Contract de locaţiune sau închiriere
| Comentarii |
|
contract de locațiune, contractul în temeiul căruia o persoană numită locator se obligă să asigure altei persoane numită locatar, folosinţa integrală sau parţială a unui lucru sau prestarea unui serviciu pe o durată de timp determinată în schimbul unui preţ corespunzător. Contractul de loeaţiune este consensual, sinalagmatic, oneros, comutativ şi cu execuţie succesivă în timp; are caracter vremelnic, locaţiunea facându-se pe o durată de timp determinată şi nu perpetuu. în principiu este un act de administrare (părţile trebuie să aibă capacitatea juridică necesară încheierii unor asemenea acte; minorii cu capacitate de exerciţiu restrânsă pot încheia contracte de loeaţiune, în condiţiile legii). Bunurile închiriate pot fi mobile, imobile, corporale şi incorporale. în toate cazurile, bunurile trebuie să fie nefungibile (nu pot fi înlocuite unele cu altele) şi individual determinate. în executarea contractului, locatorul are următoarele obligaţii: a) să predea bunul închiriat; b) să efectueze reparaţiile necesare menţinerii lucrului închiriat în stare de funcţionare; c) să garanteze pentru liniştita şi utila folosinţă a bunului închiriat, răspunzând pentru evicţiune şi pentru viciile lui. Locatarul, la rândul său se obligă să: a) folosească lucrul cu bună-credinţă, ca un bun proprietar şi potrivit destinaţiei lui; b) să plătească chiria; c) să restituie la termen locatorului bunul închiriat; d) să răspundă pentru incendiu; e) să apere lucrul împotriva uzurpărilor. Chiria trebuie să fie prevăzută în contract (dacă lipseşte, contractul este calificat contract de comodat), să fie determinată şi determinabilă, să constea într-o sumă de bani (fixă sau cotă procentuală) ori altă prestaţie, să fie sinceră şi serioasă, să fie stabilită în raport de durata contractului şi să fie stabilită succesiv, total sau parţial. Contractul de loeaţiune încetează prin: a) acordul de voinţă al părţilor; b) prin denunţarea unilaterală (când nu prevede termenul de închiriere); c) reziliere pentru neexecutare; d) la expirarea termenului; e) la pieirea bunului închiriat; f) la desfiinţarea titlului locatorului; g) la înstrăinarea bunului închiriat.
contractul de locaţiune (închiriere), Definiție şi durata locaţiunii (închirierii). Delimitarea locaţiunii. Natura juridică a dreptului locatarului. Formarea contractului de locaţiune (închiriere)
Definiție şi durata locaţiunii (închirierii)
Locaţiunea este contractul care transmite folosinţa temporară a unui bun de la una dintre părţi, numită locator, celeilalte părţi, numită locatar, în schimbul unei sume de bani, numită chirie (art. 1777 Noul Cod Civil).
Deşi, potrivit art. 1777 Noul Cod Civil, transmiterea folosinţei se face „pentru o anumită perioadă”, dispoziţiile următoare duc la concluzia că durata locaţiunii poate fi determinată sau nedeterminată.
în situaţia în care contractul a fost încheiat pe durată determinată, dar „părţile nu au arătat durata locaţiunii” (contractul nu are un termen şi nici elemente pentru determinarea lui), potrivit art. 1785 Noul Cod Civil, locaţiunea se încheie:
- pe termen de un an, în cazul locuinţelor nemobilate sau spaţiilor pentru exercitarea activităţii unui profesionist;
- pe durata „pentru care s-a calculat chiria", în cazul bunurilor mobile ori în acela al camerelor sau apartamentelor mobilate;
- pe durata locaţiunii imobilului, în cazul bunurilor mobile puse la dispoziţia locatarului pentru folosinţa unui imobil.
De precizat că locaţiunea nu poate fi însă încheiată pe durată perpetuă (veşnică), locaţiunile ereditare imobiliare, cunoscute în vechiul drept sub denumirea de emfiteoze ori embatic (besman), fiind prohibite implicit de lege. Astfel, potrivit art. 1783 Noul Cod Civil, „Locaţiunile nu se pot încheia pentru o perioadă mai mare de 49 de ani”.
