Antecontract de vânzare-cumpărare
| Comentarii |
|
antecontract de vânzare-cumpărare, 1. Definiție şi cadru legal 2. Caractere juridice
1. Definiție şi cadru legal
În literatura juridică şi în practica judiciară, înainte de intrarea în vigoare a noului cod civil (NCC), promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare a fost definită drept un contract în care ambele părţi, denumite promitent-vânzător şi promitent-cumpărător, se obligă să încheie în viitor, la preţul stabilit, contractul de vânzare-cumpărare, având ca obiect bunul ce face obiectul înţelegerii.
Spre deosebire de promisiunea unilaterală de vânzare sau de cumpărare, care, deşi reprezintă un contract, şi nu un act juridic unilateral, dă naştere unor obligaţii în sarcina unei singure părţi, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare dă naştere unor obligaţii în sarcina ambelor părţi contractante.
Ca asemănare, reţinem, aşa cum am arătat şi mai sus, că atât promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, cât şi promisiunea unilaterală de vânzare sau de cumpărare reprezintă contracte, în fapt antecontracte, ce dau naştere unor drepturi de creanţă.
în aceeaşi categorie, a antecontractelor încheiate de părţi în scopul de a intra în viitor într-un raport contractual, în general privind vânzarea sau/şi cumpărarea unui bun, intră, în mod tradiţional, şi pactul de preferinţă, definit în general ca o variantă a promisiunii unilaterale prin care proprietarul unui bun se obligă ca, în cazul în care îl va vinde, să acorde preferinţă unei anumite persoane la preţ egal.
Prin urmare, deşi toate aceste figuri juridice, într-o enumerare care nu este exhaustivă, îmbracă forma juridică a noţiunii denumite „antecon-tract”, datorită faptului că reprezintă un contract încheiat de părţi în vederea încheierii unui alt contract în viitor, cel mai des în practică se întâlneşte promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, denumită, tocmai datorită frecvenţei sale, „antecontract de vânzare-cumpărare”.
întrucât aceasta este denumirea uzuală, pe care o folosesc atât notarii la autentificarea actului (evident, în situaţia în care actul s-a încheiat în formă autentică), cât şi instanţele de judecată, ne vom referi în continuare la
promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare şi cu denumirea uzuală de „antecontract de vânzare-cumpărare”.
Înainte de intrarea în vigoare a noului Cod civil, promisiunea bilaterală de a contracta reprezenta un contract nenumit, neavând o denumire legală şi o reglementare proprie. Cu toate acestea, datorită frecvenţei an-tecontractelor de vânzare-cumpărare, ele au fost definite în doctrină, iar practica judiciară a acceptat posibilitatea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de contract, în temeiul dispoziţiilor art. 1073 şi art. 1077 C. civ. 1864.
Menţionăm aici că, deşi majoritatea antecontractelor vizează vânza-rea-cumpărarea unor bunuri, în practica judiciară s-a pus şi problema pronunţării unor hotărâri care să ţină loc de contract de schimb, de închiriere sau chiar de donaţie, în baza unor promisiuni bilaterale încheiate de părţi în acest sens.
Doar în cazul contractului de donaţie, instanţele au respins posibilitatea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act de donaţie, avându-se în vedere faptul că, în situaţia contractului de donaţie, manifestarea de voinţă animus donandi trebuie să fie concomitentă cu încheierea contractului în forma autentică.
In situaţia antecontractelor de schimb şi de închiriere, de principiu, în practica judecătorească, s-a admis posibilitatea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act de schimb sau de închiriere, urmând a fi analizate celelalte condiţii de validitate ale convenţiei în fiecare situaţie în parte.
întrucât cea mai mare frecvenţă o au, în practică, antecontractele de vânzare-cumpărare privind terenuri, prin Legea nr. 247/2005 a fost reglementată posibilitatea instanţelor de a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare. Astfel, conform art. 5 alin. (2) din Titlul X al acestei legi: Jn situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract
Noul Cod civil reglementează promisiunea de a contracta, promisiunea de vânzare şi promisiunea de cumpărare, precum şi posibilitatea ca instanţa să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract în art. 1279 şi art. 1669.
Astfel, conform dispoziţiilor art. 1279 NCC: „(1) Promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea. (2) In caz de neexe-cutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese. (3) De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa,
la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc ele contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel. (4) Convenţia prin care părţile se obligă să negocieze în vederea încheierii sau modificării unui contract nu constituie promisiune de a contracta
Observăm că noul Cod civil, reglementând promisiunea de a contracta, lasă deschisă părţilor posibilitatea de a încheia orice fel de promisiuni, stabilind, însă, că instanţa poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract doar atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.
