Obligațiile chiriașului față de proprietar
| Comentarii |
|
obligațiile chiriașului față de proprietar, potrivit art. 1796 C. civ., locatarul are următoarele obligații:
- să ia în primire bunul dat în locațiune;
- să folosească lucrul cu prudență și diligență;
- să plătească chiria în cuantumul și la termenul stabilit în contract;
- să restituie lucrul la încetarea, din orice cauză, a contractului de locațiune;
- să înștiințeze pe locator despre uzurpare.
1. Obligația de a lua în primire bunul dat în locațiune
Preluarea de către locatar a obiectului locațiunii se face la mo-
mentul încheierii sau la termenul stipulat în contract și la locul unde se găsea bunul la data încheierii contractului. Această obligație este corelativă aceleia a locatorului, de a preda bunul și de a-i prelua la încetarea contractului, când locatarul îl restituie.
Specificarea în contract a profesiei sau obiectului activității profesionale a locatarului, trebuie interpretată în sensul că locatorul a acceptat exercitarea profesiei sau întreprinderii în spațiul închiriat, chiar dacă nu s-a prevăzut explicit că locațiunea se face în acest scop.
2. Obligația locatarului de a folosi bunul cu prudență și diligență
Această obligație a locatarului, prevăzută în art. 1799 C. civ., presupune folosința bunului, potrivit destinației stabilite în contract sau în lipsă, potrivit celei prezumate după natura sau destinația sa anterioară, ori cea potrivit căreia locatarul îl folosește.
Locatarul nu poate schimba forma ori destinația bunului și nici nu-l poate folosi astfel încât să-l prejudicieze pe locator, sub sancțiunea plății daunelor-interese și, după caz, rezilierea contractului (art. 1800 C. civ.).
Aceeași obligație revine locatarului, potrivit art. 1829 C. civ., în folosirea părților și instalațiilor comune, din clădirile cu mai multe apartamente (unități locative).
În acest mod, se consfințește dreptul de proprietate, care nu poate fi încălcat de locatar prin efectuarea unor lucrări care nu se înscriu în limitele dreptului de folosință pe care îl are în baza contractului de închiriere.
Faptul că pentru executarea unor atari lucrări nu este necesară autorizarea prealabilă prevăzută de Legea nr. 50/1991, nu îi dă locatarului dreptul să le efectueze fără aprobarea proprietarului.
Folosirea lucrului, altfel decât potrivit destinației, cu posibile consecințe de deteriorare gravă sau de diminuare semnificativă a performanțelor sau calității lucrului închiriat, este calificată ca abuzivă și conduce la plata despăgubirilor sau la rezilierea contractului de locațiune și repunerea lucrului în starea anterioară, nu numai în cazul schimbării complete a destinației, dar și în cazul schimbării parțiale.
Schimbarea destinației lucrului închiriat se poate face cu consimțământul expres sau tacit al locatorului, fără însă ca prin aceasta să se diminueze suprafața construcției, să fie alterată structura arhitectonică și funcțională inițială a acesteia, ori a lucrului mobil închiriat, cu obligația locatarului de a readuce bunul în starea inițială la sfârșitul locațiunii, dacă locatorul nu dorește să le păstreze, achitând contravaloarea lor.
Lucrările de mai mică însemnătate neautorizate, care nu au un caracter structural și care nu modifică destinația lucrului, exceptând cazul în care au fost interzise printr-o clauză contractuală, pot fi efectuate de locatar, urmând ca, la încetarea locațiunii, acestea să fie desființate la cererea locatorului sau păstrate de acesta, cu plata cuvenitelor despăgubiri.
Jurisprudența a stabilit că dreptul la acțiune al locatarului pentru recuperarea contravalorii lucrărilor de îmbunătățire apare ca legitim la data expirării contractului de locațiune de gestiune, când locatorul i-a comunicat în scris că nu înțelege să prelungească acest contract, întrucât patrimoniul său nu a suferit nicio diminuare până la această dată.