În doctrină, locaţiunea mai este cunoscută şi sub denumirea de „vânzare a folosinţei’. Ea nu se confundă însă cu contractul de vânzare-cumpărare, de care se deosebeşte prin faptul că locaţiunea transmite exclusiv dreptul de folosinţă asupra lucrului pe o durată limitată în timp (ca drept de creanţă), şi nu dreptul de proprietate.
Potrivit art. 1778 alin. 2 Noul Cod Civil, dispoziţiile generale ale locaţiunii „sunt aplicabile, în mod corespunzător, închirierii locuinţelor şi arendării, dacă sunt compatibile cu regulile particulare prevăzute pentru aceste contracte”. Astfel, contractul de locaţiune constituie dreptul comun pentru contractul de arendare (locaţiunea fondu
rilor rurale) şi contractul de închiriere a suprafeţelor locative pentru care Codul civil prevede reguli specifice în art. 1824-1850 Noul Cod Civil
în consecinţă, închirierea locuinţelor şi arendarea nu sunt contracte distincte (independente), ci sunt numai varietăţi ale contractului de locaţiune.
Ca şi în cazul altor contracte civile, părţile pot încheia un antecontract de locaţiune, prin care se obligă reciproc sau unilateral la perfectarea în viitor a unui contract de locaţiune. Antecontractul de locaţiune este (ca şi locaţiunea) un act de administrare, guvernat de regulile dreptului obligaţional, şi nu ale contractului special pe care îl precede.
Codul civil prevede dispoziţii referitoare la locaţiune în Cartea a V-a, „Despre obligaţii”, Titlul IX, intitulat „Diferite contracte speciale”, Capitolul V „Contractul de locaţiune”, art. 1777-1850 (din care art. 1824-1835 sunt dedicate Secţiunii a 2-a „Reguli particulare în materia închirierii locuinţelor”, iar art. 1836-1850 Secţiunii a 3-a „Reguli particulare în materia arendării”).
Delimitarea locaţiunii
Locaţiunea este un contract distinct (independent) ce face parte din categoria „contractelor speciale” reglementate de Codul civil, care se particularizează prin caracterele sale juridice. Distincţia locaţiunii nu este absolută deoarece contractul prezintă deosebiri, dar şi asemănări cu celelalte contracte.
A. Caracterele juridice ale locaţiunii
Ca orice contract, locaţiunea se individualizează prin caracterele sale juridice.
a). Locaţiunea este un contract consensual, care se încheie prin simplul acord de voinţe al părţilor (fără vreo altă formalitate).
Potrivit art. 1781 Noul Cod Civil, „Contractul de locaţiune se consideră încheiat îndată ce părţile au convenit asupra bunului şi preţului”. Deci, ad validitatem, contractul se încheie solo consensJ.
Când contractul a fost constatat prin înscris şi acesta a fost distrus ori pierdut datorită unui caz de forţă majoră, existenţa acestuia poate fi dovedită prin orice mijloc de probă.
b). Locaţiunea este un contract bilateral (sinalagmatic), întrucât creează obligaţii pentru ambele părţi contractante.
Locatorul se obligă să asigure folosinţa temporară a lucrului, iar locatarul se obligă să plătească chiria.
c). Locaţiunea este un contract esenţialmente cu titlu oneros, în care părţile contractante urmăresc un interes propriu patrimonial.
Caracterul oneros al locaţiunii este elementul principal de distincţie al acestui contract în raport cu comodatul (împrumutul de folosinţă) care, prin definiţie, este (esenţialmente) cu titlu gratuit.