In mod expres, legiuitorul se referă la faptul că instanţa nu are posibilitatea de a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract în cazul contractelor reale, în situaţia în care prin lege nu se prevede altfel, această dispoziţie legală explicându-se prin faptul că acest tip de contract nu ia naştere decât din momentul predării bunului ce face obiectul contractului. De asemenea, instanţa nu poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract în baza unei convenţii prin care părţile s-au obligat doar la a negocia în vederea încheierii sau modificării unui contract, tocmai datorită faptului că nu reprezintă o promisiune de a contracta.
Faţă de dispoziţiile exprese ale noului Cod civil sus-menţionate, considerăm că, în continuare, se vor menţine argumentele instanţelor de judecată care au respins acţiunile având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de donaţie.
De asemenea, întrucât natura contractului o permite, în măsura în care sunt îndeplinite şi celelalte condiţii de validitate ale convenţiei, vor putea fi pronunţate hotărâri care să ţină loc de act de schimb (văzută ca o dublă vânzare) sau de locaţiune. De altfel, noul Cod civil reglementează, în cadrul normelor cu caracter special, pe lângă posibilitatea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare (art. 1669 NCC), şi posibilitatea pronunţării unei astfel de hotărâri în alte situaţii.
Articolul 2041 alin. (2) NCC stabileşte, în cazul mandatului fără reprezentare, că: „Dacă bunurile dobândite de mandatar sunt imobile, acesta este obligat să le transmită mandantului. în caz de refuz, mandan-tul poate solicita instanţei de judecată să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act de transmitere a bunurilor dobândite?\
De asemenea, art. 2145 NCC reglementează promisiunea de împrumut, stabilind că: Atunci când bunul se află în deţinerea beneficiarului, iarpromitentul refuză să încheie contractul, instanţa, la cererea celeilalte
părţi, pocite să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, dacă cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite
Aplicarca principiului conversiunii actului juridic arc o frecvenţă mare în materia acţiunilor având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.
Astfel, în practică, dacă de multe ori persoanele încheie antecontracte de vânzare-cumpărare în modalitatea şi în scopul arătate mai sus, respectiv reglementând în cuprinsul contractului obligaţiile promitentului-vân-zător şi ale promitentului-cumpărător de a încheia în viitor contractul de vânzare, foarte des ele încheie contracte de vânzare lovite de nulitate absolută şi care, din cauza acestor motive, nu îşi produc efectul translativ al dreptului de proprietate, una dintre părţi învestind instanţa cu solicitarea de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, invocând faptul că manifestarea de voinţă nulă absolut, ca reprezentând contract de vânzare-cumpărare, să fie avută în vedere, ca urmare a aplicării principiului conversiunii actului juridic, drept antecontract de vânzare-cumpărare valabil încheiat.
Situaţiile întâlnite cel mai frecvent în practică au fost cele ale încheierii contractelor de vânzare-cumpărare privind terenuri sub forma înscrisului sub semnătură privată, forma autentică fiind o condiţie ad validitatem în cadrul legislaţiei aplicabile înstrăinării terenurilor de-a lungul timpului.
în aceste cazuri, instanţele au achiesat în unanimitate la opinia în conformitate cu care manifestarea de voinţă nulă ca vânzare-cumpărare poate valora antecontract de vânzare-cumpărare. Această situaţie este, de altfel, considerată şi în doctrină ca fiind una dintre principalele aplicaţii ale principiului conversiunii actului juridic.
S-a mai întâlnit în practică şi cazul în care părţile au încheiat actul cu nerespectarea unei interdicţii legale de înstrăinare cu caracter temporar, instanţele apreciind că manifestarea de voinţă, nulă absolut ca vânzare-cumpărare pentru nerespectarea interdicţiei legale, poate valora antecontract de vânzare-cumpărare şi poate conduce la admiterea unei acţiuni care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare după expirarea termenului pentru care a fost instituită interdicţia de înstrăinare.
2. Caractere juridice
Din definiţia antecontractului de vânzare-cumpărare, reţinem următoarele caractere juridice ale acestuia, urmând ca în cazul speţelor ataşate să fie relevată importanţa practică a acestora:
a) antecontractul de vânzare-cumpărare este un contract sinalag-matic (bilateral), deoarece, prin încheierea sa, dă naştere unor obligaţii reciproce între părţile contractante. Promitentul-vânzător îşi asumă obligaţia de a transmite dreptul de proprietate în viitor, iar promitentul-cum-părător pe aceea de plată a preţului.
