Riscurile contractului de arendă
| Comentarii |
|
riscurile contractului de arendă, reglementările particulare în materia arendării nu cuprind dispoziții privind suportarea riscurilor arendării bunurilor, astfel că, în lipsa unor clauze contractuale în acest sens,sunt incidente regulile generale (art. 558 Noul Cod Civil), potrivit cărora proprietarul suportă riscul pieirii lucrului. Problema suportării riscurilor se raportează la suportarea pagubelor rezultând din pieirea totală sau parțială a bunurilor din cauze fortuite sau de forță majoră. Pentru localizarea riscului pe seama proprietarului, arendașul trebuie să probeze că pieirea bunului agricol dat în arendă s-a produs dintr-o cauză străină de culpa sa, forța majoră sau cazul fortuit.
Riscul pieirii fortuite sau pentru caz de forță majoră va fi suportat de arendaș dacă acesta a fost pus în întârziere, în calitatea sa de debitor al obligației de predare a bunului agricol.
Arendatorul, titular al unui alt drept real decât acela de proprietate, va suporta și el pe cale de consecință riscul lucrului dat în arendă, corespunzător cu dreptul pe care îl are asupra acestuia și în calitate de parte contractantă, se pune în discuție și riscul contractului.
în oricare situație, arendașul va putea cere o scădere de preț proporțională cu deteriorarea lucrului sau rezoluțiunea contractului, dacă deteriorarea este atât de importantă, încât în atari condiții nu ar fi încheiat contractul. în cazul pieirii totale a bunului agricol arendat, contractul de arendare încetează de drept.
Pieirea fortuită sau pentru cauză de forță majoră a bunurilor arendate, pune în discuție din perspectiva arendatorului și riscul contractului, acesta aflându-se în postura de debitor al obligației imposibil de executat, fapt pentru care nu mai poate cere arendașului executarea obligației corelative, adică arenda.
Actualul Cod civil, prin regulile particulare în materia arendării, reglementează din perspectiva arendașului problema riscului contractului, în funcție de modul în care a fost stabilită arenda, în bani sau în fructe.
Dispozițiile Codului civil au un caracter supletiv, părțile având libertatea contractuală de a stabili orice altă modalitate legală de suportare a riscurilor, inclusiv exonerarea de răspundere în anumite cazuri, ori agravarea răspunderii în alte cazuri, dacă pe această cale nu se aduce atingere normelor de ordine publică și bunelor moravuri.
Din acest punct de vedere, art. 1841 C. civ. face distincția:
- după cum arenda a fost stabilită într-o cantitate determinată de produse agricole, ori într-o sumă de bani determinată sau determinabilă, în funcție de valoarea unei cantități determinate de produse agricole;
- după durata arendării;
- și în funcție de efectele cazului fortuit sau forței majore în privința recoltei.
Când durata arendării este de un an și întreaga recoltă a unui an sau cel puțin jumătate din ea a pierit, arendașul poate cere o reducere proporțională a arendei stabilite într-o cantitate determinată de produse agricole, ori dintr-o sumă de bani, determinată sau determinabilă, în funcție de valoarea unei cantități determinate de produse [art. 1841 alin. (1) C. civ.].
Dacă însă arendarea s-a încheiat pe mai mulți ani și în cursul duratei acesteia a pierit fortuit sau pentru caz de forță majoră toată recolta unui an sau cel puțin jumătate din ea, arendașul poate solicita reducerea arendei de abia la sfârșitul duratei arendării, când va avea loc regularizarea, prin sistemul compensării recoltelor anilor buni și anilor răi de folosință.
Riscul pieirii fortuite sau pentru cauză de forță majoră a recoltei este suportat în principiu de către arendaș, deoarece, indiferent de modalitatea de plată, în natură sau printr-o sumă de bani echivalentă cantității determinate de produse, arenda este fixă și nu depinde de mărimea recoltei.
Totuși, Codul civil a instituit două excepții de la regulă:
- arendașul poate cere o reducere proporțională a arendei, atunci când arendarea este făcută pe durată de un an și toată recolta sau cel puțin jumătate din ea a pierit;
- scăderea arendei, când arendarea s-a făcut pe mai mulți ani, iar efectele pieirii totale a recoltei sau cel puțin jumătate din aceasta, din cauze fortuite sau de forță majoră, într-un an sau o perioadă din durata contractului, vor fi luate în considerație prin compensarea recoltelor tuturor anilor de folosință.
Reducerea arendei stabilite în bani, deși vizează o obligație ce poate fi executată întotdeauna în natură și care nu poate pune în discuție riscurile, explicația trebuie căutată în aceea că, atât cuantificarea, cât și criteriile de cuantificare a arendei bănești, se raportează la o cantitate determinată de produse, asupra cărora au operat factorii generatori de risc.
Atunci când pieirea recoltei a intervenit după ce a fost culeasă, riscul va fi suportat de arendaș, proprietarul produselor, astfel că el nu va putea obține reducerea arendei [art. 1842 alin. (1) C. civ.].
Reducerea arendei nu va putea fi cerută nici atunci când cauza pagubei era cunoscută la încheierea contractului și aceasta se explică prin aceea că arendașul cunoscând cauza riscului și l-a asumat [art. 1842 alin. (2) C. civ.].
Dacă arenda a fost stabilită sub forma unei cote-părți din fructe sau într-o sumă de bani determinabilă în funcție de valoarea unei astfel de cote, pieirea fortuită totală sau parțială a fructelor de împărțit este suportată proporțional de ambele părți, în funcție de cota stabilită ca arendă, fără ca vreuna dintre părți să poată avea o acțiune una împotriva celeilalte, deoarece riscul cade în sarcina ambelor părți (art. 1843 C. civ.).
în cazul arendei ce se plătește în fructe, pieirea fortuită sau pentru forță majoră a acestora după culegere are efecte diferite, după cum părțile sunt sau nu culpabile de întârzierea predării sau recepției lor.
Riscul pieirii fortuite a fructelor este suportat în exclusivitate de partea aflată în culpă, cota cuvenită acesteia reducându-se cu fructele pierdute, în timp ce cota celeilalte părți rămâne intangibilă, ca și cum nu ar fi survenit nicio pierdere [art. 1843 alin. (2) C. civ.], afară dacă fructele ar fi pierit chiar dacă predarea sau recepția acestora se făcea la timp.
Proba pieirii fructelor din cauze fortuite sau de forță majoră, chiar în lipsa culpei privind întârzierea predării sau recepției acestora, presupune suportarea riscului, proporțional de ambele părți, fiind îndeplinită cerința prevăzută de alin. (1) art. 1843 C. civ., a cărui ipoteză se regăsește și în alin. (2) al textului.
Articolul 1844 C. civ. este lămuritor pentru aplicarea art. 1843 alin. (2) C. civ., deoarece statuează că, în lipsa unui termen contractual, arendașul este de drept în întârziere pentru predarea fructelor, de la data culegerii lor, în timp ce arendatorul este de drept în întârziere pentru recepție, de la data notificării scrise a acestuia.
Față de consecințele întârzierii în suportarea riscurilor calamităților naturale (caz fortuit sau forță majoră), atunci când arenda se plătește în fructe, textul art. 1844 C. civ. este de natură să atenționeze părțile asupra importanței inserării în contract a unor termene de predare a fructelor și de recepție a acestora.
