Dreptul de folosință a locatarului
| Comentarii |
|
dreptul de folosință a locatarului, majoritatea doctrinei și unanimitatea jurisprudenței, califică „dreptul de folosință” al locatarului decurgând din contractul de locațiune ca un drept de creanță, deoarece locațiunea nu este un contract constitutiv sau translativ de drepturi reale, ci un contract generator de raporturi obligaționale.
În acest sens, art. 1789 C. civ. statuează că locatorul este obligat să întreprindă tot ceea ce este necesar pentru a asigura locatarului în mod constant, folosința liniștită și utilă a bunului. Or, corelativ obligației personale a locatorului de a asigura folosința, este obligația locatarului de a folosi bunul cu prudență și diligență, care este de aceeași natură personală.
În doctrină există și opinii, minoritare, conform cărora natura juridică a dreptului de folosință a bunului închiriat în temeiul contractului de locațiune este aceea de drept real. Adepții caracterului real al dreptului de folosință a locatarului, susțin că acesta este un dezmembrământ al dreptului de proprietate, pentru că, prin efectul executării contractului de locațiune, se produce o separare a atributelor drepturilor de proprietate, între proprietar și locatar, dreptul de folosință bazându-se pe abstentațiunea generală de a nu stânjeni pe locatar în folosința lucrului. In plus, prerogativele conferite dreptului de folosință locatarului, inclusiv dreptul de a cere notarea în cartea funciară a oricărui contract de locațiune, indiferent de durata acestuia, precum și contactul material direct cu lucrul, au constituit argumente în favoarea calificării dreptului de folosință, ca fiind un drept real.
Alte argumente ale acestei opinii au vizat posibilitatea locatarului de a se apăra împotriva tulburărilor de fapt, pe calea acțiunii posesorii, dreptul de urmărire al locatarului în cazul în care contractul este opozabil terțului dobânditor sau creditorilor locatorului, care au înscris comandamentul după încheierea contractului de locațiune (art. 519 C. proc. civ.) și dreptul de preferință al locatarului, rezultând din opozabilitatea contractului față de locatarii ulteriori ai aceluiași bun.
Combătând caracterul limitativ al enumerării legale a drepturilor reale și că dreptul de folosință locativă nu figurează printre drepturile reale, adepții caracterului real al dreptului de folosință au avut în vedere că „dreptul de uz”, ca dezmembrământ al dreptului de proprietate, încorporează și dreptul de folosință al locatarului, asupra unui bun mobil sau imobil și că drepturile reale și dezmembrămintele proprietății se pot constitui și prin contracte .
Cât privește acțiunea posesorie, aceasta nu este apanajul numai al aceluia care deține bunul cu „animus sibi habendi’, dar și al detentorului precar.
Opozabilitatea contractului față de dobânditor și față de creditorii urmăritori este o simplă excepție de la principiul relativității efectelor contractului, consacrat de art. 1280 C. civ. (art. 973 C.’civ. 1864).
Opozabilitatea drepturilor reale față de terți ține de esența acestora, astfel că nu ar mai fi fost necesare texte speciale (art. 1811 C. civ.), care să consacre această excepție, în afară de faptul că, în temeiul art. 1441 C. civ. 1864 (căruia îi corespunde art. 1811 C. civ.) nu se consacră o simplă opozabilitate a dreptului de folosință a lucrului, ci se consfințește efectele contractului de locațiune față de cumpărător, ca și cum acesta ar fi fost parte contractantă, inclusiv cu privire la obligațiile locatarului față de el, deoarece dobânditorul se subrogă în toate drepturile și obligațiile locatorului, care izvorăsc din locațiune.
Opozabilitatea contractului de locațiune față de locatarii ulteriori este distinctă de soluția adoptată în privința naturii dreptului locatarului. Oricum însă, problema atât de controversată a acestei opozabilități, legată de locațiunile succesive, ale căror perioade se suprapun fizic și parțial și deci a conflictului dintre locatari, a fost rezolvată pe cale legislativă, în art. 1782 C. civ., după următoarele distincții:
- în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, în favoarea locatarului care și-a notat dreptul în cartea funciară, dispozițiile art. 902 alin. (1) C. civ. aplcându-se în mod corespunzător;
- în cazul mobilelor supuse unor formalități de publicitate, în favoarea locatarului care a îndeplinit cel dintâi aceste formalități;
- în cazul celorlalte bunuri, în favoarea locatarului care a intrat cel dintâi în folosința bunului, dispozițiile art. 1275 C. civ., aplicându-se în mod corespunzător.
Faptul că locațiunea este supusă publicității în scop de opozabilitate, întocmai bunurilor imobile, nu constituie un argument în sprijinul calificării dreptului de folosință al locatarului în categoria drepturilor reale.
Drepturile reale, ca drepturi absolute, sunt limitativ enumerate de lege. Dreptul de folosință nu a fost enumerat printre aceste drepturi, iar faptul că „folosința” este un atribut al drepturilor reale nu justifică calificarea dreptului de folosință a locatarului în categoria drepturilor reale, deoarece pentru calificarea naturii juridice a dreptului, raportul juridic generator trebuie analizat integral, și nu sub aspectul elementelor componente ale conținutului său.
Dreptul de folosință a locatarului nu este un drept real, ci un drept de creanță, care se realizează prin intermediul locatorului. Deși acest drept al locatarului se exercită în privința unui bun, presupunând un contact material cu lucrul, precum drepturile reale, acesta nu este un argument pentru a-i include în categoria drepturilor reale, deoarece dreptul de folosință al locatarului prezintă un aspect particular, mai cu seamă sub aspectul opozabilității, fapt pentru care se încadrează în categoria obligațiilor opozabile terților (in rem scriptae).
Faptul că în practica curții de la Strasbourg, dreptul de creanță (locațiunea) este considerat un bun, făcându-l să beneficieze de protecția dreptului de proprietate, faptul că în conflictul dintre locatarii succesivi se aplică reguli proprii drepturilor reale, confirmă caracterul relativ al categoriilor de drept real și drept personal de creanță.
În pofida elementelor de apropiere între cele două categorii, dreptul de folosință al locatarului, ca drept de creanță, nu dispune de mijloacele necesare angajării răspunderii locatorului în legătură cu obligațiile sale, inclusiv recăpătarea lucrului închiriat, în afara răspunderii contractuale.
Dreptul de folosință a locatarului nu-i conferă acestuia dreptul de urmărire a bunului locat, aflat asupra terților și nici dreptul de preferință, specific drepturilor reale.
Acest drept al locatarului se realizează prin intermediul locatorului, îndatorat să-i asigure folosința, iar obligația dobânditorului imobilului închiriat de a-i respecta locațiunea, deși nu a luat parte la încheierea contractului de locațiune, se justifică prin subrogarea cumpărătorului în drepturile și obligațiile locatorului, izvorâte din contract.
Fiind un drept de creanță, dreptul de folosință a locatarului, are un caracter mobiliar, chiar dacă are ca obiect material un imobil, temporar, este susceptibil de gaj și de transmitere prin acte între vii, potrivit regulilor cesiunii de creanță, precum și prin acte mortis causa, ca și celelalte drepturi de creanță.
