Încetarea contractului de locațiune
| Comentarii |
|
încetarea contractului de locațiune, ca orice contract, încheiat prin acordul de voință al părților, locațiunea poate înceta pe aceeași cale, mutuus consensus, mutuus dissensus.
Cauzele comune de încetare a contractelor prezintă în cazul locațiunii unele particularități (încetarea contractului la expirarea termenului sau rezilierea contractului pentru neexecutarea obligațiilor), în timp ce alte cauze de încetare sunt specifice contractului de locațiune (denunțarea unilaterală, pieirea lucrului, desființarea titlului locatorului, ori înstrăinarea prin acte între vii cu titlu particular a lucrului dat în locațiune, dacă există o clauză specială în acest sens).
1. Încetarea locațiunii la expirarea termenului
în temeiul art. 1809 C. civ., locațiunea făcută pe durată determinată încetează de drept la expirarea termenului, fără o prealabilă înștiințare. În legătură cu această cauză de încetare a contractului, trebuie făcută distincția, după cum durata locațiunii a fost fixată prin lege sau a fost determinată prin convenția părților.
În cazul duratei stabilite prin convenția părților, acestea pot condiționa încetarea contractului prin anunțarea concediului și respectarea unui termen de preaviz, ori își pot rezerva dreptul de a denunța unilateral contractul, înainte de expirarea termenului, cu sau fără preaviz.
Contractul încheiat pe o durată determinată și constatat prin înscris autentic sau prin înscris sub semnătură privată și înregistrat la organul fiscal competent, constituie, în condițiile legii, titlu executoriu la expirarea termenului, în ceea ce privește obligația locatarului de restituire a bunului dat în locațiune [art. 1809 alin. (2) și (3) C. civ.].
Dacă după împlinirea termenului, locatarul continuă să dețină bunul și să își îndeplinească obligațiile, fără vreo împotrivire din partea locatorului, se consideră încheiată o nouă locațiune, în condițiile celei vechi, inclusiv în privința garanțiilor, pe o durată nedeterminată, dacă prin lege sau prin convenția părților nu se prevede altfel.
Clauza privind dreptul chiriașului la reînnoirea contractului a fost interpretată în practica judiciară, în sensul operării unui drept de preferință în favoarea locatarului, în cazul reînnoirii locațiunii, dar fără a fi neglijată voința locatorului, care nu este ținut de obligația corelativă.
Această soluție jurisprudențială se regăsește în art. 1828 C. civ., care consacră dreptul de preferință al chiriașului, la condiții egale, la încheierea unui nou contract de închiriere, dacă și-a executat obligațiile născute în baza închirierii anterioare.
Pentru a opera tacita relocațiune, se cere nu numai condiția ca locatarul să fie lăsat în posesie, ci și condiția de a nu exista nicio împiedicare din partea locatorului. Așadar, relocatiunea deși tacită, presupune o convenție, un acord tacit de voință.
Manifestarea de voință a locatorului de a nu reînnoi contractul care a încetat ca efect al expirării termenului locațiunii, împiedică tacita relocațiune.
Împrejurarea că locatarul a fost lăsat să utilizeze spațiul și după expirarea termenului locațiunii, locatorul primind chiria aferentă folosinței, nu echivalează cu acceptarea prelungirii contractului sine die, dacă ulterior, acesta din urmă a denunțat contractul.
De esența relocațiunii tacite nu este constrângerea locatorului de a exprima un acord favorabil chiriașului în acest sens. Tacita relocațiune are ca efect încheierea unui nou contract de loca-țiune, care trebuie să îndeplinească condițiile prevăzute de lege pentru validitatea contractului.
Relocațiunea nu va mai opera dacă, înainte de expirarea termenului contractual, locatorul a anunțat concediul, care în acest caz nu înseamnă denunțare, ci manifestarea voinței de a nu reînnoi contractul desfăcut prin expirarea termenului, chiar dacă locatarul a continuat folosința bunului.
Voința de relocațiune a părților nu se poate presupune, dacă una dintre ele a cerut rezilierea contractului sau, pe durata pentru care se pretinde relocațiunea, părțile s-au aflat în proces de reziliere a contractului inițial. Ca urmare, rezilierea contractului neurmată de eliberarea spațiului, până la expirarea termenului contractual, este de natură să îndatoreze locatarul la plata despăgubirilor aferente bunului folosit, și nu la plata chiriei.
