Drepturile și obligațiile arendatorului
| Comentarii |
|
drepturile și obligațiile arendatorului, Obligația de predare a bunurilor arendate. Obligația arendatorului de asigurare a folosinței bunului arendat. Obligația de garanție. Obligația de înștiințare a arendașului despre refuzul de reînnoire a contractului.
Obligația de predare a bunurilor arendate
Obligația de predare a bunurilor arendate trebuie să se facă la termenele și în condițiile stabilite în contract, iar în absența unor clauze în acest sens, își vor găsi aplicare regulile Codului civil privind executarea obligațiilor.
Bunurile trebuie predate cu toate accesoriile lor, în starea corespunzătoare utilizării acestora potrivit destinației, pe bază de proces-verbal, care să ateste predarea și starea lor. în lipsa unui termen contractual, predarea bunurilor arendate se face îndată ce contractul încheiat în formă scrisă a fost înregistrat, iar locul predării este acela unde se găsesc bunurile la momentul încheierii contractului.
Neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a obligației de predare conferă arendașului următoarele alternative:
- de a cere executarea silită a obligației de predare, cu plata daunelor moratorii de la data punerii în întârziere;
- de a cere rezilierea contractului de arendare cu plata daunelor-interese compensatorii, pentru prejudiciul ce i-a fost cauzat prin neexecutarea obligației;
- de a putea invoca excepția de neexecutare, dacă arendașul s-a obligat să achite parțial arenda la momentul încheierii contractului.
Dacă obiectul predării este un teren, iar arenda a fost stabilită în funcție de suprafața acestuia, neconcordanțele asupra întinderii suprafeței față de aceea prevăzută în contract se va rezolva potrivit dispozițiilor Codului civil în materia vânzării unui imobil cu indicarea suprafeței (art. 1743 C. civ.) și vânzarea a două fonduri, cu arătarea întinderii fiecăruia (art. 1745 C. civ.), cu efecte însă asupra prețului arendării sau existenței contractului (rezoluțiunea acestuia).
Obligația arendatorului de asigurare a folosinței bunului arendat
În calitate de locator, arendatorului îi revine și obligația efectuării tuturor reparațiilor necesare menținerii în stare corespunzătoare a bunurilor arendate, pe toată durata arendării, conform destinației. Reparațiile care cad în sarcina arendatorului, ivite după încheierea contractului, în timpul derulării acestuia, pot fi efectuate de arendașul locatar pe cheltuiala locatorului arendator, după o prealabilă încunoștințare a acestuia (art. 1787 și art. 1788 C. civ.).
De asemenea, arendatorul trebuie să efectueze toate reparațiile necesare bunurilor date în arendă, respectiv reparațiile capitale, acelea datorate vechimii, forței majore sau viciilor de construcție, ivite pe durata contractului.
Obligația de garanție
Potrivit art. 1778 alin. (2) C. civ., obligația de garanție a locatorului, aplicabilă și în materia arendării, este menită să asigure locatarului arendaș, în mod constant, folosința liniștită și utilă a bunului sau bunurilor, pe toată durata contractului.
Obligația de garanție a arendatorului este structurată în obligația de garanție pentru evicțiune, privind fapta proprie a arendatorului sau a unui terț și obligația de garanție pentru viciile ascunse ale lucrului arendat, care este de natură să afecteze folosința utilă a acestuia (art. 1789 și art. 1790 C. civ.).
Obligația de garanție pentru evicțiune
Obligația de garanție pentru fapta proprie a arendatorului se transpune într-o obligație de abstentațiune a acestuia de la atingerile de fapt sau de drept aduse folosinței liniștite a bunului sau bunurilor date în arendă, prin săvârșirea unor acte de natură să micșoreze sau să împiedice exploatarea lor.
Arendașul este obligat în temeiul legii să suporte limitările aduse dreptului său de folosință pe durata de timp și întinderea prevăzută de lege, impuse de reparațiile a căror necesitate a intervenit în timpul arendării și pe care arendatorul este obligat să le efectueze.
în funcție de durata restrângerii dreptului de folosință mai mare de 10 zile și natura reparațiilor, care pot duce la pierderea temporară a dreptului de folosință, bunul devenind impropriu întrebuințării, arendașul poate cere reducerea proporțională a arendei sau chiar rezilierea contractului (art. 1803 C. civ.).
