Obligația de garanție a proprietarului în contractul de închiriere
| Comentarii |
|
obligația de garanție a proprietarului în contractul de închiriere, 1. Garanția pentru tulburarea provenită prin fapta locatorului și a terțului 2. Obligația de garanție a locatorului pentru viciile ascunse ale lucrului închiriat 3. Modificarea convențională a obligației de garanție
Locatorul, fiind ținut să asigure locatarului liniștita și utila folosință a lucrului dat în locațiune, răspunde pentru orice tulburare în exercitarea prerogativei folosinței, fie că aceasta își are cauza în fapta locatorului ori a unui terț, fie în viciile ascunse ale lucrului.
1. Garanția pentru tulburarea provenită prin fapta locatorului și a terțului
În temeiul art. 1789 C. civ., locatorul este dator prin însăși natura contractului, fără vreo clauză specială, să asigure locatarului folosința nestânjenită a lucrului închiriat sau arendat, pe toată durata locațiunii. În consecință, locatorul este răspunzător de orice împiedicare a locatarului de a folosi bunul și de toate daunele încercate de locatar, îndreptățit să ceară o scădere a chiriei sau arendei, proporțional cu durata împiedicării sau restituirea chiriei pentru durata în care nu a folosit imobilul, în cazul achitării anticipate, deoarece o parte a chiriei sau arendei ar fi deținută de locator fără cauză.
Contractul este de drept și de fapt desființat când locatorul nu a putut procura locatarului folosința lucrului închiriat, după cum locatarul poate solicita la rândul său rezilierea contractului cu daune-interese, dacă împiedicarea folosinței lucrului este esențială în raport cu scopul avut în vedere la încheierea contractului.
Locatorul este răspunzător față de locatar pentru toate daunele încercate de acesta prin tulburările ce i s-ar aduce de către cel de-al treilea în exercițiul folosinței, dacă aceste tulburări sunt sprijinite pe un drept în privința lucrului închiriat, cu singura condiție ca locatarul să-l fi încunoștințat pe locator de aceste tulburări.
Obligația locatorului de a asigura folosința liniștită și utilă a lucrului închiriat, presupune predarea și menținerea funcționalității sale.
Locatorul trebuie să predea lucrul în starea corespunzătoare destinației în vederea căruia a fost închiriat, fiind obligat la efectuarea tuturor lucrărilor, inclusiv cele locative necesare folosinței corespunzătoare a bunului de către locatar, la momentul predării.
Locatorul are și obligația menținerii funcționalității bunului închiriat. Abdicarea sa de la această obligație contractuală și manifestarea unei atitudini abuzive, îl îndreptățește pe locatar de a solicita instanței de judecată sancționarea acestui comportament, inclusiv pe calea ordonanței președințiale.
Răspunderea locatorului decurgând din contractul de locațiune este guvernată de principiile culpei contractuale iar nu delictuale, care exclud existența vreunui raport contractual între locatarul dăunat și locatorul răspunzător de daune.
Ca o consecință a obligației locatorului de a procura locatarului liniștita folosință a lucrului închiriat este și aceea de a garanta pe locatar de evicțiune, de viciile și stricăciunile lucrului închiriat, care afectează folosința.
Locatorul este obligat să întreprindă tot ceea ce este necesar asigurării în mod constant a folosinței liniștite și utile a lucrului locat, fiind dator să se abțină de la orice fapt care ar împiedica, diminua sau stânjeni o asemenea folosință.
Obligația de garanție a locatorului cuprinde obligația de garanție pentru evicțiune, cauzată prin faptul personal al locatorului sau faptul unui terț, precum și garanția pentru viciile ascunse ale lucrului.
Tulburarea, poate fi directă, săvârșită nemijlocit de locator, sau indirectă, realizată de locator prin intermediul unui terț cu care locatorul a încheiat un act juridic, din care derivă drepturi ce pot afecta liniștita folosință a lucrului locat.