Tacita relocațiune nu constituie un impediment în denunțarea contractului prezumat a fi încheiat pe durată nedeterminată, așa încât de îndată ce locatorul a solicitat locatarului eliberarea spațiului, acordul tacit de voință care a stat la baza prelungirii a încetat să mai existe.
Dacă potrivit legii, închirierea are loc cu respectarea unor condiții speciale, precum licitația, la expirarea termenului, relocațiunea nu poate opera cu eludarea de către locator a licitației. Simpla tolerare a folosinței bunului de către locatar nu este suficientă și nu semnifică încheierea unui nou contract, dacă legea nu prevede altfel.
Practica judiciară și actualul cod civil (art. 1810) statuează că tacita relocațiune poate interveni numai în raport cu un contract de locațiune încheiat prin acordul părților, și nu în privința unui contract prelungit prin efectul legii.
Noua locațiune, încheiată în condițiile celei vechi, inclusiv în privința garanțiilor, este însă pe o durată nedeterminată, dacă prin lege sau prin convenția părților nu se prevede altfel (art. 1810 C. civ.).
Și în cazul relocațiunii, chiriașul datorează chiria stabilită conform contractului expirat, reactualizată cu indicele de inflație, în funcție de evoluția prețurilor, precum și în privința modalității de stabilire a cuantumului chiriei. În acest caz, tacita relocațiune operează în condițiile contractuale convenite de părți, inclusiv în ceea ce privește stabilirea cuantumului chiriei.
Chiar dacă relocațiunea operează în condițiile stabilite de părți prin contractul inițial, locatarul nu poate fi obligat la plata penalităților, oricare ar fi ele, stabilite prin contractul
expirat, deoarece clauza penală are caracterul unei convenții accesorii, ale cărei efecte încetează odată cu acesta și nu are natura juridică a unei garanții. Din acest punct de vedere, jurisprudență anterioară noului Cod civil nu este unitară.
Natura juridică astfel determinată, potrivit acestei opinii, face ca penalitățile să nu mai poată fi pretinse de creditorul obligației, în cazul relocațiunii, fără însă a se aduce atingere dreptului acestuia de a pretinde daune-interese, pentru prejudiciile ce i-au fost cauzate peste dispozițiile contractuale.
Părțile nu pot invoca prin efectul relocațiunii nici pactul comi-soriu din contractul inițial, deoarece acesta reprezintă o clauză specială, vizând rezilierea înainte de termen a contractului cu durată determinată, care nu poate opera în privința unui contract cu durata nedeterminată, cum este acela de relocațiune.
Rămâne discutabilă prevederea din art. 1810 C. civ., față de opinia doctrinară potrivit căreia relocațiunea se consideră încheiată în condițiile celei vechi și în privința garanțiilor, argumentată prin aceea că garanțiile trebuie prevăzute expres și nu pot fi prelungite peste termenul stipulat.
Singurul contraargument ar fi acela că obligația de garanție având un caracter legal, și nu convențional, poate supraviețui în noua locațiune.
2. Rezilierea contractului de locațiune
27. Contractul de locațiune, fiind un contract sinalagmatic, cu executare succesivă, este supus rezilierii în condițiile dreptului comun, atunci când una din părți fără justificare, nu-și execută obligațiile, dacă creditorul nu cere executarea silită a acestora.
În principiu, neexecutarea trebuie să se refere la obligațiile principale prin a căror violare se aduce o vătămare celeilalte părți (schimbarea destinației bunului, neplata chiriei, abuzul de folosință). Rezilierea contractului cu executare succesivă operează chiar dacă neexecutarea este de mai mică importanță, însă cu caracter repetat (art. 1551 C. civ.).
Utilizarea sintagmei „fără justificare” lasă să se înțeleagă că rezilierea contractului operează ori de câte ori locatarul nu a înlăturat prezumția de culpă în sarcina sa decurgând din neexecutarea obligațiilor contractuale, probând existența unor cauze justificate, care l-a motivat legal la o atare conduită.
