Coproprietatea spaţio-temporală
| Comentarii |
|
coproprietatea spaţio-temporală, 1. Introducere 2. Scurt istoric 3. Aspecte juridice şi modul de funcţionare al “multiproprietăţii” 4. Aspecte juridice decurgând din Legea nr. 282/2004
1. Introducere
în doctrina română, problema proprietăţii în sistem ”temps partage” a fost analizată extrem de rar, şi din păcate fără consecinţe teoretice, dar mai ales practice deosebite.
Singurul studiu la care ne putem raporta în momentul de faţă pe această temă este cel al autorului Teodor Sâmbrian, care analizează acest nou tip de proprietate prin prisma modalităţilor dreptului de proprietate cunoscute de dreptul civil român. încercarea autorului de a desluşi natura acestui nou tip de proprietate, care cunoaşte în sistemele de drept ale altor state o expansiune extraordinară, a fost meritorie, însă, în timp ce "Loteria Naţională” a continuat “să vândă perioada de timp” în sistemul “Vila de Aur”, doctrina românească s-a limitat doar la a asista la fenomenul juridic fără a încerca să-i analizeze esenţele sale teoretice (spre deosebire de alte state, în care, aşa cum vom arăta, frământările doctrinare au condus chiar la modificarea, adaptarea legii - Codul civil - la acest nou tip de proprietate).
în ce ne priveşte, în tratarea temei propuse, ne vom prevala şi de studiul autorului precitat dar şi de alte studii de drept comparat ce analizează aceeaşi temă, sperând că vom aduce un plus de cunoştinţe într-un domeniu în care starea de fapt existentă ne obligă să găsim soluţiile teoretice cele mai adecvate.
2. Scurt istoric
Astfel, la începutul anilor 1960, în câteva state din Europa occidentală, pe fondul scumpirii tot mai accentuate a construcţiilor dar şi al cererii tot mai ridicate de “case de vacanţă” pentru perioade limitate de timp etc., a apărut necesitatea găsirii unor forme juridice care să satisfacă cererea cu acest specific, şi care, în scurtă vreme, a devenit un fenomen social şi juridic internaţional.
Această nouă formă de “proprietate”, cunoscută sub diverse denumiri cum ar fi -multiproprietate, coproprietate pe timp partajat, proprietate spaţio-temporală etc., şi-a avut originile în Franţa, apoi a făcut mulţi adepţi în Europa, şi mai târziu, pe continentul american.
Acest tip de “proprietate” a apărut pentru prima dată în 1967 în Franţa când, “Societe des Grands Travaux de Marseille” a lansat pentru prima dată noua formă de “multiproprietate” la staţiunea pentru sporturi de iarnă Super Devoluy.
Expresia “multiproprietate” a fost chiar protejată ca marcă depusă la Institutul Naţional al Proprietăţii Industriale, pe seama acestei societăţi. Naşterea acetui tip de “multiproprietate”, atât în Franţa cât şi în alte ţări, a avut un numitor comun: inexistenţa unei legislaţii adaptate noului tip de “proprietate”.
Principiul esenţial al "multiproprietăţii” constă în a asigura dobânditorului un drept de “folosinţă” a unui apartament mobilat, pentru o perioadă determinată a anului. Acest drept de folosinţă este exercitat asupra aceluiaşi apartament de către diverşi “proprietari” pentru diferite perioade ale anului. Preţul acestor “tranşe de folosinţă” variază în funcţie de perioada anului, durata folosinţei, situaţia apartamentului etc.
Avantajele oferite de “multiproprietate” ar putea consta în:
a) pentru achizitor:
- achiziţionarea unei perioade limitate de timp presupune un cost al achiziţiei redus;
- apartamentul obiect al achiziţiei este complet mobilat şi întreţinut;
- posibilitatea de a achiziţiona diverse perioade în diverse locuri (la mare, la munte
etc.);
- posibilitatea schimbării unor asemenea perioade cu alte perioade în interiorul ţării sau în exterior;
- posibilitatea închirierii perioadei dacă nu e folosită de titular etc.
b) pentru cel care promovează “multiproprietatea”:
- posibilitatea vânzării “unui apartament către mai mulţi proprietari”;
- promovarea acestui tip de “multiproprietate” în regiunile turistice;
- un aport pentru dezvoltarea turistică în anumite zone, etc.
3. Aspecte juridice şi modul de funcţionare al “multiproprietăţii”:
A. în Franţa
în raportul său adresat celui de al 73-lea Congres al Notarilor din Franţa, notarul Jacques Benne aprecia că “vacanţa dreptului nostru referitor la bunuri a interzis practicienilor să recurgă la noţiunea de drept real şi l-a condus către un mecanism relativ suplu, acela al societăţilor”.
Deşi practicienii francezi au fost tentaţi să lege “multiproprietatea” de dreptul bunurilor, nici unul din articolele Codului Napoleon nu a permis stabilirea unei concordanţe exacte cu acest nou concept - “multiproprietatea”.
încă de la apariţia “multiproprietăţii” în Franţa, o primă tentativă a fost aceea de a apropia acest nou concept de instituţia indiviziunii. Principiile indiviziunii potrivit Codului civil francez nu permiteau localizarea în spaţiu a drepturilor coindivizarului (acesta având o cotă ideală de drept) or, conceptul “multiproprietăţii” trebuia să permită exercitarea unui drept de sejur periodic asupra unui bun bine determinat în spaţiu, şi anume apartamentul.
