Drepturile și obligațiile arendașului
| Comentarii |
|
drepturile și obligațiile arendașului, toate aceste drepturi și obligații, decurgând din reglementările privind contractul de locațiune, sunt incidente și în materia arendării, în temeiul art. 1788 alin. (2) C. civ.
Dreptul de preempțiune al arendașului
Arendașul are, în temeiul art. 1849 C. civ., un drept de preempțiune cu privire la bunurile agricole ce i-au fost date în arendă, drept care se exercită conform art. 1730-1739 C. civ.
Dreptul de preempțiune conferit arendașului are o natură legală, cu caracter imperativ, și constă în dreptul prioritar al arendașului de a opta pentru cumpărarea bunurilor agricole arendate, în măsura în care proprietarul acestora decide să le vândă.
Această derogare de la principiul liberei circulații a bunurilor și de la caracterul absolut și exclusiv al proprietarului de a dispune liber de bunul său, impune ca textele legale de referință să fie interpretate restrictiv.
Dreptul de preempțiune se referă, fără distincție, la bunurile prevăzute de art. 1836 C. civ. și numai dacă înstrăinarea acestora se face de către proprietar, printr-un act de vânzare-cumpărare.
Dreptul legal de preempțiume al arendașului trebuie respectat numai dacă actul juridic proiectat are ca obiect dreptul de proprietate, și nu dezmembrămintele lui.
Dreptul de preempțiune trebuie exercitat, sub sancțiunea decăderii preemptorului, prin acceptarea ofertei de vânzare, în termen de cel mult 10 zile, în cazul vânzării bunurilor mobile sau de cel mult 30 zile, în cazul vânzării bunurilor imobile. în ambele cazuri termenul curge de la comunicarea ofertei către preemptor.
în cazul bunurilor imobile vizate de art. 1737 C. civ., termenul de 30 de zile operează de la comunicarea încheierii prin care s-a dispus înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate al cumpărătorului imobilului, sub condiție suspensivă, iar opțiunea preemptorului pentru cumpărarea bunului vândut sub această condiție, se transpune prin notificarea către biroul de carte funciară a dovezii consemnării prețului la dispoziția vânzătorului. în temeiul acestei notificări, preemptorul poate cere radierea din cartea funciară a dreptului terțului și înscrierea dreptului său de proprietate.
Trebuie precizat că existența dreptului de preempțiune legal sau convențional nu obstrucționează vânzarea bunului cu privire la care există acest drept, numai că vânzarea este afectată de condiția suspensivă a neexercitării dreptului de preempțiune de către preemptor (art. 1731 C. civ.). Pe această cale, legiuitorul a încercat să atenueze efectele acestui drept față de principiile liberei circulații a bunurilor și ale prerogativelor dreptului de proprietate.
în cazul vânzării către un terț a bunurilor supuse preemțiunii , termenele de cel mult 10 zile , în cazul vânzării bunurilor mobile și de cel mult 30 zile, în cazul vânzării bunurilor imobile, curge de la comunicarea către arendașul preemptor a notificării făcută de vânzător sau terțul cumpărător, care trebuie să cuprindă sub sancțiunea nulității, numele și prenumele vânzătorului, descrierea bunului și sarcinile care îl grevează, termenii și condițiile vânzării, precum și locul situării bunului (toate elementele contractului).
Exercitarea dreptului preemptorului arendaș se face prin comunicarea acordului său de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare, însoțit de consemnarea prețului la dispoziția vânzătorului (art 1732 C. civ.).
Prin exercitarea preempțiunii, contractul de vânzare se consideră încheiat între preemtorul arendaș si vânzător, în condițiile cuprinse în contractul cu terțul, iar acest din urmă contract se desființează retroactiv, ca urmare a realizării condiției. Vânzătorul va răspunde față de terțul de bună-credință pentru evicțiunea rezultând din exercitarea preemțiunii, iar clauzele contractului încheiat cu terțul, având drept scop împiedicarea exercitării dreptului de preemtiune, nu produc efecte față de preemptor (art. 1733 C. civ.).
Vânzătorul va pretinde de la preemptor numai o parte proporțională din preț, atunci când preempțiunea se exercită în privința unui bun cumpărat de terț împreună cu alte bunuri, la un singur preț, în cazul în care s-au vândut și alte bunuri decât acelea supuse preempțiunii, dar care puteau fi despărțite de acestea. Exercitarea dreptului de preempțiune nu poate opera decât în privința tuturor bunurilor vândute, dacă acestea nu puteau fi despărțite, preemptorul fiind dator să consemneze prețul stabilit pentru toate bunurile vândute (art. 1735 C. civ.).
