când una dintre părţi, profitând de starea de nevoie, de lipsa de experienţă ori de lipsa de cunoştinţe a celeilalte părţi, stipulează în favoarea sa ori a unei persoane o prestaţie de o valoare considerabil mai mare, la data încheierii contractului, decât valoarea propriei prestaţif\ acţiunea în nulitate putând fi promovată doar în situaţia când leziunea depăşeşte jumătate din valoarea pe care o avea, la momentul încheierii contractului, prestaţia promisă sau executată de partea lezată, această disproporţie fiind necesar a subzista până la data cererii în anulare (art. 1222 NCC), considerăm că în materia acţiunilor având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare vor exista cereri de nulitate ori de reducţiune pe acest temei.
Un alt aspect legat de preţ, cu care s-au confruntat instanţele într-o anumită perioadă (2008-2010), a fost generat de refuzul promitentului-vânzător de a încheia contractul de vânzare-cumpărare promis şi de a transmite dreptul de proprietate, acesta invocând creşterea preţurilor pe piaţa imobiliară, astfel încât preţul stabilit la momentul încheierii antecontractului nu mai reflectă valoarea reală a bunului. Această apărare nu a fost primită de instanţele de judecată, raportat la faptul că, în conformitate cu dispoziţiile art. 1073 şi art. 1077 C. civ. 1864, pronunţarea hotărârii care să ţină loc de contract nu reprezintă decât executarea silită în natură a obligaţiei asumate prin antecontract, neputându-se avea în vedere modificarea situaţiei pe piaţa imobiliară. S-a considerat că diminuarea sau creşterea valorii de circulaţie a bunului reprezintă un risc asumat de părţi la momentul încheierii antecontractului.
Aceeaşi soluţie, ca regulă, rămâne valabilă şi după intrarea în vigoare a noului Cod civil. Menţionăm că în acest cod este reglementată expres, la art. 1271, impreviziunea, fiind, totodată, prevăzute condiţiile în care o persoană ar putea solicita instanţei adaptarea contractului, pentru a dis
tribui în mod echitabil între părţi pierderile şi beneficiile ce rezultă din schimbarea împrejurărilor sau încetarea contractului. Deşi despre impre-viziune s-a scris în literatura juridică şi sub imperiul vechiului Cod civil, în lipsa unei reglementări exprese, nu a fost invocată în acţiunile for-
mulate. In orice caz, trebuie reţinut că situaţiile în care poate fi invocată impreviziunea reprezintă situaţii cu caracter de excepţie, conform alin. (3) al art. 1271 NCC.
4.3. Arvuna
În Codul civil din 1864, noţiunea de arvună era reglementată în cadrul contractului de vânzare-cumpărare, art. 1297 vorbind despre „vindere făcută prin dare de arvună” şi de „convenţia accesorie a arvunei”.
Arvuna poate fi definită drept o sumă de bani plătită de una dintre părţi la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, prin care se garantează de către aceasta îndeplinirea obligaţiei şi îi asigură, totodată, o garanţie a îndeplinirii obligaţiilor de către cealaltă parte.
Astfel, conform art. 1298 C. civ. 1864, în situaţia în care „vinderea nu s-a executat prin culpa unei din părţile contractante, aceasta va pierde arvuna data sau o va întoarce îndoită, avănd-o primită, dacă partea care nu este în culpă nu ar alege mai bine să ceară executarea vinderii
Aşadar, în situaţia în care arvuna a fost dată de cumpărător (situaţia cel mai des întâlnită), în caz de rezoluţiune a contractului de vânzare-cumpărare din culpa cumpărătorului, acesta va pierde suma de bani plătită cu titlu de arvună, iar în ipoteza rezoluţiunii contractului din culpa vânzătorului, acesta va fi obligat să restituie dublul sumei primite cu titlu de arvună.
Practic, în situaţia rezoluţiunii contractului de vânzare-cumpărare, arvuna funcţionează ca o clauză penală legală, stabilind cuantumul prejudiciului produs părţii care nu este în culpă.