în plus, potrivit aceluiaşi cod, orice coindivizar putea cere oricând ieşirea din indiviziune, ceea ce ar fi creat serioase neajunsuri statutului “multiproprietăţii”.
Prin reforma Codului civil francez din 1976, regimul indiviziunii s-a modificat, indiviziunea având un regim legal (art 815-842), dar şi un regim convenţional (art.1873-1 la 1873-18). S-a creat astfel posibilitatea ca prin convenţie, părţile să poată stipula menţinerea stării de
indiviziune, pe o durată maximă de 5 ani, cu posibilitatea reînnoirii convenţiei. Dreptul de a cere partajul, rămânea însă valabil, chiar dacă cererea de partaj intervenea înainte de expirarea termenului indiviziunii, însă numai pentru motive întemeiate, apreciate ca atare de judecător.
Chiar dacă reforma din 1976 a introdus indiviziunea convenţională, aceasta a fost limitată în timp, spre nemulţumirea practicienilor francezi (care ar fi dorit reglementarea unei indiviziuni convenţionale permanente, aşa cum este stipulată, spre exemplu, în Codul civil belgian).
Regimul proprietăţii în Franţa “este un regim dualist, întrucât dă naştere unui regim mixt de proprietate individuală şi proprietate colectivă, care coexistă, fără a se elimina reciproc. Astfel, asupra unui imobil (cu mai multe apartamente) s-au putut cristaliza:
- o coproprietate clasică la nivelul întregului imobil, asupra părţilor de uz comun;
- o “multiproprietate” la nivelul fiecărui apartament.
Dar şi acestui sistem i s-au găsit numeroase critici legate de numărul prea mare al coproprietarilor, de organizarea administrării imobilului etc.
S-a căutat apoi un statut al “multiproprietăţii”, decurgând dintr-un dezmembrământ al dreptului de proprietate, făcându-se apel în primul rând la dreptul de uz.
A fost imaginată următoarea “schemă”:
O societate “spaţio-temporală” devine proprietara imobilului şi atribuie apoi folosinţa către asociaţi. Această atribuire de folosinţă este reglată printr-o convenţie, în baza căreia, fiecare asociat primeşte un anumit “timp de folosinţă”. Soluţia a fost abandonată în principal pentru motivul caracterului viager al dreptului de uz, care se stinge prin moartea titularului, fiind ca urmare netransmisibil, inconvenient major al “multiproprietăţii”.
S-a apelat apoi la dreptul de uzufruct, soluţie abandonată ca şi în cazul dreptului de uz, în principal, tot pentru caracterul viager al acestui drept.
Negăsindu-se o soluţie acceptabilă în cadrul drepturilor bunurilor (les droits des biens), s-a recurs la un alt cadru juridic, pentru a se putea manifesta deplin “multiproprietatea”, apelându-se la ajutorul “dreptului societăţilor” (droits des societes - dr. comercial), deşi recurgerea la acest cadru juridic a fost considerată ca având un caracter “artificial, incert, prin urmare periculos”, determinată doar de faptul că nu s-a găsit soluţia statutului de drept real al “multiproprietăţii”.
Noul statut juridic propus are în vedere următorul scenariu: constituirea unei societăţi comerciale, fie pe acţiuni, fie cu răspundere limitată, definită “societate spaţio-temporală" sau “societate de atribuire construcţii” (deşi scopul unei asemenea societăţi nu este cel obişnuit - obţinerea unui profit, cum se va arăta ulterior).
Această societate, are un capital divizat în acţiuni (părţi sociale) de diverse clase şi categorii, capital format prin aporturile asociaţilor.
Scopul constituirii unei asemenea societăţi este acela ca societatea să dobândească proprietatea asupra bunului imobil. (Observăm că proprietatea aparţine societăţii şi nu asociaţilor care au doar drepturi de creanţă - părţi sociale, acţiuni faţă de societate).
Avantajele unui asemenea sistem ar consta în faptul că, pe de o parte, dreptul de proprietate asupra imobilului, aparţinând societăţii, nu se stinge prin decesul unor asociaţi, iar pe de altă parte, asociaţii decedaţi pot transmite prin moştenire părţile lor sociale (acţiunile) către moştenitori.
Pentru motive fiscale, însă, societăţile comerciale au fost înlocuite de societăţi civile constituite în acelaşi scop (nu s-a recurs, iată, la asociaţiile cu scop nepatrimonial, în mod real, aceste “societăţi” neurmărind obţinerea unui profit ci administrarea unui patrimoniu).
Societăţile civile astfel constituite, funcţionează sub denumirea de “societăţi de atribuire a imobilelor în folosinţă pe timp fracţionat (societes d’attribution d’immeubles en juissance â temps partage)”. Acest tip de societăţi conferă asociaţilor titulari de părţi sociale, “dreptul la atribuirea în folosinţă pe timp fracţionat a unei părţi din imobil (un apartament). Dacă un asociat deţine toate perioadele de timp ale aceluiaşi apartament, el va putea ieşi din societate, cerând să i se atribuie acel apartament în exclusivă proprietate (dreptul lui de retragere)”.
Aceste societăţi, fie comerciale, fie civile, atribuie asociaţilor lor folosinţa periodică a bunurilor societăţii (sejur periodic în imobilul proprietatea societăţii), pachetului de părţi sociale sau acţiuni deţinute de fiecare asociat corespunzându-i folosinţa asupra unui apartament determinat, pentru o perioadă (mai multe perioade) ale anului.