Dreptul de preempțiune al arendașului este indivizibil și nu se poate ceda; el încetează odată cu decesul arendașului.
Dreptul de retenție al arendașului
Arendașul are un drept de retenție în privința contravalorii lucrărilor efectuate, cu acordul prealabil al arendatorului, la bunurile arendate, care îi conferă posibilitatea de a reține bunul sau bunurile agricole pe care trebuie să le restituie și să refuze restituirea lor, până ce arendatorul va plăti sumele cheltuite cu conservarea, întreținerea sau îmbunătățirea acestora.
Fostul arendaș având prin dreptul de retenție doar o simplă detențiune precară asupra bunurilor, nu beneficiază de dreptul la fructe și poate invoca retenția numai pe cale de excepție, în litigiul privind restituirea bunului sau bunurilor arendate.
Dreptul arendașului de a pretinde predarea bunurilor arendate
Arendașul are dreptul de a pretinde predarea bunurilor agricole arendate, conform contractului de arendare, la termenul și locul convenit. în absența unor clauze contractuale privind termenul de predare, a practicilor statornicite de părți ori a uzanțelor, aceasta se face de îndată, iar locul predării este cel în care se găsea bunul arendat la momentul încheierii contractului. Arendatorul este obligat să predea bunurile cu toate accesoriile, în starea corespunzătoare de folosință (art. 1787 C. civ.). Nerespectarea acestor obligații corelative ale arendatorului conferă dreptul arendașului de a se adresa instanței, cerând predarea silită a bunului sau rezilierea contractului pentru neexecutare, iar dacă potrivit clauzelor contractuale plata arendei trebuie să se facă anticipat, arendașul poate ridica excepția de neexecutare.
Obligația întrebuințării bunurilor arendate ca un bun proprietar
Obligația arendașului de a folosi bunurile arendate ca un bun proprietar, este apreciată în mod abstract (culpa levis in abtracto) după tipul omului prudent și diligent.
Arendașul trebuie să folosească bunurile arendate potrivit destinației determinate în contract sau prezumată după circumstanțe, păstrând potențialul productiv al acestora.
Din obligația întrebuințării de către arendaș a bunurilor arendate ca un bun proprietar, decurge și obligația acestuia de a le întreține pe toată durata arendării, așa cum au fost predate, adică de a efectua reparațiile sau lucrările necesare și utile de mică însemnătate, care însă nu schimbă bunurile sau destinația lor. Dacă arendașul nu respectă destinația bunului sau efectuează transformări neautorizate, arendatorul poate cere repunerea bunului agricol în starea anterioară sau rezilierea contractului.
Arendașul este obligat la efectuarea reparațiilor chiar de mare amploare, dacă degradarea bunurilor a fost cauzată din culpa sa ori a fost determinată de întârzierea efectuării reparațiilor ce îi cădeau în sarcină.
Arendatorul poate cere instanței încetarea contractului și daune-interese pentru prejudiciile cauzate bunurilor arendate din culpă sau neefectuarea lucrărilor de întreținere ce cad în sarcina arendașului, ori atunci când din cauza neefectuării acestor reparații, apare pericolul pieirii sau deteriorării bunului arendat, pe parcursul derulării contractului.
Arendatorul poate cere instanței autorizarea de a le efectua pe cheltuiala arendașului sau poate cere rezilierea contractului.
Obligația restituirii bunurilor arendate
Arendașul are obligația restituirii bunurilor arendate în starea în care le-a primit, atestată prin actul constatator al preluării, în lipsa acestuia prezumându-se că le-a primit în bună stare.
Riscul pieirii sau deteriorării bunurilor arendate din cauze fortuite sau de forță majoră este suportată de proprietarul arendator, respectiv de titularul dreptului real, al bunurilor arendate, dacă arendașul probează că pieirea s-a produs dintr-o cauză ce nu-i poate fi imputată (caz fortuit, forță majoră sau fapta terțului).
Față de refuzul arendașului de restituire a bunurilor agricole arendate, arendatorul deținător al altor drepturi reale decât acela de proprietate dispune de o acțiune în restituire întemeiată pe contractul de arendare, în timp ce proprietarul arendator dispune suplimentar și de o acțiune în revendicare, probând dreptul de proprietate în privința bunurilor arendate.
Arendatorul va putea invoca, pentru restituirea bunurilor agricole arendate, caracterul de titlu executoriu al contractului de arendare încheiat în condițiile art. 1838 alin. (1 )-(4) C. civ., deoarece art. 1809 C. civ. este incident, în temeiul art. 1778 alin. (2) C. civ., și în materia arendării.
