Închiriere sau locațiune
| Comentarii |
|
închiriere sau locațiune, contractul de închiriere a locuinței nu este un contract distinct de contractul de locațiune, ci o varietate a acestuia. Ceea ce deosebește contractul de închiriere a locuinței de locațiunea de drept comun, este obiectul material al acestuia, reprezentat de locuință, (suprafața locativă) transmisă în folosință temporară, cu plată.
Legea nr. 114/1996, denumită și Legea locuinței, reprezintă principalul act normativ în materia închirierii locuințelor, în mare parte aplicabilă deopotrivă imobilelor făcând parte din fondul public sau din cel privat, cu unele diferențe în privința formelor și cerințelor de fond speciale, derivând din specificul anumitor categorii de locuințe, cum sunt cele sociale, de necesitate, de intervenție, de protocol, a căror protecție este impusă de interesul general, ce poate fi afectat.
Strategia trecerii în proprietatea privată a persoanelor fizice și juridice, a cvasimajorității imobilelor cu destinație de locuințe, prin soluția vânzării acestora și aceea a restituirii imobilelor preluate abuziv în perioada comunistă, prin Legile nr. 112/1995 și nr. 10/2001, a redus semnificativ fondul locativ de stat.
În proprietatea statului și a unităților administrativ-teritoriale au rămas în mare parte numai spațiile cu destinație de locuințe, afectate atribuirii unor categorii de persoane defavorizate, sau aflate în situații excepționale ori care dețin funcții sau demnități publice și care conturează sensul și conținutul noțiunilor de „locuință socială”, „de intervenție”, „de serviciu”, „de necesitate”, „de protocol”.
Noul cod civil a menținut Legea nr. 114/1996, din care au fost abrogate, prin art. 230 lit. s) din Legea nr. 71/2011, doar articolele 21-33.
Dispozițiile Legii nr. 114/1996 se completează, în temeiul art. 72 al acesteia, cu acelea ale Codului civil, referitoare la contractul de locațiune „Dispozițiile generale” și „Regulile particulare în materia închirierii locuințelor” (Capitolul V Secțiunile 1 și 2), prevederile Codului civil constituind dreptul comun privind închirierea.
În temeiul art. 71 din Legea nr. 114/1996, legiuitorul a consfințit principiul aplicabilității legii mai favorabile. Aceasta înseamnă că părțile contractante vor beneficia de drepturile mai favorabile prevăzute în legile speciale, decât cele prevăzute prin Legea nr. 114/1996, în materia raporturilor juridice locative și a celor conexe acestora.
Legea nr. 114/1996 conține atât dispoziții generale aplicabile tuturor contractelor de închiriere în domeniul său de reglementare, vizând locuințele din mediul urban și rural, cât și unele reguli speciale referitoare la închirierea unor categorii de locuințe, precum cele sociale, de serviciu, de intervenție, de necesitate și protocol.
Prin Legea locuinței, care a abrogat vechea reglementare a Legii nr. 5/1973, precum și prin abrogarea expresă a art. 21-33 din Legea nr. 114/1996, prin Legea nr. 71/2011, s-a realizat o apropiere semnificativă a regimului juridic al contractului de închiriere a locuințelor de regimul juridic al contractului de locațiune din Codul civil, incident în temeiul art. 1778 alin. (2) C. civ., în contextul unor măsuri raționale și echitabile de protecție socială a chiriașilor.
Ampla reglementare privind închirierea locuințelor vădește preocuparea puterii publice de a crea condițiile exercitării efective a dreptului la locuință, ca un drept fundamental al omului și a realizării unei protecții adecvate a chiriașilor, ale căror raporturi cu proprietarii nu pot fi lăsate la discreția cererii și ofertei, în condițiile crizei accentuate de locuințe. Este evident că ampla reglementare a raporturilor dintre locatori și chiriași se înscrie într-un echilibru normativ al acestor raporturi, marcat de principiile și limitele constituționale.
Legea nr. 114/1996 conține atât reglementări generale aplicabile tuturor contractelor de închiriere a locuințelor, cât și reglementări speciale, pentru închirierea unor categorii de locuințe (de serviciu, de intervenție, sociale, de necesitate, de protocol).
Închirierea spațiilor cu altă destinație decât locuințele proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale și a regiilor autonome este reglementată de Legea nr. 15/1990 și Legea nr. 215/2001, precum și de alte acte normative speciale, iar spațiile de aceeași natură, dar proprietate privată, vor putea fi închiriate în condițiile Codului civil referitoare la locațiune.
Opinia majoritară este că prevederile Legii nr. 114/1996 nu sunt aplicabile caselor de vacanță, deoarece acestea nu îndeplinesc cerința legală, aceea de locuință cu caracter permanent. În accepțiunea art. 2 lit. h) din lege, casa de vacanță este o locuință ocupată temporar, ca reședință secundară, destinată odihnei și recreerii.