În temeiul obligației de garanție derivată din obligația locatorului de asigurare a folosinței lucrului închiriat, acestuia îi incumbă obligația negativă de a se abține de la orice tulburare de fapt sau de drept, de natură a-i împiedica pe locatar în folosința liniștită a bunului ori de natură a-i diminua sau restrânge o atare folosință.
Schimbarea formei sau destinației lucrului principal sau accesoriilor acestuia, chiar și atunci când această schimbare aduce o micșorare minimă a folosinței locatarului sau arendașului, prin voința unilaterală a locatorului și care nu este necesară, edificarea unor construcții care afectează chiar prin restrângerea folosinței locuinței sau spațiilor aferente acesteia ori poluarea mediului înconjurător, reprezintă tulburări de fapt, care angajează răspunderea locatorului pentru evicțiune.
Locatorul răspunde pentru evicțiune prin fapta sa proprie și pentru restrângerea folosinței bunului sau lipsirea locatarului de folosința acestuia, în cazul efectuării lucrărilor impuse de remedierea degradărilor ce cad în sarcina locatorului, în timpul derulării contractului (care dacă nu ar fi realizate ar expune lucrul pericolului de distrugere) ori de câte ori lucrările nu au fost finalizate în termenul legal de 10 zile.
Depășirea termenului legal pentru finalizarea lucrărilor și restrângerea sau lipsirea locatarului de folosința lucrului, face ca scopul contractului să nu mai poată fi atins, iar plata chiriei să-și piardă rațiunea și cauza.
Tulburarea chiriașului prin fapta locatorului poate fi și una de drept, atunci când se neagă însăși dreptul de folosință a locatarului, pe motivul lipsei dreptului locativ, caz în care de asemenea se pune în discuție evicțiunea chiriașului.
Distincția între tulburarea de fapt și cea de drept pe care o poate exercita locatorul împotriva locatarului nu este relevantă, pentru că ambele tulburări se supun aceluiași regim juridic, chiar dacă modalitățile de manifestare ale acestora diferă, în sensul că ceea ce reprezenta în ipoteza evicțiunii de fapt o modalitate de evingere, în ipoteza evicțiunii de drept este un efect al acesteia.
Tulburarea locatarului poate fi și indirectă, rezultând din încheierea de către locator a unor acte juridice cu terțe persoane, din care se desprind pentru acestea drepturi care, prin natura lor, pot afecta dreptul de folosință a locatarului.
Evicțiunea din partea terțului are ca origine conduita locatorului care a încheiat cu terțul actul juridic și care se analizează în instituția garanției pentru fapta terțului, deși fapta terțului este în realitate tot a locatorului. Altfel spus, tulburarea terțului poate fi de drept, iar dreptul invocat poate avea legătură cu atitudinea locatorului, care anterior sau ulterior locațiunii, a transmis dreptul către terț.
Locatorul răspunde pentru tulburarea de drept a locatarului, nu numai atunci când autorul tulburării își „trage dreptul său chiar de la locator”, dar și în cazul când el pretinde a-și exercita un drept propriu, neconcedat și chiar tăgăduit de locator.
Legiuitorul nu a subordonat obligația de garanție pentru evic-țiune a locatorului condiției recunoașterii judecătorești a dreptului tulburătorului, de judecarea fondului dreptului pretins de acesta.
Prin exercitarea dreptului de către terț, locatarul poate suferi o simplă pierdere materială totală sau parțială a lucrului sau o tulburare, prin exercitarea unei acțiuni prin care terțul își valorifică dreptul împotriva locatarului.
Indiferent de urmările tulburării, locatarul poate cere reducerea chiriei, proporțional pierderii folosinței sau rezilierea contractului, dacă folosința este pierdută total sau în cea mai mare parte, în ambele cazuri putându-se acorda daune-interese.
