Contractul de arendă în Noul Cod Civil
| Comentarii |
|
contractul de arendă în Noul Cod Civil, Definiție. Formarea contractului de arendare. Executarea contractului de arendare. Suportarea riscurilor arendării. Încetarea şi reînnoirea contractului de arendare
Definiție
Arendarea este un contract prin care una dintre părţi, numită arendator, transmite bunuri agricole celeilalte părţi, numită arendaş, pentru a fi exploatate o perioadă de timp, în schimbul unui preţ, numit arendă.
Arendarea este o varietate a contractului de locaţiune (şi nu un contract civil distinct, independent), fapt pentru care se supune dispoziţiilor speciale ale legii în materie şi, în completare, regulilor locaţiunii.
Contractul de arendare este reglementat în Codul civil, Cartea a V-a „Despre obligaţii”, Titlul IX „Diferite contracte speciale”, Capitolul V „Contractul de locaţiune”, Secţiunea a 3-a „Reguli particulare în materia arendării”, art. 1836-1850.
Formarea contractului de arendare
Contractul de arendare se încheie între arendator şi arendaş (persoane fizice sau juridice) pe durată determinată sau nedeterminată.
Dacă durata nu este determinată, arendarea se consideră a fi făcută pentru toată perioada necesară recoltării fructelor pe care bunul agricol urmează să le producă în anul agricol în care se încheie contractul (art. 1837 Noul Cod Civil).
A. Obiectul arendării
Contractul de arendare are obiect dublu: bunurile agricole arendate şi arenda (preţul arendării).
a) Potrivit art. 1836 Noul Cod Civil, bunurile agricole arendate sunt:
- terenurile cu destinaţie agricolă, şi anume terenuri agricole productive - arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbuştii fructiferi, plantaţiile de hamei şi duzi, păşunile împădurite, terenurile ocupate cu construcţii şi instalaţii agrozootehnice, amenajările piscicole şi de îmbunătăţiri funciare, drumurile tehnologice, platformele şi spaţiile de depozitare care servesc nevoilor producţiei agricole şi terenurile neproductive care pot fi amenajate şi folosite pentru producţia agricolă;
- animalele, construcţiile de orice fel, maşinile, utilajele şi alte asemenea bunuri destinate exploatării agricole.
Bunurile ce fac obiectul arendării pot fi deopotrivă mobile sau imobile şi trebuie să îndeplinească următoarele condiţii: să existe în momentul încheierii contractului; să fie determinate individual sau generic; să fie licite şi posibile; să fie în proprietatea arendatorului sau în posesia uzufructuarului sau deţinătorului legal şi să fie în circuitul civil, conform art. 1229 Noul Cod Civil
b) Arenda reprezintă preţul arendării (şi obiectul prestaţiei arendaşului).
în principiu, arenda se poate plăti în produse sau în bani.
în lipsa unei reglementări exprese, stabilirea cuantumului arendei revine părţilor. Apreciem că sunt elemente ce pot influenţa nivelul preţului: suprafaţa, potenţialul de producţie, structura parcelară, relieful şi gradul de accesibilitate a mecanizării, posibilităţile de acces, distanţa faţă de locurile de depozitare, industrializare sau comercializare, starea clădirilor, amenajările de îmbunătăţiri funciare etc.
B. Forma contractului de arendare
Arendarea este un contract solemn. Potrivit art. 1838 alin. 1 Noul Cod Civil, ad validitatem „contractul de arendare trebuie încheiat în formă scrisă”.
Contractul de arendare se încheie, de regulă, în trei exemplare: câte un exemplar pentru fiecare parte şi un exemplar care se depune la consiliul local în a cărui rază teritorială se află bunurile arendate.
Forma solemnă presupune, în principiu, contractul scris (al cărui model este prevăzut de lege) şi înregistrat la consiliul local.
Ca excepţie, când obiectul arendării este un imobil, efectele faţă de terţi se produc şi prin notarea dreptului arendaşului în cartea funciară (art. 902 alin. Noul Cod Civil).
Nerespectarea formei solemne cerute de lege se sancţionează cu nulitatea absolută a contractului (art. 1838 alin. 1 Noul Cod Civil).
Contractul se înregistrează într-un registru special, ţinut de secretarul consiliului local.