Pe lângă aceste obligaţii principale, în lipsa cărora nu s-ar putea executa promisiunea, în practică, părţile antecontractului de vânzare-cumpărare îşi asumă diferite alte obligaţii, de regulă, fiind vorba de obligaţii care determină încheierea la momentul iniţial doar a unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare şi amânarea momentului încheierii contractului de vânzare-cumpărare. Avem în vedere, spre exemplu, situaţiile în care pro-mitentul-vânzător se obligă să înscrie în cartea funciară dreptul de proprietate asupra imobilului ce face obiectul contractului sau să dezmembreze dreptul de proprietate asupra unei parcele ce va face obiectul contractului de vânzare-cumpărare; de asemenea, au fost întâlnite în practica judiciară situaţii în care promitentul-vânzător s-a obligat ca, până la data stabilită pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare, să încheie un act de partaj prin care să devină unic proprietar asupra bunului ce face obiectul contractului ori chiar să dobândească dreptul de proprietate asupra bunu-
lui. In ceea ce priveşte obligaţiile asumate de promitentul-cumpărător, în practică, frecvente sunt situaţiile în care acesta s-a obligat prin antecontract la obţinerea unui credit până la momentul stabilit pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în vederea plăţii preţului sau chiar la plata unor tranşe din preţ la intervale stabilite prin antecontract, anterior momentului reglementat de părţi în vederea transmiterii dreptului de proprietate.
Importanţa practică a caracterului bilateral al antecontractului de vânzare-cumpărare rezultă din faptul că doar partea care şi-a executat propriile obligaţii din antecontract poate solicita pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.
Privind istoricul reglementărilor sub acest aspect, menţionăm că, la momentul la care nu exista o reglementare expresă a posibilităţii instanţelor de judecată de a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act de vânza-re-cumpărare, pentru admiterea unei astfel de cereri facându-se aplicarea dispoziţiilor art. 1073 şi art. 1077 C. civ. 1864, instanţele, în aplicarea dreptului comun, considerau că poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, ca modalitate de executare silită în natură a obligaţiei asumate prin antecontract, doar partea care şi-a îndeplinit sau se declară gata de a-şi îndeplini propria obligaţie, deoarece, în caz contrar, partea căreia i se pretinde executarea va putea să se opună, invocând aşa-numita excepţie de neexecutare a contractului.
Articolul 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 stabileşte expres că doar „partea care şi-a îndeplinit obligaţiile” poate solicita instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.
Interpretările în jurisprudenţă au fost diferite, generând inclusiv soluţii de practică neunitară sub acest aspect, aspecte ce vor fi relevate de speţele prezentate mai jos.
In esenţă, unele instanţe au considerat că, prin reglementarea din Legea nr. 247/2005 sus-menţionată, s-a stabilit necesitatea şi, prin urmare, obligaţia instanţei de judecată de a verifica, la momentul pronunţării hotărârii care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, dacă partea care solicită admiterea acţiunii şi-a îndeplinit toate obligaţiile ce-i reveneau, inclusiv cele care, conform antecontractului, urmau a fi executate la momentul încheierii actului de vânzare-cumpărare.
Alte instanţe au apreciat că instanţa de judecată poate verifica doar îndeplinirea obligaţiilor de către partea care solicită pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic ce trebuiau a fi îndeplinite până la momentul formulării cererii, în ceea ce priveşte obligaţiile ce ar fi trebuit a fi îndeplinite ulterior acestui moment, respectiv la momentul transferului dreptului de proprietate, fiind suficient ca partea care formulează acţiunea
să se declare gata a le executa. In această opinie, la care achiesăm, s-a considerat că textul art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 nu reprezintă decât o aplicare a dreptului comun privind excepţia de neexe-cutare, astfel încât referirea la „partea care şi-a executat obligaţiile” nu poate avea în vedere decât executarea obligaţiilor din antecontract, şi nu a celor prevăzute pentru momentul încheierii contractului.
Astfel, presupunând că partea care solicită pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare nu şi-a îndeplinit propriile obligaţii din antecontract anterioare momentului prevăzut pentru încheierea contractului (spre exemplu, promitentul-vânzător nu a realizat in-tabularea dreptului de proprietate, dacă s-a obligat în acest sens), el nu poate solicita pronunţarea unei astfel de hotărâri, deoarece partea adversă poate invoca excepţia de neexecutare. Este ipoteza textului legal care are în vedere că doar partea care şi-a executat obligaţia poate solicita instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.