Dacă folosinţa unui lucru se transmite cu titlu gratuit, contractul este nul ca locaţiune, dar poate fi valabil ca un împrumut de folosinţă, dacă lucrul s-a predat (comodatul fiind un contract real) şi dacă sunt îndeplinite şi celelalte condiţii de validitate.
d). Locaţiunea este un contract comutativ, deoarece părţile cunosc existenţa şi întinderea obligaţiilor încă de la momentul încheierii contractului (deci contractul nu este aleatoriu).
e). Locaţiunea este un contract cu executare succesivă, deoarece obligaţiile părţilor se execută în timp, printr-o prestaţie continuă, pe toată durata contractului, locatorul fiind obligat să asigure folosinţa lucrului, iar locatarul să plătească chiria. Deci elementul timp este de esenţa contractului.
f). Locaţiunea este un contract translativ de folosinţă temporară a unui lucru individual determinat (deci, nu transmite dreptul de proprietate), riscul pieirii fortuite fiind suportat de proprietar (care poate fi şi o altă persoană decât locatorul).
B. Asemănări şi deosebiri faţă de alte contracte
Contractul de locaţiune (locatiorei) prezintă asemănări cu contractul de antrepriză, contractul de muncă, contractul de mandat sau contractul de depozit.
Locaţiunea se deosebeşte, în esenţă, de:
- contractul de muncă, deoarece salariatul este plătit după cantitatea şi calitatea muncii depuse, şi nu în raport cu durata folosinţei bunului care, în general, stabileşte cuantumul chiriei;
- contractul de antrepriză, pe baza căruia se execută lucrări de mare importanţă, dar şi prestări de servicii de valoare mai mică';
- contractul de mandat, ce are ca obiect realizarea exclusivă de acte juridice de către mandatar pe seama şi în numele mandantului;
- contractul de depozit, ce are ca obiect păstrarea unui bun (nu folosinţa acestuia). în acest caz, delimitarea de locaţiune poate fi uneori dificilă; de exemplu, lăsarea unui autoturism într-un garaj aparţinând unei alte persoane poate însemna fie locaţiune, dacă cheile garajului se află la conducătorul autoturismului şi scopul închirierii este lipsa spaţiului de parcare, fie depozit, în cazul în care scopul urmărit de proprietar este cel de supraveghere, păstrare şi conservare a autoturismului.
Natura juridică a dreptului locatarului
în literatura juridică s-a pus întrebarea: dreptul de folosinţă al locatarului este un drept real sau este un drept de creanţă?
Principalele argumente în favoarea calificării dreptului locatarului ca fiind un drept real ar putea fi:
- atunci când locaţiunea se încheie pe o durată de peste 5 ani, ea devine act de dispoziţie;
- pentru a fi opozabil terţilor, actul este supus publicităţii imobiliare (cel puţin în cazul în care obiectul contractului este un imobil).
Menţionăm însă că, potrivit opiniei majoritare în materie, dreptul de folosinţă al locatarului este un drept de creanţă, pentru următoarele argumente:
- locaţiunea este act de dispoziţie numai când depăşeşte 5 ani şi este supusă publicităţii imobiliare; în celelalte cazuri, dreptul de folosinţă al locatarului este un drept de administrare;
- dreptul de folosinţă, ca drept de creanţă, nu conferă locatarului dreptul de urmărire a bunului aflat asupra terţilor şi nici dreptul de preferinţă (specifice doar drepturilor reale);
- drepturile reale sunt limitativ enunţate de lege (dreptul de folosinţă locativă nefigurând printre acestea).
Ca drept de creanţă, dreptul de folosinţă al locatarului are caracter mobiliar (chiar dacă are ca obiect un imobil), temporar, susceptibil de gaj şi transmisibil atât inter vivos, cât şi mortis causa.
Formarea contractului de locaţiune (închiriere)
încheierea locaţiunii prezintă particularităţi în materie de consimţământ, capacitatea părţilor, obiect şi forma contractului.
A. Consimţământul părţilor
Potrivit art. 1781 Noul Cod Civil, „contractul de locaţiune se consideră încheiat îndată ce părţile au convenit asupra bunului şi preţuluf’ (s.n.).
Cu privire la dispoziţiile de mai sus, se cuvine să facem următoarele observaţii:
- atunci când părţile au căzut de acord cu privite la condiţiile şi clauzele contractului preconizat, se formează acordul de voinţe (consimţământul, element esenţial la încheierea contractului însă, nu şi suficient);
- pentru formarea consimţământului este suficient ca părţile să convină numai asupra bunului şi a preţului (urmând ca, referitor la alte condiţii şi clauze, să se poată conveni şi ulterior încheierii locaţiunii, de exemplu privind durata etc.).
