Investiţiile imobiliare în regim ”timeshare”
| Comentarii |
|
investiţiile imobiliare în regim ”timeshare”, în condiţiile unei deschideri tot mai pronunţate a României spre civilizaţia şi pieţele occidentale, din perspectiva aderării la Uniunea Europeană cu toate elementele corelative acesteia - în special, procesul de armonizare legislativă pentru implementarea acquis-ului comunitar - sistemul de drept românesc a cunoscut şi cunoaşte încă o serie de transformări la nivel reglementar. Asemenea tendinţe au fost manifestate în ultimul timp, printre altele, şi prin importul unor instituţii juridice necunoscute anterior sau care, deşi cunoscute, nu au putut fi implementate din raţiuni pur tehnice.
Evoluţii similare au fost înregistrate şi în domeniul investiţiilor imobiliare. în încercarea de diversificare a proiectelor în acest segment de piaţă, care cunoaşte un avânt deosebit în România, tot mai mulţi investitori cercetează oportunitatea şi posibilitatea de implementare a unor proiecte de dezvoltare imobiliară bazate pe proprietatea în regim timeshare, denumită şi proprietate fracţionată sau proprietate periodică.
Ţinând cont că în prezent, pe de o parte, proprietatea de tip timeshare nu beneficiază încă în România de o consacrare legislativă expresă iar, pe de altă parte, că succesul implementării unui proiect imobiliar având la bază proprietatea în regim timeshare este cvasi-necunoscut, am considerat de un real folos evidenţierea trăsăturilor principale ale acestei noi instituţii, atât prin raportare la experienţa internaţională în domeniu (I), cât şi prin trasarea regimului general şi a posibilităţilor de implementare în contextul sistemului de drept autohton (II).
I. CADRUL INTERNAŢIONAL
Cum piaţa românească în domeniul timeshare se află într-un stadiu incipient, credem că ar fi utilă preluarea, adaptarea şi valorificarea experienţei celor mai importanţi "consumatori” în domeniu, respectiv SUA şi Uniunea Europeană, unde consacrarea legislativă şi practică a conceptului de proprietate timeshare este de neegalat.
1.1. Concept. Natură juridică
1. Concept
Conceptul timeshare, de sorginte engleză, a fost importat în materia ştiinţelor juridice din domeniul IT, având la origini semnificaţia unei „tehnologii care permite mai multor utilizatori accesul simultan la un computer central prin intermediul unor terminale distincte”.
Preluarea conceptului în domeniul dreptului a intervenit mai întâi în Statele Unite ale Americii - desemnând „deţinerea în proprietate sau închirierea în comun a unei proprietăţi vacante de către mai multe persoane care ocupă prin rotaţie respectiva proprietate pentru perioade determinate” - în vreme ce în Europa conceptul a fost introdus mai târziu. Definirea şi implementarea juridică a conceptului timeshare a cunoscut nuanţe specifice pe cele două continente şi chiar în interiorul statelor membre ale Uniunii Europene şi Statelor Unite ale Americii. Cu toate acestea, caracterul special al proprietăţii în regim timeshare în raport de proprietatea obişnuită a fost recunoscut ab initio atât pe continentul american, cât şi pe cel european.
Potrivit unei definiţii consacrate în doctrina americană, timeshare reprezintă o formă de proprietate în care atributele dreptului sunt investite în mai multe persoane, fiecare dintre acestea fiind îndreptăţită să folosească proprietatea respectivă pentru o perioadă de timp determinată, precum una sau mai multe săptămâni. Instituţia este de asemenea definită drept o formă divizată de proprietate, ce are în mod normal ca obiect proprietăţi de vacanţă sau de recreere în regim condominium şi în care drepturile corespunzătoare aparţin mai multor persoane, fiecare dintre acestea având dreptul de a folosi proprietatea pentru perioade prestabilite dintr-un an.
Deşi în mod normal obiectul proprietăţii în regim timeshare este reprezentat de un complex rezidenţial în regim de condominium, cei care dezvoltă acest tip de afacere (developerii) au aplicat conceptul timeshare şi la alte tipuri de proprietăţi precum iahturi, campinguri sau parcuri auto de recreere (”recreaţional vehicle parks’). în fapt, în Statele Unite ale Americii, conceptul de timeshare este reprezentat de orice facilitate sau proprietate de vacanţă sau de recreere.
în Europa, industria timeshare, ce generează venituri anuale ce depăşesc 10 miliarde USD, are o vechime de peste 30 de ani, conceptul fiind introdus la începutul anilor 1960 ca o modalitate inovativă de creştere a opţiunilor de vacanţă. Astfel, în locul cumpărării unei săptămâni într-un stabiliment de vacanţă în fiecare an sau al cumpărării unei proprietăţi de vacanţă, sistemul timeshare oferea posibilitatea cumpărării unor drepturi de ocupare a unei proprietăţi de vacanţă, în mod normal pentru o perioadă de o săptămână sau multipli ai acesteia, fie perpetuu fie pentru o perioadă determinată.
Trebuie menţionat că în interiorul Uniunii Europene, în acord cu această abordare, conceptul şi instituţia timeshare au fost analizate şi definite aproape permanent în legătură cu reglementările relevante în domeniul protecţiei consumatorului.