Conceptul de „fără justificare” utilizat de text trebuie explicitat prin ceea ce Codul civil în art. 1555-1557, înțelege prin „cauze justificate de neexecutare a obligațiilor contractuale”.
Cauzele justificate de neexecutare a obligațiilor contractuale se referă la ordinea executării obligațiilor contractuale, la excepția de neexecutare sau imposibilitatea de executare.
Forma sintetică a textului nu exclude existenta unor cauze legale explicite, în care oricare din părțile contractante poate solicita rezilierea, probând încălcarea acelei obligații în considerarea căreia legiuitorul o legitimează să solicite rezilierea (art. 1796, art. 1800, art. 1803, art. 1823 etc.) și a cărei existență este suficientă pentru a o cataloga ca „fără justificare” întrucât vizează abuzul.
Rezilierea poate fi dispusă de instanță la cerere sau, după caz, poate fi declarată unilateral de către partea îndreptățită, prin notificarea scrisă a debitorului, dacă părțile au convenit astfel, când debitorul se află de drept în întârziere ori când acesta nu a executat obligația în termenul fixat prin punerea în întârziere.
În acest caz, declarația de reziliere se înscrie pentru opozabilitate în cartea funciară ori, după caz, în registrele de publicitate și devine irevocabilă de la data comunicării acesteia debitorului sau, după caz, de la data a expirării termenului fixat prin punerea în întârziere (art. 1552 C. civ.).
Părțile pot insera în contract și un pact comisoriu ale cărui efecte se produc numai în privința obligațiilor a căror neexecutare atrage rezilierea de drept a contractului. În temeiul art. 1553 C. civ., rezilierea este subordonată punerii în întârziere a debitorului, afară de cazul în care s-a convenit că ea va rezulta din simplul fapt al neexecutării. Punerea în întârziere, nu produce efecte decât dacă indică în mod expres condițiile în care operează pactul comisoriu. În cazurile prevăzute de lege sau dacă părțile au convenit astfel, rezilierea poate opera de drept.
Practica judiciară a interpretat restrictiv pactul comisoriu inserat în contract, întrucât derogă de la principiul rolului activ al judecătorului. În cazul pactului comisoriu, instanța verifică numai condițiile în care devine aplicabil și nu mai poate aprecia că în urma executării, deși cu întârziere, a obligațiilor contractuale, că nu mai poate dispune rezilierea contractului, deoarece în acest fel s-ar înlătura voința părților exprimată la încheierea contractului.
Desființarea contractului de locațiune atrage desființarea sublocațiunii sau cesiunii consimțită de locator, dacă acesta nu a renunțat la reziliere. Sublocatarul sau cesionarul va avea drept la daune, față de locatarul principal, care s-a obligat să-i asigure folosința lucrului pe durata contractului subînchiriat sau până la expirarea contractului cesionat.
La rândul său, și locatorul este îndreptățit la despăgubirile aferente prejudiciului ce i-a fost cauzat prin reziliere, a căror existență și întindere trebuie probată, în absența unei clauze penale în acest sens.
3. Încetarea contractului de locațiune prin denunțarea unilaterală
Prin excepție de la regula încetării contractului prin acordul părților care l-au perfectat, în temeiul art. 1816 C. civ., oricare dintre părți poate denunța contractul de locațiune încheiat pe o durată nedeterminată, prin notificare, cu condiția respectării termenului de preaviz.
Denunțarea reprezintă manifestarea unilaterală de voință de a înceta raportul de locațiune încheiat pe durată nedeterminată. Procedându-se în acest mod, contractul este desființat unilateral și nu mai constituie un titlu valabil în baza căruia bunul să fie folosit.
Termenul de preaviz reprezintă intervalul de timp între manifestarea voinței de desfacere a contractului și data la care contractul urmează să înceteze în urma denunțării. Acest termen de preaviz stabilit prin contract sau, în lipsă, de uzanțe sau lege, trebuie respectat, sub sancțiunea ca efectele denunțării să se producă de la împlinirea termenului.
Denunțarea contractului poate fi făcută de oricare dintre părți, efectele denunțării nefiind condiționate de acordul celeilalte părți.
Termenul legal de preaviz diferă, după cum denunțarea se face de către locatar sau locator (art. 1824 C. civ.). Astfel, locatarul poate denunța contractul cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic decât sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei.