Locatarul trebuie să folosească lucrul ca un bun proprietar, aprecierea făcându-se după tipul omului prudent și diligent.
Din obligația de a întrebuința lucrul ca un bun proprietar, decurge pentru locatar obligația de a întreține și menține lucrul în stare de întrebuințare, pe toată durata locațiunii. În consecință, locatarului îi incumbă obligația efectuării micilor reparații de întreținere curentă, denumite „locative”, în lipsa unei stipulații contrare din contract. Locatarul va fi obligat să repare și toate degradările produse lucrului, ca urmare a neefectuării la timp a micilor reparații locative.
Când reparațiile au devenit necesare din culpa locatarului și a familiei sale, acesta este obligat să le efectueze, chiar dacă reprezintă mai mult decât simple reparații locative.
Instanța supremă a decis că micile reparații ocazionate de evenimentele de forță majoră sau caz fortuit, ori vechimea lucrului, cad în sarcina locatorului, și nu a locatarului, ceea ce corespunde prevederilor art. 1788-1799 din actualul Cod civil.
Locatarul nu are obligația efectuării reparațiilor locative în timpul locațiunii, ci doar la expirarea ei, afară dacă neefectuarea lor atrage riscul degradării importante sau chiar pieirea lucrului dat în locațiune, situație în care locatorul poate solicita instanței judecătorești obligarea locatorului la efectuarea imediată a reparațiilor, autorizarea de a le efectua pe cheltuiala locatarului sau rezilierea contractului, ori obligarea locatarului de a suporta plata despăgubirilor.
În timpul locațiunii, locatorul nu poate pretinde locatarului executarea reparațiilor ce îi cad în sarcină, dacă neefectuarea lor nu creează riscul pieirii sau degradării avansate a bunului, deoarece inconveniențele lipsei de întreținere sunt suportate de locatar.
Reparațiile corespunzătoare uzurii normale și vechimii lucrului închiriat cad în sarcina locatorului, iar dacă locatarul le va face, el le va putea reține din chirie. Aceasta presupune, în temeiul art. 1801 C. civ., obligația locatarului, prevăzută sub sancțiunea plății daunelor-interese și a suportării oricăror alte cheltuieli, de a-i notifica în prealabil pe locator de necesitatea efectuării reparațiilor ce cad în sarcina acestuia.
Locatorul este obligat să suporte numai costul reparațiilor capitale. În cazul în care imobilul nu mai poate fi folosit din cauza gradului avansat de uzură, ceea ce ar necesita dărâmarea și apoi reconstrucția imobilului, locatorul nu mai are o atare obligație impusă de lege.
Locatarul este obligat să suporte restrângerea locațiunii cauzată de reparațiile care nu pot fi amânate până la sfârșitul locațiunii sau a căror amânare ar expune bunul pericolului de a fi distrus [art. 1803 alin. (1) C. civ.], cu consecința reducerii prețului locațiunii, proporțional cu timpul sau cu partea bunului de care locatarul a fost lipsit, dacă reparațiile durează mai mult de 10 zile.
Dacă reparațiile sunt de așa natură încât, în timpul executării lor, bunul devine impropriu întrebuințării convenite, locatarul poate rezilia contractul [art. 1803 alin. (3) C. civ.].
Dacă degradarea lucrului se datorează culpei locatarului, el va fi obligat să facă reparațiile pe cheltuiala sa, chiar dacă nu sunt locative și tot astfel este obligat și atunci când întârzierea efectuării reparațiilor locative provoacă degradări, care, prin natura lor, cad în sarcina locatorului.
Locatarul răspunde și pentru degradările provocate de sublo-catari, prepuși, vizitatori, într-un cuvânt pentru toate persoanele introduse de el în imobil, deoarece răspunderea între creditorul și debitorul din contractul principal se poate înfățișa nu numai ca o răspundere personală, pentru fapta culpabilă proprie, ci și ca o răspundere pentru fapta altuia, dacă subcontractul se înscrie în interiorul executării contractului principal.
