Cesiunea locațiunii
| Comentarii |
|
cesiunea locațiunii, cesiunea constă în transmiterea în tot sau în parte de către locatar a dreptului de folosință asupra lucrului închiriat, în favoarea unui terț, în temeiul unui contract translativ de drepturi.
Cesiunea locațiunii are ca obiect contractul însuși, și nu raportul obligațional, ea fiind o instituție autonomă, distinctă de cesiunea de creanță.
Dacă cesiunea a fost făcută cu acordul scris al locatorului, cesionarul care se substituie locatarului cedent preia toate drepturile și obligațiile acestuia, raportul de locațiune legându-se direct între locator și cesionar.
Ca și sublocațiunea, cesiunea locațiunii poate opera numai în cazul în care o asemenea facultate nu a fost interzisă prin contractul principal, în condițiile art. 1805-1806 C. civ.
Cesiunea presupune existența a două contracte, unul de locațiune și celalalt între terțul cesionar și locatarul cedent, prin care acesta din urmă își transmite drepturile și obligațiile sale din contractul de locatiune.
Drept urmare, cesionarul se subrogă în drepturile și obligațiile cedentului locatar, intrând în raporturi juridice directe cu locatorul cedat. Pentru opozabilitatea contractului față de terți, cesiunea locațiunii trebuie notificată locatorului sau acceptată de acesta, printr-un act autentic.
Cesiunea contractului de locațiune are drept consecință faptul că terțul cesionar devine titularul dreptului de folosință temporară a lucrului închiriat și va fi obligat să utilizeze lucrul în condițiile stabilite în contractul de locațiune și la plata chiriei prevăzute în contractul cesionat, deoarece prin această cesiune, se realizează și o cesiune implicită de datorie.
O atare cesiune, vizând contractul, și nu creanța dreptului de folosință, se evită scindarea conținutului raportului juridic, lăsând locatarul cedent în cazul prevăzut de art. 1833 C. civ., legat de locator cu obligațiile asumate prin contract.
Cesiunea contractului de locațiune liberează pe locatarul cedent, dacă liberarea a fost acceptată de locatorul cedat în temeiul art. 1805 C. civ. coroborat cu art. 1599 și art. 1600 C. civ.
Ca urmare, potrivit art. 1808 C. civ., prin cesiunea contractului de locațiune de către locatar, cesionarul dobândește drepturile și este ținut de obligațiile locatarului, izvorâte din contractul de locațiune. În această materie, dispozițiile privind cesiunea contractului se aplică în mod corespunzător.
Aceasta înseamnă că, în temeiul art. 1316 C. civ., cesiunea contractului cedat și acceptarea acesteia de către contractantul cedat, trebuie încheiate în forma cerută de lege pentru validitatea contractului cedat.
Dacă o parte a consimțit în mod anticipat ca partea cealaltă să își poată substitui un terț în raporturile născute din contract, cesiunea produce efecte față de acea parte, din momentul în care substituirea i-a fost notificată ori, după caz, din momentul în care a fost acceptată [art. 1317 alin. (1) C. civ.].
În temeiul art. 1317 alin. (3) C. civ., dispozițiile în materie de carte funciară, precum și cele referitoare la transferul ori publicitatea anumitor categorii de bunuri mobile, rămân aplicabile.
În principiu, locatarul cedent este liberat de obligațiile sale față de locatorul cedat, din momentul în care substituirea își produce efectele fată de acesta. Dacă însă locatorul cedat declară că nu liberează pe locatarul cedent, contractantul cedat se poate îndrepta împotriva acestuia, atunci când cesionarul locatar nu își execută obligațiile, dar numai dacă a fost notificată neexecutarea obligațiilor de către cesionar în termen de 15 zile de la data neexecutării sau, după caz, de la data la care a cunoscut faptul neexecutării, sub sancțiunea pierderii dreptului de regres împotriva cedentului (art. 1318 C. civ.).
Cedentul garantează validitatea contractului și respectiv dreptul de folosință. Atunci când se obligă să garanteze și executarea contractului, cedentul va fi ținut în calitate de fideiusor pentru obligațiile contractantului cedat (art. 1320 C. civ.).
Locatarul cesionar are o acțiune directă împotriva locatorului cedat, pentru a cere executarea contractului de locațiune sau rezilierea acestuia.
Proba cesiunii contractului de locațiune este supusă regulilor vânzării-cumpărării de creanțe.
În temeiul art. 1815 C. civ., plata anticipată a chiriei sau cesiunea creanței privind chiria nu poate fi opusă dobânditorului decât dacă în privința acestora au fost îndeplinite, înainte ca înstrăinarea să devină opozabilă locatarului, formalitățile de publicitate, prin înscrierea în arhivă sau, după caz, în cartea funciară, în funcție de obiectul locațiunii, ori dacă plata anticipată sau cesiunea a fost cunoscută de dobânditor pe altă cale.
