Schimbul locuințelor închiriate
| Comentarii |
|
schimbul locuințelor închiriate, schimbul de locuințe poate fi și voluntar. La baza schimbului voluntar de locuințe stă convenția chiriașilor coschimbași, care trebuie să întrunească condițiile generale înscrise în Codul civil, pentru existența și valabilitatea oricărei convenții.
Schimbul poate avea loc între doi sau mai mulți chiriași din aceeași clădire, din clădiri diferite, din aceeași localitate sau din localități diferite.
Prin schimbul de locuințe, are loc o dublă cesiune de contract, având ca obiect dreptul de folosință a locuinței și o dublă delegație perfectă, întrucât prin această operațiune locatarii își transmit reciproc și obligațiile izvorâte din contract.
Articolul 33 din Legea nr. 114/1996, în prezent abrogat în temeiul art. 230 lit. v) din Legea nr. 71/2011, instituia pentru schimbul voluntar de locuințe și condiția avizului autorității care a aprobat închirierea sau, după caz, al proprietarului locuinței.
Această cerință a fost păstrată și ea se regăsește într-o formă mult mai clară în dispozițiile art. 1805 C. civ., care statuează că cesiunea bunurilor mobile nu este permisă decât cu acordul scris al locatorului. Cu alte cuvinte, dreptul de folosință locativă, fiind un drept de creanță, deci un bun mobil cedat de părți în cadrul schimbului, presupune în privința ambilor chiriași, acordul scris al locatorului fiecăruia dintre aceștia, indiferent dacă locuința face parte din fondul locativ de stat sau este proprietate privată.
Neîndeplinirea uneia dintre cele două cerințe, convenția valabilă de schimb și acordul scris al locatorului, atrage nulitatea absolută a schimbului, cu consecința repunerii părților în situația anterioară.
Prin cesiunea contractului de locațiune de către locatar, cesionarul dobândește drepturile și obligațiile chiriașului cedent. Schimbul voluntar de locuințe, care se transpune printr-o dublă cesiune, nu implică și o identitate de drepturi și obligații (pentru că pot exista deosebiri în privința întinderii dreptului de folosință locativă sau deosebiri în privința cuantumului chiriei ori a altor elemente din contractul de închiriere).