Răspunderea locatorului pentru tulburarea de drept suferită de locatar, intervine numai în cazul în care acesta din urmă a anunțat tulburarea în timp util locatorului, de maniera ca acesta să fie în măsură să se apere și să-l apere pe locatar.
Dacă locatarul a ales să se apere singur sau a recunoscut dreptul terțului, se presupune că el și-a asumat riscul pierderii dreptului său.
Tulburarea folosinței locatarului de către un terț colocatar, care invocă un raport juridic cu locatorul (un contract de închiriere pentru exercitarea unei profesii cauzatoare de zgomot sau poluare) ținut de obligația asigurării liniștitei folosințe a imobilului, antrenează răspunderea locatorului pentru evicțiune, fiind vorba de un fapt personal al acestuia.
Locatorul nu-și încălcă obligația de garanție pentru tulburarea locatarului în folosința bunului, pentru o greșeală accidentală a unui colocatar, căci prin contractul de locațiune cu terțul el nu a comis nici o greșeală, colocatarul fiind ținut să răspundă delictual pentru fapta proprie.
Închirierea spațiilor alăturate pentru derularea unor activități profesionale similare acelora ale locatarului, nu reprezintă o încălcare a obligației de garanție pentru evicțiune din partea locatorului, întrucât acesta, în absența unei clauze contractuale de a nu închiria imobilul pentru o profesiune similară, are facultatea de a uza și dispune de lucrul său în temeiul dreptului de proprietate și în limitele legale.
Pentru aceleași considerente, însăși locatorul poate exercita în același imobil sau într-unul alăturat, o industrie sau un comerț similar cu cel exercitat de locatar. În plus, spunem noi, obligația de garanție pentru evicțiune sub forma concurenței, vizează în accepțiunea vechiului Cod comercial, pe vânzătorul sau locatorul fondului de comerț, privit ca o universalitate de afectațiune, nu și pe locatorul a unui bun determinat.
Jurisprudența franceză, consideră că folosința netulburată nu cuprinde și dreptul de neconcurență, cu excepția cazului în care locațiunea are ca obiect fondul de comerț. 21
Locatarul tulburat nu poate cere autorului tulburării despăgubiri, rezilierea contractului și nici nu-l poate chema în garanție pe locator, dacă autorul tulburării este în drept să-și exercite comerțul sau industria sa, afară de cazul când s-ar fi obligat să nu exercite comerțul sau industria sa, situație în care operează dreptul de garanție al locatarului tulburat.
Obligația de garanție a locatorului pentru industrii similare, operează în cazul în care locatorul s-a obligat expres prin contract să nu aducă concurență locatarului, ori dacă această obligație rezultă pentru locator în mod tacit, din împrejurările cauzei și dacă introducerea comerțului sau industriei similare s-a făcut cu scopul vădit de a aduce o pagubă cu a locatarului.
Împotriva tulburărilor de fapt, locatarul trebuie să acționeze singur, având posibilitatea să le contracareze prin exercitarea acțiunii posesorii aflată și la îndemâna detentorului precar, cum este chiriașul, care deține lucrul în interesul propriu, în temeiul contractului de închiriere cu posesorul, afară numai dacă tulburătorul este cel pentru care deține.
Tulburarea de fapt este atunci când terțul tulburător al folosinței bunului nu se bazează pe un drept.
Locatarul nu are exercițiul acțiunii posesorii contra tulburătorului, dacă este împiedicat în folosința dreptului său printr-o simplă tulburare de fapt legată de o acțiune de drept, adică atunci când terțul își sprijină tulburarea pe un pretins drept real.
Pentru ca locatarul să se legitimeze activ în acțiunea posesorie, trebuie să fie în posesia unui titlu, în temeiul căruia deține bunul, să îndeplinească condițiile generale sau speciale ale acțiunii posesorii, tulburătorul să fie un terț și nu cel pentru care deține, iar terțul să nu invoce un drept în privința lucrului închiriat.