În obligația locatarului de a întreține și restitui bunul în starea în care l-a primit, se înscrie și răspunderea acestuia pentru incendiu, prevăzută de art. 1435 din vechiul cod civil și regăsită în formă sintetică, în art. 1799 din actualul Cod civil.
Răspunderea locatarului pentru incendiu este de natură contractuală, culpa acestuia prezumându-se până la dovada cazului fortuit sau forței majore.
Prezumția instituită de lege în favoarea proprietarului, contra locatarului, este limitată la cazul incendiului în materie de locațiune și ca o consecință a obligației locatarului de predare a lucrului închiriat, în starea în care l-a primit.
Locatarul nu se poate sustrage de la responsabilitate, probând lipsa culpei din partea sa și a altora pentru care răspunde, potrivit alin. (2) al art. 1822, decât stabilind drept cauză a incendiului, cazul fortuit.
Înlăturarea prezumției de responsabilitate a locatarului în caz de incendiu se face printr-o probațiune limitată, aceea a cazului fortuit, și nu prin probațiunea lipsei de culpă. Această din urmă probațiune poate opera numai pentru înlăturarea prezumției de culpă referitoare la degradarea bunului închiriat în timpul folosinței sale, cauzată de locatar sau cei pentru care răspunde, în temeiul alin. (2) al art. 1822 C. civ.
În cazul imobilelor ocupate de mai mulți locatari, fiecare din aceștia vor fi responsabili pentru incendiu, proporțional cu partea de imobil ocupată. Răspunderea este conjunctă, și nu solidară, deoarece în materie civilă, solidaritatea nu se presupune, iar solidaritatea delictuală nu poate interveni, deoarece în speță, este vorba de o culpă contractuală presupusă.
Dacă nu se știe de unde a izbucnit focul, fiecare locatar al condominiumului este prezumat în culpă și va răspunde proporțional cu partea din imobil ocupată, fără ca proprietarul să aibă de făcut vreo dovadă.
Prezumția de culpă a locatarului operează pentru cauza incendiului și nu pentru extinderea acestuia. Ca urmare, locatarul se va putea sustrage obligației de responsabilitate, probând că incendiul a izbucnit în apartamentul altui locatar.
Prezumția de culpă în izbucnirea incendiului nu poate opera în privința proprietarului care locuiește în imobilul închiriat alăturat, deoarece o atare prezumție nu este prevăzută de lege și acestuia nu îi incumbă obligația restituirii imobilului în bună stare. Proprietarul poate solicita despăgubiri aferente părții din imobil ocupată de ceilalți locatari, mai puțin partea ocupată de acesta. Survenirea incendiului din culpa proprietarului trebuie probată, potrivit regulilor referitoare la răspunderea civilă delictuală.
Dacă imobilul incendiat era asigurat, asigurătorul care a plătit proprietarului dauna cauzată prin incendiu, se subrogă în toate drepturile pe care asiguratul proprietar le avea contra terților, respectiv locatarilor. În plus, locatarul va fi ținut în cazul în care nu probează cazul fortuit, să despăgubească pe proprietar pentru câștigul nerealizat, respectiv pentru venitul imobilului distrus prin incendiu, pe tot timpul necesar reconstrucției sau reînchirierii lui.
3. Obligația de plată a chiriei
Chiria reprezintă prețul folosinței lucrului, plătibilă la data stabilită în contract sau la termenul impus de uzanțe (art. 1797 C. civ.), printr-o prestație unică sau mai multe prestații succesive. În lipsa unei clauze contractuale privind data plății chiriei și a uzanțelor, vor fi incidente prevederile art. 1797 alin. (2) C. civ., care statuează că plata chiriei se va face:
- în avans, pentru toată durata contractului, dacă aceasta nu depășește o lună;
- în prima zi lucrătoare a fiecărei luni, dacă durata locațiunii este mai mare de o lună, dar mai mică de un an;
- în prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru, dacă durata locațiunii este de cel puțin un an.