Societatea se caracterizează aşadar printr-o activitate “comercială” cvasi-inexistentă, societatea având un obiect limitat şi factor esenţial, neavând ca scop obţinerea unui profit. Resursele financiare ale societăţii provin de la asociaţi şi acoperă cheltuielile de întreţinere, cele de administrare, impozitele şi taxele etc.
în acest cadru juridic - societate proprietară a imobilului şi asociaţi - titulari ai dreptului de sejur, dreptul asociaţilor nu poate avea decât o natură personală mobiliară, întrucât dreptul de sejur corespunde dreptului asociaţilor la părţi sociale (acţiuni), în raport cu societatea, prin urmare au drepturi de creanţă. Aceste părţi sociale (acţiuni) pot fi înstrăinate doar cu aprobarea tuturor asociaţilor, dacă nu se prevede în actul de constituire altfel (cu o majoritate specifică, eventual cu un drept de preemţiune pentru ceilalţi deţinători etc). Prin cesionarea părţilor sociale se cesionează de fapt chiar “dreptul de sejur” al deţinătorului.
Acest drept de sejur este temporar, limitat în timp de perioada de funcţionare a societăţii şi durata calităţii de asociat. Apoi, dreptul este “intermitent”, întrucât nu poate fi exercitat decât în aceeaşi perioadă a anului, pentru o durată determinată. în restul intervalului de timp, dreptul se află în “hibernare”, conform expresiei notarului Jacques Benne.
Prerogativele pe care titularii dreptului de sejur le au sunt foarte limitate. Ele se rezumă la drepturile oricărui asociat în cadrul unei societăţi cu un obiect limitat şi fără scop lucrativ. Faţă de terţi, dreptul personal nu este opozabil, nu este supus publicităţii, nu poate fi grevat cu sarcini reale (inconveniente majore). La dizolvarea societăţii va renaşte starea de indiviziune între multiproprietari. Aşadar, soluţia propusă şi aplicată în Franţa are o serie de inconveniente legate de statutul dreptului conferit "multiproprietarilor”, acela de drept de creanţă.
Desigur situaţia s-ar modifica esenţial dacă legea ar permite constituirea pentru multiproprietari a unui drept real, ceea ce ar implica o modificare legislativă.
B. în Quebec
Iniţial, sub imperiul Codului civil nemodificat, în Quebec “multiproprietatea” se constituia pe calea “dreptului de uzufruct”, atât asupra apartamentului, cât şi asupra bunurilor mobile existente.
Contractul de uzufruct încheiat sub semnătură privată (nu se impunea nici o condiţie de formă) între promotorul numit “nud proprietar* pe de o parte, şi de “uzufructuar” pe de altă parte, era limitat în timp pe o perioadă de maxim 45 de ani (conform Codului civil din Quebec). Avantajele acestui sistem, faţă de cel francez, constau în faptul că “multiproprietarul” este
beneficiarul unui drept real - dreptul de uzufruct, care potrivit Codului civil din Quebec poate fi vândut, cedat cu orice titlu, închiriat, grevat cu sarcini reale.
Adiacent contractului de uzufruct, nudul proprietar încheie cu un “gestionar” (administrator) un contract de gestiune cuprinzând clauze specifice administrării imobilului de către gestionar, uzufructuarii cu un cvorum min. de 50%, având posibilitatea să schimbe administratorul.
Inconvenientul acestui sistem a constat în caracterul totuşi temporar al dreptului de uzufruct (max.45 de ani), uzufructuarul (el sau moştenitorii lui) fiind în pericolul de a pierde acest drept.
Chiar în ipoteza constituirii unui drept de uzufruct pentru 45 de ani, rămâne inconvenientul limitării în timp a acestui drept, ce s-ar putea manifesta şi prin dificultatea convingerii unui client de a cumpăra un drept limitat în timp, sau dificultatea revinderii unui asemenea drept, în ultima perioadă a existenţei lui (înainte de expirare).
După modificarea Codului civil al Provinciei Quebec, dreptul de uzufruct a dobândit o nouă configuraţie. Astfel, potrivit art.1123 "Durata uzufructului nu poate fi mai mare de 100 de ani, chiar dacă actul prevede o durată mai mare sau se constituie un uzufruct succesoral.
Uzufructul acordat fără termen este viager, sau dacă uzufructuarul este o persoană juridică, durata uzufructului este de 30 de ani”.
Se poate observa că uzufructul se poate constitui prin convenţie pe o durată de cel mult 100 de ani, ceea ce implică şi posibilitatea transmiterii dreptului de uzufruct prin convenţie sau succesiune (art. 1135 CCQ).
Doar în cazul în care nu s-a stabilit termenul uzufructului, el e socotit a fi viager. Varianta dezmembrămintelor dreptului de proprietate (ex. a dreptului de uzufruct) nu a fost considerată “ideală” pentru statutul “multiproprietăţii”, astfel încât, practicienii au căutat şi alte variante. Aşa a apărut varianta dreptului de coproprietate. Această variantă presupune existenţa concomitentă a două tipuri de coproprietate:
- un tip de coproprietate forţată asupra părţilor de uz comun ale imobilului;
- un alt tip de coproprietate aparţinând “multiproprietarilor” unui apartament.
Şi acestui sistem i se pot aduce unele obiecţiuni. Astfel, “multiproprietatea” presupune un drept exclusiv asupra întregului bun o perioadă limitată de timp, iar dreptul de coproprietate presupune existenţa unui drept fracţionat care se exercită concomitent cu alte drepturi fracţionate, în acelaşi timp şi asupra întregului bun. Rămâne valabil şi inconvenientul partajului, “multiproprietatea” nefiind o coproprietate forţată în mod perpetuu.