În cazul în care denunțarea contractului se face de către locator, termenul de preaviz nu poate fi mai mic de 60 de zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o lună sau mai mare și de 15 zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este mai mic de o lună.
Legea nu prevede o anumită formă pentru denunțarea unilaterală, dar cerința de probațiune privind existența și respectarea termenului de preaviz, impune forma scrisă, respectiv notificarea prin executorul judecătoresc, atunci când cealaltă parte refuză să dea dovada de primire.
Jurisprudența a concluzionat că și acțiunea de chemare în judecată pentru evacuare, semnifică o manifestare univocă a voinței de denunțare a contractului, termenul de preaviz fiind acoperit de timpul necesar soluționării litigiului.
La expirarea termenului de preaviz, obligația de restituire a bunului devine exigibilă, iar contractul încheiat în condițiile prevăzute de art. 1809 alin. (2) sau (3), după caz, constituie, în condițiile legii, titlu executoriu cu privire la această obligație.
Prin notificarea concediului, locatarul nu mai poate opune relocațiunea tacită, întrucât manifestarea de voință a locatorului de a nu mai reînnoi contractul de locațiune desfăcut prin expirarea termenului este relevantă, împiedicând relocațiunea.
În acest caz, contractul încetează prin expirarea termenului, notificarea concediului semnificând doar refuzul locatorului de relocațiune și voința de a conferi eficiență încetării contractului prin expirarea termenului.
Și contractele cu durată determinată pot fi denunțate de locatar unilateral cu respectarea termenului legal de preaviz, care nu poate fi mai mic de 60 zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit chiria este de o lună sau mai mare, ori 15 zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit chiria este mai mic de o lună (art. 1824 C. civ.). Ca urmare, contractul își încetează efectele înlăuntrul termenului de denunțare.
Denunțarea contractului de locațiune încheiat pe durată determinată poate fi făcută și de locator, pentru încetarea efectelor contractului înainte de termen, dar numai dacă în contract s-a prevăzut expres această posibilitate și numai condiționat de satisfacerea nevoilor locative proprii și ale familiei. Și în acest caz se aplică termenul de preaviz prevăzut de art. 1824 C. civ.
După expirarea termenului de preaviz, locațiunea încetează, între părți putându-se încheia însă un nou contract prin consimțământul acestora.
Este adevărat că, după expirarea termenului stipulat prin contract, dacă locatarul rămâne și este lăsat în locuință, locațiunea se consideră reînnoită, dar în acest caz locațiunea fiind fără termen, locatorul poate anunța concediul prin notificare și cu respectarea termenului de preaviz.
Termenul de preaviz se integrează măsurilor de executare cu bună-credință a contractului de locațiune, de maniera ca niciuna dintre părți să nu fie prejudiciată. Locatorul să își găsească un alt locatar, dacă denunțarea a fost făcută de locatar, iar dacă denunțarea a venit din partea locatorului, cealaltă parte contractantă, locatarul să-și procure un alt bun pe care să-l ia în locațiune.
În viziunea art. 1276 alin. (3) C. civ., dacă părțile au inserat în contract o prestație în schimbul denunțării, aceasta (denunțarea) își produce efectele numai atunci când prestația este executată.
În doctină s-a apreciat că și abuzul în exercitarea dreptului de denunțare unilaterală a contractului generează dreptul la acordarea despăgubirilor pentru cealaltă parte contractantă, aspect în privința căruia jurisprudență și-a conturat opinia, atunci când a conchis că în situația în care chiriașul a părăsit imobilul închiriat înaintea expirării termenului contractual, iar cererea lui de reziliere a contractului a fost respinsă, locatorul este îndreptățit la despăgubiri, corespunzătoare diferenței dintre chiria prevăzută în contract și chiria redusă, plătită de noul chiriaș, până la expirarea termenului, dacă se probează existența unei asemenea diferențe.
4. Imposibilitatea folosirii bunului
Potrivit art 1818 C. civ., locațiunea încetează de drept, dacă bunul este distrus în întregime sau nu mai poate fi folosit potrivit destinației stabilite. Rațiunea rezidă din aceea că, în lipsa obiectului asupra căruia poartă locațiunea, contractul devine imposibil de executat, deoarece locatorul nu mai este în măsură să asigure folosința.
