Subînchirierea locuinței sau a spațiului închiriat
| Comentarii |
|
subînchirierea locuinței sau a spațiului închiriat, subînchirierea reprezintă acel contract, prin care chiriașul se obligă față de o terță persoană, numită subchiriaș, să asigure folosința temporară, totală sau parțială a locuinței, deținută de chiriaș în temeiul unui contract de închiriere, în schimbul unui preț plătit de subchiriaș, cu titlu de chirie.
Contractul de închiriere a locuinței neavând prin natura sa un caracter intuitu personae, legea permite transmiterea prin acte între vii subînchirierea totală sau parțială a locuinței, cesiunea contractului de închiriere și schimbul voluntar de locuințe.
Subînchirierea locuinței reglementată de art. 1833 C. civ. coroborat cu art. 1805 presupune:
- ca în contractul de închiriere să nu fie interzisă subînchirierea
- acordul prealabil scris al locatorului (art. 1833 C. civ.);
- respectarea condițiilor stabilite de proprietarul locator.
Această ultimă cerință neprevăzută de lege este subînțelea-să, de vreme ce, prin acordul dat, locatorul poate impune anumite condiții pentru subînchiriere.
Clauza de interdicție a sublocațiunii conferă contractului de închiriere în care este inserată, un caracter intuitu personae.
Pe parcursul derulării contractului de închiriere, locatorul poate revoca clauza de interdicție a sublocațiunii.
Clauza de interzicere a sublocațiunii și cesiunii contractului de închiriere, prevăzută de art. 1805 C. civ. cu care art. 1833 C. civ. se completează, în temeiul art. 1778 alin. (2) C. civ., trebuie interpretată în sensul art. 1806 alin. (2) C. civ.
Interdicția sublocațiunii, fiind o excepție de la regula prevăzută de art. 1833 C. civ., ea nu se prezumă, ci trebuie prevăzută expres în contractul de închiriere.
Prin subînchiriere, nu poate fi modificată destinația spațiului de locuit, nu pot fi conferite subchiriașului mai multe drepturi decât acelea ale chiriașului locator și nu pot fi inserate în contract condiții diferite de acelea esențiale din contractul principal.
Subînchirierea trebuie încheiată în formă scrisă și înregistrată la organele financiare locale, pentru că reprezintă un nou contract de locațiune.
Contractul de subînchiriere, valabil încheiat, produce efecte între chiriașul principal și subchiriaș, ca orice contract de închiriere.
În cazul subînchirierii locuinței (apartament, casă etc.), ne aflăm în fața a două contracte generatoare a două raporturi juridice diferite; raportul dintre locator și chiriaș, generat de contractul de închiriere inițial și raportul de subînchiriere, între chiriașul inițial, aflat în postura de locator și subchiriaș, generat de contractul de subînchiriere. Ca urmare, locatorul inițial și subchiriașul nu se află în raporturi juridice directe, astfel că subchiriașul nu se poate prevala de niciun drept împotriva locatorului inițial și nici nu poate beneficia de prorogarea legală a contractului de închiriere, dar suportă consecințele încetării dreptului locativ al chiriașului principal.
Din aceleași considerente, legate de existența unor raporturi locative diferite, generate de existența celor două contracte, în temeiul art. 34 din H.G. nr. 1275/2000, titularul contractului de închiriere răspunde față de proprietarul locator pentru toate stricăciunile aduse locuinței sau pentru daunele produse proprietarului de persoana căreia i-a subînchiriat.
Cu toate acestea, art. 1833 C. civ. instituie în favoarea locatorului o măsură de protecție, în sensul că, în lipsa unei stipulații contrare, subchiriașul răspunde solidar cu chiriașul principal pentru obligațiile asumate de acesta din urmă față de locator, prin contractul de închiriere.
În temeiul art. 1807 C. civ., incident și în materia închirierii locuințelor, locatorul beneficiază de o acțiune directă împotriva subchiriașului, până la concurența chiriei pe care acesta din urmă o datorează locatarului principal, fără ca subchiriașul să poată opune locatorului plata anticipată a chiriei către locatarul principal.
Locatorul își păstrează dreptul la acțiunea directă împotriva subchiriașului și atunci când creanța având ca obiect chiria datorată în temeiul sublocatiunii a fost cedată.
Locatorul se poate îndrepta direct împotriva subchiriașului și pentru a-i constrânge la executarea celorlalte obligații asumate de acesta prin contractul de subînchiriere.