Tulburarea folosinței locatarului printr-un act administrativ, a fost considerată de unii autori ca o tulburare de fapt care nu antrenează răspunderea locatorului pentru evicțiune.
într-o altă opinie, aflată în acord cu jurisprudență mai veche, se susține că tulburarea folosinței locatarului printr-un act administrativ emis cu respectarea legii, nu poate fi calificată ca o tulburare de fapt, pentru că el este un act de putere al autorității administrative ce poate fi asimilat unui caz de forță majoră, care antrenează responsabilitatea locatorului.
Numai tulburarea folosinței printr-un act administrativ nelegal poate fi calificată ca o tulburare de fapt, deoarece locatarul este legitimat să ceară anularea acestuia pe calea procedurii contenciosului administrativ, dacă se consideră vătămat în drepturile sale.
În cazul tulburării de drept, locatarul sau arendașul nu este obligat să susțină procesul împotriva terțului, pentru că nu dreptul său este contestat ci acela al locatorului.
Locatarul sau arendașul poate, la alegere, fie să ceară scoaterea sa din cauză, indicând pe locator pentru care el posedă, fie să rămână în cauză, chemând pe locator în garanție.
Instanța este în drept să aprecieze temeinicia cererii locatarului de scoatere din cauză, și o poate respinge atunci când nu se probează că bunul deținut de pârâtul locatar se posedă în numele persoanei arătate, fără ca prin această măsură să se aducă atingere dreptului locatorului, deoarece acesta nu poate fi valabil reprezentat înaintea justiției de către locatar și deci hotărârea pronunțată împotriva locatarului nu-i poate fi opozabilă proprietarului.
Într-o acțiune posesorie intentată de cel de-al treilea contra locatarului sau arendașului, acesta nu poate fi obligat de a se judeca în chestiunea posesiunii lucrului închiriat fără a-i introduce în cauză pe locator, întrucât ar fi expus pierderii dreptului la reducerea chiriei sau a despăgubirilor, în cazul rezilierii contractului la cererea acestuia.
Locatarul sau arendașul, tulburați în folosință de un terț care invocă un drept, lipsiți fiind parțial sau total de folosința lucrului, sunt garantați de locator, dacă acesta a fost încunoștințat la timp de tulburare.
În cazul evicțiunii totale, contractul va fi reziliat ca fiind lipsit de obiect; dacă evicțiunea este numai parțială, locatarul sau arendașul are dreptul la scăderea proporțională a prețului locațiunii, afară de cazul în care partea din bun de care a fost evins este atât de însemnată, încât fără aceasta el nu ar fi contractat, în această situație, locatarul poate cere rezilierea contractului.
Locatorul este ținut în temeiul obligației de garanție și la plata despăgubirilor, care nu poate consta numai într-o reducere proporțională a prețului locațiunii, deoarece locatorul culpabil de închirierea unui bun supus evicțiunii, este dator la o reparație integrală și completă a prejudiciului cauzat locatarului.
Jurisprudența mai veche, legată de aplicarea art. 1427 din vechiul Cod civil, a concluzionat că neîndeplinirea obligației proprietarului de a garanta pe chiriaș de folosința lucrului, făcând să dispară tulburarea adusă acelei folosințe, îl îndreptățește pe chiriaș să refuze plata chiriei până la încetarea tulburării, în care caz el nefiind în culpă, pactul comisoriu nu poate opera contra lui.
Locatarul beneficiază de dreptul la garanție dacă a anunțat locatorului tulburarea, pentru ca acesta să ia măsura înlăturării tulburării, cauza evicțiunii trebuie să fie anterioară contractului de locațiune sau dacă este ulterioară, ea trebuie să provină din faptul locatorului, iar cel garantat să nu fi cunoscut pericolul evicțiunii, căci dacă l-a cunoscut se prezumă, în lipsa unei clauze contrare, că a închiriat lucrul pe riscul său, nefiind îndreptățit la despăgubiri.