în lipsa unei dispoziţii exprese, apreciem că depunerea contractului de arendare pentru înregistrare trebuie să se facă imediat (după încheiere). Nedepunerea atrage „sancţiunea unei amenzi civile stabilite de instanţa de judecată pentru fiecare zi de întârziere” (art. 1838 alin. 2 Noul Cod Civil).
Forma pentru opozabilitatea contractului de arendare se realizează prin înregistrarea contractului într-un registru special ţinut de secretarul consiliului local pe a cărui rază se află bunurile arendate (art. 1838 alin. 3 Noul Cod Civil).
Nedepunerea formei de publicitate atrage „sancţiunea unei amenzi civile stabilite de instanţa de judecată pentru fiecare zi de întârziere” (art. 1838 alin. 2 Noul Cod Civil).
De precizat că, în condiţiile Noului cod civil, reînnoirile de arendări făcute de uzufructuar şi înscrise în cartea funciară înainte de expirarea contractelor iniţiale sunt opozabile proprietarului şi moştenitorilor săi pe o perioadă de cel mult 6 luni ori, după caz, de un an, dacă la data stingerii uzufructului nu au fost puse în executare (art. 715 alin. 3 Noul Cod Civil).
Executarea contractului de arendare
A. Obligaţiile arendatorului
Potrivit dreptului comun, arendatorul este obligat să predea bunurile arendate în termenul şi în condiţiile stabilite, să garanteze pe arendaş pentru liniştita şi utila exploatare a lucrului.
Obligaţia de predare a arendatorului presupune trecerea bunurilor asupra arendaşului, în starea corespunzătoare exploatării agricole.
După predare, arendatorul este obligat, în continuare, să efectueze reparaţiile capitale pentru menţinerea stării de folosinţă corespunzătoare pe tot timpul derulării contractului, potrivit naturii sale sau a celei conferite prin voinţa părţilor.
Dacă la predarea efectivă a bunurilor agricole arendate se constată că terenul are o suprafaţă mai mică sau mai mare decât cea prevăzută în contract, se va putea cere micşorarea sau majorarea preţului (arendei).
Obligaţia de garanţie a arendatorului vizează folosinţa liniştită şi utilă a bunului dat în arendă. Astfel, arendatorul trebuie să garanteze împotriva oricăror tulburări (de drept şi de fapt), precum şi împotriva viciilor ascunse ale lucrului.
în calitatea sa de proprietar, arendatorul mai are obligaţia de a achita impozitele şi taxele datorate pentru bunurile agricole arendate.
B. Obligaţiile arendaşului
Obligaţia de plată a arendei constituie principala îndatorire a arendaşului.
De regulă, arenda se plăteşte la termenele, locurile şi în condiţiile stabilite în contract. Potrivit dreptului comun, plata se face la domiciliul arendaşului (fiind deci cherabilă).
Arenda se plăteşte în bani sau în produse. Atunci când arenda se plăteşte în fructe, în lipsa altui termen prevăzut în contract, arendaşul este de drept în întârziere pentru predarea lor de la data culegerii, iar arendatorul este de drept în întârziere pentru recepţie de la data la care a fost notificat în scris de către arendaş (art. 1844 Noul Cod Civil).
în lipsa unei clauze contrare, arendaşul poate cere o scădere proporţională a arendei atunci când toată recolta sau minimum jumătate din ea a pierit prin caz fortuit la culegerea ei şi aceasta chiar şi atunci când ar fi fost asigurat şi despăgubit.
Contractele de arendare încheiate în formă autentică, precum şi cele înregistrate la consiliul local constituie titluri executorii pentru plata arendei la termenele şi în modalităţile stabilite în contract (art. 1845 Noul Cod Civil).
în contextul de mai sus, dacă „contractul nu prevede termenele şi modalităţile de plată a chiriei (arendei, s.n.), executarea silită a obligaţiei se face în termenele şi modalităţile prevăzute de legislaţia aplicabilă” (art. 136 din Legea nr. 71/2011).
Obligaţia de a folosi bunurile arendate ca un bun proprietar constă în cultivarea terenului cu grija şi sârguinţa pe care le-ar fi depus însuşi proprietarul bunului agricol.
Culpa arendaşului se apreciază în abstract (culpa levis in abstracto), după tipul omului prudent şi diligent.