Presupunând că partea care solicită pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare este promitentul-cumpărător care şi-a îndeplinit toate obligaţiile din antecontract, mai puţin pe cea de plată a preţului, pentru care părţile au stabilit ca termen data încheierii contractului şi, deci, a transferului dreptului de proprietate, considerăm că cererea având ca obiect pronunţarea unei astfel de hotărâri nu poate fi respinsă pe considerentul că nu sunt îndeplinite condiţiile art. 5 alin. (2) din Titlul X al
Legii nr. 247/2005, respectiv că partea care solicită pronunţarea hotărârii nu şi-a îndeplinit propria obligaţie - de plată a preţului -, aceasta fiind soluţia pronunţată în interpretarea dată în prima opinie menţionată.
Considerăm că, în această ipoteză, promitentul-cumpărător este persoana care şi-a îndeplinit obligaţiile din antecontract, neputându-i-se imputa neîndeplinirea obligaţiei de plată de preţului, atât timp cât această obligaţie era concomitentă cu cea a promitentului-vânzător de transmitere a dreptului de proprietate, obligaţie pe care acesta din urmă refuză să o execute. Promitentul-cumpărător se declară gata la a-şi executa propria obligaţie la momentul transferului dreptului de proprietate, obligaţiile fiind simultane.
Dacă instanţa admitea acţiunea, constatând refuzul nejustificat al pro-mitentului-vânzător de a-şi executa obligaţia, acesta rămânea creditor al preţului sau al restului de preţ ce trebuia achitat la momentul transferului dreptului de proprietate, având şi privilegiul legal pentru recuperarea preţului (art. 1737 C. civ. 1864). Noul Cod civil reglementează expres, în cadrul art. 2386 pct. 1, ipoteca legală a vânzătorului asupra bunului imobil vândut, pentru preţul datorat.
Reţinem că, pentru situaţia în care executarea în natură a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare devine imposibilă sau creditorul alege executarea indirectă, art. 2386 pct. 2 NCC reglementează ipoteca legală a promitentului-achizitor pentru neexecutarea promisiunii de a contracta având ca obiect un imobil înscris în cartea funciară pentru imobilul respectiv, pentru restituirea sumelor plătite în contul acestuia.
În orice situaţie, promitentul-cumpărător are şi posibilitatea formulării cererii reconvenţionale prin care să solicite achitarea diferenţei de preţ.
In ceea ce priveşte reglementarea din dispoziţiile art. 1279 alin. (3) NCC, constatăm că se foloseşte aceeaşi terminologie, respectiv posibilitatea „părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii” de a solicita instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act, astfel încât opiniile din practica judiciară probabil că nu se vor schimba în legătură cu interpretarea voinţei legiuitorului pe această noţiune;
b) antecontractul de vânzare-cumpărare este un contract cu titlu oneros, deoarece ambele părţi urmăresc interese patrimoniale. Astfel, promitentul-vânzător urmăreşte ca, prin încheierea ulterioară a contractului de vânzare-cumpărare, să primească preţul stabilit, în caz contrar el având dreptul la daune-interese, iar promitentul-cumpărător urmăreşte
dobândirea dreptului de proprietate asupra bunului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, în caz contrar putând solicita şi el daune-interese;
c) antecontractul de vânzare-cumpărare este, în principiu, un contract comutativ, existenţa şi întinderea obligaţiilor reciproce fiind cunoscute de părţi la încheierea contractului şi nedepinzând de un element viitor şi incert, ca în cazul contractelor aleatorii;
d) antecontractul de vânzare-cumpărare este, în principiu, un contract consensual, putând fi încheiat prin simplul acord de voinţă al părţilor, tară îndeplinirea vreunei formalităţi.
Deşi de multe ori părţile aleg încheierea antecontractului în formă autentică, încheierea valabilă a antecontractului de vânzare-cumpărare nu era supusă condiţiei formei autentice, nici în acele situaţii în care legea prevedea pentru transferul dreptului de proprietate forma autentică drept condiţie aci validitatem (spre exemplu, în cazul terenurilor).
Se avea în vedere faptul că, la momentul încheierii antecontractului, părţile nu transferă dreptul real de proprietate, antecontractul dând naştere doar unor drepturi de creanţă, unor obligaţii de a face, promitentul-vânzător obligându-se să transfere în viitor dreptul de proprietate, aşa cum promitentul-cumpărător se obligă să plătească preţul la momentul stabilit prin antecontract.