O modificare esenţială însă, pentru materia care ne interesează, o constituie aceea referitoare la “coproprietatea divizată a unui imobil” (art. 1038-1109 CCQ), introdusă în urma modificării CCQ din 2003-2004. Potrivit reglementării CCQ actuale, "multiproprietatea” se poate constitui pornind de la următoarele reglementări:
- coproprietatea divizată se constituie pe baza unei declaraţii a tuturor coproprietarilor, în virtutea căreia, proprietatea asupra unui imobil este divizată în mai multe fracţiuni, aparţinând uneia sau mai multor persoane (art. 1038);
- coproprietarii constituie apoi o persoană juridică care va avea ca obiect conservarea imobilului, întreţinerea şi administrarea părţilor comune, în general toate operaţiunile de interes comun. Persoana juridică dobândeşte denumirea de “sindicat”(art.1039);
- fiecare coproprietar dobândeşte pe baza declaraţiei de coproprietate "părţi privative” (cote-părţi) din imobil, asupra cărora are un drept exclusiv. Distinct de acestea, coproprietarii dobândesc şi “părţi comune” asupra părţilor de uz comun ale imobilului, dreptul lor asupra "părţilor comune” fiind un drept indiviz (art. 1042-1046);
- pe baza declaraţiei de coproprietate (act constitutiv al coproprietăţii care descrie, printre altele, obligaţiile consiliului de administraţie al "sindicatului”, atribuţiile adunării generale a coproprietarilor, drepturile si obligaţiile coproprietarilor etc), se întocmeşte Regulamentul imobilului care conţine regulile relative la folosinţa şi întreţinerea părţilor privative şi comune, precum şi la administrarea în general a coproprietăţii;
- declaraţia de coproprietate trebuie încheiată în formă autentică, trebuie semnată de toţi coproprietarii şi este supusă publicităţii drepturilor (art.1059-1060);
- fiecare coproprietar dispune liber de cota sa parte, cu condiţia să respecte Regulamentul imobilului. Totodată este obligat să contribuie la cheltuielile comune, proporţional cu cotele părţi deţinute.
- cotele-părţi deţinute pot fi înstrăinate, ipotecate, închiriate cu notificarea către sindicat a locatarului.
- starea de coproprietate poate lua sfârşit prin votul a 90% din totalul coproprietarilor care hotărăsc încetarea acesteia, hotărâre materializată printr-un înscris comunicat registrului financiar. Lichidarea sindicatului urmează regulile de lichidare ale oricărei persoane juridice (art 1108-1109).
Atribuţiile şi rolul sindicatului, ale consiliului de administraţie al sindicatului, ale adunării generale a coproprietarilor sunt detaliat reglementate în CCQ.
C. în Belgia
Regimul se bazează pe coexistenţa unui tip de coproprietate forţată asupra părţilor de uz comun ale unui imobil cu mai multe apartamente, concomitent cu un tip de proprietate exclusivă asupra fiecărui apartament. Apoi, fiecare apartament, poate fi vândut pe cote-părţi indivize mai multor coproprietari, fiecărei părţi indivize fiindu-i ataşat un drept de folosinţă exclusivă asupra unei perioade precise a anului.
Se naşte astfel, pe cale convenţională, un tip de coproprietate perpetuă între coproprietarii apartamentului divizat, nelimitată în timp (decât prin convenţia părţilor) şi nesupusă partajului (decât în condiţiile speciale stipulate în convenţie).
Coproprietarii unui apartament pot fi reprezentaţi de către un mandatar unic şi care poate fi deţinătorul celui mai mare număr de părţi indivize. Acest mandatar poate numi un “girant” (administrator) al imobilului, care va prelua administrarea acestuia.
Transmisiunea acestor cote-părţi cărora le este ataşată perioada de folosinţă, nu este supusă nici unei reguli restrictive. Este considerat cel mai modern tip de “multiproprietate” din Europa.
D. în Ontario - Canada
Fără a intra în detalii privind specificul “coproprietăţii divizate” în Ontario - Canada, remarcăm totuşi câteva caracteristici esenţiale:
a) în Provincia Ontario - una din provinciile engleze ale Canadei - se resimte cu pregnanţă influenţa dreptului anglo-saxon şi a celui american. Aşa fiind, neexistând în această provincie un cod civil în sens clasic, în materia “coproprietăţii divizate” există “Time-sharing Agreement”, reglementare din 1980 pe baza căreia acest tip de coproprietate este reglementat în mod liber, eficient, neîncorsetat de instituţii juridice clasice (drept real, de creanţă, uzufruct, uz, abitaţie, durata acestora etc.)
b) Potrivit reglementării “Time-sharing Agreement”, la constituirea dreptului de tip “time-sharing” participă, pe de o parte, promotorul, care este în acelaşi timp şi autorul declaraţiei de constituire a “Asociaţiei Condominium-ului” (Condominium Corporation) şi pe de altă parte, cumpărătorul care cumpără părţi sociale, acţiuni (share) aparţinând Condominium-ului.
c) Termenul pe care se încheie convenţia time-sharing este de 20 ani, cu posibilitatea prelungirii cu înca 10 ani în mod automat, la sfârşitul perioadei. Prelungirea convenţiei operează automat, cu excepţia situaţiei în care mai mult de jumătatea membrilor deţinători ai părţilor sociale hotărăsc neprelungirea acordului.
d) Partea indivizibilă (acţiunea) este o cotă-parte de drept supusă înregistrării în registrul funciar potrivit Land Titles Act, căreia i se ataşează un drept de posesie şi de ocupare (the right to possesion and occupation) asupra unei săptămâni determinate din an (sau a mai multor săptămâni).