În lipsa unei stipulații contrare, ori dacă locul plății nu se poate stabili potrivit naturii prestației sau în temeiul contractului, al practicilor statornicite între părți ori al uzanțelor, în temeiul art. 1494 alin. (1) lit. a) C. civ., obligațiile bănești trebuie executate la domiciliul sau sediul creditorului, de la data plății.
Locatarul nu poate fi constrâns la plata chiriei înainte de scadență, deoarece termenul suspensiv care afectează plata chiriei operează în favoarea debitorului locatar. Plata anticipată a chiriei echivalează cu renunțarea locatarului la beneficiul termenului, astfel că, plata fiind datorată, acesta nu poate invoca eroarea pentru a putea cere restituirea chiriei.
Practica judiciară asimilând situația locatarului amenințat cu evicțiunea, cu aceea a vânzătorului aflat într-o atare postură, a concluzionat în sensul că acesta este îndreptățit la suspendarea plății chiriei.
Dacă locatarul abdică de la obligația de plată a chiriei sau o execută necorespunzător, locatorul are opțiunea de a cere:
- executarea silită (art. 1798 C. civ.);
- plata chiriei pe calea unei acțiuni personale, derivată din contract;
- rezilierea contractului, atunci când neexecutarea produce locatorului o vătămare semnificativă;
- invocarea excepției de neexecutare, dacă chiria trebuie plătită cu anticipație și lucrul nu s-a predat;
Rezilierea de plin drept a contractului operează dacă părțile au prevăzut această sancțiune în cazul neplății unei singure rate a chiriei, blocajul financiar nefiind calificat ca o cauză exonera-toare de răspundere1.
Părțile pot insera în contract un pact comisoriu (art. 1553 C. civ.), în baza căruia, în caz de neplată a chiriei la termen, contractul să fie considerat reziliat de drept, fără notificare și fără acțiune în justiție.
Actualul Cod civil a facilitat executarea silită a chiriei, consacrând în art. 1798 C. civ. caracterul de titlu executoriu al contractelor de locațiune încheiate în formă autentică, precum și acelora încheiate prin înscris sub semnătură privată, înregistrate la organele fiscale, în privința plății chiriei la termenele și în modalitățile stabilite în contract sau, în lipsa acestora, prin lege.
Operațiunea de reorganizare a locatorului legitimează societatea care a preluat spațiul comercial închiriat și, odată cu acesta, drepturile și obligațiile decurgând din folosința spațiului, de a pretinde chiria de la locatar sau societatea locatară, în cuantumul prevăzut în contractul inițial, dacă chiria nu a fost renegociată.
Pentru închirierile de bunuri mobile sau imobile, altele decât locuințele, se percepe TVA, iar această taxă este în sarcina celui care încasează chiria, și nu a aceluia ce o plătește. În lipsa unei clauze contractuale exprese, taxa pe valoarea adăugată aferentă chiriei stabilită pentru bunul închiriat, va fi suportată de locator, deoarece locatarul nu datorează alte prestații decât acelea prevăzute în contract, iar legea nu poate suplini acordul de voință al părților.
In ceea ce privește cuantumul chiriei restante, trebuie să se țină seama de convenția părților, așa cum rezultă din clauzele contractuale, cât și de efectul inflației.
Liberalizarea prețurilor și creșterea ratei inflației motivează îndreptățirea locatorului de a pretinde o chirie mai mare pe parcursul executării contractului, chiar fără existența unei clauze în acest sens.