Efectele încetării de drept a locațiunii operează în oricare situație, care pune în discuție imposibilitatea locatorului de a asigura locatarului folosința lucrului și nu numai în cazul pieirii (distrugerii) materiale a acestuia.
Această semnificație a pieirii lucrului închiriat a fost conferită de doctrină și pieirii juridice a acestuia, legată de scoaterea lui din circuitul civil (confiscare, rechiziționare sau expropriere).
Consecințele pieirii totale sau parțiale a lucrului sunt aceleași, în legătură cu soarta contractului de locațiune, indiferent dacă pieirea este fortuită sau culpabilă, numai că, în această ultimă ipoteză, partea aflată în culpă va fi obligată la plata daunelor-interese în favoarea celuilalt contractant.
36. Pieirea totală a bunului închiriat atrage încetarea locațiunii, indiferent de cauză, culpabilă sau fortuită, deoarece locatorul nu mai este în măsură să asigure folosința bunului închiriat.
Dacă bunul locat a pierit fortuit, în cauză se va pune în discuție riscul contractului.
Dacă imposibilitatea folosirii lucrului este parțială, indiferent de cauză, contractul nu este desființat de drept, ci locatarul are alegerea între a cere reducerea proporțională a chiriei, cu pierderea suferită sau rezilierea contractului, dacă partea pierită a lucrului este atât de importantă, încât se poate prezuma că fără acea parte locatarul nu ar fi consimțit inițial la încheierea contractului.
Atât acordarea daunelor-interese în cazul pieirii totale sau parțiale culpabile a lucrului închiriat, cum și desființarea contractului (rezilierea) ori reducerea corespunzătoare a chiriei, au un caracter judiciar.
Instanța învestită cu acțiunea de reziliere a contractului de locațiune va stabili, cu probele administrate, importanța pe care partea pierită a bunului închiriat a avut-o pentru locatar cu ocazia încheierii contractului.
Atunci când lucrul este doar deteriorat, locațiunea continuă, fiind incidente, în temeiul art. 1818 alin. (3) C. civ., dispozițiile art. 1788 C. civ.
5. Încetarea locațiunii prin încetarea titlului locatorului
Indiferent de modalitatea desființării titlului locatorului și efectele retroactive sau viitoare ale desființării, contractul de locațiune își încetează de drept efectele, deoarece locatorul nu mai este în măsură să asigure locatarului folosința bunului [art. 1819 alin. (1) C. civ.].
Cu toate acestea, locațiunea va continua să-și producă efectele și după desființarea titlului locatorului, pe durata stipulată de părți, fără a se depăși un an de la data desființării titlului locatorului, însă numai dacă locatarul a fost de bună-credință la încheierea locațiunii [art. 1819 alin. (2) C. civ.].
Efectele stingerii dreptului de uzufruct prezintă anumite particularități în privința contractelor de locațiune a bunurilor primite în uzufruct.
Locațiunile imobilelor încheiate de uzufructuar înscrise în cartea funciară sunt opozabile proprietarului sau moștenitorilor acestuia, după stingerea uzufructului, prin decesul sau, după caz, încetarea existenței juridice a uzufructului, până la împlinirea termenelor, dar nu mai mult de 3 ani de la încetarea uzufructului [art. 715 alin. (2) C. civ.].
Reînnoirile de închirieri de imobile sau arendări făcute de uzufructuar și înscrise în cartea funciară, înaintea expirării contractelor inițiale sunt opozabile proprietarului și moștenitorilor săi pe o perioadă de cel mult 6 luni ori, după caz, un an, dacă la data stingerii uzufructului nu au fost puse în executare. În niciun caz, locațiunile nu pot dura mai mult de 3 ani de la data stingerii uzufructului [art. 715 alin. (3) C. civ.].
Stingerea dreptului de uzufruct prin expirarea termenului atrage, în toate cazurile, încetarea locațiunii, odată cu stingerea uzufructului.
Reorganizarea societății locatoare în oricare formă a acesteia nu duce la încetarea contractului de locațiune, întrucât locațiunea ca drept de creanță, integrată patrimoniului transmis, este preluată de societatea rezultată în urma reorganizării, care se subrogă vechiului locator în raportul contractual .