în consecinţă, dispoziţiile art. 1781 Noul Cod Civil, trebuie înţelese în sensul că locaţiunea se consideră încheiată îndată ce au fost îndeplinite condiţiile de capacitate, obiect, cauză şi formă, iar părţile au consimtit, cel puţin „asupra bunului şi preţului”.
B. Capacitatea părţilor
în contractul de locaţiune, locatorul poate fi o „persoană fizică sau juridică titulară a unui drept real care conferă acestuia dreptul de folosinţă asupra bunului ce formează obiectul contractului, şi anume: proprietarul, uzufructuarul, abitatorul, locatarul principal (în cazul sublocaţiunii)” etc.
întrucât locaţiunea este, în principiu, un act de administrare, atât locatorul, cât şi locatarul trebuie să aibă capacitatea de a încheia acte de administrare. Pentru acest considerent, oricare dintre soţi poate închiria un bun comun, „fără consimţământul expres al celuilalt soţ” (art. 345 alin. 1 Noul Cod Civil).
Minorul de peste 14 ani, care are capacitate de exerciţiu restrânsă, va putea fi parte în contractul de locaţiune, însă cu încuviinţarea prealabilă a reprezentantului său legal (art. 41 alin. 2 Noul Cod Civil).
Incapacităţile speciale de a vinde şi de a cumpăra, inclusiv incapacitatea de a cumpăra drepturi litigioase prevăzute la vânzare, sunt aplicabile şi contractului de locaţiune (art. 1784 alin. 1 şi 2 Noul Cod Civil).
Când durata contractului este mai mare de 5 ani, iar obiectul acestuia este un imobil, locaţiunea este act de dispoziţie, iar părţile trebuie să aibă capacitatea corespunzătoare încheierii unor astfel de acte juridice (art. 1784 alin. 3 Noul Cod Civil).
Ne raliem opiniei potrivit căreia numai locatorul trebuie să aibă capacitate de dispoziţie la încheierea locaţiunilor ce depăşesc 5 ani, deoarece pentru locatar închirierea este întotdeauna un act de administrare (indiferent de durată).
C. Obiectul contractului
Locaţiunea are obiect dublu: lucrul transmis în folosinţă şi chiria.
a). Lucrul a cărui folosinţă a fost închiriată poate fi un mobil sau imobil, corporal sau incorporai (de exemplu, dreptul de proprietate industrială).
Lucrul închiriat nu trebuie să se distrugă sau să se consume prin folosinţă (conform destinaţiei după natura obiectului sau celei stabilite de părţi, prin acordul lor). înseamnă că obiectul locaţiunii îl formează lucruri nefungibile (individual-deter-minate) după natura lor sau după voinţa părţilor.
Potrivit art. 1228 Noul Cod Civil, şi lucrurile viitoare pot forma obiectul unei locaţiuni, cu excepţia bunurilor dintr-o moştenire nedeschisă, deoarece pactele asupra unei succesiuni viitoare sunt prohibite de lege.
Bunurile din domeniul public al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale nu pot fi înstrăinate (fiind inalienabile), dar pot fi închiriate sau concesionate, în condiţiile legii (art. 14-16 din Legea nr. 213/1998 privind bunurile proprietate publică).
De menţionat că locaţiunea nu poate avea ca obiect o persoană. în cazul în care se închiriază un lucru cu personalul de deservire, de exemplu, calculatorul împreună cu operatorul său, contractul va fi mixt: locaţiune în privinţa calculatorului şi prestare de servicii (antrepriză) în privinţa operatorului.
b). Chiria este preţul plătit de locatar pentru folosinţa lucrului închiriat. Modalitatea de plată a chiriei se stabileşte prin acordul părţilor, de regulă, în bani, dar (spre
deosebire de contractul de vânzare-cumpărare) preţul locaţiunii poate fi plătit şi în „orice alte bunuri sau prestaţii” (art. 1780 alin. 1 Noul Cod Civil).