Deşi ‘Time-sharing Agreement” nu face distincţie între drepturi reale şi de creanţă, din întreaga reglementare rezultă că dreptul conferit cumpărătorului este un drept "hibrid”; deşi obiectul cumpărării este format din acţiuni (shares), ceea ce trădează caracterul personal al dreptului, prin faptul că aceste “cote de drept” sunt supuse înregistrării în registrul funciar, dreptul îmbracă şi o caracteristică specifică drepturilor reale.
Observăm o asemănare aproape de identitate între sistemul canadian al Provinciei Ontario şi cel al Provinciei Quebec, fiind demn de relevat efortul “francezilor”din Quebec de a-şi adapta permanent legea lor civilă (codul civil) pentru a deveni compatibilă cu sistemele de drept vecine, cu care se găsesc într-o permanentă interferenţă.
E. în Statele Unite ale Americii
Conform ultimei versiuni a Actului din 1979 intitulat Aida Narello Model Act, sistemul time-sharing este împărţit în “timeshare estates” şi “timeshare licences”, cu diferenţa între cele două sisteme constând în aceea că potrivit primului sistem “dreptul de a ocupa o unitate ori mai multe unităţi, pentru cinci sau mai multe perioade de timp se întinde până la cinci ani, iar conform celui de-al doilea sistem, acelaşi drept se întinde pentru mai mult de cinci ani.
Fiecare time-share cumpărător, dobândeşte o cotă indiviză de drept asupra bunului, iar apoi, printr-un document separat, coproprietarii îşi vor stabili drepturile lor exclusive de a folosi proprietatea, în perioada de timp specificată în planul time-share.
Cu privire la posibilitatea unei eventuale “ieşiri din indiviziune”, în baza unor precedente foarte vechi (An Act For Joynt Tenants And Tenants în Common 1539, 31 Henry 8CI, and English Common Law - e.g. Turner v Morgan, 1803, 8 VES 143), acest “drept de partaj” (right to partition) există şi pune oarecum în dificultate tipul de proprietate “timeshare”. Din acest motiv, în actul ce reglementează acest tip de proprietate (ex. The Florida Real Estate Time Sharing Act sau în acte similare din Nebraska sau Tennessee), se poate prevedea ca acest partaj să nu se poată face un anumit termen.
Instituţia proprietăţii “timesharing” a fost îndelung analizată şi reglementată la început diferit de către statele americane, apoi în mod unitar, printr-o lege federală (a se vedea în acest sens Uniform Law Commissioners Model Real Estate Time Sharing Act - URETSA cuprinzând şi Model Act conceput în colaborare de National Time Sharing Council of the American Land Development Association -ALDA şi The National Association of Real Estate Licence Law Officials - NARELLO, cunoscut ca Aida Narello Model Act, apărut în 1977 şi aprobat ca Uniform Act în 1979. Activitatea cunoaşte o dezvoltare remarcabilă, însă fiind total diferită de sistemul de drept romano-germanic, ne vom limita doar la o prezentare extrem de succintă. Astfel, în principal, pentru constituirea proprietăţii “time sharing”, se încheie următoarele acte:
- un contract între proprietarul unui imobil compus din mai multe unităţi locative şi un “agent” care acţionează pe baza unei licenţe eliberate în acest scop (şi care ar putea opera inclusiv pe piaţa bursieră), contract ce are ca obiect stabilirea condiţiilor privind “vânzarea” de către agent a imobilului în sistem “timesharing”. Contractul poate fi extrem de detaliat şi poate cuprinde un complex de drepturi si obligaţii de fiecare parte, constând în stabilire preţ, a asigurării, înlocuirea agentului etc.
- un contract între proprietar şi o societate specializată în administrarea imobilelor (The Manager), având ca obiect evident administrarea imobilului vândut în sistem “timesharing”.
- contracte încheiate de agent cu diverşi cumpărători de “perioade de timp” (timesharing holders), acest “obiect” al vânzării fiind considerat un drept personal (similar cu dreptul asupra acţiunilor sau părţilor sociale) având ca obiect posibilitatea de “a ocupa şi folosi” (use and occupancy right), o “unitate timeshare” (timeshare unit) într-o perioadă de timp.
F. “Proprietatea periodică” în România
Legislaţia română nu cuprinde o reglementare expresă pentru acest tip de proprietate. Din acest motiv, şi ca urmare a faptului că proprietatea pe timp partajat există de facto, practicienii au încercat să-i găsească noului tip de proprietate o rezolvare teoretică prin prisma dreptului pozitiv actual. Analizând legislaţia în materia care ne interesează, constatăm următoarele:
- reglementările în materia societăţilor comerciale (L31/90 cu modificările ulterioare, Codul comercial) sunt numeroase şi actuale, numai că, o eventuală societate, care ar avea ca obiect dobândirea şi administrarea unei “multiproprietăţi”, nu ar fi “comercială” întrucât nu ar avea un scop lucrativ.