Din perspectiva domeniului protecţiei consumatorului, timeshare reprezintă o opţiune de vacanţă deşi, prin natura sa, poate fi considerată ca o formulă foarte atractivă şi pentru persoanele private care nu dispun de suficiente resurse financiare pentru a-şi permite să se lanseze într-o veritabilă achiziţie imobiliară: ei pot astfel cumpăra dreptul de folosinţă asupra unui stabiliment echipat şi mobilat ca reşedinţă de vacanţă/serviciu pentru o perioadă suficient de lungă (20 de ani spre exemplu), pentru una sau mai multe săptămâni din fiecare an, cel mai adesea în complexe de tip club. Acest tip de formulă de vacanţă, ce se situează undeva între proprietate şi locaţiune, permite, în principiu, optimizarea utilizării unui complex turistic. i
O definiţie considerată drept oficială pentru Europa este aceea cuprinsă în Directiva 94/ 47/EC a Parlamentului şi Consiliului European („Directiva Timeshare”) care referă conceptul timeshare prin raportare la instrumentul contractual (contractul) în baza căruia un astfel de drept de proprietate ia fiinţă: „contractul sau grupul de contracte încheiate pentru o perioadă de cel puţin 3 ani şi potrivit cărora, direct sau indirect, în schimbul unui preţ global, se constituie, se transferă sau devine obiectul unei promisiuni de transfer un drept real de proprietate sau orice fel de alt drept relativ la folosirea/utilizarea uneia sau mai multor proprietăţi imobiliare pentru o perioadă determinată sau determinabilă dintr-un an, care în nici un caz nu poate fi mai mică de o săptămână'.
2. Natură juridică
Stabilind un standard minim al structurii legale de implementare a unui proiect timeshare, Directiva Timeshare nu conţine prevederi în legătură cu natura dreptului constituit prin contractul timeshare, statele membre fiind libere să stabilească natura sa legală, ce variază de la constituirea în favoarea cumpărătorului a unui drept real până la a considera dreptul acestuia ca având un caracter personal.
Drept urmare, statele membre ale Comunităţii Europene au abordat în mod diferit implementarea în legislaţia lor naţională a prevederilor Directivei Timeshare, în funcţie de posibilităţile concrete de punere în aplicare generate de sistemele juridice existente.
Spre exemplu, în cazul Marii Britanii, chiar dacă această ţară nu a adoptat prevederi legislative specifice pentru amendarea legislaţiei anterioare în ceea ce priveşte natura contractelor timeshare, acestea nu pot fi considerate ca stabilind un drept real de proprietate (potrivit legislaţiei common law nu este posibil ca mai mult de 4 persoane să se înregistreze ca proprietari ai aceluiaşi bun în cartea funciară) şi nici un drept de locaţiune a proprietăţii pentru o perioadă mai mică de 21 de ani (închirierile/locaţiunile de această natură nu pot fi înregistrate în vederea asigurării opozabilităţii faţă de terţi a dreptului).
Numai două state membre ale Uniunii Europene, Spania şi Portugalia, au creat un cadru legal specific pentru contractele timeshare. Ca şi Portugalia, Spania a decis să acorde contractelor timeshare statutul generator al unui drept real de proprietate astfel încât acestea sunt subiect al formalităţilor aplicabile în cazul contractelor reale (încheierea în forma autentică,
înregistrarea în registrele de carte funciară etc.). în orice caz, între regimurile celor două state, există totuşi o serie de diferenţe.
în Spania, drepturile în regim timeshare pot lua numai două forme prestabilite: un drept real de proprietate limitat sau un drept de folosinţă temporară pentru o perioadă cuprinsă între 3 şi 50 de ani, pentru care chiria este plătită în avans. Consecinţele nerespectării acestor reguli sunt diferite după cum contractul a fost încheiat pentru mai mult de 3 ani (contractul e considerat nul în acest caz) sau pentru mai puţin de 3 ani (în acest caz, legislaţia în materia timeshare nu se aplică).
Pe de altă parte, legislaţia portugheză permite o varietate de aranjamente contractuale astfel încât dreptul de proprietate în regim timeshare poate lua şi forma unui drept real de proprietate la găzduire periodică - caz în care se aplică în mod corespunzător prevederile legale relative la dreptul real de proprietate (documente autentice, înregistrare în registrul de carte funciară etc.).
în cazul contractelor ce stabilesc drepturi reale de proprietate, durata acestora este considerată perpetuă cu excepţia cazului în care se prevede altfel prin contract. Marea majoritate a statelor membre au optat pentru perioada de utilizare de 7 zile.
1.2. Reglementare şi funcţionare
1. După cristalizarea caracteristicilor proprietăţii în regim timeshare şi startul implementării sale practice, atât în Statele Unite ale Americii, cât şi la nivelul fiecărui stat membru al Uniunii Europene au fost remarcate o serie de tendinţe de a legifera atât instituţia ca atare, cât şi modalităţile de control şi cerinţele necesara fi îndeplinite de către operatorii proprietăţilor în regim timeshare.
Pentru Statele Unite ale Americii, amintim cu titlu de exemplu Titlul 27 - „Proprietatea şi transferul ei”, Capitolul 32 - „Planuri de vacanţă în regim time sharing” din Codul de Legi al statului Carolina de Sud.
în ceea ce priveşte Europa, mai exact Uniunea Europeană, s-a manifestat o preocupare crescândă pentru protejarea persoanelor ce cumpără astfel de proprietăţi, concretizată în adoptarea Directivei Timeshare. Aceasta stabileşte în esenţă drepturile cumpărătorilor/ consumatorilor în regim timeshare în interiorul Uniunii Europene. Directiva se aplică oricărui contract timeshare încheiat în temeiul legislaţiei unui stat membru al Uniunii Europene sau având ca obiect o proprietate situată în spaţiul economic european. Trebuie menţionat totodată că toate statele membre ale Uniunii Europene au implementat Directiva Timeshare în legislaţia lor naţională.
2. In esenţă, un proiect imobiliar structurat pe baza conceptului de timeshare presupune următoarele elemente de bază:
(a) edificarea/renovarea/achiziţionarea de bunuri imobile (de obicei imobile cu destinaţia de locuinţe destinate în special a servi unor scopuri de vacanţă/recreere) de către un investitor;
(b) vânzarea fracţionată a folosinţei asupra spaţiilor locative din respectivele imobile către diverse persoane pentru anumite perioade de timp, calculate ca fracţiuni ale unui an calendaristic (de regulă cu o durată de o săptămână fiecare);
(c) folosirea de către cumpărători a spaţiilor achiziţionate potrivit unor reguli clar stabilite, atât pe temei contractual, cât şi prin regulamente/statute de ordine interioară ale imobilului, promovate de investitor sau de către cel care administrează investiţia imobiliară.