De regulă, bunurile agricole arendate pot fi exploatate potrivit naturii lor sau a destinaţiei date de părţi în contract. Ca excepţie, arendaşul poate schimba categoria de folosinţă a terenului arendat, numai cu acordul prealabil, dat în scris, de către proprietar (art. 1839 Noul Cod Civil).
Obligaţia de a asigura bunurile agricole pentru riscul pierderii recoltei ori al pieirii animalelor din cauza unor calamităţi naturale revine, de asemenea, arendaşului (art. 1840 Noul Cod Civil).
Obligaţia de restituirea lucrului revine arendaşului la încetarea contractului, când trebuie să restituie bunurile arendate în starea în care le-a primit conform inventarului (procesului-verbal) făcut la predare.
Dacă arendaşul refuză restituirea bunurilor agricole, restituirea poate fi cerută pe calea unei acţiuni în revendicare (dacă arendatorul este proprietarul bunurilor respective) sau pe calea unei acţiuni personale ex contractu (dacă arendatorul este un uzufructuar sau un deţinător legal).
Cheltuielile legate de încheierea, înregistrarea şi publicitatea contractului de arendare sunt tot în sarcina arendaşului (art. 1838 alin. 5 Noul Cod Civil).
Precizăm că, în principiu, arendaşul nu poate cesiona contractul şi nici subarenda (art. 1847 Noul Cod Civil).
Ca excepţie, cu acordul scris al arendatorului, arendaşul poate să cesioneze contractul de arendare soţului care participă la exploatarea bunurilor arendate sau descendenţilor săi majori (art. 1846 Noul Cod Civil).
Potrivit art. 1849 Noul Cod Civil, arendaşul are drept de preempţiune la vânzarea bunurile agricole arendate (în condiţiile art. 1730 şi urm. Noul Cod Civil).
Suportarea riscurilor arendării
Pieirea fortuită, în tot sau în parte, a bunurilor agricole arendate este suportată de arendator, în calitatea sa de proprietar, potrivit regulilor generale (res perit domino - art. 558 Noul Cod Civil). Arendaşul însă va fi ţinut să facă dovada că pieirea s-a produs dintr-o cauză străină (forţă majoră sau caz fortuit), adică fără culpa sa.
Când arendatorul nu este proprietarul bunului, ci un alt titular de drepturi reale (de exemplu, un uzufructuar), el „va suporta şi riscul lucrului, corespunzător cu dreptul pe care îl are asupra lucrului”.
Dacă arendaşul a fost pus în întârziere, chiar dacă pierirea lucrului a fost fortuită, riscul va fi suportat totuşi de acesta, în calitatea sa de debitor al obligaţiei de restituire a bunului agricol.
Potrivit art. 1841 alin. 1 Noul Cod Civil, atunci când, pe durata arendării, întreaga recoltă a unui an sau cel puţin o jumătate din ea a pierit fortuit, arendaşul poate cere reducerea proporţională a arendei dacă aceasta a fost stabilită într-o cantitate determinată de produse agricole, într-o sumă de bani determinată sau într-o sumă de bani determinabilă în funcţie de valoarea unei cantităti determinate de produse agricole .
Ca excepţie ia situaţia de mai sus, arendaşul nu poate obţine reducerea arendei „în cazul în care pieirea recoltei a avut loc după ce a fost culeasă” sau „atunci când cauza pagubei era cunoscută la data încheierii contractului” (art. 1842 Noul Cod Civil).
Potrivit art. 1843 alin. 1 Noul Cod Civil, atunci când arenda este stabilită într-o cotă din fructe sau într-o sumă de bani determinabilă în funcţie de valoarea unei astfel de
cote, pieirea fortuită, în tot sau în parte, a fructelor de împărţit este suportată proporţional şi nu dă niciuneia dintre părţi acţiune în despăgubire împotriva celeilalte.
Dacă însă pieirea s-a produs după culegerea fructelor şi una dintre părţi întârzie în mod culpabil predarea sau recepţia lor, cota cuvenită acesteia se reduce cu fructele pierdute, iar cota celeilalte părţi se consideră ca şi cum nu ar fi survenit nicio pierdere, afară numai dacă fructele ar fi pierit chiar dacă predarea şi recepţia fructelor se făceau la timp (art. 1843 alin. 2 Noul Cod Civil).
