Condițiile de validitate și efectele promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare

Comentarii

1

condițiile de validitate și efectele promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare, 

1. Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare face parte din categoria contractelor nenumite. Particularitatea acesteia constă în faptul că pregăteşte (prefigurează) un alt contract, şi anume acela de vânzare-cumpărare.

Ca orice contract, promisiunea este nu numai un simplu act de schimb de valori economice, ci şi un act de previziune, de proiecţie în viitor, adică - în acest caz - de organizare în avans a unei proiectate vânzări viitoare.

Configurarea juridică a acestui contract implică analizarea condiţiilor de validitate (I), a efectelor (II), precum şi a consecinţelor nerespectării sale (III).

I. CONDIŢIILE DE VALIDITATE

2. Generalităţi. Fiind un contract nenumit, promisiunea sinalagmatică trebuie să întrunească, în principiu, condiţiile de validitate aplicabile contractelor în general (art.948-968 C. civ.). Dar cum aceasta constituie o proiecţie a unei vânzări, ea trebuie să întrunească şi condiţiile de validitate specifice acestui contract.

în cele ce urmează, vom analiza condiţiile de fond (A) şi condiţiile de formă ale promisiunii sinalagmatice de vânzare (B).

A.Condiţiile de fond

3. Enumerare. Condiţiile de fond pe care trebuie să le întrunească promisiunea sunt următoarele: a) să existe un consimţământ valabil exprimat; b) părţile să aibă capacitatea de a contracta; c) acordul să privească elementele esenţiale ale contractului proiectat: lucrul vândut şi preţul; d) cauza contractului să existe, să fie licită şi morală. în plus, trebuie arătat că e) pentru validitatea promisiunii nu este necesară autorizarea prealabilă

cerută în cazul anumitor vânzări şi că f) pentru validitatea promisiunii nu este necesară îndeplinirea formalităţilor de preempţiune la care este supusă vânzarea propriu-zisă.

4. a) Consimţământul. Promisiunea are ca obiect angajamentul ferm de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, ceea ce înseamnă că include acordul de voinţe de a vinde şi de a cumpăra al părţilor contractante. Acest consimţământ trebuie să fie neviciat, adică neafectat de eroare, violenţă sau doi.

5. b) Capacitatea. La momentul încheierii promisiunii, părţile contractante trebuie să aibă capacitatea de a vinde şi de a cumpăra.

Prin excepţie de la această regulă, în cazul incapacităţii speciale de a cumpăra prevăzute la art.2 alin.2 din Legea nr.54/1998 privitoare la circulaţia juridică a terenurilor, care prevede că nici o persoană fizică nu poate dobândi terenuri agricole peste limita a 200 ha în echivalent arabil, promisiunea încheiată de o persoană care deţine deja această suprafaţă de teren este considerată valabilă. Soluţia se explică prin faptul că această incapacitate nefiind una de protecţie (de exerciţiu), ci una de folosinţă, care restrânge dreptul persoanelor fizice de a dobândi terenuri agricole peste o anumită suprafaţă, nu are raţiune decât în raport cu actul propriu-zis de transfer al dreptului de proprietate până la a cărui realizare exigenţa legii poate fi satisfăcută prin înstrăinarea unor terenuri pe care promitentul-cumpărător le deţinea la data încheierii promisiunii.

6. c) Lucrul vândut şi preţul. Contractul de vânzare-cumpărare este considerat de lege (art.1295 alin.1 C. civ.) ca fiind valabil încheiat de îndată ce se realizează acordul de voinţe asupra lucrului vândut şi asupra preţului acestuia. Chiar dacă promisiunea nu se confundă cu vânzarea propriu-zisă, elementele esenţiale ale acesteia (lucrul vândut şi preţul) trebuie să fie convenite de părţi încă de la data promisiunii, căci altfel nici nu s-ar putea vorbi de promisiune, care prin definiţie presupune un acord de voinţe cu privire la autentificarea viitoare a unei anumite vânzări .

Potrivit dispoziţiilor art.963 şi 1310 C. civ., pot forma obiect al vânzării doar lucrurile care nu sunt scoase prin lege din circuitul civil. în cazul bunurilor restricţionate temporar, din anumite raţiuni, de a circula prin acte juridice între vii, se pot încheia valabil- promisiuni sinalagmatice de vânzare-cumpărare dacă momentul perfectării vânzării se situează după data încetării restricţiei. Astfel, este valabilă promisiunea de vânzare a terenurilor atribuite unor categorii de persoane în temeiul dispoziţiilor art.19 alin.l, art.23 şi art.43 din Legea nr.18/1991 privitoare la fondul funciar (republicată), care în conformitate cu dispoziţiile art.32 alin.1 din acelaşi act normativ nu pot fi înstrăinate prin acte juridice între vii timp de 10 ani de la începutul anului următor celui în care s-a făcut înscrierea proprietăţii în registrele de publicitate imobiliară. De asemenea, în aceleaşi condiţii,

este valabilă şi promisiunea de vânzare a locuinţelor cumpărate de chiriaşi în temeiul art.9 din Legea nr.112/1995 privind reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţie de locuinţe, trecute în proprietatea statului, care conform alin.8 al aceluiaşi text de lege nu pot fi înstrăinate timp de 10 ani de la data dobândirii.

7. d) Pentru validitatea promisiunii nu este necesară autorizarea prealabilă cerută în cazul anumitor vânzări. Există în dreptul nostru situaţii în care validitatea anumitor vânzări este condiţionată de autorizarea lor prealabilă. Aceste autorizări nu condiţionează însă validitatea promisiunii de vânzare a bunurilor la care se referă .De altfel, în practică, de multe ori, chiar necesitatea obţinerii unor autorizări este cea care determină încheierea promisiunii sinalagmatice şi nu a vânzării propriu-zise. Autorizarea prealabilă poate fi erijată de părţi în condiţie suspensivă a promisiunii.

8. e) Pentru validitatea promisiunii nu este necesară îndeplinirea formalităţilor de preempţiune prevăzute de lege pentru vânzarea propriu-zisă. în cazul în care legea instituie anumite drepturi de preempţiune în favoarea unor persoane, nerespectarea acestora atrage anularea contractului de vânzare-cumpărare.

Spre deosebire de vânzarea propriu-zisă, validitatea promisiunii sinalagmatice nu este condiţionată de îndeplinirea formalităţilor de preempţiune. Existenţa unor drepturi de preempţiune în favoarea unor anumite persoane determină şi ea în practică încheierea unor promisiuni sinalagmatice atunci când promitentul-cumpărător nu intră în categoria persoanelor preferate de lege. într-un asemenea caz, neexercitarea dreptului de preempţiune de către persoanele titulare ale unui asemenea drept poate fi erijată de părţile contractante în condiţie suspensivă a promisiunii.

B. Condiţiile de formă

9. Soluţia actuală în dreptul român. încă pe timpul când era în vigoare Decretul nr.144/1958, practica judiciară şi doctrina şi-au pus problema dacă forma autentică impusă de art.11 din acest act normativ pentru validitatea vânzărilor imobilelor la care se referea (terenurile cu şi fără construcţii din localităţile cu planuri de sistematizare) se cerea sau nu şi în cazul promisiunilor sinalagmatice de vânzare-cumpărare. După unele oscilaţii, în final, practica instanţei supreme s-a cristalizat în sensul că forma autentică nu este necesară pentru validitatea promisiunii întrucât - s-a spus - este vorba de o convenţie distinctă de cea translativă de proprietate la care se referea în mod expres art. 11 din Decretul nr.144/1958^17>. Doctrina a împărtăşit în unanimitate această soluţie.

Chiar dacă la ora actuală Decretul nr.144/1958 nu mai este în vigoare, raţionamentul de mai sus este acceptat în continuare unanim în doctrină şi jurisprudenţă raportat la dispoziţiile art.2 alin.1 din Legea nr.54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor, care impune forma autentică ad validitatemîn cazul înstrăinării oricărui teren prin acte juridice între vii.

10. Privire comparativă cu soluţiile din alte sisteme de drept europene. Problema promisiunii unui act solemn este reglementată în mod expres în unele legislaţii europene şi ea diferă esenţial de concepţia noastră în aceeaşi materie.

Astfel, Codul federal elveţian al obligaţiilor prevede la art.22 că:

„Obligaţia de a încheia o convenţie viitoare poate fi asumată contractual.

Dacă, în interesul părţilor, legea subordonează validitatea contractului unei anumite forme, aceasta se aplică de asemenea şi promisiunii de a contracta”.

Acelaşi cod, la art.316, după ce prevede că „vânzările imobiliare nu sunt valabile decât dacă sunt făcute prin act autentic” (alin.1), precizează în continuare că „promisiunile de vânzare...nu sunt valabile decât dacă sunt făcute prin act autentic” (alin.2).

La rândul său, Codul civil italian prevede la art.1351 următoarele:

„Contractul preliminar este nul dacă nu este făcut în forma prescrisă de lege pentru contractul definitiv”.

Anteproiectul de Cod european al contractelor prevede şi el la art.35 următoarele:

„1. Trebuie, sub pedeapsă de nulitate, să fie făcute prin act autentic sau sub semnătură privată contractele care au ca finalitate transferul proprietăţii ori transferul sau constituirea de drepturi reale asupra bunurilor imobile.

2. Alineatul precedent se aplică de asemenea şi contractelor preliminare corespunzătoare, afară de cazul în care dreptul naţional în vigoare în locul unde se găseşte bunul imobil dispune altfel”.

în dreptul francez, care, ca şi dreptul nostru, nu reglementează problema în mod expres, predomină autoritar opinia că promisiunea unui contract solemn, pentru a fi valabilă, trebuie să fie şi ea solemnă, dacă forma este cerută ad validitatem pentru

protecţia consimţământului părţilor. Aceasta întrucât promisiunea şi actul solemn promis alcătuiesc „un tot indivizibil care trebuie să respecte aceeaşi formă”. Forma solemnă cerută de lege ad validitatem din raţiuni de protecţie a voinţei autorului are menirea de a tempera impulsul de a se angaja pripit, necugetat, de a-i atrage acestuia atenţia asupra gravităţii actului pe care îl încheie, obligându-l prin temporizare la reflecţie, astfel încât angajamentul să fie bine gândit şi asumat în deplină cunoştinţă de cauză. în cazul actelor solemne, „forma îndeplineşte două funcţii indisociabile: aceea de a vehicula consimţământul şi aceea de a forma contractul”; iar neîndeplinirea formei face ca acestea să fie ineficace, neputând produce efectele dorite de părţi. Aşa cum s-a subliniat, forma este imperativă, „adică impusă, fără echivalent posibil, pentru a da valoare juridică manifestării de voinţă”.

