Contractul de Locațiune sau Închiriere în Noul Cod Civil
| Comentarii |
|
contractul de locațiune sau închiriere în Noul Cod Civil, Noul cod civil reglementează locațiunea bunurilor mobile și imobile destinate închirierii, precum și locațiunea bunurilor agricole, care poartă denumirea de arendare, în Capitolul V din Titlul IX destinat contractelor speciale.
Dispozițiile generale ale Secțiunii 1 din Capitolul V privind contractul de locațiune sunt aplicabile, în mod corespunzător, închirierii locuințelor și arendării, dacă sunt compatibile cu regulile particulare pentru aceste contracte (art. 1778 C. civ.).
Contractul de închiriere a locuinței constituie o varietate a contractului de locațiune, al cărui obiect material îl constituie locuința.
Legea nr. 114/1996, principalul act normativ în această materie, care cuprinde reglementări speciale referitoare la închirierea locuințelor în general și la închirierea unor categorii speciale de locuințe, se completează în temeiul art. 72 din Legea nr. 114/1996, cu dispozițiile Codului civil referitoare la contractul de locațiune, care reprezintă dreptul comun privind închirierea. De asemenea, Legea nr. 114/1996 se completează în temeiul art. 71 al acesteia, cu dispozițiile din legile speciale, potrivit cărora locatorul sau chiriașul beneficiază de drepturile mai favorabile celor prevăzute prin Legea nr. 114/1996 în materia raporturilor locative și celor conexe acestora.
Noul Cod civil a abrogat parțial Legea nr. 114/1996 (art. 21-33) și a instituit în art. 1824-1835 câteva reguli particulare în materia închirierii locuințelor.
O parte din aceste reguli particulare în materia închirierii locuinței, respectiv art. 1824 și art. 1828-1831 C. civ. sunt aplicabile și locațiunii spațiilor destinate exercitării activității unui profesionist, în temeiul art. 1778 alin. (3) C. civ.
Legea nr. 16/1994, care a dat o nouă reglementare contractului de arendare, prevăzut în vechiul Cod civil, ca varietate a contractului de locațiune, a fost abrogată prin art. 230 lit. r) din Legea nr. 71/2011, de punere în aplicare a noului Cod civil.
Regulile particulare prevăzute de art. 1836-1850 C. civ. în materia arendării sunt completate cu normele de drept comun în materia locațiunii, întrucât și actualul Cod civil tratează arendarea ca o varietate a locațiunii, în privința bunurilor agricole.
Dispozițiile privind locațiunea muncii și serviciilor de cărăușie, prevăzute de art. 1470 pct. 1 și 2 C. civ. 1864 în Capitolul V „Despre locațiunea lucrărilor” au fost abrogate, raporturile sociale de muncă ale salariaților fiind reglementate de Codul muncii și alte acte normative speciale, în timp ce contractul de transport, cu o natură juridică proprie, a fost reglementat prin legi speciale, completate cu dispozițiile Codului civil (art. 1958), în măsura în care nu sunt aplicate practici statornicite de părți ori uzanțe, formând obiectul unei ramuri distincte de drept - dreptul transporturilor.
Și contractul de antrepriză încorporat la pct. 3 din art. 1470 C. civ. 1864 a căpătat o reglementare de sine stătătoare în Capitolul VI Secțiunea 1 din actualul Cod civil, distinctă de contractul de locațiune - cu reglementări speciale în Secțiunea 2, privind lucrările de construcții.
Definiție
Potrivit art. 1777 C. civ., locațiunea este contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părți, numită locatar, folosința unui bun pentru o anumită perioadă, in schimbul unui preț, denumit chirie.
Durata contractului poate fi determinată la încheierea contractului, după cum durata folosinței bunului nearătată în contract, nu presupune o locațiune perpetuă, aceasta fiind limitată de legiuitor, în lipsa uzanțelor.
Varietățile contractului de locațiune prevăzute de art. 1778 C. civ. beneficiază fiecare de o denumire specifică și reguli proprii. Acestea sunt:
- închirierea, adică locațiunea bunurilor imobile și aceea a bunurilor mobile;
- locațiunea bunurilor agricole, denumită arendare;
- locațiunea spațiilor destinate exercitării activității unui profesionist, supusă prevederilor dreptului comun în materie de locațiune, precum și dispozițiilor art. 1824, art. 1828-1831 C. civ.
Caracterele juridice ale contractului de locațiune
a) Contractul de locatiune este un contract consensual, deoarece se încheie verbal prin simplul acord de voință al părților, fără vreo altă formalitate.