Obligația de garanție a locatorului nu operează, ori de câte ori printr-o clauză contractuală expresă, locatorul a fost scutit de garanție ori locatarul a închiriat lucrul pe riscul său. În această situație, locatorul este scutit de plata daunelor interese, iar după unele opinii chiar de scăderea proporțională a chiriei.
Indiferent de gravitatea tulburării, dacă aceasta a fost comunicată locatorului, el are obligația de garanție chiar dacă nu a înlăturat-o, căci de această dată se pune în discuție și conduita culpabilă a locatorului.
La rândul său și locatarul culpabil de necomunicarea tulburării către locator, este ținut să-l despăgubească pe acesta din urmă, pentru toate prejudiciile suferite ca urmare a necomunicării. Dacă locatarul, fără a-i informa pe locator se apără singur împotriva pretențiunilor terțului și nu reușește să le respingă, în temeiul art. 1795 alin. (2) C. civ., este ținut să-l despăgubească pe locator pentru prejudiciile suferite de acesta, cauzate de necomunicarea tulburării, afară dacă locatarul probează că locatorul nu ar fi avut câștig de cauză sau că, având cunoștință de tulburare, nu a acționat.
Și în această situație a probării lipsei oricărei șanse de câștig a locatorului în cauza la care nu a participat, locatarul beneficiază de garanția pentru evicțiune, de vreme ce culpa locatorului este probată.
2. Obligația de garanție a locatorului pentru viciile ascunse ale lucrului închiriat
Locatorul trebuie să garanteze pe locatar sau arendaș potrivit art. 1790 alin. (1) C. civ., contra tuturor viciilor lucrului care împiedică sau micșorează folosința lui.
Locatorul garantează pe locatar în contra viciilor lucrului, chiar dacă aceste vicii nu provin de la locator. Obligația de garanție pentru viciile ascunse ale lucrului închiriat, operează nu numai în privința acelora existente la momentul încheierii contractului de locațiune, chiar dacă nu au fost cunoscute, dar și în privința acelora apărute pe parcursul executării acestuia.
Locatorul garantează pe locatar contra viciilor nu numai când acestea sunt permanente, dar și când acestea sunt vremelnice.
Locatarul este garantat numai pentru viciile ascunse ale lucrului nu și pentru acelea aparente pe care le-a cunoscut sau putea să le cunoască la momentul încheierii contractului și pe care se presupune că le-a acceptat, dacă nu le-a reclamat în condițiile art. 1690 alin. (3) C. civ., prin informarea locatorului în cel mai scurt timp.
Pentru antrenarea răspunderii locatorului, viciile ascunse trebuie să prezinte o anumită gravitate, de natură să împiedice întrebuințarea lucrului sau să-i micșoreze în așa măsură posibilitatea folosinței, încât să se poată prezuma că în cunoștință de cauză lucrul nu ar fi fost închiriat ori chiria ar fi fost mai mică.
Garanția viciilor este o chestiune de fapt, apreciată în concret de instanță, în funcție de natura activității profesionale sau industriale a locatarului sau familiei sale, fără ca micile defecțiuni generate de viciile ascunse, care fac mai puțin comodă folosința lucrului să angajeze răspunderea locatorului.
Atunci când folosința utilă a lucrului dat în locatiune este afectată, locatarul are un drept de opțiune între a cere:
- reducerea chiriei, proporțional cu restrângerea folosinței lucrului, dacă viciile ascunse micșorează doar valoarea de întrebuințare a lucrului și daune-interese, dacă sunt îndeplinite condițiile acordării acestora;
- rezilierea contractului, dacă lucrul a devenit impropriu întrebuințării și daune-interese.
Rezilierea contractului este o măsură subsidiară, care operează atunci când viciile sunt atât de grave încât dacă le-ar fi cunoscut, locatarul nu ar fi luat lucrul în locațiune.