în dreptul german, de asemenea, promisiunea sinalagmatică nu este reglementată de lege, dar şi aici se consideră că în ipoteza în care forma autentică a actului promis este cerută de lege ad validitatem în ideea protejării contractanţilor împotriva oricărei decizii pripite, promisiunea trebuie să îmbrace şi ea forma autentică pentru a fi valabilă.

11. Critica soluţiei actuale din dreptul român. Propuneri de reconsiderare. Din cele expuse mai sus rezultă că soluţia dreptului nostru în problema analizată este singulară. Argumentul adus în sprijinul acesteia, în sensul că promisiunea este o convenţie distinctă de cea de vânzare-cumpărare, nu rezistă unei analize critice pe care, în lumina celor arătate mai sus, suntem obligaţi să o facem. într-adevăr, deşi promisiunea este o convenţie distinctă de vânzarea propriu-zisă, acesteia nu i se poate aplica regula consensualismului, deoarece consimţământul la promisiune este unul şi acelaşi cu acela la vânzare, făcând cele două acte indivizibile, iar în cazul în care legea impune vânzării forma autentică ad validitatem, acest consimţământ nu poate fi dat decât în condiţiile speciale de protecţie pe care numai îndeplinirea formei le poate asigura. Dacă, aşa cum am văzut, promisiunea este un act de previziune, de proiectare în viitor a unei anumite vânzări,

atunci această proiecţie nu poate fi decât una pe deplin luminată şi maturizată, având la bază un consimţământ dat în condiţiile speciale asigurate de îndeplinirea formei. A admite valabilitatea promisiunii consensuale de contract solemn, ar însemna, practic, să se golească de conţinut norma imperativă care instituie solemnitatea, întrucât pentru a ajunge la efectele vânzării ar fi suficientă doar angajarea unei promisiuni consensuale.

Soluţia dreptului nostru este criticabilă şi pentru alte considerente. Astfel, ea nu se armonizează cu soluţia unanim acceptată a nevalabilităţii (ineficacităţii) promisiunii consensuale de donaţie, act pentru care, în ideea protejării consimţământului donatorului (raţiune identică cu aceea a instituirii formei autentice pentru înstrăinarea terenurilor prin acte juridice între vii), legea (art.813.C. civ.) impune forma autentică ad validitaterrf'. Or, este de principiu că acolo unde raţiunile sunt identice, soluţiile de rezolvare trebuie să fie şi ele la fel.

De asemenea, aşa cum s-a reţinut în materie de acte constitutive sau modificatoare de societăţi comerciale la momentul la care, conform dispoziţiilor Legii nr.31/1990 privitoare la societăţile comerciale, acestea trebuia să întrunească din raţiuni de protecţie a consimţământului părţilor forma autentică ad validitatem, înţelegerile consensuale prealabile actului autentic, chiar dacă poartă asupra elementelor esenţiale ale actului constitutiv sau modificator, nu reprezintă decât „simple manifestări de intenţie, retractabile până la prezentarea părţilor la notariatul de Stat”, adică lipsite de valoare juridică.

Trebuie remarcat faptul că există situaţii în care forma autentică a unui contract este cerută de lege ad validitatem, dar cu toate acestea promisiunea consensuală de a încheia un asemenea contract este recunoscută ca valabilă şi susceptibilă de a produce anumite efecte juridice. Este vorba de cazul promisiunii consensuale de ipotecă, recunoscută ca valabilă deşi legea (art. 1772 C. civ., art.2127 C. civ. francez) impune ipotecii forma autentică ad validitaterrf. Care este explicaţia acestei diferenţe? Ea constă în raţiunile diferite care au stat la baza instituirii formei autentice în cele două situaţii. Astfel, în timp ce în cazul vânzării de terenuri şi al donaţiei se consideră că forma a fost instituită pentru protejarea consimţământului părţilor, în cazul ipotecii se consideră că formalitatea

a fost instituită în scopul protejării terţilor. Ca atare, în timp ce în cazul înstrăinării de terenuri prin acte juridice între vii şi al donaţiei, fără consimţământul dat în formă autentică nu se poate naşte valabil între părţi nici un fel de raport juridic (nu numai contractul propriu-zis, dar nici măcar o promisiune), în cazul ipotecii, acordul consensual pentru ipotecarea unui imobil deşi nu poate da naştere ipotecii propriu-zise, dă naştere unui raport juridic valabil ca promisiune de ipotecă, care, în caz de refuz al promitentului de a-şi îndeplini promisiunea, conferă beneficiarului promisiunii dreptul la daune-interese (pentru nerespectarea culpabilă a unei obligaţii legal asumate), nu însă şi dreptul la pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de ipotecă şi nici la obligarea promitentului la autentificarea ipotecii sub sancţiunea daunelor cominatorii.

în lumina celor de mai sus, soluţia practicii noastre judiciare şi a doctrinei de recunoaştere a validităţii promisiunii consensuale de vânzare a unui bun pentru înstrăinarea căruia legea impune forma autentică ad validitatem trebuie grabnic reconsiderată întrucât este ilogică şi nejuridică.

12. Valabilitatea promisiunii consensuale de vânzare a unui bun pentru înstrăinarea căruia legea nu impune forma autentică ad validitatem, dar pe care părţile şi-au asumat-o ca atare prin voinţa lor. în practică, există situaţii în care părţile, prin voinţa lor exprimată consensual, ridică forma autentică la rangul de condiţie de validitate în cazul înstrăinării unui bun pentru care legea nu prevede forma autentică ad validitatem. Voinţa de „esenţializare” a formei autentice, adică de ridicare a unui element care obiectiv este accesoriu la rangul de element considerat subiectiv de părţi esenţial (fără de care contractul proiectat nu poate lua naştere), trebuie să fie expresă. în caz de dubiu, se prezumă că forma stipulată de părţi în contract este cerură doar ad probationem, ceea ce înseamnă că vânzarea propriu-zisă a luat deja naştere în mod valabil, punându-se doar problema executării, iar nu cea a naşterii acesteia ca în cazul „esenţializării” formei.

Convenţiile de „esenţializare” a formei sunt valabile, iar până la îndeplinirea formei stipulate prin contract vânzarea nu se poate naşte în mod valabil. Ele au valoarea unei promisiuni sinalagmatice de vânzare-cumpărare valabile. Contractul de vânzare, deşi nu va produce efecte decât la momentul îndeplinirii formei, rămâne consensual, solemnitatea ad validitatem neputând fi impusă decât de lege. Aceasta nu înseamnă însă câtuşi de puţin că, atâta timp cât părţile nu au revenit asupra acordului iniţial, forma ar avea alte efecte decât cea impusă de lege; diferenţa constă doar în faptul că în timp ce forma autentică impusă de lege nu poate fi eludată de părţi prin acordul lor în nici o modalitate, forma autentică „esenţializată” prin acordul de voinţe al părţilor poate fi înlăturată printr-un acord în sens contrar al aceloraşi părţi.

II. EFECTELE PROMISIUNII

13. Introducere. Valabil încheiată, promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare dă naştere unui raport juridic de natură contractuală între părţi. Analiza acestui raport implică studierea obligaţiilor promitentului-vânzător (A) şi a obligaţiilor promitentului-cum-părător (B). De asemenea, în acelaşi context, se pune problema transmisiunii şi cesiunii acestor obligaţii (C), precum şi problema duratei în timp a efectelor promisiunii (D).

A.Obligaţiile promitentului-vânzător

14. Enunţare. întrucât promisiunea este un contract autonom, distinct de vânzarea-cumpărarea propriu-zisă, dă naştere unor drepturi şi obligaţii specifice, care nu se confundă cu cele care îşi au izvorul în contractul de vânzare propriu-zis. Promitentului-vânzător îi revin obligaţiile principale (a) de a nu înstrăina sau greva lucrul promis in folosul altei persoanepână la perfectarea vânzării (1°), obligaţia de a nu încheia cu'terţii acte juridice susceptibile de a micsora sau înlatura dreptul promitentului-cumpărător (2°) şi obligaţia de a participa la autentificarea actului promis (3°). Cu titlu de obligaţii accesorii (b), ocazional, promitentul-vânzător poate să-şi asume obligaţia de a preda promitentului-cumpărător lucrul promis (1°) sau obligaţia de a permite acestuia să construiască pe terenul care formează obiectul vânzării promise (2°).

Promisiunea fiind un contract sinalagmatic, orice obligaţie revenind unei părţi contractante îşi are corespondentul într-un drept simetric corelativ în favoarea celeilalte părţi contractante. Prin urmare, orice analiză a obligaţiilor revenind unei părţi contractante trebuie făcută în corelaţie cu dreptul corespunzător al celeilalte părţi.

a) Obligaţiile principale ale promitentului-vânzător

15. I°) Obligaţia de a nu înstrăina sau greva lucrul  promis în folosul unui terţ.

Din momentul încheierii promisiunii, în sarcina promitentului-vânzător se naşte o obligaţie personală de a nu instraina lucrul promis sau de a nu-l greva în favoarea unui tert.

Această obligaţie poate fi stipulată în mod expres de părţile contractante, dar chiar şi în lipsa unei asemenea stipulaţii ea subzista implicit (tacit), intrucat este de neconceput executarea obligaţiei de a semna actul autentic. în vederea transferului proprietatii fără păstrarea bunului promis la dispoziţia promitentului-cumpărător pe intervalul de timp al eficienţei promisiunii.

Promisiunea nefiind translativă de proprietate, promitentul-vînzător rămâne proprietar al lucrului promis păstrându-şi toate atributele acestui drept (inclusiv acela de dispoziţie juridică). Aşadar, obligaţia de a nu înstrăina despre care discutăm nu se confundă cu

inalienabilitatea (indisponibilizarea) convenţională a bunului, fiind vorba doar de o simplă obligaţie personală asumată faţă de promitentul-cumpărător.

Clauza contractuală de inalienabilitate a unui bun, constituind o excepţie de la principiul liberei circulaţii a bunurilor, este admisă doar în mod excepţional (de unde consecinţa că trebuie să fie prevăzută expres), temporar şi doar în cazuri justificate de un interes serios şi legitim'.

Obligaţia de a nu înstrăina decurgând din promisiunea de vânzare nu se confundă cu clauza de inalienabilitate a unui bun. Ele se diferenţiază net din mai multe puncte de vedere.

Astfel, în primul rând, clauza de inalienabilitate nu poate fi asumată decât expres cu prilejul încheierii unui act translativ de proprietate', în timp ce obligaţia de a nu înstrăina poate fi asumată şi tacit, promisiunea care o conţine nefiind un act translativ de proprietate.

Apoi, în timp ce clauza de inalienabilitate dă naştere unei indisponibilizări reale ataşate direct lucrului la care se referă, atrăgând nu numai inalienabilitatea propriu-zisă, ci şi insesizabilitatea acestuia (imposibilitatea juridică de a fi urmărit de creditori pentru satisfacerea creanţelor pe care le au faţă de proprietar) şi imposibilitatea de a fi ipotecat', obligaţia de a nu înstrăina decurgând din promisiune este una personală şi nu atrage nici una din aceste consecinţe.