- Societatea civilă reglementată de Codul civil român, este desuetă mai ales în privinţa art.1523 referitor la cauzele de încetare a societăţii. Având o personalitate juridică îndoielnică (din întreaga sa reglementare rezultând că societăţile civile, de regulă, nu au personalitate juridică), la fel de îndoielnică ar fi şi dobândirea, de către o asemenea societate, a dreptului de proprietate asupra unui imobil cu mai multe apartamente, şi care, ulterior, ar putea face obiectul unui tip de proprietate “pe timp partajat”.
- Potrivit aceluiaşi Cod civil:
1) dezmembrămintele dreptului de proprietate (uz, uzufruct, abitaţie) au o existenţă cel mult viageră, neputând fi transmise prin acte între vii sau mortis causa\
2) dreptul de proprietate este perpetuu, nefiind posibilă limitarea sa în timp.”Proprietatea ad tempus nu există” spune profesorul Frenette. Nu trebuie confundate "proprietatea temporară” cu faptul de a fi “temporar proprietar”. Proprietatea limitată în timp este contrară dreptului de proprietate, dar faptul de a fi temporar proprietar este normal, natural, omul fiind muritor. De fapt, dreptul de proprietate durează atâta timp cât lucrul însuşi, la care se referă. în cazul unei vânzări, dreptul de proprietate nu dispare, ci se transmite cumpărătorului, care nu va avea un drept “nou”, ci un drept “vechi” retransmis. Este doar o consecinţă a caracterului absolut al dreptului de proprietate. Prin urmare, proprietatea temporară “nu există”. Mazeaud concluzionează pentru viziunea franceză asupra “multiproprietăţii” că asociaţii sunt titularii unui drept personal iar societatea este titulara dreptului de proprietate. Nu se poate crea o proprietate temporară.
3) dreptul asupra unei cote-părţi îi conferă titularului un drept asupra întregului bun (şi nu asupra unei părţi divizate) pe toată durata existenţei acelui bun (nu pe o anumită perioadă de timp).
4) In cadrul unei coproprietăţi dreptul de a cere ieşirea din indiviziune este neîngrădit (art.728 CCR). Pe cale de convenţie, "diviziunea poate fi suspendată pe timp de 5 ani cu posibilitatea reînnoirii convenţiei (art.728 alin.2).
5) Recent, acestor reglementări li s-a adăugat Legea nr. 282/2004 publicată în M. Of. 580/30.06.2004 privind protecţia dobânditorilor cu privire la unele aspecte ale contractelor purtând asupra dobândirii unui drept de utilizare pe durată limitată a unor bunuri imobiliare, lege ce transpune Directiva nr. 94/47 a Comunităţii Europene privind protecţia dobânditorilor cu privire la unele aspecte ale contractelor purtând asupra dobândirii unui drept de utilizare pe timp parţial a unor bunuri imobiliare, publicată în Jurnalul Oficial al Comunităţii Europene (JOCE) nr. L280/29.10.1994 (asupra consecinţelor practice ale acestei legi vom reveni în partea finală a studiului).
Pe acest fond legislativ, pe piaţa românească apare un produs nou: lozul în plic “Vila de Aur”, emisiune a R.A. Loteria Naţională”. De fapt, înainte de lansarea acestei noi emisiuni de loz în plic, un constructor a edificat un imobil (mai multe imobile). Acest imobil a fost vândut (vânzare clasică) unui promotor (Loteria Naţionala) care a declanşat noua emisiune loz în plic-Vila de Aur. Câştigătorul unui asemenea loz în plic dobândeşte un drept exclusiv de folosinţă pentru o perioadă strict determinată asupra unui apartament. Care ar fi natura acestui drept? Este problema esenţială a acestui tip de “proprietate” şi care rămâne în continuare discutabilă. Practica notarială din România (cu deosebire cea de la Braşov, având în vedere faptul că lozul în plic Vila de Aur avea ca obiect apartamente edificate în Poiana Braşov) încercând să răspundă concret unei asemenea provocări a pornit de la următoarele constatări:
- dreptul conferit câştigătorului lozului Vila de Aur trebuie să fie un drept real şi nu un simplu drept de creanţă, pentru avantajele pe care drepturile reale le conferă titularilor lor. Pentru acest motiv, “modelul francez” cuprinzând societatea civilă (comercială) proprietara bunului pe de o parte şi asociaţii - titulari de părţi sociale, pe de altă parte, nu este cel mai recomandabil.
- acest drept real nu poate fi un dezmembrământ al dreptului de proprietate (uz, uzufruct, abitaţie) pentru inconvenientele evocate anterior (caracterul temporar şi incesibil al acestor drepturi reale în dreptul civil român); am observat totuşi că, potrivit unor reglementări absolut actuale - CCQ - dezmembrămintele dreptului de proprietate au devenit transmisibile atât prin acte între vii cât şi mortis causa, putând fi constituite pe un termen îndelungat - 100 de ani.
- dreptul real ar trebui să fie un drept de proprietate asupra unei cote părţi din apartament. Se impune totuşi o clarificare terminologică a acestui tip de proprietate. Astfel, conceptul de “multiproprietate” este în opinia noastră prea vag, nu exprimă natura şi tipul de proprietate cu caractere absolut specifice, a cărei realitate juridică este incontestabilă. Deşi este un termen utilizat în Franţa - ţara de origine a multiproprietăţii - el nu a fost preluat ca atare şi de alte legislaţii, credem, tocmai pentru caracterul său destul de neclar.
Apoi, sintagma “proprietate periodică”, reluată şi de Proiectul CCR art. 3-131, propusă de un autor, este cel puţin discutabilă din punct de vedere al caracterului permanent al proprietăţii (exercitarea prerogativelor acesteia fiind, uneori, periodică).
