Încetarea contractului de arendare
| Comentarii |
|
încetarea contractului de arendare, arendarea poate înceta prin aplicarea regulilor de drept comun, respectiv: rezilierea, în cazul neexecutării culpabile a obligațiilor, încetarea contractului în cazul pieirii totale sau parțiale a bunurilor arendate, precum și în cazul desființării titlului arendatorului. În plus, Noul cod civil prevede și câteva cauze speciale de încetare precum: expirarea termenului, decesul, incapacitatea sau falimentul arendașului.
Expirarea termenului contractual
Contractul de arendare fiind un contract cu executare succesivă, iar durata de esența acestuia, încetarea contractului se produce la expirarea termenului.
Denunțarea unilaterală a contractului nu este îngăduită, întrucât acest tip de contract este încheiat pe durată determinată. Părțile pot însă conveni la încheierea contractului sau, pe parcursul executării acestuia, să-l rezilieze pe cale convențională.
Potrivit art. 1848 C. civ., contractul de arendare se reînnoiește de drept pentru aceeași durată, dacă niciuna dintre părți nu a comunicat cocontractantului, în scris, refuzul său cu cel puțin 6 luni înainte de expirarea termenului, iar în cazul terenurilor cu destinație agricolă, cu cel puțin un an.
Termenele privind refuzul reînnoirii contractului de arendare se reduc la jumătate, dacă durata contractului este de un an sau mai scurtă.
Reînnoirea contractului de arendare nu echivalează cu tacita relocațiune, chiar dacă în condițiile art. 1848 C. civ. reînnoirea contractului operează de drept, prin adoptarea de către părțile contractante a unei poziții de pasivitate, decurgând din necomu-nicarea refuzului de reînnoire a contractului, care face să se prezume acordul acestora de încheiere în continuare a unui nou contract, având același conținut și aceeași durată cu acela care a fost reînnoit.
Reînnoirea de drept a contractului, în condițiile nemanifestării unei voințe contrare a părților, semnifică perfectarea în puterea legii a unui antecontract de arendare ce trebuie însoțit pentru validitate și opozabilitate, de solemnitățile și formalitățile prevăzute de art. 1838 C. civ.
Voința părților de reînnoire a contractului este supusă unui anumit formalism prevăzut de art. 1838 C. civ., astfel că eventuala folosire a bunurilor arendate, după expirarea termenului și înfăptuirea comunicării scrise a refuzului de reînnoire a contractului, este lipsită de temei juridic, situându-se pe teren extra-contractual.
Codul civil a înlăturat eventualul impas ce se putea ivi în aplicarea art. 12 din Legea nr. 16/1994, în lipsa unor opțiuni convergente privind intenția de reînnoire a contractului, comunicată în scris, înainte de expirarea termenului.
Din modul de formulare a noului text - 1848 C. civ. - reînnoirea de drept a contractului, operează numai atunci când „niciuna” dintre părți nu a comunicat cocontractantului în scris refuzul de reînnoire în termenele maxime legale, înainte de expirarea duratei contractului de arendare.
Per a contrarie, înseamnă că reînnoirea contractului de arendare nu poate opera fie chiar dacă una dintre părți și-a exprimat în scris refuzul.
Firesc este că neefectuarea comunicărilor în condițiile și termenele prevăzute de art. 1848 C. civ., împiedică reînnoirea contractului, dar nu obstrucționează încheierea unui nou contract de arendare prin acordul părților, cu alte clauze de conținut și termen, decât acela expirat.
Apreciem că refuzul nejustificat al celeilalte părți de îndeplinire a formalităților de arendare prevăzute de art. 1838 C. civ., pentru valabilitatea și opozabilitatea contractului de arendare reînnoit, în condițiile în care acesta este calificat ca un „ante-contract” de arendare, conferă oricărei părți dreptul de a obține o hotărâre judecătorească care să țină loc de contract de arendare, chiar dacă în acest sens nu există un text expres.
Decesul arendașului
Deși contractul de arendare este încheiat intuitu personae, totuși, potrivit reglementării de drept comun, aceea a locațiunii, se tinde spre soluția continuării arendării în cazul decesului arendașului. Decesul arendașului nu conduce automat la încetarea contractului, dacă părțile nu au convenit contrariul. Potrivit art. 1820 alin. (2) C. civ., aplicabil și contractului de arendare, moștenitorii arendașului locatar, părți în contractul de locațiune a bunurilor agricole, cu durată determinată, pot continua executarea contractului de arendare dacă nu l-au denunțat » în termen de 60 de zile de la data la care au luat cunoștință de moartea locatarului arendaș și existența arendării. Cu alte cuvinte, art. 1850 C. civ. trebuie interpretat în sensul că moartea arendașului nu atrage prin ea însăși încetarea contractului decât dacă succesorii arendașului se prevalează de dreptul de a-i denunța.