în sfârşit, în timp ce sancţiunea atrasă de încălcarea clauzei de inalienabilitate este nulitatea relativă, care nu are nici o legătură cu necesitatea stabilirii vreunei culpe în sarcina proprietarului înstrăinător sau a terţului dobânditor', sancţiunea atrasă de încălcarea obligaţiei personale de a nu înstrăina a promitentului-vânzător este, în principiu, obligarea la daune-interse si are întotdeauna la bază culpa acestuia (art. 1078 şi art.1082 C. civ.)

Merită relevat faptul că unii autori trec dincolo de ideea existenţei unei obligaţii personale de a nu face în sarcina promitentului-vânzător şi vorbesc de o „lipsă de putere” sau „restricţie a puterii de a dispune” a acestuia, element care ar vicia în sine actul de înstrăinare încheiat cu nerespectarea promisiunii'. Şi în această optică însă, desfiinţarea

contractului de înstrăinare încheiat de promitentul-vânzător cu terţul este condiţionată de reaua-credinţă a acestuia din urmă, având mai degrabă un caracter personal, iar nu real (ataşat lucrului).

16. 2°) Obligaţia de a nu încheia cu terţii acte juridice susceptibile de a micşora sau înlătura dreptul promitentului-cumpărător. Aşa, cum am văzut, promitentui-vân-zător păstrează intacte toate atributele dreptului de proprietate (ius utendi, ius fruendi, ius abutendi) asupra lucrului promis pe intervalul de timp de la data încheierii promisiunii şi până la perfectarea vânzării. Cu toate acestea, el nu va avea o libertate deplină aşa cum avea înaintea promisiunii. Sub sancţiunea angajării răspunderii contractuale, promitentul-vânzător trebuie să se abţină de la încheierea cu terţii a unor acte care ar putea restrânge sau înlătura dreptul promitentului-cumpărător la lucrul promis. Aşa, de exemplu, promitentul-vânzător trebuie să se abţină de la încheierea unui contract de închiriere în condiţii care l-ar obliga pe promitentul-cumpărător să respecte un asemenea contract şi după data perfectării vânzării, fără ca el să fi consimţit la aceasta (art. 1441

C. civ.). De asemenea, promitentul-vânzător trebuie să se abţină de la încheierea unui contract de arendare cu privire la terenul care, prin ipoteză, formează obiectul promisiunii, din moment ce calitatea de arendaş l-ar pune pe cel care o deţine în poziţia de a fi preferat promitentului-cumpărător la încheierea vânzării, în condiţii egale de preţ, datorită dreptului de preempţiune conferit arendaşului de art.5 din Legea nr.54/1998.

Cazuri ca acelea menţionate mai sus demonstrează existenţa unei obligaţii tacite de a nu face în sarcina promitentului-vînzător, care, în caz de nerespectare, atrage răspunderea contractuală a acestuia.

17. 3°) Obligaţia de a participa la autentificarea vânzării. Prezentarea la notar în vederea autentificării vânzării este obligaţia specifică ce revine atât promitentului-vânzător, cât şi promitentului-cumpărător. Este vorba de o obligaţie de a face (a semna actul autentic), iar nu de a contracta (a consimţi la vânzare); consimţământul de a vinde şi de b cumpăra dându-se încă de la încheierea promisiunii.

 Aşa cum s-a subliniat, chiar dacă promisiunea are ca obiect un bun imobil, dreptul promitentului-cumpărător la autentificare este unul de natură mobiliară, iar nu imobiliară'. Această caracterizare are importante consecinţe juridice, cum ar fi cele legate de prescripţia extinctivă, legea aplicabilă contractului care conţine elemente de extraneitate etc.

b) Obligaţiile accesorii ale promitentului-vânzător

18. 1°) Obligaţia de a preda promitentului-cumpărător bunul care formează obiectul promisiunii. Pe lângă asumarea obligaţiilor principale, fără de care promisiunea nu poate exista, facultativ, părţile pot stipula şi obligaţia accesorie a promitentului-vânzător de a preda promitentului-cumpărător bunul care formează obiectul înţelegerii spre a fi folosit de acesta.

Promisiunea nefiind translativă de proprietate, folosinţa lucrului este conferită promitentului-cumpărător cu titlu de detenţie precară. Oricum ar califica părţile această

folosinţă (locaţiune, comodat, drept nenumit etc.), ea constituie un drept personal cu conţinut patrimonial care poate fi atribuit ca atare în cazul unui partaj survenit înaintea perfectării vânzării, dacă a aparţinut în coproprietate (devălmăşie) la doi sau mai mulţi titulari promitenţi-cumpărători.

Fiind vorba de o simplă detenţie precară, ridicarea unei construcţii de către promitentul-cumpărător înaintea perfectării vânzării, fără acordul proprietarului (promitentului-vânzător), îl pune pe acesta în poziţia unui constructor de rea-credinţă. Practic însă, situaţia de constructor de rea-credinţă a promitentului-cumpărător nu va fi sancţionată conform dispoziţiilor art.494 C. civ. decât în cazul în care vânzarea nu se perfectează, când se pune problema restituirii reciproce a prestaţiilor efectuate în temeiul promisiunii. Dacă vânzarea se perfectează, prin jocul accesiunii imobiliare (art.492 C. civ.) şi al confuziunii (art.1154 C. civ.), promitentul-cumpărător devine proprietar al construcţiei ridicate de el o dată cu stingerea creanţei sale pentru despăgubiri contra promitentului-vânzător întemeiate pe dispoziţiile art.494 C. civ.

19. 2°) Obligaţia de a permite promitentului-cumpărător să construiască pe terenul care formează obiectul promisiunii. Promitentul-vânzător poate conceda promitentului-cumpărător prin contract (fie o dată cu încheierea promisiunii, fie ulterior) dreptul de a construi pe terenul care formează obiectul promisiunii. în acest caz, promiten-tul-cumpărător devine titularul unui drept de superficie asupra construcţiei ridicate de el înaintea perfectării vânzării, cu toate consecinţele care decurg din aceasta.

B.Obligaţiile promitentului-cumpărător

20. Enunţare. Promitentului-cumpărător îi revine obligaţia principală de a participa la autentificarea vânzării (a) şi obligaţia accesorie de a plăti preţul vânzării în tot sau in parte (b).

a) Obligaţia principală

21. Obligaţia de a participa la autentificarea vânzării. Ca şi promitentul-vânzător, promitentul-cumpărător are obligaţia principală de a se prezenta la notar pentru autentificarea vânzării. Este o obligaţie „în oglindă”, perfect simetrică celei a promitentului-vânzător.

b) Obligaţia accesorie

22. Obligaţia de a plăti preţul vânzării în tot sau în parte. Promisiunea fiind un contract distinct de acela de vânzare-cumpărare, nu dă naştere prin ea însăşi obligaţiei de plată a preţului, specifice vânzării. Nimic nu împiedică însă părţile să convină ca promitentul-cumpărător să plătească preţul vânzării în tot sau în parte înainte de perfectarea actului autentic. Acest lucru se întâmplă, de regulă, atunci când promitentul-cumpărător dobândeşte folosinţa anticipată a bunului care formează obiectul vânzării. într-o asemenea situaţie, se prezumă până la proba contrară că fiecare parte a dobândit dreptul să

beneficieze de folosinţa bunului formând obiectul prestaţiei pe care a primit-o, fără să datoreze cocontractantului vreun echivalent al „lipsei de folosinţă”'.

C.Transmisiunea şi cesiunea drepturilor şi obligaţiilor decurgând din promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare

23. Introducere. Drepturile şi obligaţiile care iau naştere o dată cu încheierea promisiunii pot fi transmise pe cale succesorală în caz de deces al uneia sau alteia din părţile contractante (a) sau pot fi cesionate prin acte între vii (b).

a) Transmisiunea succesorală

24. Regula. Drepturile şi obligaţiile care se nasc dintr-o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare au, fără îndoială, un conţinut patrimonial. De aceea, în caz de deces al uneia din părţile contractante, indiferent dacă este vorba de promitentul-vânzător sau de promitentul-cumpărător, regula este că drepturile şi obligaţiile celui decedat se transmit prin succesiune (legală sau testamentară) la moştenitorii acestuia'. Prin urmare, atunci când se pune problema executării promisiunii, aceasta se va rezolva între persoanele care deţin drepturile şi obligaţiile la momentul respectiv.

25. Excepţia. Prin derogare de la regula transmisibilităţii drepturilor şi obligaţiilor pe cale succesorală în caz de deces, părţile contractante pot stipula desfiinţarea promisiunii pentru cazul survenirii decesului uneia dintre acestea înaintea perfectării vânzării. Acest lucru se poate realiza fie prin stipularea unei condiţii suspensive de supravieţuire a contractanţilor (ori rezolutorii de predeces a unuia sau altuia dintre aceştia), fie prin stipularea caracterului intuitu personae al promisiunii şi al netransmisibilităţii ei'.

c) Cesiunea prin acte între vii

26. Consideraţii preliminare. în practica judiciară şi în literatura de specialitate s-a pus problema dacă drepturile şi obligaţiile decurgând din promisiunea sinalagmatică de vânzare pot fi transmise sau nu prin acte juridice între vii unor terţe persoane înaintea perfectării vânzării. Pornindu-se de la o speţă în care promitentul-cumpărător a încheiat la rândul său o promisiune sinalagmatică de vânzare cu un terţ, căruia, în schimbul unui preţ, i-a cedat „beneficiul antecontractului”, concluzia la care s-a ajuns în dreptul nostru a fost că o asemenea transmisiune este posibilă, dar numai în privinţa drepturilor (elementelor de activ) aparţinând cedentului, iar nu şi a obligaţiilor (elementelor de pasiv); mecanismul de realizare al transmisiunii s-a considerat a fi acela al cesiunii de creanţă (art. 1391-1398 C. civ.), acesta permiţând cesionarului să ceară promitentului-vânzător din contractul iniţial (debitorul cedat) perfectarea vânzării, cu condiţia de a-şi face opozabil dreptul dobândit de la cedent (promitentul-cumpărător din contractul iniţial) debitorului cedat în condiţiile prevăzute la art.1393 C. civ.'. Această soluţie se subsumează

concepţiei potrivit căreia sistemul nostru de drept nu ar permite cesiunea de datorie (de elemente pasive), ci numai cesiunea de creanţă (de elemente active)

27. Critica soluţiei avansate în dreptul nostru. Concepţia potrivit căreia prin acte juridice între vii nu s-ar putea transmite decât dreptul de a cere perfectarea vânzării, prin mecanismul cesiunii de creanţă, este susceptibilă de obiecţiuni serioase din perspectiva evoluţiilor de ultimă oră ale ştiinţei dreptului.