Gravitatea viciilor se raportează la cauza contractului de locațiune, care este în măsură să cuantifice dacă viciul împiedică sau doar micșorează folosința.
În cazul în care viciile lucrului au fost remediate de locator, sancțiunile prevăzute de art. 1791 C. civ. nu vor mai opera.
Locatorul poate fi silit de chiriaș pe calea acțiunii în justiție sași îndeplinească obligația de efectuare a remedierilor, de înlăturare a viciilor și menținerea lucrului în stare corespunzătoare de folosință, după cum locatarul se prezumă a fi autorizat de locator în temeiul art. 1788 C. civ., să facă aceste remedieri, dacă el nu se conformează în termen de 30 de zile de la primirea încunoș-tintării scrise a locatarului.
Locatorul este exonerat de plata daunelor-interese în cazul rezilierii contractului, numai dacă probează că nu le-a cunoscut și potrivit împrejurărilor nici nu era dator să le cunoască. Prin aplicarea art. 1533 C. civ., locatorul de bună credință nu va fi condamnat decât la daunele care au fost prevăzute sau puteau fi prevăzute la data facerii contractului. Locatorul de rea-credință va fi obligat și la plata daunelor care nu au fost prevăzute, dacă acestea sunt o consecință directă și necesară a neexecutării obligației.
Viciile reprezintă imperfecțiuni ale lucrului, care diminuează posibilitatea de folosire a acestuia, de manieră să afecteze caracterul util al acestuia cu intensități diferite prin gravitatea lor, întrucât se prezumă ca dacă le-ar fi cunoscut, locatarul nu ar fi contractat sau ar fi plătit o chirie redusă.
Legea face distincția între viciile ascunse și viciile aparente, și lasă să se înțeleagă că răspunderea locatorului se raportează numai la viciile ascunse, considerând că cele aparente pot fi constatate de locatar la momentul preluării.
Locatarul nu poate pretinde lipsuri pe care, neatent fiind, nu le-a constatat la preluare, deși putea să o facă, de vreme ce are obligația restituirii lucrului în starea în care l-a preluat, prezu-mându-se până la proba contrară, că locatarul a primit bunul în stare corespunzătoare.
În legătură cu viciile aparente, ivite pe parcursul derulării contractului, textul Codului civil reclamă un efort de interpretare în raport cu obligația locatorului de a asigura locatarului folosința utilă a lucrului pe toată durata locațiunii.
Pe fondul tăcerii legiuitorului, în alin. (1) al art. 1790 C. civ., nu se poate realiza vreo distincție între cele două categorii de vicii aparente și ascunse și momentul apariției lor, deoarece textul statuează că „locatorul garantează contra tuturor viciilor lucrului” chiar dacă nu le-a cunoscut la încheierea contractului, fără să se tină seama dacă ele existau ori au survenit în cursul locațiunii. Condiția este aceea că aceste vicii să „împiedice sau să micșoreze folosința lucrului”.
Alineatul (2) al art. 1790 C. civ., exclude de la obligația de garanție, numai viciile aparente existente la data încheierii contractului și pe care chiriașul nu le-a reclamat în condițiile art. 1690 alin. (3) C. civ. Per a contrarie, locatorul garantează contra tuturor celorlalte vicii, fără distincție, aparente sau ascunse, indiferent de momentul în care acestea au survenit, afară de acelea aparente existente la data încheierii contractului și pe care chiriașul nu le-a reclamat.
Analogia pe care alin. (2) al art. 1790 C. civ. o face cu art. 1690 alin. (3) C. civ., care tratează materia viciilor aparente în contractul de vânzare-cumpărare, vizează numai procedura de reclamare a acestor vicii la momentul încheierii contractului și preluării bunului vândut, cu consecințele legate de lipsa informării vânzătorului și nu regimul juridic al viciilor în cadrul celor două contracte, de vânzare-cumpărare și locațiune.