In exemplul de mai sus ne-am referit la arvuna dată de cumpărător, deoarece în practică este situaţia întâlnită cel mai des, însă textul legal nu excludea posibilitatea ca arvuna să fie plătită de vânzător, aşa cum am arătat.
Aşa cum prevede şi textul legal şi conform regulilor de drept comun, partea care nu este în culpă are posibilitatea alegerii între a cere executarea silită a obligaţiei sau rezoluţiunea, cu aplicarea clauzei de arvună.
Convenţia de arvună nu va avea efecte în cazul nulitătii contractului de vânzare-cumpărare, faţă de caracterul său accesoriu, în situaţia în care contractul se execută sau se desfiinţează de comun acord ori independent de culpa unei părţi, arvuna fiind prinsă „în prestaţiile reciproce, după
împrejurări” (art. 1297 teza finală C civ. 1864). Regula este că, în cazul executării contractului, ea este considerată o parte din preţ.
In materia antecontractelor de vânzare-cumpărare, s-a făcut aplicaţia dispoziţiilor legale sus-citate, în condiţiile în care, în mod frecvent, la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, promitentul-cumpărător plăteşte o sumă de bani cu titlu de arvună, urmând a plăti diferenţa la momentul executării antecontractului, respectiv al încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Menţionăm însă că nu orice sumă de bani plătită ca avans reprezintă arvună, pentru a atrage aplicabilitatea dispoziţiilor legale sus-menţionate. Considerăm că, pentru aceasta, este necesar fie ca părţile să desemneze suma de bani plătită cu titlul de „arvună”, fie să facă trimitere la dispoziţiile legale menţionate, atunci când vorbesc de plata unui avans.
Apreciem că reglementarea arvunei va avea şi sub incidenţa reglementărilor din noul Cod civil o importanţă semnificativă în materia antecontractelor de vânzare-cumpărare. De altfel, în noul Cod civil, arvuna este reglementată în cadrul secţiunii privind „Executarea obligaţiilor prin echivalent”, şi nu în cazul contractului de vânzare-cumpărare, ca în precedent, ori al contractului de locaţiune, unde exista o referire la posibilitatea dării unei arvune.
Arvuna este definită de alin. (1) al art. 1544 NCC ca fiind o sumă de bani (sau alte bunuri fungibile) plătită de o parte celeilalte la momentul încheierii contractului, sumă de bani care, în caz de executare, urmează a fi imputată asupra prestaţiei datorate sau, după caz, restituită.
Articolul anterior menţionat reglementează, sub denumirea de „arvuna confirmatorie”, consecinţele plăţii arvunei la momentul încheierii contractului (antecontractului, în cazul nostru), respectiv că, în situaţia neexecu-tării culpabile din partea uneia dintre părţile contractante, partea cealaltă poate declara rezoluţiunea contractului şi fie poate păstra arvuna (în situaţia în care neexecutarea s-a datorat culpei părţii care a plătit arvuna), fie poate cere dublul acesteia (atunci când neexecutarea provine de la partea care a primit arvuna).
De asemenea, menţionăm că, pe lângă reglementarea expresă a posibilităţii creditorului obligaţiei neexecutate de a recurge la executarea silită a obligaţiei, este reglementată şi posibilitatea creditorului de a cere rezoluţiunea şi stabilirea despăgubirilor potrivit dreptului comun. Aşadar, în măsura în care creditorul obligaţiei neexecutate consideră că poate dovedi un prejudiciu mai mare decât cel stabilit legal, poate opta pentru această variantă.
Practic, reglementarea este identică cu cea din Codul civil din 1864.
Ca un element de noutate, noul Cod civil introduce, prin art. 1545, reglementarea consecinţelor plăţii arvunei la momentul încheierii contractului în situaţia în care în contract este prevăzut dreptul unei părţi de a se dezice de contract. Astfel, şi în această situaţie, „cel care denunţă contractul pierde arvuna dată sau, după caz, trebuie să restituie dublul celei primite”.