într-adevăr, în primul rând, aşa-numita cesiune a „beneficiului” promisiunii, adică a dreptului de a cere promitentului-vânzător perfectarea (autentificarea) vânzării, lasă fără răspuns problema obligaţiei corelative a promitentului-cumpărător de a perfecta (autentifica) vânzarea şi, dacă este cazul, a obligaţiei de plată a preţului sau restului de preţ.

în al doilea rând, în doctrina modernă de drept privat şi-a făcut loc şi s-a consolidat ideea că dreptul pozitiv permite nu numai cesiunea de creanţă, ci, plecând de la ideea că raportul contractual constituie în sine o unitate (drepturi şi obligaţii) obiectivată într-un bun, şi cesiunea convenţională a unui contract, adică a ansamblului de drepturi şi obligaţii privit ca bun distinct'.

Din cele de mai sus rezultă aşadar că instituţia cesiunii de creanţă nu este aptă să fundamenteze juridic transmisiunea prin acte între vii a drepturilor şi obligaţiilor decurgând din promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare. Acest lucru, în schimb, îl poate face foarte bine instituţia cesiunii de contract, construcţie mai recentă a jurisprudenţei şi doctrinei de drept privat.

28. Cesiunea de contract şi promisiunea de vânzare. Transmisiunea prin acte juridice între vii a drepturilor şi obligaţiilor născute din promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare se poate realiza prin intermediul cesiunii de contract. Excepţie face cazul în care părţile au prevăzut în mod expres caracterul incesibil al drepturilor şi obligaţiilor născute din promisiune, precum şi cazul în care promisiunea s-a încheiat intuitu personae.

Cesiunea poate fi făcută atât cu titlu gratuit, cât şi cu titlu oneros.

în doctrină s-a afirmat că cesiunea convenţională a promisiunii sinalagmatice de vânzare nu ar fi de conceput decât din punctul de vedere al promitentului-cumpărător, nu şi al promitentului-vânzător deoarece acesta nu ar putea realiza cesiunea fără înstrăinarea lucrului către cesionar, fapt ce ar implica violarea promisiunii. Chiar dacă cesiunea contractului de către promitentul-vânzător unui terţ este o ipoteză mai mult teoretică, juridic noi o considerăm totuşi posibilă. într-adevăr, dat fiind că o asemenea cesiune impune chiar prin definiţie preluarea de către cesionar nu numai a drepturilor, ci şi a obligaţiilor cedentului, inclusiv aceea de a transmite proprietatea lucrului promis o dată

cu autentificarea vânzării, nu se poate pune semnul egalităţii între această situaţie (juridic posibilă) şi aceea a încălcării promisiunii prin înstrăinarea către un terţ a lucrului promis fără preluarea obligaţiilor către promitentul-cumpărător. Prin urmare, se impune concluzia că, în principiu, cesiunea contractului poate fi făcută atât de promitentul-vânzător, cât şi de promitentul-cumpărător.

în esenţă, prin cesiunea de contract are loc înlocuirea unei părţi contractante (cedent) cu un terţ (cesionar), care devine parte contractantă prin preluarea drepturilor şi obligaţiilor cedentului faţă de contractantul cedat.

Fără a intra aici în detalii, menţionăm doar că în doctrina franceză este viu disputată problema dacă pentru valabilitatea cesiunii de contract este necesar acordul de voinţă al contractantului cedat, cum susţin unii autori, sau nu, cum susţin alţi autori. în această din urmă concepţie, pe care o împărtăşim, dacă un contract este cesibil, intervenţia cedatului în cesiunea de contract convenită între cedent şi cesionar se rezumă, eventual, doar la un simplu agrement (nu consimţământ) dat cesionarului, refuzul nejustificat al acestui agrement putând fi suplinit prin hotărâre judecătorească.

în ceea ce priveşte necesitatea îndeplinirii sau nu faţă de contractantul cedat a formalităţii „notificării debitorului cedat” prevăzute la art.1393 C. civ. (art.1690 C. civ. francez) în materia cesiunii de creanţă, răspunsul este negativ întrucât, aşa cum s-a precizat, cedatul nu intră în categoria terţilor avânzi cauză ai cedentului (cesionarii succesivi) sau în categoria creditorilor urmăritori ai acestuia, persoane între şi faţă de care se aplică textul de lege menţionat; în acest caz nu se pune problema opozabilităţii cesiunii convenţionale a contractului (operând în raporturile cu terţii menţionaţi mai sus care trebuie doar să se abţină să tulbure aducerea la îndeplinire a obligaţiilor contractuale între părţi), ci aceea a efectelor acestuia (operând în raporturile dintre părţile care trebuie să aducă la îndeplinire obligaţiile născute din contract). Aceasta nu exclude însă necesitatea şi utilitatea practică a informării prin orice mijloace a contractantului cedat despre substituirea (înlocuirea) cedentului de către cesionar.

D. Durata în timp a promisiunii

29. Caracterul tranzitoriu al promisiunii. în dreptul privat există contracte care prin natura lor sunt cu executare uno ictu (dintr-o dată), cum este cazul vânzării-cumpărării, care transferă proprietatea de la vânzător la cumpărător instantaneu, într-un singur

moment, şi contracte cu executare succesivă în timp, cum este cazul locaţiunii, prin care locatarul se bucură de folosinţa lucrului închiriat un anumit interval de timp (determinat sau nedeterminat), iar locatorul se va bucura pe acelaşi interval de timp de chiria plătită de locatar ca echivalent al folosinţei lucrului.

Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare nu este însă nici un contract cu executare uno ictu, întrucât dă naştere la drepturi şi obligaţii care se desfăşoară în timp, nici un contract cu executare succesivă, întrucât drepturile şi obligaţiile care izvorăsc din ea nu au periodicitatea (repetativitatea) specifică unor asemenea contracte.

Prin esenţa ei, promisiunea sinalagmatică are un caracter tranzitoriu, adică temporar. Situaţia juridică născută din acordul de vointe al părtilor are drept scop perfectarea contractului de vânzare-cumpărare translativ de proprietate în formă autentică, iar această situaţie de aşteptare nu se poate eterniza, adică peipetua la nesfârşit, căci ori se execută promisiunea si se realizează vânzarea, ori încetează efectele promisiunii.

încetarea efectelor promisiunii poate rezulta fie din acordul de voinţe al părţilor (mutuus dissensus) (a), fie ca urmare a prescripţiei extinctive (b), fie ca urmare a caducităţii (c).

a) încetarea promisiunii prin acordul părţilor (mutuus dissensus)

29. Condiţii. Art.969 C. civ. instituie la alin.1 regula potrivit căreia „convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante”, iar la alin.2 prevede că „ele se pot revoca prin consimţământul mutual” al părţilor. Cu alte cuvinte, dacă un contract este valabil încheiat, el nu poate fi desfiinţat prin voinţa unilaterală a uneia sau alteia dintre părţile contractante, dar poate fi desfiinţat prin voinţa ambelor părţi înainte să-şi fi consumat în întregime efectele. Prin simetrie, ceea ce se realizează mutuus conssensus poate fi desfiinţat mutuus dissensus.

30. Efecte. în caz de încetare mutuus dissensus a promisiunii are loc o rezoluţiune a contractului, adică o desfiinţare a acestuia cu efecte retroactive. Prin voinţa lor, părţile pot stabili însă ca efectele revocării contractului să se producă doar pentru viitor, efectele survenite deja fiind păstrate intacte. Spre deosebire de rezoluţiunea judiciară prevăzută la art.1020 C. civ., rezoluţiunea mutuus dissensus are o esenţă contractuală. Această nouă convenţie a părţilor, pentru motive de simetrie, trebuie să întrunească aceleaşi condiţii de formă ca şi convenţia iniţială.

Dacă este cazul, părţile vor proceda la restituirea reciprocă a prestaţiilor deja efectuate, care prin revocarea contractului rămân fără cauză,

O dată desfiinţată mutuus dissensus, promisiunea este lipsită de orice eficienţă juridică, astfel încât nici una dintre părţi nu mai poate cere executarea acesteia nici în natură, nici prin echivalent.

b) Prescripţia extinctivă a promisiunii

31. Limitarea în timp a drepturilor decurgând din promisiune. Din interpretarea dispoziţiilor art.7 din Decretul nr.167/1958 privitor la prescripţia extinctivă rezultă că, în principiu, obligaţiile asumate printr-un contract sunt exigibile imediat', afară de cazul în care părţile nu au prevăzut un termen suspensiv sau condiţie suspensivă, situaţii în care obligaţiile devin exigibile la împlinirea termenului sau condiţiei, după caz. Art.1 alin.1 din Decretul nr.167/1958 stipulează că „dreptul la acţiune, având un obiect patrimonial, se stinge prin prescripţie, dacă nu a fost exercitat în termenul stabilit de lege”.

Drepturile decurgând din promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare au în mod neîndoielnic un conţinut patrimonial. Prin urmare, ele sunt supuse prescripţiei extinctive.

Dacă pentru perfectarea promisiunii nu s-a prevăzut un termen suspensiv, aceasta se va prescrie în termenul general prevăzut de lege', care se va calcula începând de la data încheierii promisiunii.

După unii autori, dacă pentru perfectarea vânzării este prevăzut un termen, iar până la împlinirea acestuia actul notarial nu s-a realizat, promisiunea devine caducă'. Această susţinere este greu de acceptat, deoarece simpla împlinire a unui termen suspensiv nu duce în mod necesar la caducitatea promisiunii, ci doar la exigibilitatea obligaţiei de perfectare a vânzării, cu consecinţa declanşării de la acest moment a curgerii termenului de prescripţie extinctivă. De caducitate la expirarea unui termen suspensiv poate fi vorba doar în situaţia în care părţile au prevăzut în mod expres că neperfectarea promisiunii până la expirarea acelui termen atrage caducitatea, deci lipsirea promisiunii de efecte pentru viitor'.

c) Caducitatea promisiunii

32. Cazuri. Caducitatea este o cauză de încetare a unui contract valabil încheiat ca urmare a dispariţiei unuia din elementele sale esenţiale de validitate (obiect, cauză) fie datorită culpei uneia sau alteia din părţile contractante, fie independent de orice culpă din partea acestora'. Nefiind reglementată de lege, caducitatea este o construcţie a practicii judiciare şi a doctrinei. Dintre cazurile de caducitate întâlnite în practica judiciară cu referire la promisiunea sinalagmatică de vânzare, frecvenţă mai mare au: 1°) împlinirea unei condiţii extinctive stabilite prin voinţa părţilor; 2°) neîmplinirea unei condiţii suspensive; 3°) dispariţia bunului cu privire la care s-a încheiat promisiunea.