S-a motivat prin aceea că cerința prevăzută de art. 1170 C. civ., în sensul ca părțile să acționeze cu bună-credință atât la negocierea și încheierea contractului, cât și pe tot parcursul executării sale, se justifică în contextul în care sunt întrunite condițiile impreviziunii, posibilitatea uneia dintre părțile contractului de locațiune de a modifica nivelul chiriei, chiar în lipsa unei clauze contractuale exprese, care să-i confere acest drept.
Dacă executarea devine excesiv de oneroasă pentru una dintre părți, din cauza schimbării împrejurărilor, legiuitorul temperează aceste efecte defavorabile, obligând părțile la negociere, în vederea adaptării contractului sau încetării acestuia.
Obligația de negociere pentru adaptarea contractului sau încetarea acestuia operează atunci când schimbarea împrejurărilor a survenit după încheierea contractului, ori fără ca părțile să le fi putut avea în vedere în mod rezonabil la momentul încheierii contractului și cu privire la care partea lezată nu trebuie să suporte riscul producerii.
În lipsa unui acord al părților într-un termen rezonabil, instanța poate dispune: fie adaptarea contractului, prin distribuirea în mod echitabil între părți a pierderilor și beneficiilor rezultate din schimbarea împrejurărilor, fie încetarea contractului la momentul și în condițiile pe care aceasta le stabilește [art. 1271 alin. (2) C. civ.].
În cazul transferării dreptului de proprietate, plata făcută de locatar vechiului proprietar este valabilă, dacă locatarul nu este înștiințat de noul proprietar.
Refuzul cu rea-credință a locatorului de a primi chiria antrenează aplicarea regulilor ce guvernează oferta de plată urmată de consemnarea sumei, pe numele creditorului, potrivit art. 586-590 C. proc. civ.
În cazul pluralității de locatari, obligația de plată a chiriei este conjunctă, dacă solidaritatea sau indivizibilitatea nu rezultă din contract.
În ceea ce privește dovada plății chiriei, aceasta se face cu chitanța pe care locatorul o eliberează locatarului. În temeiul art. 1502 C. civ., chitanța dată pentru primirea uneia dintre prestațiile periodice care fac obiectul obligației, face să se prezume, până la proba contrară, executarea prestațiilor scadente anterior.
Doctrina justifică dovada relativă față de terți, cu privire la data menționată în cuprinsul chitanțelor, prin inconvenientele ce ar putea să apară în cazul în care înscrisuri atât de frecvente ar fi supuse formelor prevăzute de lege, pentru ca data lor să fie opozabilă terților .
4. Obligația de restituire a lucrului
Obligația de a folosi bunul ca un bun proprietar sau părinte de familie, impusă de art. 1796 C. civ. și sintetizată prin obligația folosirii bunului cu prudență și diligență, atrage pentru locatar sau arendaș, și pe aceea a restituirii lucrului locat cu toate accesoriile sale, în starea în care le-a primit (mai puțin uzura normală) apreciată în raport cu inventarul, dacă acesta a fost încheiat, iar în lipsa inventarului, locatarul sau arendașul este prezumat, până la proba contrară că le-a primit în bună stare.
Degradările bunului care ar fi putut exista la începutul locațiunii sunt aparente și trebuie constatate prin inventar. Locatarul sau arendașul răspunde pentru stricăciunile și pierderile lucrului produse în cursul folosinței sale, dacă nu probează că ele au fost cauzate fără culpa sa. Sarcina probei incumbă locatarului, pentru a înlătura prezumția potrivit căreia a primit lucrul în bună stare.
Locatarul, fiind ținut de o obligație în legătură cu lucrul, aceea a restituirii sale în starea în care l-a primit, răspunde nu numai pentru degradările produse din culpa sa dar și pentru acelea cauzate de membrii familiei sale, de sublocatarul său, ori prin fapta altor persoane cărora le-a îngăduit în orice mod folosirea, deținerea sau accesul la bun. Răspunderea acestora, inclusiv a sublocatarilor dacă s-au succedat mai mulți, este solidară cu aceea a locatarului.