O dată ce cumpărătorii au achiziţionat proprietăţi în regim timeshare, ei le pot folosi, transfera către prieteni, rude sau orice fel de alţi terţi, vinde sau schimba cu alte proprietăţi în regim timeshare. în forma sa iniţială de implementare, chiar dacă exista o flexibilitate maximă cu privire la utilizatorii proprietăţii în regim timeshare, montajului timeshare îi lipsea diversitatea opţiunilor cu privire la momentul şi locul folosirii sale.
Astfel, cererea tot mai mare a cumpărătorilor pentru diversificarea facilităţilor oferite de structurile timeshare a condus finalmente la dezvoltarea unui sistem de schimb şi, în ultimul timp, la un sistem bazat pe punctaje. Acestea permit titularului dreptului de proprietate în regim timeshare să schimbe dreptul său timeshare cu un drept timeshare similar fie pentru o perioadă egală de timp dar în aceeaşi locaţie fie într-o altă proprietate timeshare.
3. Din perspectiva Directivei Timeshare, intră sub incidenţa acesteia contractele încheiate între vânzători care au calitatea de comercianţi, persoane fizice sau juridice, şi cumpărători persoane fizice, în calitate de consumatori. De asemenea, este necesar ca durata contractului timeshare să fie de cel puţin trei ani, iar perioada din an pentru care cumpărătorii dobândesc dreptul să folosească imobilul să nu fie mai mică de o săptămână.
3.1. Trebuie precizat că cele de mai sus nu aduc atingere posibilităţii ca persoanele care cumpără drepturile în regim timeshare să fie persoane juridice, însă raporturile ce se vor stabili între acestea şi cei care oferă spre vânzare astfel de proprietăţi nu vor fi supuse cadrului legal guvernat de Directiva Timeshare, ci exclusiv contractului încheiat între părţi.
Chiar şi cu privire la situaţiile ce intră în sfera sa de aplicare, Directiva Timeshare nu îşi propune să reglementeze limitele înăuntrul cărora contractele timeshare pot fi încheiate sau temeiul legal pentru asemenea contracte, lăsând aceste elemente la latitudinea statelor membre ale Uniunii Europene.
3.2. Cu toate acestea, Directiva Timeshare conţine anumite elemente cu privire la aranjamentele timeshare ce au fost transpuse cu un caracter minimal în legislaţia internă a fiecărui stat membru al Uniunii Europene. Acestea vizează în principal:
(i) stabilirea unei perioade de minimum 10 zile (cooiing off period') de la semnarea contractului timeshare de către cumpărători, înăuntrul căreia aceştia din urmă pot
denunţa unilateral contractul, fără cheltuieli suplimentare şi fără a prezenta vreo justificare pentru o astfel de denunţare;
(ii) interdicţia pentru vânzători de a solicita sau a primi orice sume de bani de la cumpărători, înainte de expirarea termenului înăuntrul căruia aceştia din urmă pot denunţa unilateral contractul timeshare-,
(iii) desfiinţarea obligatorie a oricărui contract de credit/împrumut aferent contractului timeshare, în situaţia în care cumpărătorul denunţă contractul timeshare, fără nici o penalitate pentru acesta;
(iv)obligaţia vânzătorilor de a furniza, la cererea cumpărătorilor, informaţii detaliate despre proprietatea obiect al aranjamentului timeshare şi drepturile de care vor beneficia aceştia din urmă în baza contractului timeshare;
(v) contractul timeshare trebuie redactat în limba oficială a statului membru în care locuieşte cumpărătorul sau într-o altă limbă, la alegerea cumpărătorului;
(vi)în măsura în care contractul timeshare nu conţine clauzele minimale reglementate, cumpărătorul să aibă posibilitatea să îl rezilieze unilateral în termen de 3 luni de la încheiere etc.
3.3. Dincolo de cele de mai sus, Directiva Timeshare stabileşte obligaţia pentru statele membre de a promova şi implementa prevederi legale în legislaţia lor internă în baza cărora vânzătorul să asigure cumpărătorului furnizarea cel puţin a următoarelor informaţii (în plus faţă de descrierea proprietăţii imobiliare):
■ natura dreptului/drepturilor ce formează obiectul contractului timeshare;
■ pentru cazul în care imobilul obiect al contractului timeshare este în construcţie: termenul de finalizare a acestuia, garanţia de finalizare a construcţiei, precum şi garanţia rambursării plăţilor efectuate în cazul rezilierii unilaterale a contractului;
■ serviciile şi utilităţile la care cumpărătorul va avea acces (ex: electricitate, apă, curăţenie etc.);
■ facilităţile comune de care va beneficia cumpărătorul (ex: saună, piscină, terenuri de sport etc.);
■ preţul contractului timeshare, o estimare a preţului pentru utilităţi şi servicii comune, taxele pe proprietate şi management;
■ o clauză din care să rezulte că achiziţia dreptului în regim timeshare nu va conduce la costuri suplimentare în afara celor prevăzute în contract;
■ dacă este sau nu este posibil să se adere la o structură de schimb sau revânzare a drepturilor contractuale şi orice costuri asociate etc.
Toate informaţiile de mai sus trebuie incluse, sub sancţiunea nulităţii, în contractele timeshare şi mai ales prevăzute în mod obligatoriu în legislaţia statelor membre ale Uniunii Europene drept obligatoriu a fi incluse în contractul timeshare.
în sfârşit mai trebuie menţionat că Directiva Timeshare nu interzice statelor membre să adopte prevederi legale mai favorabile pentru cumpărători/consumatori.