33. 1°) împlinirea condiţiei extinctive. în practică există situaţii în care părţile contractante stipulează că, în cazul în care promisiunea nu se va perfecta într-un termen anume stabilit, promisiunea devine caducă. Această situaţie nu poate fi încadrată nici în

categoria termenului extinctiv (eveniment viitor şi sigur în privinţa producerii sale de care depinde încetarea executării obligaţiei) întrucât neperfectarea vânzării nu este sigură, nici în categoria condiţiei suspensive (eveniment viitor şi nesigur în privinţa producerii sale de care depinde naşterea cu efecte retroactive a obligaţiei) întrucât, în cazul analizat, obligaţiile părţilor se nasc din momentul încheierii promisiunii şi se sting la împlinirea evenimentului viitor şi nesigur (neperfectarea vânzării până la termenul limită stabilit de părţi), dacă între timp nu se perfectează vânzarea.

Pornindu-se de la asemenea realităţi (nu neapărat legate sau limitate la promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare), în doctrină s-a avansat ideea existenţei alături de modalităţile actului juridic reglementate de lege (termen suspensiv şi extinctiv, condiţie suspensivă şi rezolutorie) şi a unei condiţii extinctive, nereglementate de lege, care ar consta într-un eveniment viitor şi nesigur în privinţa producerii sale de care depinde încetarea contractului pentru viitor.

în cazul examinat, o asemenea construcţie juridică ne duce la concluzia caducităţii promisiunii la împlinirea condiţiei extinctive reprezentate de neperfectarea vânzării până la termenul limită stabilit de părţi de comun acord. Caducitatea, adică desfiinţarea promisiunii, survine de plin drept la expirarea termenului (îndeplinirea condiţiei extinctive) şi, în principiu, va produce efecte pentru viitor. într-o concepţie de ultimă oră, caducitatea nu este incompatibilă cu culpa uneia sau alteia din părţile contractante. Aşa fiind, în cazul examinat, dacă împlinirea termenului stipulat de părţi este imputabilă uneia sau alteia dintre părţile contractante, care prin conduita sa a împiedicat perfectarea vânzării, poate fi angajată răspunderea contractuală a acesteia, caducitatea nefiind incompatibilă cu instituţia răspunderii.

34. 2°) Neîmplinirea condiţiei suspensive. Adesea, în practică, promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare este stipulată sub o condiţie suspensivă (eveniment viitor şi nesigur în privinţa producerii lui de care depinde naşterea unei obligaţii), cum ar fi aceea a obţinerii unei autorizaţii de construire de către promitentul-cumpărător, a neexercitării unui drept de preempţiune de către persoanele îndreptăţite sau a vânzării de către promitentul-cumpărător a unui bun care îi aparţine.

în cazul neîndeplinirii condiţiei suspensive stipulate de părţi, promisiunea devine caducă, adică lipsită de efecte ca şi când nu ar fi existat niciodată.

Potrivit art.1012 alin.1 C. civ., părţile pot limita în timp momentul până la care condiţia poate surveni, aceasta fiind considerată ca neîndeplinită dacă termenul a expirat fără ca

evenimentul-condiţie să fi survenit. Termenul menţionat poate fi stabilit atât expres, cât şi tacit (implicit), dar în ambele situaţii el trebuie să fie neechivoc. în lipsa stipulării unui termen, aşa cum rezultă din interpretarea dispoziţiilor art.7 alin.3 din Decretul nr.167/ 1958, părţile rămân legate contractual atâta vreme cât îndeplinirea condiţiei este posibilă, fără limită de timp.

De comun acord, părţile pot proroga termenul stabilit iniţial, caz în care caducitatea nu mai survine la acel termen. De asemenea, în cazul în care condiţia suspensivă este stipulată în interesul exclusiv al uneia din părţile contractante (cum se întâmplă, de exemplu, atunci când promitentul-cumpărător contractează sub condiţia obţinerii unui credit pentru plata preţului), chiar dacă aceasta nu se împlineşte, beneficiarul condiţiei (în exemplul dat, promitentul-cumpărător) poate renunţa la invocarea caducităţii, contractul urmând să-şi producă efectele ca şi cum condiţia s-ar fi îndeplinit.

în conformitate cu dispoziţiile art.1014 C. civ., „condiţia este reputată ca îndeplinită, când debitorul obligat, sub această condiţie, a împiedicat îndeplinirea ei”. Astfel, condiţia obţinerii unui împrumut pentru plata preţului de către promitentul-cumpărător stipulată într-o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare este reputată (considerată) ca îndeplinită atunci când neobţinerea împrumutului este imputabilă promitentului-cumpărător, care a formulat o cerere de creditare incompletă, imprecisă şi inexactă, sortită din capul locului eşecului. Tot astfel, într-o promisiune a fost considerată ca îndeplinită condiţia constând în obţinerea unei autorizaţii de construire de către promitentul-cumpărător atunci când neobţinerea acesteia s-a datorat culpei promitentului-cumpărător care nu a depus diligenţele necesare în vederea obţinerii autorizaţiei.

35. 3°) Dispariţia bunului cu privire la care s-a încheiat promisiunea. Este de principiu că dispariţia în întregime a bunului care formează obiectul promisiunii de vânzare, element esenţial al contractului, atrage caducitatea promisiunii, indiferent dacă aceasta este imputabilă sau nu părţilor contractante. Dispariţia parţială a bunului care a format obiectul promisiunii poate şi ea atrage caducitatea, dacă se referă la un element esenţial (determinant) al consimţământului părţilor.

Imposibilitatea definitivă de executare a promisiunii pentru dispariţia obiectului datorită culpei uneia din părţile contractante poate face necesară intervenţia justiţiei, la cererea părţii care şi-a îndeplinit obligaţiile, pentru obligarea celui vinovat la plata de daune-interese, nu însă şi pentru „aplicarea” caducităţii, aceasta operând de drept şi cu prioritate faţă de rezoluţiunea pentru neexecutarea culpabilă a contractului.

Efecte similare dispariţiei fizice a bunului care formează obiectul promisiunii fără culpa părţilor contractante (adică, caducitatea fără angajarea răspunderii contractuale) atrage şi survenirea înaintea perfectării vânzării a unei imposibilităţi juridice de îndeplinire a promisiunii, cum ar fi, de exemplu, cea datorată scoaterii bunului din circuitul civil sau exproprierii acestuia pentru utilitate publică.

III. CONSECINŢELE NERESPECTĂRII PROMISIUNII

36. Plan de expunere. Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare poate fi încălcată fie prin înstrăinarea de către promitentul-vânzător a bunului promis către un terţ (A), fie prin refuzul autentificării vânzării promise (B).

A. înstrăinarea bunului promis către un terţ

37. Situaţii posibile. Opozabilitatea faţă de terţi a promisiunii. Aşa cum am văzut (supra nr.15), promisiunea nu creează în sarcina promitentului-vânzător decât o simplă obligaţie personală de a nu înstrăina bunul care formează obiectul acesteia până la perfectarea vânzării sau încetarea contractului. Promitentul-cumpărător nu dobândeşte nici un fel de drept real asupra bunului promis până la perfectarea vânzării.

în aceste condiţii, promitentul-vânzător poate fi tentat ca, înainte de perfectarea vânzării, să înstrăineze unei alte persoane prin acte între vii bunul care a format obiectul promisiunii. Este evident că o asemenea conduită constituie o încălcare a obligatiilor asumate de promitentul-vânzător prin contrac si că aceasta poate atrage răspunderea lui contractuală sub forma obligarii la plata de daune-interese către promitentul-cumparator, la cererea acestuia. Problema care se pune însă este de a şti dacă şi ce mijloace juridice de acţiune are la dispoziţie promitentul-cumpărător faţă de terţul dobânditor.

în general, rezolvarea acestei probleme este pusă în corelaţie cu buna sau reaua-credinţă a terţului, în accepţiunea de ignorare sau, respectiv, cunoaştere a promisiunii încheiate anterior. Fără îndoială că buna sau reaua-credinţă a terţului influenţează soluţiile de urmat, numai că acest element de ordin subiectiv nu are valoare în sine, ci numai în corelaţie cu opozabilitatea promisiunii faţă de terţi.

Spre deosebire de părţile contractante, terţii nu sunt ţinuţi să execute obligaţiile izvorâte din contract. Au în schimb obligaţia negativă de a se abţine de la împiedicarea executării acestor obligaţii de către părţi. „Apasă deci asupra lor nu obligaţia de a da sau de a face căreia contractul i-a dat naştere, ci obligaţia de a nu face, de a respecta situaţia născută din contract”. în acest sens, se vorbeşte de opozabilitatea contractului faţă de terţi. în lipsa opozabilităţii, întrucât terţii ar putea să nesocotească fără consecinţe contractul,

acesta ar risca să fie lipsit de eficacitate chiar şi între părţi. De aceea, opozabilitatea este considerată a fi un complement al forţei obligatorii a contractului.

Opozabilitatea nu se poate realiza însă decât prin aducerea la cunoştinţa terţilor a situaţiilor juridice create de încheierea unui contract sau altul, căci numai astfel terţii ştiu efectiv de la ce anume trebuie să se abţină. Aşa cum s-a remarcat, „pentru a permite realizarea efectivă a drepturilor conferite fiecăruia, şi mai ales contractului de a juca rolul său de instrument de schimb şi funcţia de previziune, trebuie delimitate domeniile protejate ale unora de ale altora. Această delimitare nu poate rezulta decât din cunoaşterea pe care fiecare o are a limitelor domeniului său în raport de cele ale altora”.

Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare, aşa cum am subliniat în repetate rânduri, nu este un act juridic translativ de proprietate, ci doar un simplu raport juridic personal (obligaţional). Ca atare, pentru realizarea opozabilităţii faţă de terţi, aceasta nu este supusă formelor de publicitate imobiliară reglementate de Legea nr.7/1996 pentru actele constitutive sau translative de drepturi reale. Fără a fi obligatorie, publicitatea promisiunii (aducerea la cunoştinţa terţilor) se poate realiza însă prin notarea acesteia în cartea funciară în conformitate cu dispoziţiile art.40 din Legea nr.7/1996.