Potrivit art. 1781 C. civ., contractul de locațiune se consideră încheiat îndată ce părțile au convenit asupra bunului și prețului. Forma scrisă a contractului este cerută nu pentru valabilitatea acestuia, ci pentru probațiune. Excepție fac contractele de închiriere făcând parte din patrimoniul statului sau al unităților admi-nistrativ-teritoriale, care se încheie în formă scrisă și în urma organizării licitației, acestea incluzând clauze de natură să asigure exploatarea bunului potrivit specificului său.
Jurisprudența a confirmat fie chiar indirect, cerința formei scrise a contractului de locațiune in privința spațiilor făcând parte din patrimoniul statului și al unităților administrativ-teritoriale, atunci când a statuat că mențiunile procesului-verbal de licitație referitoare la chirie, primează mențiunilor contractului de închiriere, motivat de faptul că respectivul spațiu nu putea fi închiriat prin negociere directă, ci numai prin licitație121.
Prin art. 1798 C. civ., legiuitorul a simplificat formalitățile de punere în executare a contractelor de locațiune, recunoscându-le caracterul de titluri executorii pentru plata chiriei, la termenele și în condițiile stabilite în contract.
Păstrând caracterul consensual al contractului de locațiune, art. 1798 C. civ. leagă însă valoarea de titlu executoriu al contractului de locațiune, de încheierea acestuia în formă autentică sau încheierea acestuia prin înscris sub semnătură privată, dar înregistrat la organele fiscale.
în toate cazurile există însă, obligativitatea înregistrării contractului de locațiune la organele fiscale, în vederea impozitării veniturilor din chirii, fără ca o atare omisiune să afecteze valabilitatea contractului.
b) Obligațiile reciproce asumate de părți, aceea a locatorului de a asigura folosința temporară a lucrului dat în locațiune și a locatarului de plată a chiriei, conferă contractului de locațiune un caracter sinalagmatic și în același timp comutativ, deoarece părțile cunosc încă de la încheierea contractului nu numai existența, dar și întinderea obligațiilor.
c) Contractul de locațiune are un caracter oneros, întrucât ambele părți urmăresc un folos propriu patrimonial: locatorul să obțină chiria, iar locatarul folosința lucrului dat în locațiune.
d) Contractul de locațiune este translativ de folosință temporară a bunului închiriat, și nu de proprietate, ca în contractul de vânzare-cumpărare.
împrejurarea că locatorul nu este proprietarul bunului închiriat, nu afectează valabilitatea contractului, dacă calitatea de proprietar a locatorului nu ar fi determinantă, deoarece, așa cum s-a arătat, locațiunea, ca act de administrare, transmite doar folosința temporară a bunului.
Procurarea folosinței bunului este o chestiune de fapt, constând în predarea acestuia, menținerea lui în stare de întrebuințare potrivit destinației și asigurarea utilizării bunului pe toată durata contractului.
e) Contractul de locațiune este un contract cu o executare succesivă, deoarece obligațiile părților se execută prin prestații eșalonate în timp, elementul timp fiind de esența locațiunii, din punctul de vedere al ambilor contractanți.
3. Durata contractului este determinată sau nedeterminată, dar determinabilă.
Locațiunea nu poate fi încheiată pe o perioadă mai mare de 49 de ani, potrivit art. 1783 C. civ., sub sancțiunea reducerii de drept a termenului la 49 ani, iar atunci când părțile nu au arătat în contract durata locațiunii, fără ca din intenția lor să rezulte că au contractat pe o durată nedeterminată, în lipsa uzanțelor, durata locațiunii este limitată prin lege (art. 1785 C. civ.), considerându-se că locațiunea a fost încheiată: »
- pentru 1 an, în cazul locuințelor nemobilate sau spațiilor pentru exercitarea activității unui profesionist;
- pe durata corespunzătoare unității de timp pentru care s-a calculat chiria, în cazul bunurilor mobile ori în acela al camerelor sau apartamentelor mobilate;
- pe durata locațiunii imobilului, în cazul bunurilor mobile puse la dispoziția locatarului pentru folosința unui imobil;
în principiu, durata contractului de locațiune se stabilește în mod liber, prin consensul părților, fără ca aceasta să excludă pentru anumite bunuri (Legea nr. 17/1994, Legea nr. 112/1995, Legea nr. 8/2004, Legea nr. 44/2009) intervenția legiuitorului, care stabilește prorogări legale sau acordă locatarului dreptul la reînnoirea contractului, fără acordul locatorului.
Contractele de locațiune încheiate prin licitație publică nu pot fi însă prelungite. Ele încetează de drept la expirarea contractului, deoarece încheierea unui nou contract se face numai în temeiul licitației.