Riscul pieirii fortuite a bunurilor arendate este suportat de arendatorul proprietar, iar arendatorul titularul unui alt drept real asupra lucrului arendat va suporta riscul contractului, ca debitor al obligației imposibil de executat.
Pentru cheltuielile de conservare, întreținere ori îmbunătățire a bunurilor arendate, arendașul are dreptul la despăgubiri și la acordarea unui drept de retenție, în temeiul art. 1823 C. civ.
Obligația arendașului de a nu schimba categoria de folosință a terenului
Destinația lucrului arendat, este de esența contractului de arendare. Destinația poate fi convenită în mod expres sau prezumată, în funcție de natura lucrului arendat ori de destinația precedentă, după circumstanțe.
întocmai locatarului, nici arendașul nu poate schimba forma lucrului arendat, pentru că el trebuie să-l păstreze pentru a-i restitui la finele contractului.
Schimbarea categoriei de folosință a terenului, echivalează cu schimbarea destinației stipulată sau prezumată a lucrului arendat.
Arendașul va putea să schimbe categoria de folosință a terenului, dar nu din proprie inițiativă, ci numai cu acordul scris și prealabil al proprietarului și cu respectarea dispozițiunilor legale în vigoare.
Textul, transpune principiul general, consacrat de art. 1799 C. civ. din materia locațiunii, aplicabil și în materia arendării, dar în privința terenurilor, care reprezintă unul dintre principalele bunuri ce pot fi arendate.
Condițiile cumulative pentru schimbarea categoriei de folosință a terenului sunt:
- existența acordului scris al proprietarului terenului. Acest acord nu poate fi dat de uzufructuar sau alți deținători legali ai terenului, deoarece numai proprietarul beneficiază de atributul dispoziției.
- acordul proprietarului trebuie să fie prealabil schimbării categoriei de folosință.
- în acordul scris, cerut expres de lege, proprietarul trebuie să precizeze categoria de folosință în care se cere schimbarea.
- acordul proprietarului trebuie dat cu respectarea dispozițiunilor legale în vigoare, adică în deplin consens cu prevederile legii fondului funciar, care sancționează nerespectarea condițiilor legale privind schimbarea categoriei de folosință a terenurilor.
Pentru schimbarea categoriei de folosință a terenurilor aparținând persoanelor juridice, acestea trebuie să ceară în plus, avizele organelor județene de specialitate și să țină seama de prevederile legii fondului funciar, potrivit cărora schimbarea categoriei de folosință se poate realiza numai în cazurile limitativ prevăzute de lege.
Obligația arendașului de plată a arendei
Arendașul are obligația de plată a arendei la locul, la data, în modalitatea și în cuantumul stabilit în contract. în lipsa unor clauze contractuale și a practicilor stabilite între părți ori a uzanțelor privind locul plății, vor fi incidente dispozițiile dreptului comun, prevăzute de art. 1494 C. civ.
Contractul de arendare încheiat în formă autentică, precum și acela înregistrat la consiliul local, constituie în condițiile legii titlu executoriu numai pentru plata arendei la termenele și în modalitățile stabilite în contract.
Aceasta nu exclude ca arendatorul să solicite, pe lângă executarea silită a contractului, sau rezilierea acestuia, și plata eventualelor daune-interese pentru nerespectarea obligațiilor ce revin arendașului.
Obligația arendașului de a permite arendatorului efectuarea controlului
Arendașul are obligația de a permite arendatorului de efectuare a controlului privind modul de administrare al bunurilor arendate, ceea ce implică și obligația punerii la dispoziția acestuia a documentației aferente.
Obligația arendașului de apărare a bunurilor primite în arendă
Arendașul are obligația apărării bunurilor primite spre arendare contra oricărei uzurpări, în condițiile prevăzute art. 1794 și art. 1795 C. civ., incidente și în contractul de arendare, ca varietate a contractului de locațiune [art. 1778 alin. (2) C. civ.]
Obligația arendașului de asigurare a bunurilor arendate
Arendașul este obligat în temeiul legii să asigure bunurile agricole, pentru riscul pierderii recoltelor ori a pieirii animalelor, din cauza calamităților naturale (art. 1840 C. civ.), chiar în lipsa unei clauze contractuale în acest sens.
Această obligație este limitată la recoltele și la animalele arendate, nu și la alte bunuri arendate. Dacă intenția legiuitorului ar fi fost aceea a obligării arendașului de asigurare a tuturor bunurilor arendate, ar fi spus-o în mod expres.
Obligația arendașului de a suporta cheltuielile de înregistrare și publicitate a contractului
Arendașul suportă, în lipsa unei convenții contrare, toate cheltuielile legate de încheierea, înregistrarea și publicitatea contractului de arendare.