Nu pot fi însă considerate incomodări ale folosinței, controlul pe care arendatorul îl poate face la intervale rezonabile de timp, în raport cu natura și destinația bunului arendat, privind modul de administrare al acestuia, precum și de către cei care doresc să îl cumpere sau care la încetarea contractului de arendare doresc să îl arendeze (art. 1804 C. civ.).
Se consideră însă tulburare în exercitarea folosinței bunului » sau bunurilor arendate, schimbarea formei acestora, a destinației lor.
Schimbarea destinației bunului arendat reprezintă o modificare indirectă, apreciată exclusiv de către instanță, susceptibilă să ducă la schimbarea naturii juridice a contractului.
Orice tulburare a arendașului în folosința bunurilor arendate prin fapta unui terț, nu atrage răspunderea arendatorului, dacă terțul nu-și sprijină tulburarea pe un drept asupra bunului sau bunurilor (art. 1793 C. civ.).
Validitatea arendării bunului altuia, pe motiv că prin acest contract nu se transmite dreptul de proprietate, ci numai acela de folosință, nu exclude posibilitatea evingerii arendașului, dacă dreptul arendatorului nu este opozabil față de adevăratul proprietar.
Această soluție este aplicabilă nu numai în cazul dreptului uzufructuarului arendator față de dreptul nudului proprietar, dar și în situația proprietarului sau mandatarului aparent față de adevăratul proprietar.
Obligația de garanție a arendatorului pentru evicțiune nu este condiționată de confirmarea dreptului terțului printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă, care să consacre tulburarea de drept a arendașului.
Tulburarea arendașului în dreptul său de folosință, ca urmare a încheierii contractului cu unul dintre coproprietari și atribuirea bunului arendat prin partaj, în lotul altui coindivizar decât arendatorul, generează obligația de garanție a acestuia din urmă pentru evicțiune în mod asemănător vânzării. O atare obligație există și ca urmare a anulării titlului arendatorului sau evingerii sale de către un terț.
Angajarea răspunderii arendatorului în cazul tulburării de drept suferită de arendaș din partea unui terț, presupune informarea arendatorului asupra acestei împiedicări (art. 1794 C. civ.). încălcarea obligației de informare a arendatorului în privința tulburării provenite din partea terțului, poate duce la obligarea arendașului la plata despăgubirilor aferente prejudiciului produs arendatorului prin această omisiune (art. 1795 C. civ.), afară dacă se probează că locatorul arendaș nu ar fi avut câștig de cauză sau că, având cunoștință de tulburare, nu a acționat.
Arendașul tulburat în dreptul său, prin lipsirea în tot sau în parte de folosința bunului arendat, este îndreptățit la acordarea despăgubirilor aferente prejudiciilor aferente, din această cauză, iar pasivitatea arendatorului după informare, de înlăturare a tulburării arendașului în folosința lucrului arendat, îi conferă acestuia dreptul de a cere o scădere proporțională a arendei sau rezilierea contractului, dacă tulburarea este atât de gravă încât dacă arendașul ar fi cunoscut, nu ar fi contractat.
Obligația de garanție pentru viciile bunurilor arendate incumbă arendatorului în condiții asemănătoare acelora ce revine Iocatorului de drept comun.
Obligația de garanție pentru vicii
Garanția arendatorului operează în privința tuturor viciilor care împiedică sau micșorează folosința bunului sau bunurilor arendate, chiar dacă viciile nu au fost cunoscute de arendator la încheierea contractului și fără a se ține seama dacă ele existau dinainte sau au survenit în cursul derulării contractului (art. 1790 C. civ.).
Pentru viciile ascunse ale bunurilor arendate și pe care arendatorul nu le înlătură, arendașul poate cere o reducere proporțională a arendei sau rezilierea contractului, în cazul viciilor grave pe care, dacă arendașul le-ar fi cunoscut, acesta nu le-ar fi luat în arendă (art. 1791 C. civ.).
Arendatorul răspunde și pentru prejudiciile cauzate arendașului de viciile ascunse ale bunurilor date în arendă, în afara cazului în care probează că nu le-a cunoscut și că, potrivit împrejurărilor, nu era dator să le cunoască.