4. Deşi textul Directivei Timeshare prevedea că statele membre ale Uniunii Europene au la dispoziţie 30 de luni de la publicarea acesteia pentru a pune în aplicare prevederile directivei, până la data de 30 aprilie 1997 numai Regatul Unit al Marii Britanii şi Germania comunicaseră Comisiei Europene măsurile adoptate la nivel naţional pentru transpunerea prevederilor Directivei Timeshare în legislaţia lor naţională. Grecia a fost ultimul stat care a comunicat Comisiei Europene măsurile luate, respectiv la data de 1 octombrie 1999. înainte de adoptarea Directivei Timeshare, patru ţări aveau deja legislaţie naţională în domeniul timeshare (Franţa, Portugalia, Marea Britanie şi Grecia).
1.3. Organizaţii specializate la nivel european
1. Dezvoltarea intensivă a industriei timeshare în Europa în ultimii 15-20 de ani, tratarea problemelor relative la această materie prin raportare la domeniul protecţiei consumatorului, creşterea semnificativă a concurenţei în domeniu şi, în special, necesitatea promovării concurenţei loiale, a calităţii şi a dezvoltării sectorului de timeshare, au condus la apariţia unor organizaţii specializate în domeniul timeshare.
Organizaţia pentru Timeshare în Europa („OTE”), a luat fiinţa în februarie 1998 ca urmare a unei decizii în acest sens a Federaţiei Europene de Timeshare („FET”) de integrare a tuturor asociaţiilor naţionale comerciale de timeshare într-o singură organizaţie paneuropeană - OTE, şi în vederea îmbunătăţirii reprezentării companiilor cu o reputaţie bună în domeniul timeshare.
OTE are în prezent o reprezentare foarte largă, cu peste 130 de membri, din toate sectoarele industriei europene, de la companiile care dezvoltă diferitele tipuri de facilităţi imobiliare, societăţi de schimb a drepturilor timeshare, companii de management şi marketing, la instituţii financiare, comercianţi şi mandatari.
Membrii OTE s-au angajat să respecte cele mai înalte standarde de calitate şi integritate şi să răspundă unui cod etic care să asigure securitatea cumpărătorilor de drepturi, precum şi a plăţilor corelative efectuate de aceştia. Organizaţia colaborează în mod strâns cu guvernele ţărilor europene şi instituţii la nivel naţional pentru a crea o legislaţie secundară în domeniul timeshare care să protejeze interesele consumatorilor şi să încurajeze dezvoltarea industriei de timeshare.
2. în acord cu cele relevate mai sus, OTE a elaborat şi publicat un cod de etică în cooperare cu Comisia Europeană, Centrele Europene ale Consumatorilor, BEUC, Asociaţia Comitetelor Proprietarilor Timeshare şi asociaţiile naţionale de protecţie a consumatorilor. în acelaşi timp, OTE dezvoltă, în colaborare cu Chartered Institute of Arbitrators, implementarea unei structuri de Soluţionare Alternativă a Disputelor, ce urmează a fi administrată în mod independent de acest institut.
în esenţă, codul actual acordă consumatorilor drepturi suplimentare atunci când aceştia contactează membrii din reţeaua OTE. într-o enumerare sumară, drepturile suplimentare stabilite de formularea actuală a codului vizează:
(i) stabilirea unor standarde de practică în domeniu;
(ii) obligaţia acordării de către membrii OTE a unei perioade de graţie (cooiing off period) de cel puţin 10 zile pentru toate produsele comercializate;
(iii) responsabilitatea furnizorului pentru toate actele prepuşilorsăi, ofiţeri şi agenţi (inclusiv personalul de marketing şi de vânzări sau companiile ce acţionează ca şi contractori independenţi) care vând drepturi de vacanţă (hoiiday interest) pe seama sa, indiferent de locaţia unde se desfăşoară asemenea activităţi.
II. CADRUL INTERN
Până la recenta adoptare a Legii nr. 282/2004 („Legea nr. 282/2004"), conceptul de timeshare nu a cunoscut o consacrare legislativă expresă pe plan intern, regimul acestuia, în măsura în care s-ar fi dorit implementarea unui astfel de proiect, fiind reglementat exclusiv pe temei contractual, respectiv în baza contractelor încheiate între proprietarul imobilului/ developer-ul şi potenţialii cumpărători.
Cu excepţia Legii nr. 282/2004 - care nu face altceva decât să preia aproape în integralitate textul Direcţiei Timeshare - în România nu există acte normative care să reglementeze proprietatea în regim timeshare. Pe de altă parte, trebuie remarcat proiectul noului Cod civil, supus deja dezbaterii publice, care conţine un capitol special dedicat proprietăţii în regim timeshare, ce este denumită proprietate periodică.
11.1. Noţiune. Natură juridică
1. Noţiune
1.1. Ca şi Directiva Timeshare, Legea nr. 282/2004 defineşte conceptul de timeshare prin referire la contractul ce se încheie în acest sens (denumit contract pentru dobândirea unui drept de utilizare pe durată limitată a unor bunuri imobiliare).
Elementele principale ale unui asemenea contract, în cadrul stabilit de Legea nr. 282/ 2004, privesc:
(a) obiectul contractului constă în constituirea, transferul sau angajamentul de transfer al unui drept real sau orice alt drept care priveşte folosinţa unuia ori mai multor bunuri imobiliare;
(b) constituirea, transferul ori angajamentul de transfer al drepturilor respective se pot face pentru o perioadă determinată sau determinabilă a anului care nu poate fi însă mai mică de o săptămână;
(c) durata minimă a contractului este de 3 ani;
(d) preţul presupune plata unei sume globale.
Sfera oarecum restrânsă de aplicare a actului normativ menţionat (Legea nr. 282/2004 se referă doar la bunuri imobiliare cu destinaţie de locuinţe, în timp ce cumpărătorii trebuie să aibă calitatea de persoane fizice) este totuşi explicată de caracterul subordonat al acestuia cadrului mai larg al protecţiei consumatorului.