Nici expresiile “proprietate în sistem time sharing sau temps partage” nu ni se par potrivite întrucât ele exprimă doar parţial configuraţia noului tip de drept apărut, şi anume, doar faptul că acesta presupune “împărţirea timpului" pe mai multe perioade ale anului, omiţând însă caracterul real al dreptului. A prelua acest termen din doctrina şi legislaţia anglo - americană (termen utilizat şi pe întregul teritoriu al Canadei cu excepţia Provinciei Quebec, sau în ţări ale Commonwealth - ului), ar însemna, în opinia noastră, să îmbrăţişăm teoria naturii personale a dreptului, cu toate consecinţele ce decurg de aici. Or, teoria şi practica din România dovedesc exact contrariul.
Sintagma pe care o propunem este aceea de “coproprietate spaţio-temporală”, sintagmă care parţial a apărut şi în doctrina franceză (proprietatea spaţio-temporală). Susţinem propunerea, arătând că sintagma cuprinde termenul de “coproprietate”, ceea ce induce fără echivoc ideea unei proprietăţi pe cote-părţi (fiind de fapt o variantă a acesteia). Calificativul “spaţio-temporală” ataşat termenului “coproprietate” sugerează în opinia noastră specificul acestui nou tip de coproprietate: de a se raporta la un anumit bun, prerogativele titularului exercitându-se asupra acestuia în întregul său (şi nu doar asupra unei cote ideale de drept) - dimensiune spaţială, cu precizarea că aceste prerogative se exercită doar o perioadă limitată de timp (şi nu în mod perpetuu) - dimensiune temporală.
Desigur, sintagma propusă nu este în afara oricăror critici, revenindu-i doctrinei rolul de a căuta şi găsi termenii cei mai potriviţi pentru acest nou tip de proprietate.
Coproprietatea însă are un caracter specific "coproprietăţii divizate în regim timp partajat”, constituindu-se în mod veritabil ca o nouă modalitate a dreptului de proprietate în cadrul proprietăţii comune. Fiind în opinia noastră, o variantă a coproprietăţii, între proprietatea clasică pe cote-părţi şi coproprietatea spaţio-temporală, există deosebirea potrivit căreia în
cazul primului tip de coproprietate titularii dreptului exercită prerogativele lor împreună şi concomitent asupra cotelor lor ideale de drept tot timpul, iar în cazul celui de al doilea tip, fiecare titular exercită singur şi exclusiv prerogativele sale asupra întregului bun, însă pe o periodă limitată de timp (eventual 7 zile). Apoi, în cazul coproprietăţii clasice, cota de drept este ideală (nematerializată), iar în cel de al doilea caz, cota de drept este concretă (materializată asupra unui apartament) şi limitată în timp (are un caracter periodic).
Facem precizarea că potrivit principiilor lui Mazeaud, nu dreptul este limitat în timp ci exerciţiul dreptului care are un caracter periodic. De fapt, această periodicitate a exercitării dreptului, izvorăşte din convenţia coproprietarilor care în mod reciproc înţeleg să-şi limiteze exerciţiul dreptului lor pe perioadele de timp deţinute.
Concluzionând asupra drepturilor câştigătorului unui loz în plic Vila de Aur, apreciem că acesta are:
- un drept real de coproprietate clasică asupra părţilor de uz comun ale imobilului şi o coproprietate spaţio-temporală (o cotă-parte din imobil căreia i se asociază o perioadă de timp) din acel imobil asupra unui apartament.
- dreptul real conferit de coproprietatea spaţio-temporală este supus publicităţii imobiliare, poate fi înstrăinat şi grevat cu sarcini reale (nu insistăm asupra modalităţilor concrete de publicitate imobiliară sau de transmisiune prin acte între vii sau mortis causa, acestea fiind guvernate de dreptul comun în materie).
- coproprietarii, fie ca membri fondatori, fie ca aderenţi, trebuie să încheie un contract-acord prin care să statueze asupra regimului juridic al coproprietăţii spaţio-temporale vizând: durata acesteia, repartizarea tranşelor de timp ataşate cotelor de drept, condiţiile ieşirii din indiviziune, condiţiile înstrăinării de cote-părţi, eventual cu stabilirea unui drept de preemţiune în favoarea celorlalţi coproprietari, administrarea coproprietăţii, desemnarea unui administrator, stabilirea cotelor comune de contribuţie şi celelalte sarcini fiscale, condiţiile de închiriere ale apartamentelor dacă acestea nu sunt folosite de titulari, modul de aplicare a regulii unanimităţii specifică coproprietăţii etc. în lipsa unui asemenea acord, între coproprietari nu se stabileşte nici un raport juridic, singurul raport statornicindu-se între promotor şi cumpărător cu ocazia constituirii (cumpărării) cotei de drept în regim spaţio-temporai, ceea ce afectează grav cadrul juridic în care coproprietatea spaţio-temporală se naşte, se exercită, şi se transmite prin acte între vii sau mortis causa.
Or, am arătat că anumite drepturi şi obligaţii ale coproprietarilor nu pot fi stabilite şi exercitate decât în baza unui acord între aceştia (sau în cazul dobânditorilor subsecvenţi, în baza unei adeziuni la contractul cadru), mai ales în privinţa dreptului de a cere ieşirea din indiviziune. Sub acest aspect, textul art.728 Cod civil al.2, ni se pare desuet în sensul stabilirii unui termen prea scurt (5 ani) pentru a cere “suspendarea diviziunii” (chiar dacă există posibilitatea reînnoirii “învoirii”).
