Sublocațiune
| Comentarii |
|
sublocațiune, numită și subînchiriere, reprezintă darea în chirie a unui imobil în întregime sau în parte, de către chiriaș.
Contractul de închiriere nu este privit ca un contract intuitu personae, astfel că, potrivit art. 1805 C. civ., locatarul are dreptul de a subînchiria sau cesiona dreptul său către o terță persoană, cu condiția ca o asemenea facultate să nu fie interzisă prin contractul principal.
Când transmiterea folosinței este interzisă în tot sau în parte către o altă persoană, contractul are un caracter intuitu personae. Această interdicție trebuie expres prevăzută în contractul principal, iar în privința sublocațiunii ori cesiunii bunurilor mobile, legea prevede acordul scris al locatorului.
Interdicția de sublocațiune o include și pe aceea de cedare a locațiunii, fără însă ca interdicția de cedare a locațiunii să o includă pe aceea de sublocațiune (art. 1806 C. civ.). Ambele interdicții, aceea de încheiere a sublocațiunii și aceea de cedare a locațiunii, privesc atât sublocațiunea totală și parțială, cât și cesiunea totală sau parțială a locațiunii [art. 1806 alin. (2) C. civ.]. Sublocațiunea și cesiunea locațiunii se grefează pe contractul principal de locațiune, astfel că, prin conexiune, ele capătă caracter profesional, dacă contractul principal are un atare caracter.
Sublocațiunea constă în transmiterea de către locatar în tot sau în parte a dreptului său de folosință temporară asupra lucrului închiriat, în favoarea unui terț, în temeiul contractului de locatiune încheiat cu acesta, în schimbul unei chirii. Subînchirierea reprezintă încheierea unui nou contract de închiriere a locuinței.
În cazul sublocațiunii de drept comun, ne aflăm în prezența a două contracte: contractul inițial de închiriere și contractul de subînchiriere, generatoare a două raporturi juridice diferite; raportul de închiriere dintre locator și chiriaș și raportul de subînchi-rere dintre chiriaș și subchiriaș.
În acest nou contract, locatarul devine în raport cu sublo-catarul locator, iar sublocatarul, în raporturile cu locatarul inițial, devine și el locatar. Între locator și sublocatar se aplică regulile obișnuite în materie de locațiune, fără ca prin sublocațiune să fie afectate raporturile juridice dintre părțile contractului inițial.
Sublocațiunea spațiului și achitarea chiriei de către sublocatar nu are relevanță, întrucât nu influențează raportul juridic dintre părțile contractului principal de locațiune, dacă acesta a încetat.
Sublocațiunea este permisă dacă sunt întrunite cumulativ două condiții:
1. Transmiterea folosinței să nu fie interzisă prin contractul principal, în caz contrar locațiunea având un caracter intuitu personae.
Interzicerea sublocațiunii nu se prezumă în accepțiunea art. 1805 C. civ., ci ea trebuie să rezulte dintr-o stipulație expresă, neechivocă. Clauza de interzicere a sublocațiunii trebuie interpretată potrivit art. 1806 C. civ., în sensul că interdicția sublocațiunii privește atât sublocațiunea totală, cât și cea parțială, iar interdicția de cedare a locațiunii privește atât cesiunea totală, cât și cea parțială.
Dacă sublocațiunea sau cesiunea au fost interzise prin contractul de locațiune, locatarul nu poate aduce ca aport social într-o societate civilă sau comercială dreptul de folosință, întrucât un atare aport echivalează cu o sublocațiune sau cesiune. Dacă sublocațiunea sau cesiunea a fost permisă, aportarea folosinței bunurilor mobile va fi valabilă numai dacă există acordul scris al locatorului (art. 1805 C. civ.).
Cerința prevăzută de art. 1805 C. civ. nu poate opera în privința contractelor de locațiune pentru care legea impune în prealabil încheierii sale, efectuarea licitației, deoarece pe cale ocolită s-ar ajunge la eludarea efectelor licitației.
Interdicția sublocațiunii operează în temeiul legii, atât pentru contractele încheiate în temeiul procesului-verbal de licitație, cât și acelora încheiate prin negociere, în cazul unicului licitator.
De asemenea, legiuitorul interzice expres sublocațiunea și cesiunea dreptului de locuire, sub sancțiunea rezilierii contractului de închiriere și suportarea eventualelor daune aduse locuinței și clădirii, în privința locuințelor sociale (art. 49 din Legea nr. 114/1996).
Apreciem că aceste interdicții operează și în privința locuințelor de intervenție, de necesitate și protocol, chiar dacă legiuitorul nu o spune explicit, deoarece rațiunea legii se regăsește în asigurarea regimului juridic special al acestor categorii de locuințe.
2. Este necesar ca sublocatiunea să nu contravină contractului inițial, adică să mențină destinația bunului închiriat, să nu fie convenită în alte condiții esențiale decât acelea ale contractului principal. În aceste limite conferite de drepturile locatorului din contractul principal, sublocațiunea poate fi convenită în condiții diferite de contractul principal (chirie mai mare sau mai mică, durata diferită de aceea din contractul principal, dar înscrisă în limitele de timp ale acestuia).
Nerespectarea celor două condiții mai sus evidențiate conferă locatorului din contractul inițial dreptul de a solicita instanței judecătorești:
- fie executarea obligațiilor din contractul de locațiune principal;
- fie rezilierea contractului de locațiune cu daune-interese, pentru nerespectarea obligațiilor.
Raportul de dependență între cele două contracte face ca soarta contractului de sublocațiune să fie determinată de aceea a contractului initial.
Fără ca locatorul din contractul principal să fie parte în contractul de sublocațiune, în temeiul art. 1807 C. civ., acesta își produce față de el efecte.
Astfel, în caz de neplată a chiriei cuvenite în temeiul contractului principal, locatorul îl poate urmări pe sublocatar până la concurența chiriei pe care acesta din urmă o datorează locatarului principal, fără ca plata anticipată a chiriei făcută locatarului principal să-i poată fi opusă locatorului.
În temeiul art. 1807 alin. (2) C. civ., locatorul își păstrează dreptul de urmărire a chiriei prevăzute mai sus, chiar și atunci când creanța având ca obiect chiria datorată în temeiul sublocațiunii a fost cedată.
Locatorul poate, de asemenea, să se îndrepte direct împotriva sublocatarului pentru a-i constrânge la executarea celorlalte obligații asumate prin contractul de sublocațiune.
Articolul 128 din Legea nr. 71/2011 conferă eficacitatea art. 1807 C. civ. și în privința contractelor de sublocațiune încheiate după data intrării în vigoare a Codului civil, chiar și în cazurile în care contractul principal de locațiune s-a încheiat anterior acestei date.