Deosebirea între cele două contracte în materia viciilor se justifică prin aceea că vânzarea-cumpărarea este un contract cu executare dintr-o dată, în timp ce locațiunea este un contract cu executare succesivă, în temeiul căruia locatorul este obligat să asigure locatarului continuitatea folosinței.
Ca urmare, locatorul răspunde atât pentru viciile ascunse existente la încheierea contractului cât și pentru viciile ascunse sau apărute, ivite pe parcursul derulării acestuia, deoarece obligația locatorului de a asigura folosința utilă a lucrului este continuă, pe toată durata contractului.
Actualul cod civil încorporează în conceptul de „vicii” și stricăciunile pentru care vechiul Cod civil instituia în art. 1422 răspunderea locatorului, deoarece în accepțiunea actuală a reglementării, rămâne fără relevanță faptul că viciile sunt permanente și se repetă periodic, iar stricăciunile sunt vicii în sensul larg, care însă nu au nevoie a se repeta, de vreme ce ambele generează daune.
Alineatul (2) al art. 1790 C. civ. instituie o răspundere specială a locatorului pentru viciile aparente ivite pe parcursul derulării contractului, care prin natura lor nu împiedică sau micșorează folosința, dar prejudiciază viața, sănătatea sau integritatea corporală a locatarului.
În acest caz, legiuitorul încearcă să realizeze și pe plan contractual ocrotirea valorilor nepatrimoniale recunoscute în capitolul
II, secțiunea a 2-a a Codului civil, instituind în sarcina locatorului obligația de asigurare a folosinței lucrului nu numai liniștită și utilă, dar și nevătămătoare vieții, sănătății sau integrității corporale a locatarului.
Dacă dispozițiile art. 1790 alin. (2) C. civ., privind acest aspect al răspunderii locatorului au un caracter supletiv, acelea ale art. 1827 C. civ., referitoare la viciile care prin gravitatea lor amenință sănătatea celor care lucrează sau locuiesc în imobilul în-»
chiriat, au un caracter imperativ pentru locator, chiriașul putând cere rezilierea contractului în condițiile legii, cu plata daunelor-interese, dacă la încheierea contractului nu a cunoscut viciile lucrului.
Sancțiunea legală în acest caz este mult mai gravă, deoarece nu se limitează la plata despăgubirilor ca în art. 1790 alin. (2) C. civ., ci vizează desființarea prin reziliere a contractului la cererea chiriașului, chiar dacă acesta a renunțat prin contract la acele drepturi decurgând din viciile care amenință sănătatea sau integritatea corporală.
Mai mult, art. 1827 C. civ. extinde sfera viciilor generatoare a amenințărilor pentru sănătatea sau integritatea corporală, atât la cele aparente, cât și la cele ascunse, deducându-se acest lucru din aceea că primejdia gravă pentru aceste valori poate proveni din structura sau starea imobilului (boală contagioasă încuibată în imobilul închiriat, emanații de mirosuri vătămătoare, defecțiuni ale sistemului de evacuare a resturilor menajere, care reprezintă un factor de infecție).
În situația vizată de art. 1827 C. civ., apreciem că rezilierea contractului de închiriere rămâne la latitudinea chiriașului, chiar și atunci când viciile privind structura sau starea imobilului au fost remediate, dacă acestea continuă să constituie o primejdie gravă pentru sănătatea chiriașului și familiei sale.
Chiriașul are dreptul și la daune-interese, dacă la data încheierii contractului nu a cunoscut viciile lucrului. Și în această situație, din perspectiva bunei sau relei-credințe a locatorului, își vor găsi aplicarea dispozițiunile art. 1533 C. civ., acesta fiind obligat să acopere numai prejudiciile previzibile în cazul bunei-credințe și cumulativ și prejudiciile imprevizibile, în cazul relei-credințe.