Referitor la actele sub semnătură privată, se susţine într-o opinie că acestea devin opozabile terţilor numai prin obţinerea de dată certă în condiţiile art.1182 C. civ.. S-a arătat însă cu deplin temei că „data certă a actului sub semnătură privată nu are ca obiect aducerea la cunoştinţa terţilor a convenţiei litigioase, ea are ca rol doar certificarea datei actului instrumentator pe care îl materializează”. Aşadar, un înscris sub semnătură privată care are dată certă este un înscris (instrument probatoriu) a cărui existenţă, juridic, este dovedită la acea dată, dar de aici nu se poate trage şi concluzia că el a ajuns efectiv la cunoştinţa terţilor, certificarea datei nefiind în sine o formă de publicitate, adică de aducere a actului juridic ca operaţiune juridică (negotium) la cunoştinţa celor interesaţi. Prin urmare, pentru a fi opozabilă terţilor, trebuie dovedit că operaţiunea juridică probată printr-un act sub semnătură privată, chiar cu dată certă, a fost cunoscută efectiv de către aceştia. Invers, o operaţiune juridică dovedită printr-un act sub semnătură privată fără dată certă este opozabilă terţilor care au luat cunoştinţă de existenţa acesteia.

Se poate deci conchide că terţii sunt obligaţi să respecte contractele încheiate între alte persoane cu condiţia ca acestea să le fie opozabile, adică să le fie aduse la cunoştinţă, fără a interesa forma în care acest lucru se realizează.

Din această perspectivă, înstrăinarea bunului promis înaintea perfectării vânzării trebuie analizată diferit, după cum terţul dobânditor a fost de bună-credinţă (a) sau de rea-credinţă (b).

a) Terţul dobânditor a fost de bună-credinţă

38. Efecte. Dacă la data înstrăinării bunului de către promitentul-vânzător terţul a fost de bună-credinţă, ignorând fără culpă (promisiunea fiindu-i inopozabilă) contractul încheiat între promitentul-vânzător şi promitentul-cumpărător, înstrăinarea rămâne valabilă dacă s-a făcut prin act cu titlu oneros (vânzare, schimb, întreţinere etc.). în materie de imobile, notarea promisiunii de vânzare în cartea funciară în temeiul art.40 din Legea nr.7/1996 face ca aceasta să devină opozabilă terţilor. Dacă aceştia ignoră notarea şi contractează având cunoştinţă de existenţa promisiunii, se fac vinovaţi de neglijenţă. Diligenţa mijlocie (apreciată in abstracto) îi obligă să consulte cartea funciară înaintea încheierii actului translativ de proprietate în favoarea lor, iar dacă nu o fac îşi asumă riscul de a fi consideraţi dobânditori de rea-credinţă.

Pentru promitentul-vânzător, indiscutabil, o asemenea înstrăinare constituie o încălcare culpabilă a obligaţiilor asumate prin contract, ceea ce va atrage răspunderea lui contractuală sub forma obligării la plata de daune-interese.

Dacă terţul dobândeşte printr-un act cu titlu gratuit (donaţie), buna sa credinţă este lipsită de efecte, deoarece prin aplicarea regulilor care guvernează acţiunea pauliană şi a principiului nemo liberalis nisi liberatus (nimeni nu poate face liberalităţi dacă nu este eliberat de datoriile sale) titlul său de dobândire a bunului (donaţia) poate fi declarat inopozabil promitentului-cumpărător.

b)Terţul dobânditor a fost de rea-credinţă

39. Efecte. Dacă terţul dobânditor contractează cu promitentul-vânzător cu rea-credinţă, adică ştiind despre promisiunea încheiată anterior, el se află în culpă şi, în principiu, va răspunde faţă de promitentul-cumpărător pe temei extracontractual, delictual (art.998 C. civ.), putând fi obligat la plata de daune-interese. Aşa cum s-a precizat, este de ajuns ca terţul să aibă cunoştinţă (sau să fi trebuit să aibă cunoştinţă) de existenţa contractului la a cărui violare participă pentru a se angaja răspunderea acestuia, nefiind necesară frauda calificată comportând din partea lui intenţia de a păgubi pe promitentul-cumpărător.

La cererea promitentului-cumpărător, instanţa de judecată va putea pronunţa inopozabilitatea faţă de acesta a contractului de înstrăinare încheiat între promitentul-vânzător şi terţ, cu titlu de reparaţie în natură a daunei suferite.

B. Refuzul autentificării vânzării promise

40. Generalităţi. Nerespectarea promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare poate lua şi forma refuzului autentificării vânzării pronjise^dică a îndeplinirii obligaţiei principale asumate prin contract.    ’    ........ ................

Este de principiu că refuzul îndeplinirii unei obligaţii legal asumate dă dreptul creditorului de a cere executarea silita a acesteia. Potrivit art.1073 C. civ., „creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligaţiei, şi în caz contrar are dreptuI la dezdăunare”.

Referitor la obligaţiile de a face, principiul este că neîndeplinirea lor „se schimbă în dezdăunări în caz de neexecutare din partea debitorului” (art. 1075 C. civ.). Cu toate acestea, „nefiind îndeplinită obligaţia de a face, creditorul poate de asemenea să fie autorizat a o aduce el la îndeplinire cu cheltuiala debitorului” (art.1077 C. civ.). Se subînţelege însă că o executare de către creditor pe seama debitorului nu este posibilă decât pentru obligaţiile care nu implică în mod necesar fapta personală a debitorului , fiind de principiu că pentru obligaţiile care implică acest lucru nu există constrângere directă (nemo precise cogi potest ad factum).

Obligaţia de a semna actul autentic decurgând din promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare este una de a face, dar problema care se pune este dacă poate fi executată silit direct sau nu, executarea silită prin echivalent (prin obligarea la daune-inetrese) fiind în afara oricărei discuţii. în acest context, urmează să analizăm soluţia admisă actualmente în dreptul român (a), critica acestei soluţii (b) şi soluţiile pe care le preconizăm în cazul refuzului autentificării vânzării promise (c).

a) Soluţia admisă actualmente în dreptul român

41. Expunere. în practica noastră judiciară şi în doctrină, la ora actuală, se admite unanim că promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare încheiată sub forma unui înscris sub semnătură privată sau chiar verbal (cu condiţia de a putea fi dovedită prin alte mijloace de probă decât înscrisul) dă dreptul părţii care şi-a executat obligaţiile (sau se declară gata a o face) să obţină în caz de refuz din partea cocontractantului său pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, chiar dacă pentru bunul care a format obiectul promisiunii legea impune forma autentică ad validitatem.

înainte de Revoluţia din 1989, soluţia de mai sus se întemeia pe dispoziţiile exprese ale Decretului nr.144/1958 privitor la reglementarea autorizaţiilor de construire, reparare şi desfiinţare a construcţiilor, precum şi cele referitoare la înstrăinările şi împărţelile terenurilor cu şi fără construcţii. Trebuie însă subliniat faptul că pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic era admisă numai pentru bunurile la care se referea expres Decretul nr.144/1958 (terenurile cu şi fără construcţii din perimetrul localităţilor cu planuri de sistematizare), iar-nu şi pentru terenurile agricole sau pentru terenurile situate în localităţile fără planuri de sistematizare.

Ulterior Revoluţiei din 1989, subsecvent abrogării Decretului nr.144/1958 prin Legea nr.50/1991 privitoare la autorizarea construcţiilor şi unele măsuri pentru realizarea locuinţelor, fără adoptarea unui text de lege corespunzător art.12 din Decretul nr.144/ 1958 (care permitea expres pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic în cazul refuzului autentificării vânzării promise), după unele ezitări, în practica judiciară şi în doctrină s-a consolidat ideea admisibilităţii pronunţării unei hotărâri judecătoreşti ţinând loc de act autentic, dacă se face dovada încheierii unei promisiuni sinalagmatice, indiferent de forma în care s-a încheiat aceasta şi de natura sau locul situării bunului la care se referă. Fundamentul juridic al acestei soluţii s-a găsit în dispoziţiile art.1073, 1077 şi 970 alin.2 C. civ sau în dispoziţiile art.17 alin.4 din Decretul-lege nr.115/1938 privitor la unificarea dispoziţiilor de carte funciară, pentru imobilele situate în regiunile în care era incident acest act normativ.

Se constată aşadar o evoluţie paradoxală a gândirii noastre juridice în privinţa executării silite directe a promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare; de la admisibilitatea cu titlu de excepţie a posibilităţii pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic în caz de refuz de perfectare a vânzării de către una din părţile contractante atâta timp cât actul normativ care reglementa expres această posibilitate a fost în vigoare (Decretul nr.144/1958), s-a ajuns la admisibilitatea aceleiaşi soluţii cu titlu de regulă (principiu) fără să mai existe vreun text expres de lege care să permită acest lucru.

42. Argumentele aduse în sprijinul soluţiei admisibilităţii suplinirii consimţământului prin hotărâre judecătorească. Admisibilitatea executării silite directe a promisiunii prin pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic se întemeiază pe argumentul că există cazuri în care legea admite în mod expres suplinirea consimţământului titularului unui drept, sens în care sunt citate: dispoziţiile art.17 alin.4

din Decretul-lege nr.115/1938, conform cărora hotărârea judecătorească poate înlocui acordul de voinţe sau consimţământul la realizarea înscrierii în cartea funciară; dispoziţiile art.1114-1121 C. civ. referitoare la oferta reală şi consemnaţiune, care permit suplinirea consimţământului creditorului la plată, plata fiind un contract (acord de voinţe); dispoziţiile art.43 alin.2 din Legea nr.8/1996 privind dreptul de autor şi drepturile conexe, care permit instanţelor de judecată să stabilească remuneraţia cuvenită autorului atunci când părţile nu au prevăzut-o în actul de cesiune a dreptului de autor; dispoziţiile art. 96 alin.2 din Legea nr.18/1991 privind fondul funciar (modificată prin Legea nr.169/ 1997), conform căruia, în cazul refuzului nejustificat al deţinătorului unui teren de a-şi da acordul pentru folosirea definitivă sau temporară a unor terenuri agricole sau forestiere în alte scopuri, potrivit dispoziţiilor art.94 şi 95 din aceeaşi lege, instanţa de judecată va putea pronunţa o hotărâre înlocuind consimţământul celui în cauză.

De asemenea, s-a mai arătat că există cazuri în care, „pentru a se da... satisfacţie unor principii mai importante decât regula potrivit căreia actul juridic se formează valabil numai pe baza consimţământului”, chiar în lipsa unui text de lege expres, practica judiciară şi doctrina admit suplinirea consimţământului prin hotărâre judecătorească. în acest sens, este citat cazul suplinirii consimţământului copărtaşului care se opune prin abuz de drept unui act de administrare consimţit de ceilalţi copărtaşi cu privire la bunul comun, precum şi cazul ofertantului care îşi retrage intempestiv oferta, situaţie în care instanţa poate considera contractul încheiat cu titlu de reparaţie în natură a prejudiciului produs prin retragerea ofertei.