Obligația de garanție pentru viciile ascunse nefiind reglementată prin dispoziții legale imperative, poate fi modificată prin convenția părților, în sensul agravării, limitării, sau chiar înlăturării, numai dacă arendatorul a fost de bună-credință, adică nu a avut cunoștință de existența viciilor.
Efectele convenției privesc numai răspunderea arendatorului pentru daunele-interese, fără a se putea evita reducerea cuantumului arendei sau rezilierea contractului de arendare, în măsura în care folosința bunului arendat nu ar fi asigurată. Clauzele de limitare sau înlăturare a obligației de garanție a arendașului sunt afectate de nulitate, dacă arendatorul a fost de rea-credință.
Obligația de înștiințare a arendașului despre refuzul de reînnoire a contractului
Contractul de arendare este un contract cu executare succesivă, iar durata fiind de esența acestuia, încetarea contractului intervine la expirarea termenului. Ca urmare, denunțarea unilaterală a contractului de arendare nu este îngăduită, dar părțile pot conveni atât la încheierea contractului cât și pe parcurs, prin consens, să-l rezilieze.
Prin art. 1848 C. civ., s-a prevăzut posibilitatea reînnoirii contractului. Reînnoirea contractului operează de drept, în temeiul unei voințe tacite a părților care nu au comunicat înaintea expirării termenului, refuzul de reînnoire a contractului, spre deosebire de vechea reglementare, în care părțile erau datoare să-și comunice în scris, cu cel puțin 3 luni înainte de expirarea contractului, intenția de reînnoire a acestuia.
Reînnoirea contractului de arendare, nu echivalează cu tacita relocațiune, chiar dacă ambele operează de drept, în temeiul unui acord tacit de voință, decurgând din lipsa de împotrivire ori refuzul încheierii unui nou contract.
Reînnoirea contractului de arendare se face în aceleași condiții cu cel precedent, inclusiv în privința termenului.
Reînnoirea contractului este afectată de condiția comunicării în scris a refuzului de reînnoire a contractului. Refuzul reînnoirii trebuie comunicat înainte de expirare, cu respectarea unor termene minime de 6 luni și respectiv 1 an sau reduse la jumătate, în funcție de durata arendării, mai mare ori mai mică de 1 an și după cum bunurile agricole arendate sunt terenuri sau bunuri de altă natură.
Astfel, comunicarea scrisă a refuzului de reînnoire, trebuie făcută cu cel puțin 6 luni înaintea expirării termenului contractual, iar în cazul terenurilor, cu cel puțin 1 an, dacă durata contractului de arendare este mai mare de 1 an.
Dacă durata contractului de arendare este de 1 an sau mai mică, durata comunicării scrise de refuzare a reînnoirii contractului, se reduce la jumătate, adică la cel puțin 3 luni și respectiv 6 luni, în cazul terenurilor.
Termenele prevăzute de art. 1848 C. civ. sunt minimale, ele nu pot fi reduse pe cale convențională și au caracterul unor termene de preaviz.
Reînnoirea de drept a contractului semnifică perfectarea în puterea legii, a unui antecontract de arendare, ce trebuie desăvârșit pentru validitate și opozabilitate de solemnitățile și formalitățile prevăzute de art. 1838 C. civ.
Voința părților de reînnoire a contractului este supusă unui anumit formalism, astfel încât eventuala folosire a bunurilor arendate după expirarea termenului și înfăptuirea comunicării refuzului de reînnoire a contractului ori nerespectarea exigențelor art. 1838 C. civ., se situează pe teren extracontractual.
Obligația de plată a impozitelor
Privit din perspectiva raporturilor părților contractante, arendatorul, în calitate de proprietar, are obligația de plată a impozitelor în privința bunurilor arendate, chiar dacă nu le folosește și a impozitelor pe venitul obținut din arendare, din acest punct de vedere, în lipsa unor reglementări speciale, operând acelea de drept comun în materie fiscală.
Dreptul arendatorului la arendă
Arendatorul are dreptul de a pretinde arenda de la arendaș în modalitatea, la termenele și locul convenit, beneficiind de facilitatea conferită de caracterul de titlu executoriu al contractului de arendare încheiat în condițiile prevăzute de art. 1845 C. civ.
Dreptul de control al arendatorului
Arendatorul beneficiază de dreptul de control în privința modului în care arendașul își administrează bunurile arendate, aprecierea făcându-se după tipul omului prudent și diligent.