De precizat că dispozițiile art. 1827 C. civ. au o sferă limitată de aplicare, numai în materia închirierii locuințelor, acesta fiind încorporat în secțiunea 2, Cap. V a Codului civil, privind regimul particular al închirierii acestora.
Prin art. 1792 C. civ., legiuitorul având în vedere faptul că prin locațiune operează doar o transmitere temporară a folosinței lucrului, și nu transferul de proprietate, a înțeles să aplice regimul juridic al viciilor ascunse și atunci când lucrul dat în locațiune nu corespunde calităților convenite de părți.
De principiu, disocierea calității reale a bunului de aceea convenită de părți, nu pune în discuție viciul lucrului, ci viciul de consimțământ, cu un regim juridic diferit.
Sfera viciilor lucrului este mai extinsă decât aceea a consimțământului, deoarece nu îl include întotdeauna, după cum viciul de consimțământ nu presupune viciul ascuns al lucrului și această ultima ipoteză, numai dacă viciul lucrului este anterior consimțământului. În materia locațiunii, viciul care poate afecta calitatea, poate surveni și în cursul derulării contractului.
Față de o atare situație, regimul juridic aplicabil este diferit; acela al nulității în ipoteza viciului care afectează substanța lucrului și care este anterior sau concomitent încheierii contractului și acela al garanției locatorului pentru vicii ascunse, ori de câte ori viciul ascuns nu afectează substanța, deși este anterior încheierii contractului ori s-a ivit pe timpul derulării acestuia.
Apreciem însă că rațiunea legiuitorului regăsită în text, a fost aceea a fluidizării litigiilor în materie, în condițiile în care în cazul anulării contractului dificultățile de probațiune sunt mai mari, efectele nulității actelor juridice privind prestațiile succesive sunt aceleași cu cele ale rezilierii, ambele operând pentru viitor, iar în cazul salvării actului juridic de la sancțiunea nulității, lipsa calității convenite, presupune și o reducere proporțională corespunzătoare a chiriei. Nimic nu se opune ca locatarul să solicite anularea contractului dacă se probează existența viciului de consimțământ.
3. Modificarea convențională a obligației de garanție
Obligația de garanție a locatorului pentru tulburările cauzate în folosința lucrului închiriat, fiind reglementată prin norme dispozitive, poate fi modificată prin acordul părților contractante, în sensul agravării, limitării sau chiar înlăturării acesteia.
înlăturarea obligației de garanție nu-l pune pe locator la adăpostul rezilierii totale sau parțiale a contractului de locațiune, în măsura în care folosința lucrului nu ar fi asigurată, dar îl exonerează de plata daunelor-interese, menite să acopere prejudiciul cauzat locatarului prin evicțiune sau viciile ascunse ale lucrului.
Clauzele de limitare sau înlăturare a obligației de garanție a locatorului sunt afectate de nulitate, dacă locatorul a fost de rea-credință.
Toate clauzele de modificare a obligației de garanție a locatorului sunt supuse interpretării restrictive.
O atare clauză presupune buna-credință a locatorului, înlăturarea faptei proprii a acestuia în cazul evicțiunii și atitudinii sale culpabile, în cazul viciilor lucrului închiriat.
Clauza de modificare convențională a obligației de garanție trebuie să fie prevăzută în mod expres în contractul de închiriere și să pună în lumină cu claritate intenția neîndoielnică a părților de a deroga de la regulile de drept comun. Existența clauzei de exonerare sau reducere a garanției împiedică formularea de către locatar a acțiunii în despăgubire, după cum agravarea răspunderii pentru evicțiune își va produce din plin efectele.
Prevederile art. 22 lit. d) din Legea nr. 114/1996 care sancționau cu nulitatea clauzele din contractul de închiriere privind exonerarea proprietarului de obligațiile de garanție pentru evicțiune și vicii, ori care vizau restrângerea totală a obligațiilor ce îi reveneau acestuia, au fost abrogate prin art. 230 lit. s) din Legea nr. 71/2011.