în sfârşit, s-a mai argumentat că există cazuri în care se admite pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de instrument probatoriu, atunci când obligaţia de a întocmi un asemenea instrument a fost asumată printr-un contract de vânzare-cumpărare valabil încheiat şi una dintre părţi refuză să execute această obligaţie.

b) Critica soluţiei admise în dreptul român

43. Enunţarea punctelor de vedere critice. Concepţia care s-a impus în dreptul nostru în materia promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare, în sensul admisibilităţii ca principiu a posibilităţii pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic, este criticabilă din mai multe puncte de vedere. Astfel: se admite pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de act autentic pe baza unor promisiuni consensuale încheiate cu privire la bunuri pentru care legea impune forma autentică ad validitatem (1°); se ignoră principiul executării prin echivalent a obligaţiilor de a face (2°); argumentele aduse în sprijinul acestei soluţii sunt criticabile punctual (3°).

44. 1°) Critica soluţiei admisibilităţii pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de act autentic pe baza unei promisiuni consensuale încheiate cu privire la bunuri pentru care legea impune forma autentică ad validitatem. De la adoptarea Decretului nr.144/1958 şi până în prezent, chiar şi după abrogarea acestui act normativ,

posibilitatea pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic pe baza unei promisiuni consensuale încheiate cu privire la bunuri pentru care legea impunea şi impune şi astăzi forma autentică ad validitatem nu a fost pusă serios la îndoială nici un moment. Este consecinţa faptulur că art. 12 din Decretul nr.144/1958 prevedea în mod expres această posibilitate, singura cerinţă pentru aplicarea textului fiind doar aceea ca promisiunea să poată fi dovedită printr-un înscris sub semnătură privată. Aplicarea timp de decenii a acestei soluţii legislative a făcut ca aceasta să se transforme în axiomă, fiind perpetuată de doctrină şi jurisprudenţă, cu efecte mai extinse (aşa cum am văzut, din excepţie transformându-se în principiu) chiar şi după abrogarea actului normativ care o conţinea.

Surpriza este însă constatarea că, la o analiză mai atentă, soluţia legislativă promovată de art.12 din Decretul nr.144/1958 se dovedeşte a fi fost una juridic fundamental eronată. Ea a fost preluată din legislaţia franceză, mai exact, este o pastişă a dispoziţiilor art.37 din Decretul nr.55-22 privitor la reforma publicităţii imobiliare din 4 ianuarie 1955. Potrivit acestui text de lege, refuzul semnatarului unei promisiuni sinalagmatice de vânzare-cumpărare de a semna actul autentic necesar pentru îndeplinirea formelor de publicitate imobiliară impuse de acelaşi act normativ permitea celeilalte părţi să ceară şi să obţină pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să constate vânzarea şi să ţină loc de act autentic. Această soluţie legislativă nu era însă compatibilă cu legislaţia română, lucru care a scăpat legiuitorului nostru de la 1958. într-adevăr, în timp ce legislaţia franceză luată ca model impunea (şi impune şi astăzi) forma autentică înstrăinărilor imobiliare doar pentru realizarea formelor de publicitate (art.4 din Decretul nr.55-22), adică a opozabilităţii faţă de terţi, iar nu pentru validitatea actului între părţi, legislaţia română impunea (şi impune şi astăzi în cazul terenurilor) forma autentică ad validitatem, adică pentru însăşi validitatea consimţământului între părţile contractante, iar nu doar pentru realizarea opozabilităţii faţă de terţi. Prin urmare, ceea ce era (şi este) juridic valabil în sistemul legislaţiei franceze, adică, pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să constate vânzarea şi să ţină loc de act autentic necesar pentru îndeplinirea formelor de publicitate imobiliară, nu era (şi nu este) juridic valabil în sistemul legislaţiei române, unde hotărârea judecătorească suplineşte consimţământul la vânzare; una este ca instanţa , pe baza acordului de voinţe valabil exprimat de părţi, să constate că un contract s-a încheiat şi să dispună executarea uneia din obligaţiile asumate prin acesta (autentificarea vânzării în vederea îndeplinirii formelor de publicitate imobiliară pentru realizarea opozabilităţii faţă de terţi), lucru juridic valabil, şi cu totul altceva este ca instanţa să construiască ea contractul, fără a exista acordul de voinţe realizat în condiţiile prevăzute imperativ de lege, adică în formă autentică, lucru juridic inacceptabil, lată aşadar că soluţia prevăzută la art.12 din Decretul nr.144/1958 (perpetuată de doctrină şi jurisprudenţă şi după abrogarea acestui text de lege) este una inacceptabilă din punct de

vedere juridic, datorându-se preluării unui text din legislaţia franceză fără preluarea contextului (sistemului) în care acesta se integra.

45. 2°) Ignorarea principiului executării prin echivalent a obligaţiilor de a face.

în sistemul Codului civil român, ca şi în sistemul codului civil francez, este de principiu că obligaţiile de a face nu pot fi executate silit direct, ci numai indirect, prin echivalent. Această regulă rezultă din dispoziţiile art.1075 C. civ. (art.1142 C. civ. francez), potrivit căruia „orice obligaţie de a face sau de a nu face se schimbă în dezdăunări , în caz de neexecutare din partea debitorului”. Este vorba de consacrarea expresă a adagiului nemo precise cogi potest ad factum. Aşa cum s-a subliniat, „dacă este indispensabil de a respecta forţa executorie a raportului obligaţional, este însă fundamental ca să nu fie adusă atingere drepturilor intangibile ale oricărei persoane la integritatea sa fizică sau la libertatea sa”.

Desigur, existenţa acestui principiu nu exclude cu totul ideea de constrângere în domeniul obligaţiilor de a face¹¹¹⁾. Astfel, este îngăduită constrângerea indirectă prin stabilirea unor daune cominatorii (plata unei anumite sume de bani) pe fiecare zi de întârziere până la îndeplinirea obligaţiei asumate. în dreptul nostru însă, în final, refuzul definitiv de executare a obligaţiei nu atrage altă consecinţă decât aceea a transformării daunelor cominatorii în daune compensatorii, adică repararea prejudiciului suferit de creditor ca urmare a neexecutării, ceea ce, în ultimă instanţă, nu înseamnă altceva decât revenirea la aplicarea dispoziţiilor art.1075 C. civ.

De asemenea, aşa cum rezultă din dispoziţiile art.1077 C. civ., „nefiind îndeplinită obligaţia de a face, creditorul poate asemenea să fie autorizat a o aduce el la îndeplinire, cu cheltuiala debitorului”. Textul poate primi aplicare doar în cazul obligaţiilor de a face care nu au un caracter strict personal (cum ar fi aceea de a construi o casă, de a efectua un transport etc.), nu şi a celor care au un asemenea caracter (cum ar fi pictarea unui tablou de un pictor cu renume sau compunerea unei lucrări muzicale de către un compozitor cu renume). în esenţă, textul menţionat permite creditorului, cu încuviinţarea instanţei, să obţină executarea în natură a obligaţiei asumate faţă de el de debitor, dar nu din partea acestuia prin constrângere directă, ci de la un terţ pe cheltuiala debitorului, ceea ce , în cele din urmă, din punctul de vedere al debitorului, înseamnă tot o executare prin echivalent, adică aplicarea faţă de acesta a regulii cuprinse la art.1075

C. civ.¹¹³⁾. lată aşadar că recurgerea la dispoziţiile art.1077 C. civ. pentru fundamentarea obligării părţii recalcitrante la încheierea contractului de vânzare autentic prin hotărâre judecătorească este cu totul improprie, textul nepermiţând altceva decât transferarea

consecinţelor patrimoniale nefavorabile pentru creditor asupra debitorului în cazul neexecutării unei obligaţii de a face care nu implică un caracter personal (care nu ar putea fi îndeplinită decât de debitor, iar nu şi de o altă persoană în contul acestuia).

46. 3°) Critica punctuală a argumentelor aduse în sprijinul tezei admisibilităţii pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic. în sprijinul tezei admisibilităţii pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic pe baza unei promisiuni consensuale s-au adus mai multe argumente. Pe de o parte, s-a susţinut că există cazuri în care legea permite suplinirea consimţământului titularului unui drept (a), iar pe de altă parte că există cazuri în care, fără text de lege expres, practica judiciară şi doctrina admit suplinirea consimţământului prin hotărâri judecătoreşti (b).

a) Analiza cazurilor în care se susţine că legea permite suplinirea consimţământului titularului unui drept. în acest sens au fost invocate mai multe texte de lege (supra nr.42):

- art.17 alin.4 din Decretul-lege nr.115/1938. Potrivit acestui text de lege, hotărârea judecătorească poate înlocui acordul de voinţe sau consimţământul la realizarea unei înscrieri în cartea funciară. Textul menţionat nu face însă decât să precizeze că hotărârea judecătorească, în unele situaţii, poate sta la baza înscrierilor în cartea funciară. Astfel de situaţii sunt, de exemplu: cele în care se constată uzucapiunea (art.28 din Decretul-lege nr.115/1938) şi prin hotărâre judecătorească se dispune intabularea dreptului uzucapat; sau cele în care se dispune rectificarea cărţii funciare (art.34-38 din Decretul-lege nr.115/ 1938) şi prin hotărâre judecătorească se dispune îndreptarea erorilor sau neconcordanţelor strecurate în cartea funciară. Prin urmare, art.17 alin.4 din Decretul-lege nr.115/1938 nu are nimic de a face cu promisiunile sinalagmatice de vânzare-cumpărare şi cu perfectarea acestora prin hotărâre judecătorească în cazul în care una dintre părţi refuză autentificarea;

- art. 1114-1121 C. civ. referitoare la oferta reală şi la consemnaţiune. S-a susţinut că oferta reală şi consemnaţiunea reglementate de textele citate mai sus ar permite suplinirea consimţământului creditorului la plată, care este un contract (acord de voinţe). Este adevărat că, îndeobşte, plata este considerată a fi un contract (acord de voinţe). Acest lucru nu este însă decisiv în cazul analizat. într-adevăr, în primul rând, oferta reală urmată de consemnaţiune nu este o plată veritabilă, căci „ea îi împrumută efectele fără a avea şi natura acesteia”. în al doilea rând, pentru debitor, datorită consecinţelor neachitării datoriei la termen (curgerea dobânzilor, suportarea pieirii lucrului datorat, neeliberarea garanţiilor etc.), plata nu este numai o obligaţie, ci şi un drept. Prin urmare, oferta reală şi consemnaţiunea nu sunt atât chestiuni ţinând de încheierea unui contract, cât unele ţinând de executarea silită a unor obligaţii legal asumate şi care trebuie îndeplinite cu bună-credinţă;

- art.43 alin.2 din Legea nr.8/1996. Acest text de lege permite instanţelor de judecată să stabilească remuneraţia cuvenită autorului în cazul în care nu a fost convenită în actul de cesiune a dreptului de autor. Este vorba, fără îndoială, de o excepţie de la

dreptul comun, iar de aici nu se poate trage nicidecum concluzia că, în principiu, atunci când părţile nu cad de acord asupra unui lucru instanţa poate interveni şi stabili ea acel lucru;