Contractul de locațiune încheiat cu proprietarul aparent își păstrează efectele ca și un contract încheiat de adevăratul proprietar, dacă locatarul a fost de bună-credință.
Această excepție reprezintă o aplicare a teoriei aparenței în drept în materia contractului de locațiune, teorie care cunoaște o largă aplicare teoretică și jurisprudențială.
De asemenea, rămân în ființă contractele de locațiune în privința imobilului ipotecat, dobândit de un terț, cu condiția ca locațiunea să fi fost încheiată cu bună-credință și să fi avut o dată certă anterioară înregistrării în registrele de publicitate imobiliară a somației creditorului ipotecar de a preda bunul ipotecat și închiriat (art. 2347 C. civ.).
6. Înstrăinarea lucrului dat în locațiune
Locațiunea încetează în cazul înstrăinării bunului închiriat, dacă în contractul de locațiune s-a prevăzut încetarea acestuia din acest motiv.
În această situație, locatarului trebuie să-i fie notificată înstrăi-narea, cu respectarea unui termen de preaviz de două ori mai mare decât acela stabilit de lege sau de uzanțe. În tot acest timp, până la expirarea duratei preavizului, locatarul beneficiază de folosința bunului.
În acest caz, desființarea contractului de locatiune este rezul-tatul convenției părților, locatarul asumându-și riscul pierderii dreptului său de folosință în privința lucrului închiriat din cauza vânzării acestuia.
Și în sistemul actualului Cod civil, este reiterată regula din art. 1441 al vechiului Cod civil, privitoare la obligația cumpărătorului de a respecta locațiunea făcută înainte de vânzare, numai că, pentru a fi opozabil terțului dobânditor, contractul de locațiune trebuie notat în cartea funciară, dacă imobilul închiriat este înscris în cartea funciară. Contractul de locatiune a unui imobil
neînscris în cartea funciară, trebuie să aibă o dată certă anterioară înstrăinării, iar locațiunea bunurilor mobile este opozabilă dobânditorului, după cum locatarul a îndeplinit formalitățile de publicitate, în cazul bunurilor supuse acestor formalități, ori în cazul celorlalte bunuri mobile, acestea se aflau la data înstrăinării în folosința locatarului.
Transcrierea nu este o condiție de valabilitate a actului și nici nu schimbă natura dreptului ce derivă din acesta, dar locațiunea nu este opozabilă cumpărătorului.
În raport cu locatarul, dreptul de proprietate al dobânditorului, devine opozabil acestuia (locatarului) numai de la data dobândirii datei certe sau a transcrierii imobilului.
Cumpărătorul este dator să respecte închirierile făcute de înstrăinător, dacă acestea au respectat cerințele legale de opozabilitate, iar dacă prin contractul de închiriere se acordă chiriașului dreptul de subînchiriere, dobânditorul este dator să respecte contractul de subînchiriere, atâta timp cât durează contractul chiriașului principal, chiar dacă contractul de subînchiriere nu are dată certă anterioară cumpărării imobilului, din moment ce contractul principal din care el ia naștere și căruia îi este subordonat, are o asemenea dată.
Contractele de locațiune în privința cărora nu au fost îndeplinite formele de publicitate, nu pot fi opuse terțului achizitor al imobilului, astfel că simpla cunoaștere că imobilul cumpărat de acesta este închiriat, nu înlocuiește data certă cerută de lege și nu-l obligă la respectarea contractului de locațiune.
Și contractele de locațiune verbale sunt opozabile terțului dobânditor, cu condiția ca prin împrejurări ulterioare contractului existența sa să se fi manifestat sau dovedit prin acte cu dată certă, anterioare înstrăinării.
Contractul de locațiune este opozabil dobânditorului, dacă în contract nu este inserată clauza expresă a încetării contractului din cauza înstrăinării imobilului.
Neîndeplinirea acestei cerințe și aceleia de opozabilitate a locațiunii, vânzarea sau alt mod de înstrăinare a proprietății bunului închiriat, constituie cauze de încetare a locațiunii.