în aplicarea acestui principiu, Legea nr. 282/2004 stabileşte în mod expres că prevederile sale se completează cu prevederile Ordonanţei Guvernului nr. 21/1992 privind protecţia consumatorilor, ale Ordonanţei Guvernului nr. 107/1999 privind activitatea de comercializare a pachetelor de servicii turistice, ale Legii nr. 193/2000 privind clauzele abuzive din
contractele încheiate între comercianţi şi consumatori şi ale Legii nr. 148/2000 privind publicitatea. în plus, pentru cazul încălcării prevederilor Legii nr. 282/2004, se stabileşte competenţa persoanelor cu funcţii de control din cadrul Autorităţii Naţionale pentru Protecţia Consumatorilor pentru constatarea contravenţiilor şi aplicarea sancţiunilor.
1.2. Pe de altă parte, proiectul noului cod civil conţine dispoziţii specifice, ce acoperă, în principiu, toate situaţiile ce implică deţinerea unei proprietăţi în regim timeshare. în acest sens, art. 3-131 din proiectul noului Cod civil defineşte proprietatea periodică, cu titlu general, ca fiind acel tip de proprietate în care mai multe persoane exercită succesiv prerogativele dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil, în intervale de timp determinate, egale sau inegale.
2. Natură juridică
Legea nr. 282/2004 nu conţine suficiente elemente care să clarifice natura juridică a drepturilor ce pot fi transmise în cadrul reglementat de aceasta, utilizând formula generică de "drept real sau orice alt drept care priveşte folosinţa". Dincolo de caracterul uşor confuz al prevederilor enunţate, prin raportare la sistemul nostru de drept, nu excludem posibilitatea ca detalierea şi explicitarea acestor aspecte să facă obiectul legislaţiei secundare, chiar dacă Legea nr. 282/2004, enumerând elementele obligatorii minime ale contractelor, pare să lase la alegerea părţilor (de regulă, a vânzătorului) determinarea naturii exacte a dreptului care reprezintă obiectul contractului.
în ceea ce ne priveşte, chiar şi în condiţiile inexistenţei în România a unei legislaţii speciale în vigoare în acest moment, dar în acord cu analizele doctrinare existente, considerăm că dreptul constituit în temeiul contractelor timeshare reprezintă o nouă modalitate juridică a dreptului de proprietate - proprietatea în regim timeshare/proprietatea periodică sau fracţionată. De altfel, aprecierea de mai sus este întărită totodată de conţinutul proiectului noului Cod civil care preia şi tratează distinct noua instituţie juridică, în secţiunea dedicată modalităţilor juridice ale dreptului de proprietate.
Din perspectiva României, deosebirea de regim juridic a drepturilor stabilite prin intermediul contractelor timeshare (natura reală sau personală) este importantă şi sub aspectul efectelor întrucât dobândirea unui drept real presupune, în majoritatea cazurilor, efectuarea formalităţilor de publicitate pentru asigurarea opozabilităţii faţă de terţi a dreptului cumpărătorului, prin înscriere în registrele de carte funciară.
11.2. Conţinut. Caractere juridice. Limite
1. Conţinut
în ceea ce priveşte conţinutul juridic al dreptului de proprietate periodică/fracţionată, acesta rezultă din atributele sale, aşa cum acestea sunt stabilite prin definiţia data dreptului de proprietate periodică/fracţionată.
Ca şi în cazul dreptului de proprietate pur şi simplu, dreptul de proprietate periodică conferă titularului cele trei atribute principale: de a folosi bunul (ius utendi), de a-i culege fructele (ius fruendi) şi de a dispune de bun (ius abutendi). Fiind însă în prezenţa unei noi modalităţi juridice a dreptului de proprietate, atributele de mai sus şi, în special, exerciţiul
lor, prezintă anumite particularităţi, generate de caracterul distinctiv al acestei noi instituţii juridice - caracterul de periodicitate al exerciţiului dreptului.
1.1. în ceea ce priveşte atrihutul posesiei (ius utendi). stăpânirea poate aparţine, ca şi la dreptul de proprietate pur şi simplu, fie direct şi nemijlocit proprietarului în regim timeshare - exercitându-se în nume şi în interes propriu, fie unei alte persoane - caz în care posesia se exercită tot în numele şi interesul proprietarului. Aceasta deoarece proprietarul în regim timeshare poate transmite posesia bunului său către o terţă persoană - cazul în care se închiriază bunul ce face obiectul proprietăţii în regim timeshare către o terţă persoană.
Şi într-un caz, şi în celălalt însă, exercitarea atributului posesiei este limitată numai la perioada pentru care se constituie şi dreptul de proprietate periodică, respectiv pentru perioada determinată dintr-un an. La sfârşitul acestui interval proprietarul în regim timeshare va trebui sa predea bunul proprietarului următor.
1.2. Folosinţa ca atribut al dreptului de proprietate (ius fruendi) constituie acea prerogativă în temeiul căreia proprietarul poate întrebuinţa bunul în interesul său percepându-i fructele (naturale, civile şi industriale). Spre deosebire de ipoteza coproprietăţii, unde sunt frecvente situaţiile în care un singur coproprietar exercită posesia exclusivă asupra bunului, proprietarii în regim timeshare exercită fiecare în parte, independent, în mod consecutiv şi pentru o perioadă determinată dintr-un an (perioada ce face obiectul contractului timeshare) posesia asupra bunului obiect al proprietăţii periodice.
Fiecare coproprietar este îndreptăţit la culegerea fructelor proporţional cu cota indiviză a fiecăruia în vreme ce proprietarii în regim timeshare culeg fructele prin raportare şi corespunzător perioadei anuale pentru care au dobândit dreptul de proprietate asupra bunului.