Aşadar, dacă sub imperiul vechiului Cod civil, aşa cum am arătat mai sus, în situaţia reglementării în cadrul antecontractelor de vânzare-cumpărare a unei clauze de dezicere sau de răzgândire s-a pus problema dacă stipularea unei asemenea clauze nu poate reprezenta o obligaţie sub condiţie pur potestativă nulă şi s-a decis, în doctrină şi practica judiciară, că o asemenea obligaţie este valabilă în măsura în care părţile au reglementat un „preţ al răzgândirii”, faţă de reglementarea din art. 1545 NCC, va trebui să avem în vedere că, în situaţia în care părţile au prevăzut o asemenea clauză, deşi fără stabilirea expresă a unui „preţ al răzgândirii”, dar cu plata unei arvune, nu se va putea considera nulitatea unei asemenea clauze, legea stabilind despăgubirile ce vor fi plătite.
În legătură cu preţul mai reţinem că, în noul Cod civil, art. 1670 stabileşte: "În lipsă de stipulaţie contrară, sumele plătite în temeiul unei promisiuni de vânzare reprezintă un avans din preţul primit."
4.4. Clauza penală în antecontractele de vânzare-cumpărare
Am relevat câteva aspecte privind arvuna imediat după discutarea aspectelor legate de preţ, ca obiect derivat al promisiunilor bilaterale de vânzare-cumpărare, deoarece, din punct de vedere practic, foarte des, la momentul încheierii antecontractului, promitentul-cumpărător achită o sumă de bani cu titlu de arvună, aceasta urmând a reprezenta, în situaţia executării antecontractului, o parte din preţ, aşa cum am arătat mai sus.
Stabilirea unei arvune, după cum am văzut, poate avea şi rolul determinării despăgubirilor în situaţia neexecutării culpabile de către una dintre părţi sau chiar în situaţia reglementării unei clauze de dezicere, fară stabilirea preţului dezicerii, sub imperiul reglementării din noul Cod civil.
Tocmai din cauza faptului că, de şi mai multe ori, în practică, nu se ajunge la stabilirea despăgubirilor prin mecanismul reglementat la arvună, deoarece părţile reglementează în antecontracte o clauză penală, vom face câteva referiri în cadrul acestei secţiuni, deşi reglementarea clauzei penale este o problemă de executare a antecontractelor de vânzare-cumpărare, respectiv de executare indirectă sau prin echivalent a obligaţiilor asumate prin antecontract.
Clauza penală reprezintă o convenţie, fie stipulată în contractul principal, fie încheiată în mod separat, prin care părţile determină, prin acor
dul lor de voinţă, întinderea prejudiciului suferit de creditor ca urmare a neexecutării, executării cu întârziere sau necorespunzătoare a obligaţiei asumate de către debitor.
In cuprinsul antecontractelor de vânzare-cumpărare părţile reglementează foarte des întinderea prejudiciului produs celeilalte părţi de neexecutarea culpabilă a unei părţi, acest lucru, probabil, şi din cauza faptului că prejudiciul devine destul de dificil de evaluat în lipsa acestei clauze (este greu pentru fiecare dintre părţi să evalueze şi să dovedească care este prejudiciul produs prin neexecutarea obligaţiilor asumate, care duce la neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare). Menţionăm că, de cele mai multe ori, în evaluarea prejudiciului, părţile antecontractului se referă tot la avansul achitat, stabilind despăgubirile în funcţie de acesta: spre exemplu, dacă încheierea contractului de vânzare-cumpărare nu va avea loc din culpa promitentului-cumpărător, promitentul-vânzător va putea păstra suma primită ca avans, iar dacă încheierea contractului nu se va realiza din culpa promitentului-vânzător, acesta va fi obligat să restituie promitentului-cumpărător dublul, triplul sau chiar de 5 până la 10 ori avansul primit.
Aşadar, de multe ori, clauza penală stabilită de părţi este identică cu dispoziţiile legale referitoare la arvună (care poate avea rolul unei clauze penale legale, aşa cum am arătat), părţile dorind doar să se asigure de aplicabilitatea acestor dispoziţii legale, ori acestea evaluează prejudiciul într-o modalitate similară, modificând doar sub aspectul multiplului avansului suma ce reprezintă despăgubiri.