Dacă arenda urmează a fi plătită în echivalentul în lei (reprezentând valoarea produselor agricole), arendatorul nu va suporta riscul pieirii lor după recoltare, el nefiind proprietar al produselor agricole, ci creditorul unei creanţe băneşti.
în cazurile prevăzute de art. 1841-1843 Noul Cod Civil, dacă încheierea contractului de asigurare pentru riscul pierii fortuite a recoltei era obligatorie, potrivit legii sau contractului de arendare, indemnizaţia de asigurare se împarte între arendator şi arendaş, proporţional cu suportarea de către aceştia a riscului pieirii fortuite a recoltei (art. 135 alin. 1 din Legea nr. 71/2011).
în cazul necontractării asigurării, partea obligată să contracteze asigurarea răspunde faţă de cealaltă parte pentru prejudiciul cauzat (art. 135 alin. 2 din Legea nr. 71/2011)’.
Încetarea şi reînnoirea contractului de arendare
în mod firesc, arendarea încetează odată cu producerea efectelor sale. Deoarece arendarea are executare succesivă, iar durata este de esenţa acesteia, încetarea contractului se va produce, de regulă, la expirarea termenului (dar ea poate înceta şi înainte de a ajunge la termen).
Potrivit art. 1850 Noul Cod Civil, contractul de arendare încetează (în mod special) „prin decesul, incapacitatea sau falimentul arendaşului”. Rezultă că arendarea este un
contract cu caracter intuitu personae (spre deosebire de locaţiune, a cărei varietate este).
Menţionăm în acest context că, în caz de înstrăinare inter vivos a lucrului arendat şi în lipsa unei stipulaţii contrare, contractul va avea soarta prevăzută de dreptul comun. Astfel, potrivit art. 1811 Noul Cod Civil, atunci când locatorul vinde lucrul închiriat, cumpărătorul este dator să respecte locaţiunea încheiată anterior, după cum au fost respectate formalităţile de publicitate sau dacă la data înstrăinării
bunul se afla în folosinţa locatarului.
Potrivit art. 1848 alin. 1 Noul Cod Civil, contractul de arendare se reînnoieşte de drept, pentru aceeaşi durată, dacă niciuna dintre părţi nu a comunicat cocontractantului, în scris, refuzul său cu cel puţin 6 luni înainte de expirarea termenului, iar în cazul terenurilor cu destinaţie agricolă, cu cel puţin un an.
Precizăm că reînnoirea arendării înseamnă un nou contract de arendare, ceea ce presupune îndeplinirea tuturor condiţiilor de validitate de fond şi de formă (cerute de art. 1179 Noul Cod Civil, la data reînnoirii).
Doresc sa stiu daca in timpul contractului de arendă ,în situația cand in urma unei succesiuni se schimba proprietarul imobilului care face obiectul contractului respectiv , contractul devine nul .
Va multumesc
Si dacă termenul maxim de arendare nu poate fi mai mare de 5ani?
Mulțumesc!
Citește mai mult
regula,primaria accepta contractul.Nu mi se pare in regula,apoi sa ni se ceara plata impozitelor datorate.Astept un raspuns,cu stima...Ce se intampla în cazul în care arendatorul decretează iar moștenitorii nu măi doresc să respecte contractul de arendă.
Noi arendatorii,propriatrii de pamant suntem obligati sa acceptam cotelele impuse de fermieri,care an de an, se plang;ca nu a plouat ,ca e mototina scumpa , ca e rzboi in Ucraina , dar ei sunt despagubiti si e secetta si de motorina etcdar tie arenddatoor , iti umple capul cu vaicareli caei muncesc de se prapadeesc!
In caz de seceta noi pierdem aproape tot din productie, dumneata nimic.
Nu iti convine cumparati utilaje si imputuri si cultivati tu terenul.
La o productie de 5200 kg grau/ ha se calculeaza si costul semintei ( grau samanta c1 -18000 lei sac de 500 kg/ha) , erbicid 100 lei hectar, ingrasamant complex ( 3000 lei /tona la 5 hectare), motorina la utiliaj consumat pe lucrari ( Arat - 25 l/ ha, discuit 20l/ha ,semanat 10 l/ha / recoltat cu combina 30l/ha)