în sfârşit mai menţionăm faptul că nimic nu îi împiedică pe proprietarii în regim timeshare ai aceluiaşi bun să consimtă la stabilirea unui alt mod de exercitare a atributului folosinţei, sub rezerva respectării dispoziţiilor din contractele timeshare, precum şi a prevederilor cuprinse în potenţialele regulamente de ordine interioară ale imobilului. Pentru cazul în care proprietarul în regim timeshare ar încheia acte de administrare cu privire la o altă perioadă decât cea alocată prin contractul timeshare, acestea ar fi lovite de nulitate relativă.
1.3. în ceea ce priveşte atributul dispoziţiei (ius abutendi), acesta este alcătuit din dreptul de dispoziţie materială şi dreptul de dispoziţie juridică.
Dispoziţia materială se reflectă în posibilitatea proprietarului de a dispune de substanţa bunului, adică de a-l transforma, consuma sau distruge, cu respectarea reglementărilor în vigoare. Dacă în cazul dreptului de proprietate pur şi simplu acest lucru este posibil, titularul dreptului de proprietate periodică nu va putea să dispună material de bun, aceasta conducând inevitabil la încălcarea drepturilor celorlalţi proprietari în regim timeshare. într-o asemenea ipoteză, aceştia din urmă vor fi puşi în imposibilitate de a-şi mai exercita atributele corespunzătoare dreptului lor de proprietate şi vom fi în prezenţa unui abuz de drept, a unei fapte ilicite ce constă în exercitarea drepturilor subiective într-un mod contrar scopului lor sau legii. De altfel, proiectul noului Cod civil stabileşte cu caracter imperativ interdicţia
pentru fiecare proprietar în regim timeshare de a efectua orice act de dispoziţie prin care s-ar consuma în tot sau în parte substanţa bunului cu excepţia cazului în care acesta nu beneficiază de acordul unanim al celorlalţi proprietari în regim timeshare.
Pe de altă parte, chiar şi actele de dispoziţie materială cu efect minor asupra bunului (modificări neesenţiale ale bunului care nu afectează însăşi substanţa acestuia) vor putea fi potenţial efectuate numai în măsura în care acestea sunt permise prin contractul timeshare şi prin regulamentele de organizare şi funcţionare ale respectivului bun.
Subliniem aici că proiectul noului Cod civil instituie totuşi obligaţia fiecărui proprietar în regim timeshare de a face toate actele de conservare astfel încât să nu împiedice sau să îngreuneze exercitarea drepturilor celorlalţi proprietari.
Dispoziţia juridică se manifestă prin posibilitatea titularului dreptului de proprietate de a înstrăina bunul său, cu titlu gratuit sau oneros, prin acte între vii sau mortis causa, şi de a-l greva cu drepturi reale derivate, principale sau accesorii, în favoarea unor-alte persoane, cu respectarea regimului juridic stabilit de lege.
Atragem însă atenţia că în cazul proprietăţii periodice, titularul dreptului de proprietate nu poate să înstrăineze bunul ca atare sau să efectueze orice fel de acte de dispoziţie cu privire la acesta, actele de dispoziţie putând privi numai drepturile ce îi sunt conferite asupra bunului în virtutea calităţii sale şi numai cu privire la intervalul de timp care îi revine în această calitate.
1.4. Sintetizând, este de remarcat că principala particularitate a proprietăţii periodice/ fracţionate faţă de celelalte modalităţi juridice ale dreptului de proprietate decurge din faptul că exerciţiul acestuia de către proprietari se face fracţionat, în intervalul de timp ce revine fiecăruia.
în plus, la o analiză mai atentă, se poate susţine că proprietatea în regim timeshare reprezintă în fapt consacrarea legală a unei variante de partaj de folosinţă în cazul coproprietăţii.
într-adevăr, un eventual partaj voluntar de folosinţă a coproprietăţii ar avea efecte similare cu cele specifice proprietăţii periodice/fracţionate, chiar dacă regimul celor două modalităţi juridice ale dreptului de proprietate este diferit: mai mulţi proprietari ai aceluiaşi bun convin ca fiecare să folosească respectivul bun doar pentru o anumită perioadă din an. Asemănarea constă în faptul că fiecare coproprietar ar fi îndreptăţit în acest caz să efectueze orice acte cu privire la acel bun în perioada alocată, mai puţin actele de dispoziţie materială, similar cu proprietarii în regim timeshare.
Natura distinctă a proprietăţii periodice/fracţionate nu exclude coexistenţa acesteia cu celelalte modalităţi ale dreptului de proprietate. Astfel, dreptul de proprietate în regim timeshare ar putea avea totodată un caracter revocabil (rezolubil sau anulabil) ori obiectul acestuia să fie deţinut în coproprietate.
Cu titlu de exemplu, achiziţionarea unui bun imobil/mobil cu un astfel de titlu în timpul căsătoriei va avea ca efect naşterea în patrimoniul soţilor a unui drept de proprietate comună în devălmăşie, periodic/fracţionat, cu privire la respectivul bun. De altfel, credem că aceasta este cea mai des întâlnită situaţie în practică, ţinând cont de faptul că, de regulă, ofertele de proprietăţi în sistem timeshare se adresează familiilor.
2. Caractere juridice
Modalitatea de exercitare a atributelor dreptului de proprietate se reflectă în caracterele juridice ale acestuia care dau expresia juridică a dreptului de proprietate însuşi, individualizându-l în raport cu celelalte drepturi reale, de modalităţile dreptului de proprietate şi exprimându-i totodată fizionomia juridică.
2.1. Ca şi dreptul de proprietate pur şi simplu, dreptul de proprietate periodică este un drept absolut, conferind titularului său exerciţiul integral al tuturor prerogativelor - posesie, folosinţă, dispoziţie. Caracterul absolut al dreptului de proprietate periodică se manifestă însă în mod esenţial prin opozabilitatea erga omnes a dreptului, opozabilitate care este asigurată prin îndeplinirea formalităţilor de publicitate imobiliară.
