Obiectul contractului de arendare
| Comentarii |
|
obiectul contractului de arendare, contractul de arendare, având un caracter sinalagmatic, are un dublu obiect material: bunurile date în arendă și arenda.
a) bunurile
În privința bunurilor ce pot fi arendate, art. 1836 C. civ. instituie principiul nerestricționării acestora, ceea ce se deduce din sintagma „pot fi arendate orice bunuri agricole” și face o enumerare exemplificativă a acestora, de vreme ce enumerarea din alin. (1) al textului este precedată de sintagma „cum ar fi”, iar aceea din alin. (2), este finalizată cu sintagma „și alte asemenea bunuri destinate exploatării agricole”.
în primul rând, pot fi arendate terenurile cu destinație agricolă, și anume: terenurile agricole productive-agricole, pășunile împădurite, terenurile ocupate de construcții și instalații agrozootehnice, amenajările piscicole și îmbunătățirile funciare, viile, livezile, pepinierele, viticole, pomicole, arbuștii fructiferi, plantațiile de hamei și duzi, drumurile tehnologice, platformele și spațiile de depozitare care servesc nevoilor producției agricole și terenurile neproductive care pot fi amenajate și folosite pentru producția agricolă.
Pe lângă aceste bunuri, care sunt imobile prin natura lor, lit. b) a art. 1836 C. civ. enumeră exemplificativ și bunuri mobile, imobile prin destinație, afectate exploatării agricole, precum animalele, mașinile, utilajele, construcțiile de orice fel.
Obiectul contractului de arendare, deopotrivă bunuri mobile devenite imobile prin destinație sau imobile prin natura lor, trebuie să fie determinat cu exactitate în cuprinsul contractului de arendare, prin arătarea suprafețelor și vecinătăților, în cazul terenurilor și inventarierea cu descrierea completă a celorlalte bunuri destinate exploatării agricole, măsuri menite să evite eventualele conflicte dintre părți în legătură cu reducerea arendei sau predării bunurilor la data încetării contractului de arendare.
Bunurile care fac obiectul arendării trebuie să îndeplinească cumulativ următoarele condiții:
- să existe în momentul încheierii contractului;
- să fie determinate sau determinabile;
- să fie licite și posibile;
- să se afle în proprietatea arendatorului sau în posesia uzu-fructuarului, ori cu orice titlu legal, în posesia deținătorului arendator.
- să se afle în circuitul civil;
- să fie bunuri individual determinate, neconsumptibile și frugifere.
b) arenda
Arenda reprezintă prețul pe care arendașul îl plătește pentru folosința bunurilor arendate. Vechiul cod civil reglementa arendarea pe bani și arendarea pe fructe. Legea nr. 16/1994, abrogată prin Legea nr. 71/2011, prevedea arenda în natură, în bani și mixtă (în natură și bani).
Regulile particulare din actualul Cod civil în materia arendării lasă să se înțeleagă că arenda se poate stabili în bani și fructe. Față de precedentele reglementări în materie, arenda poate fi și mixtă, iar în viziunea art. 1780 C. civ., aplicabil și arendării, arenda poate consta și în prestații.
Legea lasă la libera înțelegere a părților nu numai stabilirea modalității de plată a arendei, dar și cuantumul acesteia, care poate fi determinat sau determinabil.
Nimic nu împiedică părțile ca determinarea arendei în natură să se facă în cifre absolute sau sub forma unui procent din recoltă și aceasta se deduce indirect din prevederile art. 1841 și art. 1843 C. civ.
Dificultățile părților în determinarea cuantumului arendei sunt rezolvate prin trimiterea, pe care art. 1780 alin. (2) C. civ. o face la dispozițiile privitoare la stabilirea prețului vânzării, aplicabile în mod corespunzător.
Astfel, potrivit dispozițiilor art. 1662 C. civ., prețul arendei poate fi determinat de către una sau mai multe persoane desemnate prin acordul părților, iar atunci când persoanele astfel desemnate nu determină arenda în termenul stabilit de părți sau în maximum 6 luni de la încheierea contractului, la cererea părții interesate, președintele judecătoriei de la locul încheierii contractului va desemna de urgență în camera de consiliu, prin încheiere motivată, un expert pentru determinarea cuantumului arendei.
Arenda este determinată suficient, chiar dacă nu este menționată expres în contract, dacă poate fi stabilită potrivit împrejurărilor. Se poate prezuma că s-a avut în vedere arenda practicată în mod obișnuit de arendator, dacă acesta se ocupă în mod constant cu arendarea terenurilor sau a bunurilor agricole, ori în lipsă de stipulație contrară, atunci când arenda este stabilită pe piețele organizate, se presupune că arenda contractuală este aceea medie, aplicată în ziua încheierii contractului pe piața cea mai apropiată locului încheierii contactului sau aceea din ultima zi lucrătoare, dacă contractul este încheiat într-o zi nelucrătoare (art. 1780 C. civ. coroborat cu art. 1664 C. civ.).
Ca orice preț, arenda prevăzută în contract trebuie să fie sinceră, adică făcută cu intenția de a fi plătită și serioasă, adică aflată într-un echilibru relativ cu valoarea folosinței bunurilor >
arendate. Evident că acest echilibru trebuie privit și în raport de factorii subiectivi și conjuncturali, existenți la data încheierii contractului.
Stabilirea cuantumului arendei se face pentru fiecare categorie de folosință a terenurilor și categorie de bunuri arendate.
Chiar dacă Legea nr. 16/1994 a fost abrogată, criteriile orientative avute în vedere de art 14 la stabilirea arendei sunt firești și ele nu pot fi ignorate de părți la încheierea contractului sau de cei chemați în temeiul legii să stabilească cuantumul arendei.
c) locul și termenul plății
În lipsa unei stipulații contractuale referitoare la locul plății, ori dacă acesta nu poate fi stabilit potrivit naturii prestației, a practicilor statornicite între părți sau a uzanțelor, plata se va face potrivit dispozițiilor generale în materia executării obligațiilor, după distincțiile pe care art. 1494 C. civ. le face, în funcție de natura obligațiilor. Obligațiile bănești trebuie executate la domiciliul sau, după caz, la sediul creditorului la data plății, cele constând în predarea unui lucru individual determinat trebuie executate la locul în care lucrul se afla la data încheierii contractului, iar celelalte obligații se execută la domiciliul sau, după caz, la sediul debitorului de la data încheierii contractului.
Dacă părțile nu au prevăzut în contract, termenul de plată a arendei este acela potrivit uzanțelor, iar atunci când arenda se plătește în fructe, în lipsa unui termen contractual, plata se face la data culegerii, în funcție de felul produselor, când arendașul se află de drept în întârziere, pentru predarea lor.