Având în vedere că durata contractului este un element esenţial al locaţiunii, precum şi pentru caracterul succesiv al acesteia, chiria poate fi unică (globală), dar, de regulă, este stabilită pe unităţi de timp: zile, luni, ani etc.
Chiria trebuie să fie determinată sau cel puţin determinabilă (putând fi lăsată fie la aprecierea unui terţ ales de părţi, fie la influenţa unui factor obiectiv, de exemplu, cursul valutar). De asemenea, preţul locaţiunii trebuie să fie serios.
Lipsa preţului atrage nulitatea contractului ca locaţiune, urmând ca manifestarea de voinţă a părţilor să poată fi calificată ca împrumut de folosinţă (comodat).
D. Forma contractului de locaţiune
Locaţiunea este, în principiu, un contract consensual şi, deci, se încheie valabil prin simplul acord de voinţe al părţilor (fără vreo altă formalitate).
Potrivit legii, forma dată de părţi contractului de locaţiune este însă determinantă, în executarea obligaţiilor şi a conflictelor dintre locatari.
Astfel, „contractele de locaţiune încheiate prin înscris sub semnătură privată care au fost înregistrate la organele fiscale, precum şi cele încheiate în formă autentică constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele şi în modalităţile stabilite în contract” (art. 1798 Noul Cod Civil)
în situaţia unor locaţiuni succesive ale căror perioade se suprapun fie şi parţial, potrivit art. 1782 Noul Cod Civil, conflictul dintre locatari se rezolvă:
a) în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, în favoarea locatarului care şi-a notat dreptul în cartea funciară;
b) în cazul mobilelor supuse unor formalităţi de publicitate, în favoarea locatarului care a îndeplinit cel dintâi aceste formalităţi;
c) în cazul celorlalte bunuri, în favoarea locatarului care a intrat cel dintâi în folosinţa bunului.
Potrivit art. 1811 lit. a şi c Noul Cod Civil, dacă bunul dat în locaţiune este înstrăinat, dreptul locatarului este opozabil dobânditorului în cazul imobilelor dacă locaţiunea a fost notată în cartea funciară sau în cazul mobilelor supuse unor formalităţi de publicitate, dacă locatarul a îndeplinit aceste formalităţi.
Precizăm că, potrivit art. 902 alin. 2 pct. 6 Noul Cod Civil, locaţiunea şi cesiunea de venituri devin opozabile terţelor persoane exclusiv prin notare (dacă nu se dovedeşte că au fost cunoscute pe altă cale, în afara cazului în care din lege rezultă că simpla cunoaştere a acestora nu este suficientă pentru a îndeplini lipsa de publicitate).
în conformitate cu dispoziţiile art. 71 din O.U.G. nr. 54/2006, contractele de concesiune a terenurilor de orice natură sunt supuse înregistrării în registrele de publicitate imobiliară sau în cartea funciară.
Potrivit art. 715 alin. 2 Noul Cod Civil, locaţiunile de imobile încheiate de uzufructuar, înscrise în cartea funciară, sunt opozabile proprietarului sau moştenitorilor acestuia, după stingerea uzufructului prin decesul sau, după caz, încetarea existenţei juridice a uzufructuarului, până la împlinirea termenului lor, dar nu mai mult de 3 ani de la încetarea uzufructului.
Tot astfel, reînnoirile de închirieri de imobile sau de arendări făcute de uzufructuar şi înscrise în cartea funciară înainte de expirarea contractelor iniţiale sunt opozabile proprietarului şi moştenitorilor săi pe o perioadă de cel mult 6 luni ori, după caz, de un an, dacă la data stingerii uzufructului nu au fost puse în executare, în niciun caz, locaţiunile nu pot dura mai mult de 3 ani de la data stingerii uzufructului (art. 715 alin. 3 Noul Cod Civil).
Vezi şi altă definiţie din dicţionarul juridic:
Comentarii despre Contract de locaţiune sau închiriere