De asemenea, legislația locativă nu este aplicabilă spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință (garaje, curți) dacă acestea formează obiectul exclusiv al contractului. Totuși, atunci când aceste spații sunt accesorii locuinței, ele urmează regimul juridic al lucrului principal și nu vor fi încheiate două contracte de locațiune, unul pentru locuință, în condițiile Legii nr. 114/1996, iar celălalt (pentru garaj, curte etc.) în condițiile legii speciale acestora. În acest sens este și opinia doctrinară majoritară.
Problematica închirierii locuințelor formează nu numai domeniul de reglementare a Legii nr. 114/1996, completată și modificată prin mai multe acte normative și a Codului civil, dar incidental, în măsura existenței elementelor de convergență, și prin alte acte normative, vizând construcția de locuințe, restituirea imobilelor preluate abuziv, ori acelea privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe. Este vorba de Legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și ale unităților economice și bugetare, cu modificările ulterioare, Legea nr. 17/1994 pentru prelungirea sau reînnoirea contractelor de închiriere privind unele suprafețe locative, în prezent abrogată, Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, O.U.G. nr. 40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe, aprobată prin Legea nr. 241/2001 (completată și modificată de mai multe ori), Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al imobilelor preluate abuziv în perioada 6 martie 1945 -22 decembrie 1989, O.U.G. nr. 8/2004 privind prelungirea unor contracte de închiriere, O.U.G. nr. 68/2006, Legea nr. 230/2007 privind înființarea și organizarea asociațiilor de proprietari și O.U.G. nr. 44/2009 privind prelungirea contractelor de închiriere. De asemenea, prin H.G. nr. 1275/2000, au fost aprobate Normele metodologice de punere în aplicare a prevederilor Legii nr. 114/1996, cu rolul de a asigura interpretarea acesteia în spiritul său, acela de înfăptuire a unui echilibru rațional între părțile contractante.
Toate actele normative în domeniu au dezvoltat principiul dreptului la locuință, consacrat de Carta Socială Europeană, regăsit în art. 31 din Carta Socială Europeană Revizuită, ajungân-du-se ca dreptul la locuință să beneficieze de instrumentele juridice necesare asigurării pe calea coerciției statale a conținutului său substantial.
Cadrul de reglementare a locuințelor speciale
Contractul de închiriere a locuințelor cu destinație specială reprezintă varietăți ale contractului de închiriere a locuințelor.
Aceasta este confirmată nu numai de asemănarea între raportul în care se află contractul de închiriere a locuinței și închirierea locuințelor cu destinație specială, pe de o parte, cu locațiunea de drept comun, pe de altă parte, dar și de reglementarea actualului Cod civil, care în art. 1835, statuează că regimul închirierii, prevăzut de legea specială pentru locuințele sociale, locuințele de necesitate, locuințele de serviciu, locuințele de intervenție și locuințele de protocol se întregește cu prevederile Codului civil.
Integrarea locuințelor cu destinație specială în Capitolul V Cod civil, destinat contractului de locațiune, incident închirierii locuințelor, în măsura compatibilității, cu regulile particulare în această materie (închirierea locuințelor), prevăzută în Secțiunea a 2-a a Capitolului V, precum și încorporarea art. 1835 C. civ. În această secțiune confirmă că închirierea locuințelor cu destinație specială reprezintă o varietate a contractului de închiriere a locuințelor și că regulile speciale în privința acestor locuințe cu destinație specifică, nu pot face abstracție de acelea generale din dreptul comun - Codul civil, privind contractul de închiriere a locuințelor. >
Legea nr. 114/1996 și Normele metodologice de aplicare a prevederilor Legii locuinței din H.G. nr. 1275/2000, cuprind reglementări speciale, derogatorii de la dreptul comun, în materia contractului de închiriere pentru această categorie de locuințe cu destinație specifică. Regulile generale din Codul civil operează în subsidiar, numai în lipsa regulilor speciale.
Pentru unele categorii de persoane cu funcții în stat, prevăzute de art. 2 din O.U.G. nr. 80/2001 aprobată cu modificări, prin Legea nr. 717/2001, prin derogare de la prevederile Legii nr. 114/1996 li se pot atribui temporar locuințe de protocol, ca locuințe de serviciu, din fondul regiei autonome „Administrația Patrimoniului Protocolului de Stat” și a Regiei Autonome - Locate. Regulile speciale în materie se completează cu acelea din Legea nr. 114/1996, H.G. nr. 1275/2000 și cele din Codul civil, în măsura compatibilității lor cu regulile particulare privind această categorie de locuințe