Acest aspect are importanţă practică şi sub aspectul modalităţii de dovedire a antecontractului.
Aşadar, instanţele, în unanimitate, au acceptat că dovada promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare se face conform regulilor generale -art. 1191 şi urm. C. civ. 1864, aceste dispoziţii rămânând în vigoare până la data de 15 februarie 2013 - data intrării în vigoare a noului Cod de procedură civilă. Prin urmare, în măsura în care este vorba de un obiect cu o valoare de peste 250 lei (ROL) (2,5 bani noi), ceea ce se întâmplă în aproape toate situaţiile, va fi necesară prezentarea unui înscris sau a unui început de dovadă scrisă, afară numai dacă a existat o imposibilitate, fie şi
morală, de a preconstitui o dovadă scrisă (art. 1197-1198 C. civ. 1864). In prezent, potrivit art. 309 alin. (2) şi (3) NCPC, niciun act juridic nu poate fi dovedit cu martori, dacă valoarea obiectului său este mai mare de 250 lei. Cu toate acestea, se poate face dovada cu martori, contra unui profesionist, a oricărui act juridic, indiferent de valoarea lui, dacă a fost făcut de acesta în exerciţiul activităţii sale profesionale, în afară de cazul în care legea specială cere probă scrisă. în cazul în care legea cere forma scrisă pentru validitatea unui act juridic, acesta nu poate fi dovedit cu martori.
În general, în cadrul antecontractelor de vânzare-cumpărare sau de schimb încheiate între rude,
instanţele au considerat ca dovedită imposibilitatea morală a preconstitu-irii unui înscris şi au admis proba testimonială pentru dovedirea existenţei şi conţinutului înţelegerii cu valoare de antecontract de vânzare-cumpărare. Noul Cod de procedură civilă prevede, în art. 309 alin. (4) pct. 1, admisibilitatea probei cu martori dacă partea s-a aflat în imposibilitate materială sau morală de a-şi întocmi un înscris pentru dovedirea actului juridic.
Speţele cu relevanţă în ceea ce priveşte caracterul consensual al antecontractului, precum şi posibilitatea dovedirii acestuia sunt cele de la nr. 6, 7, 8, 9.
în prezent, potrivit art. 24 alin. (5) din Legea nr. 7/1996, republicată1'1, introdus prin Legea nr. 127/2013|21, promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept real în legătură cu acesta şi actele de alipire şi dezlipire a imobilelor înscrise în cartea funciară se încheie în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute;
e) aşa cum am arătat, antecontractul de vânzare-cumpărare reprezintă un contract ce dă naştere doar unor drepturi de creanţă, unor obligaţii reciproce de a face, şi nu unor drepturi reale.
Întrucât transferul dreptului de proprietate nu are loc decât la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, promitentul-vânzător nu trebuie să fie proprietarul lucrului vândut la momentul încheierii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, fiind necesar însă să fie proprietarul lucrului vândut la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare sau al pronunţării hotărârii care ţine loc de act de vânzare-cumpărare, întrucât aceasta are caracter constitutiv.
înainte de intrarea în vigoare a noului Cod civil, în literatura juridică şi în practica judecătorească s-a considerat că, spre deosebire de vânzare-cumpărare, unde, datorită faptului că operează transferul automat al dreptului de proprietate la momentul încheierii contractului, vânzătorul trebuie să fie proprietarul lucrului individual determinat la momentul încheierii acestuia, în situaţia antecontractului de vânzare-cumpărare, acesta este valabil şi dacă promitentul-vânzător nu este proprietarul lucrului vândut la momentul încheierii antecontractului, întrucât transferul dreptului de proprietate nu ar avea loc decât la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, promitentul-vânzător asumându-şi obligaţia dobândirii până la acel moment a dreptului de proprietate asupra bunului ce face obiectul antecontractului.
Insă instanţele au respins cererile având ca obiect pronunţarea unor hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare în situaţia în care s-a constatat că promitentul-vânzător nu are calitatea de proprietar al bunului ce face obiectul antecontractului Ia momentul pronunţării hotărârii.
Aceeaşi a fost soluţia şi în cazul acţiunilor având ca obiect pronunţarea unor hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare asupra unui bun în ipoteza în care promitentul-vânzător a promis înstrăinarea întregului bun, el fiind însă proprietar doar asupra unei cote indivize din acesta.