Pentru acest nou tip de coproprietate, pentru care starea de indiviziune este de esenţa drepturilor conferite, se impune modificarea textului art.728 CCR, în sensul că, prin convenţie coproprietarii să poată stabili ca durata coproprietăţii să nu depăşeasca 100 de ani (sistemul CCQ) de fapt, durata normală de existenţă a unui imobil.
4. Aspecte juridice decurgând din Legea nr. 282/2004
Recent adoptata lege nu face decât să confere forţă juridică pe planul dreptului intern a Directivei 94/47/CE, ce se referă la protecţia dobânditorilor “unui drept de utilizare pe timp parţial a unor bunuri imobiliare”. Observăm denumirea destul de stufoasă atât a legii române, dar şi a Directivei CE, remarcându-se faptul că aceste denumiri nu folosesc termenul “timeshare”.
Prin urmare, considerentul că respectiva Directivă este o “Directivă Timeshare”, câtă vreme în cadrul Comunităţii Europene termenul “timeshare” nu este utilizat, este în opinia noastră, eronat.
Fără a face o analiză detaliată a Legii nr. 282/2004, menţionăm totuşi câteva caracteristici pe care le considerăm importante, decurgând din această lege, şi anume:
a) Legea are ca obiect de reglementare protecţia dobânditorilor unui “drept real sau orice alt drept care priveşte folosinţa unuia ori mai multor bunuri imobiliare”. Bun imobiliar este orice imobil sau parte a acestuia, cu destinaţie de locuit. Dreptul se poate constitui pentru o durată minimă de 3 ani, pentru o perioadă a anului de cel puţin o săptămână.
b) Contractul prin care se constituie dreptul se încheie “în formă scrisă” sub sancţiunea nulităţii absolute şi va cuprinde elementele obligatorii prevăzute în anexa legii.
c) Dobânditorul beneficiază în scop de protecţie, de un drept cu privire la denunţarea unilaterală a contractului, fără a fi necesară invocarea unui motiv, într-un anumit termen stipulat de lege (10 zile, 3 luni) şi după o anumită procedură. Cu privire la acest tip de drept pe care legiuitorul român îl califică un “drept de a denunţa.unilateral contractul” arătăm că este binecunoscut în toate ţările Comunităţii Europene. Scopul acestuia este acela de a proteja “consumatorul” contra unui consimţământ dat de o manieră precipitată, fără informaţii şi reflecţii suficiente.
Fie că acest tip de drept este cunoscut în Franţa ca o “facultate de dezicere”, sau în Germania “facultatea de retractare” (WIDER RUFSRECHT), el produce acelaşi efect: consimţământul dobânditorului nu devine eficace decât în situaţia în care nu îl retractează în termenul prevăzut. Pe toată perioada reglementată de lege pentru exercitarea dreptului la denunţarea contractului, bunul, obiect al contractului, nu se transmite dobânditorului, el rămâne în patrimoniul dispunătorului, a cărui libertate de a dispune este însă restricţionată.
Observăm că Legea 282/2004 nu aduce clarificări importante sub aspectul naturii dreptului ce se constituie în beneficiul dobânditorului, natură ce rămâne oarecum nedecisă şi în studiul precitat. Astfel, se arată că în Spania şi Portugalia, contractul “timeshare” acordă beneficiarului un statut generator al unui “drept real de proprietate limitat, sau un drept de folosinţă temporară” (Spania) ori “un drept real de proprietate la găzduire periodică” (Portugalia). Care este însă obiectul acestui drept de proprietate? Este oare un apartament, o cotă din apartament, o perioadă de timp etc. ?
Apoi, după ce se arată că în România “proprietatea în regim timeshare” conferă titularului un drept real, cu privire la prerogativele dreptului de proprietate - posesie, folosinţă, dispoziţie - autorii studiului precitat, fac o confuzie gravă arătând că “proprietatul în regim timeshare poate transmite posesia (sn. - I.P.) bunului său către o terţă persoană - cazul în care se închiriază bunul (...) către o terţă persoană”, or este cunoscut faptul că, chiriaşul este doar un detentor precar şi niciodată posesor.
în fine, arătăm că, deşi teza partajului voluntar de folosinţă în cadrul coproprietăţii clasice este seducătoare, ne abţinem să comentăm o asemenea teză, întrucât partajul de folosinţă nu este (deocamdată) reglementat.
în concluzie, în România, coproprietatea spaţio-temporală se poate constitui, fie prin câştigarea acestui drept în regimul emisiunii lozului în plic “ Vila de Aur” a Loteriei Naţionale, fie prin cesiune cu titlu oneros sau gratuit între coproprietari sau faţă de terţi, pe baza principiilor de organizare şi funcţionare ale coproprietăţii de tip dualist (coproprietate clasică asupra părţilor de uz comun şi coproprietate spaţio-temporală asupra fiecărui apartament din imobil, înţelegând prin acest ultim tip de coproprietate, o proprietate pe cote-părţi, fiecărei cote asociindu-i-se o perioadă de timp determinată). Principiile de organizare şi funcţionare ale coproprietăţii vor fi stabilite prin contractui-acord\ncheiat între coproprietari (cu posibilitatea aderării la acest acord a coproprietarilor subsecvenţi), acest contract-acord fiind singura legătură juridică ce trebuie, de altfel, stabilită în mod obligatoriu între coproprietari.