- art.96 alin.2 din Legea nr. 18/1991. Acest text de lege prevede că, în cazul refuzului nejustificat al deţinătorului unui teren de a-şi da acordul pentru folosinţa definitivă sau temporară a unor terenuri agricole sau forestiere în alte scopuri, conform art.94 şi 95 din aceeaşi lege, instanţa de judecată va putea pronunţa o hotărâre înlocuind consimţământul celui în cauză. Şi în acest caz este vorba de o dispoziţie de excepţie care are la bază raţiuni similare celor care stau la temelia exproprierii pentru utilitate publică (Legea nr.33/ 1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică)). Raţiunile care pot justifica o excepţie nu pot însă justifica, în acelaşi timp, o regulă generală (principiu).

bj Analiza cazurilor în care se susţine că, în lipsa unui text de lege expres, practica judiciară şi doctrina admit suplinirea consimţământului prin hotărâri judecătoreşti. în acest sens au fost invocate următoarele argumente:

- faptul că, în cazul în care unul dintre copărtaşi se opune abuziv unui act de administrare dorit de ceilalţi copărtaşi, instanţa de judecată poate suplini consimţământul celui care se opune la încheierea actului. în ce ne priveşte, ne îndoim că în situaţia examinată soluţia corectă juridic este aceea a „suplinirii consimţământului” celui care nu agreează actul juridic respectiv. Această teză contravine flagrant principiului autonomiei de voinţă şi libertăţii contractuale. Soluţia corectă juridic este aceea ca actul de administrare util pentru coproprietate să fie încheiat de copărtaşii care doresc acest lucru, iar în acţiunea în inopozabilitate introdusă de copărtaşul recalcitrant pe motiv că s-a încălcat regula unanimităţii (care funcţionează între copărtaşi pe timpul stării de indiviziune în privinţa actelor de administrare şi de dispoziţie) să i se opună abuzul de drept, respingându-i-se pe acest motiv acţiunea. Astfel, copărtaşul abuziv va fi obligat să tolereze actul de administrare încheiat de ceilalţi copărtaşi, iar nu să devină parte contractantă fără să dorească acest lucru;

- făptui că, în cazul ofertantului care îşi retrage intempestiv oferta, instanţa de judecată poate considera contractul încheiat cu titlu de reparaţie în natură a prejudiciului produs prin revocare. Nici în acest caz, în realitate, instanţa nu obligă ofertantul la contractare, într-adevăr, beneficiarul ofertei care se adresează instanţei arătând că el a acceptat oferta în condiţiile stabilite de ofertant invocă faptul că s-a încheiat contractul (prin întâlnirea ofertei cu acceptarea), ofertantul nefiind în drept să-şi retragă oferta în interiorul termenului (expres sau tacit) de acceptare a ofertei. Prin urmare, instanţa nu suplineşte

consimţământul ofertantului, ci doar constată că acesta a fost dat şi că nu poate fi revocat unilateral);

- faptul că practica judiciară şi doctrina admit posibilitatea pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de instrument probatoriu atunci când părţile - care au încheiat un contract de vânzare valabil - şi-au asumat reciproc această obligaţie şi una dintre ele refuză să o execute. Această soluţie este într-adevăr practicată, iar juridic ea este corectă. Realitatea este însă că, şi în acest caz, instanţa de judecată nu suplineşte consimţământul părţii recalcitrante, ambele părţi consimţind deja la încheierea contractului de vânzare, ci, constatând încheierea valabilă a contractului, dispune executarea silită prin pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de instrument probatoriu (instrumentum) şi nu de contract (negotium).

c) Soluţiile pe care le preconizăm în cazul refuzului autentificării vânzării promise

47. Situaţii posibile. Soluţiile de urmat în cazul în care una dintre părţi refuză autentificarea actului promis diferă după cum: promisiunea este consensuală, iar legea impune vânzării promise forma autentică ad validitatem(1°)\ promisiunea este consensuală, iar forma autentică a fost ridicată de părţi prin acordul lor la rangul de condiţie de validitate a vânzării (2°); promisiunea este consensuală, iar actul autentic a fost convenit de părţi ca instrument probatoriu al vânzării(3°).

48. 1°) Promisiunea este consensuală, iar legea impune vânzării promise forma autentică ad validitatem. în această ipoteză, aşa cum am arătat mai sus (supra nr. 11), promisiunea nu este valabilă, fiind lipsită ca atare de orice forţă juridică atât pentru promitentul-vânzător, cât şi pentru promitentul-cumpărător. Chiar dacă se realizează un acord de voinţe cu privire la elementele esenţiale ale vânzării şi acesta este consemnat într-un înscris sub semnătură privată, până la autentificarea actului, voinţa manifestată de părţi nu este un contract, ci un simplu proiect care nu are forţă juridică.

Prin urmare, refuzul de autentificare a actului promis din partea oricăreia dintre părţile contractante nu poate fi impusă de instanţa de judecată nici direct (prin pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic), nici indirect (prin obligarea la contractare sub sancţiunea daunelor cominatorii). De asemenea, fiind lipsită de efecte juridice, promisiunea nu poate sta nici la baza acordării de daune-interese pe temei contractual în favoarea părţii care se declară gata să îndeplinească promisiunea.

Cu toate acestea, pornind de la principiul că negocierile sau discuţiile prealabile oricărui contract trebuie purtate cu bună-credinţă^120>, nu este exclusă cu totul posibilitatea angajării

răspunderii juridice a părţii care refuză autentificarea faţă de cealaltă parte contractantă, într-adevăr, chiar dacă din proiectul de contract nu se naşte o obligaţie juridică propriu-zisă de a semna actul autentic, fiecare parte păstrând în principiu libertatea de a contracta sau nu, totuşi abandonul brutal şi nejustificat al proiectului care a provocat prejudicii (cum ar fi, de pildă, angajarea unor cheltuieli legate de negocierile dintre părţi sau pierderea şansei de a încheia un alt contract pentru un bun similar cu o altă persoană), contravenind principiului general de a negocia cu bună-credinţă şi de a nu înşela aşteptările legitime ale celeilalte părţi contractante, poate fi sancţionată pe temei delictual cu acordarea de daune-interese în favoarea părţii inocente, fundamentul juridic şi condiţiile de angajare a acestei răspunderi fiind acela al abuzului de drept¹²¹⁾.

49. 2°) Promisiunea este consensuală, iar forma autentică a fost ridicată de părţi la rangul de condiţie de validitate a vânzării. Aşa cum am văzut (supra nr.12), părţile pot conveni „esenţializarea” formei autentice a unui contract de vânzare-cumpărare pentru care legea nu impune forma autentică ad validitatem. Aceasta înseamnă că până la autentificarea actului vânzarea nu poate lua naştere în mod valabil.

Spre deosebire de situaţia în care legea impune forma autentică ad validitatem, promisiunea consensuală prin care părţile se obligă să încheie în viitor contractul de vânzare propriu-zisă în formă autentică este o convenţie valabilă care produce efecte juridice.

Nu orice contract poate fi însă executat silit direct (în natură). într-adevăr, refuzul autentificării vânzării promise nu dă dreptul la pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic, ci doar la acordarea de daune-interese în favoarea părţii inocente. Această soluţie decurge din principiul libertăţii contractuale care nu permite

„suplinirea” consimţământului atunci când acesta nu este dat de bunăvoie. Aşa cum s-a subliniat, „în soluţionarea conflictului generat de neexecutare, libertatea individuală a debitorului - libertatea de a nu contracta - este afirmată ca normă superioară intereselor creditorului”. Este o consecinţă firească a principiului potrivit căruia nimeni nu poate fi constrâns direct să facă ceea ce nu doreşte (supra nr.45), cu atât mai mult cu cât avem de-a face cu o obligaţie atât de personală cum este aceea de a consimţi la încheierea unui contract. Fiind însă vorba totuşi de o obligaţie legal asumată, executarea prin echivalent (acordarea de daune-interese) în favoarea părţii inocente se impune în temeiul dispoziţiilor art.1075 C. civ.

Unii autori promovează soluţia admisibilităţii obligării debitorului la semnarea actului autentic sub sancţiunea daunelor cominatorii şi a publicării hotărârii judecătoreşti pronunţate în acest sens ca o formă de executare silită a obligaţiilor asumate. Această soluţie nu ni se pare fezabilă întrucât, pe de o parte, în dreptul nostru, daunele cominatorii se transformă în final (dacă nu se execută obligaţia) în daune compensatorii, adică în daune-interese, ceea ce înseamnă că se ajunge tot la aplicarea art.1075 C. civ., iar pe de altă parte o hotărâre judecătorească de condamnare la daune cominatorii nu poate ţine locul unui contract autentic pentru simplul motiv că îi lipsesc elementele pe care trebuie să le cuprindă un asemenea act şi pe care numai părţile pot să le stabilească, iar nu şi instanţa de judecată (ne gândim, de pildă, la elemente cum sunt modalitatea plăţii preţului, momentul predării lucrului sau momentului transferului proprietăţii de la vânzător la cumpărător).

50. 3°) Promisiunea este consensuală, iar actul autentic a fost convenit de părţi ca instrument probatoriu al vânzării. Dacă părţile convin asupra elementelor esenţiale ale contractului de vânzare-cumpărare în formă consensuală, obligându-se totodată să semneze şi un act autentic în acest sens, stipulând că transferul proprietăţii va opera la data semnării acestui act, fără a preciza însă în mod neechivoc faptul că de autentificarea actului depinde naşterea valabilă a vânzării (adică fără a „esenţializa” forma autentică), iar aceasta nu este cerută de lege ad validitatem, convenţia astfel realizată nu mai este o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare, ci vânzarea însăşi afectată de un termen suspensiv. în acest caz, refuzul autentificării vânzării echivalează cu refuzul executării unei obligaţii decurgând din contractul de vânzare legal încheiat şi întrucât actul autentic este considerat a fi doar un instrument probatoriu, instanţa de judecată poate pronunţa o hotărâre judecătorească ţinând locul acestuia.

Vezi şi altă definiţie din dicţionarul juridic:

Comentarii despre Condițiile de validitate și efectele promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare

Nume 

Email

Anunţă-mă dacă apar comentarii noi

Comentează

Barbu Georgeta 11.11.2015

Buna seara. Va rog sa-mi raspunde-ti la o intrebare. In anul 2010 am vindut lo.ooo mp teren si a facut un precontract de vinzare cumparere si am primit suma stabilita intr-e vinzator si cumparator. Suntem in anul 2015 si nu s-a facut un contract de vinzare cumparare.
Acum va intreb mai este valabil acel precontract ? Pot sa schimb pretul care a fost trecut in precontract? in anul 201o.
multumesc

Răspunde