In ceea ce priveşte naşterea dreptului de proprietate periodică, aceasta se produce originar în temeiul contractului timeshare, act juridic care se încheie între titularul dreptului de proprietate pur şi simplu asupra bunului imobil şi cumpărător, acesta din urma devenind astfel titularul dreptului de proprietate periodică. Izvorul proprietăţii periodice poate fi în acelaşi timp orice alt act juridic inter vivos sau mortis causa care ar avea ca efect constituirea unui drept de proprietate periodică asupra unui bun.
Actualmente numai pentru asigurarea opozabilităţii faţă de terţi a constituirii dreptului de proprietate periodică şi, în perspectivă, pentru însăşi constituirea acestui drept, orice astfel de acte juridice vor fi supuse îndeplinirii formalităţilor de publicitate imobiliară.
2.2. Ca şi în cazul celorlalte modalităţi juridice ale dreptului de proprietate, caracterul exclusiv al dreptului de proprietate periodică este limitat, atributele dreptului de proprietate aparţinând şi exercitându-se cu privire la acelaşi lucru corporal de către mai multe persoane - proprietarii în regim timeshare - pentru perioade predeterminate dintr-un an calendaristic.
2.3. în ceea ce priveşte caracterul perpetuu al dreptului de proprietate periodică, acesta se manifestă sub cele două mari aspecte: durata nelimitată în timp şi perpetuitatea exerciţiului dreptului. în cazul proprietăţii periodice însă, aspectul nelimitat cunoaşte o serie de elemente specifice.
Ca şi în cazul coproprietăţii, înstrăinarea dreptului de către proprietarii în regim timeshare este în anumite cazuri de natură să conducă la stingerea a însuşi dreptului de proprietate periodică. Astfel, în măsura în care o singură persoană preia toate drepturile de proprietate aferente tuturor intervalelor de timp, proprietatea periodică urmează să înceteze prin consolidarea tuturor drepturilor de proprietate periodică în persoana unui singur proprietar.
3. Limitele exercitării dreptului de proprietate periodică/fracţionată
Pe lângă limitele voluntare/legale ale exerciţiului dreptului de proprietate identificate în doctrină, ce sunt aplicabile şi proprietăţii în sistem timeshare, nu trebuie pierdute din vedere eventualele limite/restricţii ce sunt incluse în Regulamentul/Statutul de ordine interioară ori documentul similar ce impune de obicei anumite obligaţii suplimentare proprietarilor, obligaţii necesare ţinând cont de specificitatea acestei modalităţi a dreptului de proprietate.
Aceste obligaţii suplimentare decurg în principal din faptul că modul în care un proprietar exercită atributele dreptului său nu trebuie să aducă atingere drepturilor celorlalţi proprietari. Sub acest aspect se observă o asemănare cu regimul coproprietăţii.
Cu titlu de exemplu, ar fi de notat că un asemenea Regulament va reglementa, pe lângă drepturile şi obligaţiile obişnuite întâlnite în cadrul raporturilor locative, şi aspecte vizând (i) cheltuielile implicate de menţinerea în bune condiţii a bunului deţinut în proprietate periodică/ fracţionată, mergând de la cele întâlnite în blocurile de locuinţe clasice până la alte cheltuieli specifice - iluminat, administrarea imobilului/bunului mobil, după caz, de către o persoană/ firmă specializată, efectuarea reparaţiilor necesare şi renovarea clădirilor la intervale regulate,
(ii) actele materiale permise şi cele interzise ce pot fi efectuate de fiecare proprietar cu privire la bunul respectiv etc.
II.3. Implementare
1. în primul rând, contractele ce intră sub incidenţa Legii nr. 282/2004 trebuie să conţină elementele obligatorii minime cuprinse în actul normativ menţionat, ce corespund de altfel celor reglementate prin Directiva Timeshare.
în plus, aşa cum aminteam mai sus, pentru a asigura utilizarea în condiţii armonioase şi unitare de către cumpărători a spaţiilor achiziţionate şi, în special, a folosirii spaţiilor comune, se va recurge de regulă la semnarea de către aceştia, pe lângă contractul timeshare, a unui Statut/Regulament de ordine interioară. Semnarea unui astfel de Regulament prezintă avantajul creării unui singur instrument juridic valabil şi opozabil tuturor cumpărătorilor, în calitate de părţi semnatare.
Administrarea imobilului se realizează în general fie de către o persoană, fie de către o societate de administrare desemnată special în acest scop. Alegerea aparţine fie vânzătorului - care va încerca astfel să păstreze un grad cât mai ridicat de implicare în proiect şi ulterior valorificării acestuia către cumpărători, fie cumpărătorilor în regim timeshare - care pot constitui o asociaţie care să le reprezinte interesele şi care va avea printre atribuţii şi desemnarea administratorului imobilului.
2. în condiţiile prevederilor legislaţiei române în vigoare, chiar dacă este consfinţită posibilitatea încheierii valabile a unei structuri de tip timeshare, subliniem totuşi că aplicabilitatea practică a mecanismului vizat, în cazul bunurilor imobile, s-ar putea lovi de o serie de probleme, ce ţin în primul rând de asigurarea^opozabilităţii faţă de terţi a dreptului dobândit de cumpărător în baza contractului timeshare. într-un articol apărut recent, atrăgeam atenţia asupra dificultăţilor practice de realizare a opozabilităţii faţă de terţi a unei structuri de tip timeshare.
2.1. Chiar dacă nu excludem întâmpinarea unor probleme reale sub acest aspect, ca urmare a practicii în domeniu - ce presupune că înregistrarea în cartea funciară nu poate avea ca obiect decât un singur proprietar, înscrierea mai multor persoane ca proprietari ai
aceluiaşi imobil fiind posibilă doar în cazul coproprietăţii - la o analiză mai atentă, credem că ar exista suficiente temeiuri, şi de ordin practic, ce ar permite efectuarea formalităţilor de publicitate imobiliară.