Speţele relevante cu privire la acest aspect sunt cele numerotate de la 10 la 16 inclusiv.
Dacă în condiţiile Codului civil din 1864 se avea în vedere sancţiunea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare pentru lipsa calităţii de proprietar a vânzătorului, indiferent că era adoptată soluţia nulităţii relative pentru eroare asupra calităţii esenţiale de proprietar a vânzătorului, în situaţia în care cumpărătorul nu cunoştea că vânzătorul nu are calitatea de proprietar, ori soluţia nulităţii absolute pentru fraudă la lege, atunci când atât vânzătorul, cât şi cumpărătorul încheiau contractul de vânzare-cumpărare în cunoştinţă de cauză, în această din urmă situaţie fiind considerat a avea o cauză ilicită, soluţia este diferită în condiţiile noului Cod civil.
Astfel, art. 1683 NCC reglementează „vânzarea bunului altuia”, stabilind în alin. (1) că: „Dacă, la data încheierii contractului asupra unui bun individual determinat, acesta se află în proprietatea unui terţ, contractul este valabil, iar vânzătorul este obligat să asigure transmiterea dreptului de proprietate de la titularul său către cumpărător ’, ca regulă, proprietatea fiind considerată strămutată din momentul dobândirii dreptului de proprietate de vânzător sau al ratificării contractului de vânzare-cumpărare de proprietar.
Aşadar, când transferul dreptului de proprietate este amânat la un moment ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, deoarece vânzătorul nu este proprietarul bunului ce face obiectul vânzării (regula fiind, sub imperiului noului Cod civil, cea a transferului dreptului de proprietate la momentul încheierii contractului, conform art. 1674 NCC), dacă vânzătorul nu a devenit proprietarul lucrului, contractul de vânza-re-cumpărare este sancţionat cu rezoluţiunea, conform art. 1683 alin. (4) NCC. Practic, se consideră că neîndeplinirea de către vânzător a obligaţiei de dobândi dreptul de proprietate sau de a asigura ratificarea de către proprietar a vânzării este o obligaţie esenţială asumată de vânzător, a cărei neîndeplinire atrage sancţiunea rezoluţiunii.
Prin urmare, având în vedere reglementarea din noul Cod civil a valabilităţii vânzării lucrului altuia în forma arătată mai sus, cu atât mai mult va trebui recunoscută valabilitatea antecontractului de vânzare-cumpărare în situaţia în care promitentul-vânzător nu este proprietarul bunului vândut la momentul încheierii antecontractului, acesta asumându-şi obligaţia de a deveni proprietar sau de a asigura transmiterea dreptului de proprietate la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare sau chiar la un moment ulterior.
Considerăm că, în continuare, instanţa, la momentul pronunţării hotărârii care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, va trebui să verifice calitatea de proprietar a promitentului-vânzător, regula fiind aceea a transmiterii dreptului de proprietate din momentul pronunţării hotărârii cu caracter constitutiv (art. 1674 NCC).
În doctrină s-a pus întrebarea dacă instanţa ar mai putea face această verificare în situaţia în care este învestită cu pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, menţionându-se că vânzătorul nu este proprietarul lucrului şi transferul dreptului de proprietate ar urma să aibă loc la un moment ulterior.
Deşi considerăm că această situaţie nu va fi una frecventă în practică, interesul formulării unei asemenea cereri de chemare în judecată fiind cel de a realiza transmiterea dreptului de proprietate în baza hotărârii judecătoreşti, putem imagina această ipoteză în cazul în care părţile au încheiat un antecontract în care au stabilit încheierea contractului de vânzare-cumpărare la un anumit termen, fiecare asumându-şi obligaţii reciproce până la termenul stabilit, amânând însă transferul dreptului de proprietate pentru o dată ulterioară, până la care promitentul-vânzător îşi asumă obligaţia de a deveni titularul dreptului de proprietate asupra
bunului. In această situaţie, oricare dintre părţi ar putea solicita instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, dacă cealaltă parte refuză încheierea contractului, instanţa neverificând calitatea de proprietar a promitentului-vânzător, după pronunţarea hotărârii devenind aplicabile dispoziţiile art. 1683 NCC.
Prin urmare, doar în situaţia de excepţie în care părţile amână transferul dreptului de proprietate la un moment ulterior celui prevăzut pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare, instanţa ar putea pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, fară a verifica îndeplinirea condiţiei existenţei calităţii de proprietar a promitentului-vânzător.