Contractul de arendare continuă să-și producă efectele față de moștenitori în calitatea lor de avânzi-cauză, dacă nu-l denunță în termenul legal, astfel că ei nu mai au nevoie de acordul scris al celeilalte părți - arendatorul.
Din acest punct de vedere, actuala reglementare reprezintă un progres față de Legea nr. 16/1994, care subordona continuarea contractului de arendare, de comunicarea scrisă a intenției moștenitorilor în acest sens și acordul scris al arendatorului, dat în termen de 30 de zile de la data decesului. Altfel spus, legea instituie o prezumție a continuității contractului de arendare, dacă denunțarea acestuia nu se face de către toți succesorii, în termen de 60 de zile de la data la care aceștia au luat cunoștință cumulativ, de moartea locatarului arendaș și existența arendării.
Denunțarea contractului de către o parte dintre succesori nu duce la încetarea acestuia; el își continuă existența cu succesorii care nu l-au denunțat. Aceasta rezultă din interpretarea art. 1820 alin. (2) C. civ., de vreme ce renunțarea la un drept trebuie interpretată restrictiv, având un caracter personal.
Evident că, în acest caz prevăzut de art. 1820 alin. (2) C. civ., nu vorbim de o reînnoire a contractului de arendare, ci de o continuare a aceluia preexistent, până la expirarea termenului, când într-adevăr se pune în discuție incidența art. 1848 C. civ., față de moștenitorii care s-au substituit arendașului.
Caracterul intuitu pesonae al contractului nu este afectat, deoarece succesiunea, oricare ar fi ea (legală sau testamentară), se situează în afara registrului convențional la care se raportează acest caracter și care justifică și interdicțiile de la art. 1846 și art. 1847 C. civ. privind cesiunea arendării și subarendarea.
Modalitatea în care moștenitorii înțeleg să continue exploatarea bunurilor agricole arendate de autorul lor și să se substituie raporturilor contractuale ale acestuia, este o chestiune ce vizează opțiunile acestora, care poate fi soluționată la nevoie, pe cale de ordonanță președințială.
Succesorii, în calitate de părți în contractul de arendare, au obligația, în temeiul art. 1838 alin. (2) și (3) C. civ., înștiințării consiliului local în a cărui rază se află bunurile arendate cu privire la calitatea acestora de părți contractante.
Vânzarea bunului arendat
înstrăinarea constituie o cauză de încetare a contractului de arendare, atunci când în acesta s-a prevăzut expres o astfel de cauză de încetare. în acest caz, arendașul are dreptul la dez-dăunări din partea arendatorului, în lipsa stipulației contrare.
în privința înstrăinării bunurilor arendate prin acte între vii, se vor aplica regulile prevăzute de art. 1811 C. civ., incident în temeiul art. 1778 alin. (2) C. civ. și în materia arendării, astfel că arendarea va fi opozabilă dobânditorului, dacă arendarea bunurilor agricole imobile a fost notată în cartea funciară ori în cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară, dacă data certă a arendării este anterioară datei înstrăinării. în această ultimă ipoteză, considerăm că înregistrarea contractului de arendare în registrul special ținut la consiliul local conferă arendării o dată certă.
în cazul bunurilor mobile arendate, supuse formalităților de publicitate, arendarea este opozabilă dobânditorului, dacă au fost îndeplinite aceste formalități, iar în cazul celorlalte bunuri mobile, opozabilitatea arendării acestora este condiționată de folosința lor de către arendaș la data înstrăinării.
în cazul înstrăinării bunurilor agricole arendate, arendașul beneficiază, în temeiul art. 1849 C. civ., de un drept de preempțiune, pe care trebuie să-l exercite în termenele legale de 10 zile în privința bunurilor mobile și 30 de zile în privința imobilelor, termene care curg de la comunicarea ofertei sau notificării către preemptor, distinct după cum înstrăinarea bunurilor nu a intervenit, or această înstrăinare s-a înfăptuit sub condiția suspensivă a nexercitării de către preemptor a dreptului de preempțiune.
Dacă arendașul nu înțelege să-și exercite dreptul de preempțiune în oricare dintre situațiile prevăzute de art. 1730-1732 și art. 1737 C. civ., incidente potrivit art. 1849 C. civ., dobânditorul are obligația respectării contractului de arendare încheiat anterior vânzării.
Incapacitatea sau falimentul arendașului
Incapacitatea sau falimentul arendașului reprezintă alte cauze speciale de încetare a contractului de arendare, prevăzute de art. 1850 C. civ. alături de decesul arendașului.
Caracterul intuitu personae al contractului de arendare justifică încetarea acestuia prin falimentul sau incapacitatea arendașului, cu precizarea că încetarea contractului prin incapacitatea arendașului presupune punerea acestuia sub interdicție, prin hotărâre judecătorească, potrivit art. 43 alin. (1) lit. b) C. civ.
