Cesiunea contractului de închiriere a locuinței
| Comentarii |
|
cesiunea contractului de închiriere a locuinței, în absența unei reglementări speciale a cesiunii contractului de închiriere a locuinței în Legea nr. 114/1996, în temeiul art. 72 din dispozițiile legii, vor opera normele Codului civil vizând cesiunea contractului, întrucât dreptul de folosință locativă este prin natura sa un drept de creanță.
Articolul 1833 C. civ. permite expres și cesiunea contractului de închiriere a locuinței, numai cu acordul scris al locatorului, dacă această facultate nu i-a fost interzisă prin contract.
În temeiul art. 1805 C. civ., locatorul poate interzice în contractul de închiriere cesiunea totală sau parțială a contractului de închiriere către o altă persoană, fără ca interdicția sublocațiunii să includă și pe aceea a cesiunii locațiunii și invers [art. 1806 alin. (1) C. civ.].
Se reține însă, din alin. (2) al textului de referință, că interpretarea clauzei de interdicție, atât a sublocațiunii, cât și a cesiunii, se face exclusiv în sensul că interdicția sublocațiunii sau cesiunii privește atât sublocațiunea sau cesiunea totală, cât și cea parțială.
Prin contractul de cesiune, chiriașul transmite cu titlu oneros sau gratuit drepturile și obligațiile sale din contractul de închiriere a locuinței către o terță persoană, care se subrogă chiriașului, intrând în raporturi juridice directe cu proprietarul locator.
Asistăm la o modificare a raportului de locațiune, astfel că prin cesiunea vizând contractul, și nu creanța dreptului de folosință, se evită scindarea conținutului raportului juridic, lăsând locatarul cedent, legat de locator, cu obligațiile avute prin contract, afară dacă liberarea sa a fost acceptată de locatorul cedat.
Ca urmare, efectele contractului de închiriere cedat se vor produce între locatorul cedat și chiriașul cesionar.
Este de menționat că art. 1833 C. civ. a instituit o răspundere solidară a chiriașului și cesionarului față de locator, pentru obligațiile asumate față de locator prin contractul de închiriere cedat, în lipsa unei stipulații contractuale contrare.
Prin prevederile art. 1833 C. civ., legiuitorul a adoptat dintr-un anumit punct de vedere opinia doctrinară și jurisprudențială franceză, privind cesiunea de datorie în materia contractului de închiriere a locuințelor, cu deosebirea că cedentul nu rămâne garantul cesionarului său în calitatea cedentului de vânzător al dreptului de folosință dobândit prin contractul de închiriere, în raport cu locatorul, ci asistăm la efectele unei delegații perfecte, în temeiul căreia delegantul cedent rămâne mai departe obligat alături de noul debitor, cesionarul, față de locatorul delegatar, care nu acceptă liberarea chiriașului cedent. Un nou raport de obligație este adăugat celui anterior, care continuă să subziste ca o adevărată garanție a noii obligații.
Așadar, locatorul creditor, în calitate de delegatar, care nu a consimțit în acordul scris, pentru cedarea contractului de locațiune la liberarea chiriașului cedent, în postura acestuia de delegatar, poate urmări, la alegerea sa, pe oricare dintre cei doi debitori, cedentul și cesionarul dreptului de folosință, pentru obligațiile asumate față de locator, prin contractul de închiriere.
În materia cesiunii contractului de închiriere, în temeiul art. 1316 C. civ., trebuie respectată cerința de formă prevăzută de lege pentru validitatea contractului cedat, iar efectele cesiunii se produc față de locatorul cedat, din momentul notificării substituirii sau, după caz, din momentul acceptării cesiunii.
În temeiul art. 1317 alin. (3) C. civ., dispozițiile în materie de carte funciară, precum și cele referitoare la transferul ori publicitatea anumitor categorii de bunuri mobile, rămân aplicabile.
Cedentul garantează pe cesionar de validitatea contractului și respectiv, de existența dreptului de folosință, iar dacă se obligă să garanteze și executarea, cedentul va fi ținut în calitate de fidejusor pentru obligațiile decurgând din contractul cedat, ceea ce se transpune prin dreptul de a dezdăuna pe cesionar pentru prejudiciul cauzat prin neexecutarea obligațiilor locatorului decurgând din contract.