7. Încetarea contractului de locațiune prin decesul locatorului sau locatarului
Moartea locatorului sau locatarului nu duce la desființarea » contractului de locațiune nici chiar când acest contract are un caracter intuitu personae, deoarece textul este general și nu admite excepții decât acelea prevăzute de art. 1850 C. civ., în privința arendării, deoarece persoana arendașului reprezintă unul din elementele determinante ale contractului.
Această prevedere de la art. 1820 C. civ. nu este decât o aplicare a principiului potrivit căruia, drepturile și obligațiile persoanei nu se sting prin decesul său, ci se transmit moștenitorilor săi.
Contractul de locațiune, de principiu, nu are nimic personal, fapt pentru care nu se sfârșește prin moartea uneia din părți, acesta cuprinzând numai drepturi și obligații transmisibile prin moștenire.
Părțile pot deroga de la acest principiu, stipulând în contract, în temeiul unei clauze exprese, încetarea anticipată a contractului prin moartea locatarului sau locatorului, caz în care se vor produce efecte asemănătoare acelora ale rezilierii.
Contractul de locațiune subzistă prin moartea părților, chiar dacă cesiunea acestuia este oprită sau supusă unor restricții, căci cesiunea vizează un act între vii, în timp ce succesiunea, se referă la transmiterea unui întreg patrimoniu, cu latura sa activă sau pasivă.
Perpetuarea efectelor contractelor de locațiune cu durată determinată, prin moartea locatarului, poate fi stopată prin denunțarea acestuia în termen de 60 de zile de la data la care moștenitorii au luat cunoștință de moartea locatarului și existența locațiunii.
Termenul de 60 de zile înlăuntrul căruia succesorii pot opta pentru denunțarea contractului este un termen de decădere, care începe să opereze din momentul în care succesorii au luat cunoștință cumulativ de moartea locatarului și existența locațiunii.
Rămâne ca jurisprudență să clarifice dacă denunțarea contractului de locațiune semnifică un act cu valoare de acceptare tacită a succesiunii în sensul art. 1110 C. civ., iar în caz afirmativ și dacă nu cumva termenul legal de denunțare, acela de 60 de zile nu duce indirect la restrângerea termenului legal de opțiune succesorală, prevăzut de art. 1103 C. civ.
În strânsă corelație cu art. 1834 C. civ. este art. 323 alin. (3) C. civ., referitor la locuința familiei, în temeiul căruia, în caz de deces al unuia din soți, soțul supraviețuitor continuă exercitarea dreptului său locativ, dacă nu renunță în mod expres la acesta în termenul prevăzut de art. 1834 C. civ.
În ipoteza contractului de închiriere a locuinței, acesta încetează în termen de 30 de zile de la data înregistrării decesului, dacă o sferă restrânsă din cei cu vocație succesorală, descen-denții sau ascendenții menționați în contract și care au locuit cu chiriașul defunct nu optează pentru continuarea contractului.
În privința soțului supraviețuitor, dreptul locativ vizând locuința familiei continuă dacă nu renunță expres la dreptul său locativ. Cu alte cuvinte, situația de excepție privind închirierea locuințelor, nu operează pentru soțul supraviețuitor decât în legătură cu locuința familiei, situația sa fiind identică cu contractul de locațiune a celorlalte locuințe, altele decât locuința familiei, în sensul că poate denunța contractul de locațiune în termen de 30 de zile de la data la care a fost înregistrat decesul.
Textul este protectiv soțului supraviețuitor în legătură cu locuința familiei, deoarece îl pune în concurs numai cu descen-denții sau ascendenții menționați în contractul de închiriere și care au locuit împreună cu chiriașul decedat, recunoscându-i acestuia continuitatea exercițiului dreptului locativ, dacă nu renunță expres la acesta, în timp ce aceia cu care vine în concurs, au drepturi locative afectate de condiția rezolutorie a opțiunii pentru continuarea contractului în termen de 30 de zile de la data înregistrării decesului.
Aceasta înseamnă că dreptul locativ al soțului supraviețuitor în legătură cu locuința familiei subzistă chiar dacă nici unul din cei cu vocație succesorală la care se referă art. 1834 C. civ. nu >
optează pentru continuarea contractului de închiriere.
În privința locațiunii celorlalte bunuri altele decât locuința, inclusiv locuința familiei, soțului supraviețuitor îi sunt aplicabile dispozițiunile art. 1820 C. civ.