Astfel, în prima parte a cărţii funciare ar urma să fie trecute elementele de identificare ale imobilului în vreme ce în a doua parte s-ar putea înscrie toţi proprietarii în sistem timeshare ai imobilului. Elementele esenţiale ce definesc proprietatea periodică, respectiv intervalele de timp ce revin fiecărui proprietar, ar urma astfel să fie înscrise în partea a treia a cărţii funciare, destinată modalităţilor dreptului de proprietate.
Chiar în condiţiile unei legislaţii încă sărace în domeniu, existenţa proprietăţii periodice/ fracţionate ca o nouă modalitate a dreptului de proprietate este recunoscută deja. Prin urmare, considerăm că, dincolo de cantitatea semnificativă de date şi informaţii ce ar trebui înscrise în cartea funciară (toţi proprietarii, precum şi individualizarea intervalului de timp ce revine fiecăruia), asigurarea opozabilităţii este posibilă.
2.2. O soluţie alternativă, cu un efect practic similar, ar presupune următoarele elemente:
(a) identificarea de la început a unui număr suficient de proprietari pentru a acoperi toate intervalele de timp dintr-un an oferite spre vânzare;
(b) o dată finalizată această operaţiune, fiecare dintre cumpărătorii unui interval de timp va fi înscris în cartea funciară în calitate de coproprietar, pentru cota-parte aferentă respectivei perioade, prin raportare la un an întreg (de exemplu, dacă fiecare interval de timp are o săptămână, vor fi 52 de coproprietari, fiecare deţinând o cotă-parte de 1/52 din imobil). Dreptul fiecărui coproprietar de a folosi în mod exclusiv imobilul în intervalul de timp ce-i revine va fi reglementat pe cale contractuală, ceea ce va echivala cu un partaj voluntar de folosinţă. întrucât legislaţia în vigoare nu consacră posibilitatea unui astfel de partaj, rezultă că respectivul contract va fi opozabil doar între coproprietari, neputând fi înscris în cartea funciară.
3. Din perspectiva succesului comercial al unui proiect imobiliar bazat pe proprietatea în regim timeshare, considerăm că acesta depinde în mare măsură de segmentul de piaţă vizat. Astfel, o ofertă adresată în primul rând persoanelor fizice străine (obişnuite cu sistemul timeshare) ar avea şanse de succes sporite. Trebuie totuşi avută în vedere interdicţia/ condiţiile restrictive în care cetăţenii străini pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în România, în special din punctul de vedere al unor cumpărători în regim timeshare obişnuiţi cu sistemul de peste ocean al acestei instituţii.
Pe de altă parte, în cazul în care publicul ţintă ar fi reprezentat de persoane fizice române, este de aşteptat o oarecare reticenţă faţă de un proiect timeshare (avem în vedere potenţialele dificultăţi practice de înscriere în cartea funciară a dreptului astfel dobândit, precum şi răspândirea extrem de largă a convingerii ce leagă indisolubil existenţa unui drept de proprietate de intabularea acestuia în cartea funciară).
în orice caz, atractivitatea proprietăţii timeshare este condiţionată şi de serviciile auxiliare oferite potenţialilor clienţi, privind în principal (i) posibilitatea de a înstrăina ori închiria/ subînchiria dreptul de care aceştia vor beneficia şi (ii) posibilitatea de a face schimb de proprietăţi/drepturi cu alte persoane, cu privire fie la perioada din an şi/sau durata pentru care pot folosi imobilul, fie accesul la alte proprietăţi/imobile, în alte părţi ale României ori în afara ţării.
în legătură cu cele de mai sus, recomandăm celor interesaţi să achiziţioneze astfel de proprietăţi să verifice mai întâi eventuala afiliere a promotorului unui proiect timeshare la diversele organizaţii internaţionale în domeniu, şi în special la OTE. Acest aspect nu trebuie neglijat întrucât afilierea menţionată reprezintă o garanţie atât a seriozităţii celor care promovează asemenea mecanisme, cât şi a accesului la o serie de facilităţi diverse oferite
cumpărătorilor/beneficiarilor (cu titlu de exemplu, amintim folosirea sistemului de schimb ori a celui bazat pe punctaj, potrivit Secţiunii 1.2. de mai sus).
4. în final, dorim să atragem atenţia asupra faptului că, în cazul în care implementarea unui proiect timeshare constă în transmiterea către potenţialii cumpărători a dreptului de folosinţă asupra imobilului în sistem “timeshare”, în locul dreptului de proprietate asupra acestuia, se vor aplica, mutatis mutandis, regulile specifice unei locaţiuni/închirieri. Cu toate acestea, dificultăţile de implementare practică expuse mai sus sunt deopotrivă incidente şi în acest caz, întrucât, pentru raţiuni de opozabilitate, legislaţia română impune cerinţa înscrierii dreptului de folosinţă specific locaţiunii/închirierii în registrele de carte funciară ori de câte ori contractul este încheiat pe o perioadă mai mare de trei ani.
5. în loc de concluzii, dorim să reluăm principalele idei ce ar trebui, în opinia noastră, reţinute: (a) stadiul actual al pieţei româneşti, atât la nivel reglementar, cât şi practic, permite derularea şi implementarea unor proiecte de tip timeshare-, (b) cele mai mari dificultăţi, chiar dacă nu insurmontabile, sunt legate de asigurarea opozabilităţii faţă de terţi a drepturilor specifice dobândite de cumpărători, respectiv înscrierea acestora în cartea funciară, de o manieră care să exprime întocmai conţinutul lor; (c) în măsura în care intră sub incidenţa Legii nr. 282/2004, orice contract timeshare va trebui să conţină elementele minime obligatorii prevăzute de actul normativ menţionat, în marea lor majoritate similare cu cele reglementate prin Directiva Timeshare; (d) verificarea afilierii promotorului proiectului timeshare la organizaţiile internaţionale în domeniu şi, în special, la OTE.