Restituirea imobilelor nu se poate face decât la locul situării lor, iar restituirea lucrurilor mobile locate, se face la locul în care au fost predate.
Locatarul sau arendașul, dispune de două acțiuni în cazul refuzului de restituire a lucrului locat sau arendat; o acțiune personală, derivată din contract, care poate fi promovată nu numai de arendator sau locator dar și de succesorii în drepturi ai acestuia și o acțiune în revendicare, întemeiată pe dreptul de proprietate, care poate fi exercitat atât împotriva locatarului sau arendașului ori succesorilor săi în drepturi, dar și împotriva terților care dețin bunul.
Locatorul și arendatorul pot cere și daune-interese, chiar când bunul li se restituie, dar nu este în starea în care a fost predat.
Dacă locatarul sau arendașul a făcut lucrări de construcție sau plantație pe terenul locatorului proprietar, fără opunere din partea proprietarului, acesta din urmă nu le-ar putea reține în contra voinței locatarului sau arendașului, decât plătindu-i despăgubirea statornicită prin convenție.
Lucrările vor putea aparține proprietarului și fără despăgubire, însă în acest caz proprietarul lucrului închiriat sau arendat, nu dobândește proprietatea lucrărilor în temeiul dreptului la accesiune, ci în baza convenției părților.
În cazul încetării dreptului de superficie la expirarea termenului, în absența unei stipulații contrare, proprietarul terenului dobândește dreptul de proprietate asupra construcției edificată de superficiar, prin accesiune, cu obligația de a plăti valoarea de circulație a acesteia de la data expirării termenului [art. 699 alin. (1) C. civ.]. Dacă construcția nu exista la momentul constituirii dreptului de superficie, iar valoarea acesteia este egală sau mai mare decât aceea a terenului, proprietarul terenului poate cere obligarea constructorului să cumpere terenul la valoarea de circulație pe care acesta ar fi avut-o, dacă nu ar fi existat construcția.
Refuzul constructorului de cumpărare a terenului, se soldează cu obligația acestuia de ridicare pe cheltuiala sa a construcției clădită pe teren și repunerea terenului în situația anterioară.
În obligația locatarului de a întreține și restitui bunul în starea în care l-a primit, se înscrie și răspunderea acestuia pentru incendiu prevăzută de art. 1435 din vechiul Cod civil și regăsită în formă sintetică în art. 1822 din actualul Cod civil.
Răspunderea locatarului pentru incendiu este de natură contractuală, culpa acestuia prezumându-se până la dovada cazului fortuit sau forței majore.
Prezumția instituită de lege în favoarea proprietarului, contra locatarului, este limitată la cazul incendiului în materie de loca țiune și ca o consecință a obligației locatarului de predare a lucrului închiriat în starea în care l-a primit.
5. Obligația locatarului de înștiințare a locatorului despre uzurpare
Această obligație operează în temeiul art. 1794 C. civ. Prin uzurpare, se înțelege orice încălcare provenită de la un terț, asupra proprietății și posesiei lucrului dat în locațiune.
În calitate de detentor al lucrului, locatarul este obligat să vegheze la conservarea lucrului închiriat. Înștiințarea locatorului în privința actelor de uzurpare, trebuie făcută de locatar în orice mod și în cel mai scurt timp, pentru ca locatorul să fie în măsură să contracareze actele frauduloase.
Abdicarea locatarului de la obligația de informare a locatorului în privința actelor de uzurpare, antrenează răspunderea acestuia pentru prejudiciul cauzat locatorului prin uzurpare [art. 1795 alin. (2)], afară dacă probează că locatorul nu ar fi avut câștig de cauză sau că, având cunoștință de tulburare, nu a reacționat.
Are drept proprietarul sa ceara sa verifice periodic o data pe luna, tot apartamentul ?
Daca proprietarului i se pare ca apartamentul nu e curat cum ar dori, are dreptul sa impuna chriasului curatenia ?