O problemă principală în litigiile având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare cu care s-a confruntat practica judecătorească a fost calificarea unor clauze trecute de părţi în antecontractele de vânzare-cumpărare ca fiind clauză penală sau clauză de dezicere, în care este menţionat şi aşa-numitul preţ al dezicerii.
Stabilirea tipului de clauză este esenţial, deoarece, dacă părţile au prevăzut doar o clauză penală, rămâne la latitudinea creditorului obligaţiei neexecutate de a alege între a solicita executarea silită în natură, respectiv pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, sau executarea silită în echivalent, prin plata sumei de bani reprezentând evaluarea prejudiciului din clauza penală.
In situaţia în care clauza încheiată de părţi este calificată ca fiind o clauză de dezicere sau de răzgândire, creditorul obligaţiei neexecutate va putea solicita doar suma de bani menţionată de părţi drept „preţ al răzgândirii”, fară a putea solicita pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de act de vânzare-cumpărare, deoarece, prin acceptarea acestei clauze, el a înţeles să dea posibilitatea celeilalte părţi de a se răzgândi, indiferent
de motivele ce ar determina o asemenea conduită, chiar şi imputabilă acestuia, în schimbul unei sume de bani.
În conformitate cu art. 1545 NCC, care reglementează arvuna penalizatoare, şi în situaţia în care părţile nu au reglementat un preţ al dezicerii se vor aplica normele legale cu privire la păstrarea arvunei sau restituirea dublului ei.
În ceea ce priveşte aplicabilitatea dispoziţiilor legale cu privire la clauza penală, sunt incidente dispoziţiile dreptului comun, în mod repetat instanţele confirmând că, potrivit prevederilor art. 1066-1072 C. civ. 1864, respectiv faptul că, fiind o modalitate de executare silită indirectă a obligaţiei, este necesar să fie vorba despre o neexecutare culpabilă din partea debitorului, creditorul este cel care are alegerea între a solicita executarea în natură a obligaţiei sau în echivalent, prin plata clauzei penale, debitorul neputându-se libera oferind clauza penală, fară însă a se putea pretinde cumulat atât executarea în natură, cât şi clauza penală; de asemenea, s-a reţinut că, fiind un contract, ea este obligatorie între părţi, instanţa neavând posibilitatea de a-i reduce sau de a-i micşora cuantumul, reţinându-se, în temeiul art. 1070 C. civ. 1864, că penalitatea va putea fi redusă în situaţia în care este vorba despre o neexecutare parţială.
Cu privire la acest aspect, în practica judecătorească, s-a acceptat posibilitatea actualizării cu rata inflaţiei a sumei de bani reprezentând clauza penală, considerându-se că nu reprezintă o modificare a cuantumului acesteia.
Dispoziţiile cu privire la clauza penală prezentate mai sus se menţin şi în noul Cod civil (art. 1538-1540), cu menţiunea că legiuitorul a prevăzut posibilitatea reducerii cuantumului penalităţii, pe lângă situaţia în care obligaţia a fost executată în parte şi această executare a profitat creditorului, şi în cazul în care penalitatea este vădit excesivă faţă de prejudiciul ce putea fi prevăzut de părţi la încheierea contractului, în această situaţia penalitatea redusă urmând a rămâne superioară obligaţiei principale (art. 1541).
Constatăm că dispoziţiile art. 1541 NCC nu reprezintă decât o aplicaţie în aceleaşi limite a teoriei impreviziunii, doar cu menţiunea că diminuarea sumei din clauza penală nu poate fi făcută sub pragul cuantumului obligaţiei principale.
5. Cauza
Potrivit art. 1236 din Noul Cod Civil:
(1) Cauza trebuie să existe, să fie licită şi morală.
(2) Cauza este ilicită când este contrară legii şi ordinii publice.
(3) Cauza este imorală când este contrară bunelor moravuri.
Vezi şi altă definiţie din dicţionarul juridic:
Comentarii despre Condiţiile de validitate a antecontractului de vânzare-cumpărare
