Caracterele juridice ale contractului de închiriere a locuințelor
| Comentarii |
|
caracterele juridice ale contractului de închiriere a locuințelor,
Definiție
Actualul cod civil utilizează tehnica legislativă a definiției explicative a contractului de locațiune, în timp ce Legea nr. 114/1996 prezintă detaliat termenii utilizați, făcând pe deplin înțelese atât noțiunile juridice, cât și ipotezele în care acestea se găsesc în textele normative.
Articolul 1777 C. civ. definește locațiunea ca fiind contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părți, numită locatar, folosința unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preț, denumit chirie.
Închirierea locuinței nu este un contract special, distinct de acela al locațiunii, ci o formă a acestuia, cu un obiect specific, reprezentat de locuință. Aceasta conferă și explicația pentru care actualul Cod civil și legea specială nr. 114/1996 nu au definit contractul de închiriere a locuinței, ci s-a dispus, pentru acest contract, aplicabilitatea, în temeiul art. 1778 alin. (2) C. civ., a dispozițiilor dreptului comun referitoare la locațiune, în măsura compatibilității acestora cu regulile particulare, aferente închirierii locuințelor.
Doctrina anterioară Codului civil actual, precum și aceea ulterioară, a definit contractul de închiriere a locuinței ca fiind „ ... acel contract prin care o persoană (locator) se obligă să asigure unei alte persoane (locatar sau chiriaș) folosința temporară a unei locuințe, în schimbul unei sume de bani (chirie)”.
Micile deosebiri în definirea contractului de închiriere a locuinței s-au referit la întinderea folosinței (totală sau parțială a locuinței) și la modalitatea de exprimare a prețului „de regulă” o sumă de bani denumită chirie.
Într-o definiție mai completă, închirierea suprafețelor locative este „acel contract prin care o persoană, numită locator sau închirietor, se obligă față de o altă persoană, numită chiriaș, să asigure acestuia folosința totală sau parțială, însă esențialmente temporară, asupra unei construcții alcătuită din una sau mai multe camere de locuit, cu dependințele, dotările și utilitățile necesare, care satisface cerințele de locuit ale unei persoane sau familii, în schimbul unui preț, numit chirie”. Această definiție poate fi însă criticată pentru exploatarea detaliului, de natură să modifice esența contractului de închiriere a locuințelor.
Caractere juridice
Contractul de închiriere a locuințelor se caracterizează prin următoarele trăsături: este un contract consensual.
Potrivit art. 1781 C. civ., aplicabil contractului de închiriere a locuințelor, acesta se consideră încheiat, îndată ce părțile au convenit asupra lucrului și prețului.
Deși art. 21 din Legea nr. 114/1996, care statua în sensul consemnării scrise a acordului părților și înregistrarea contractului la organele fiscale, a fost abrogat, cerința ad probationem a formei scrise a contractului s-a păstrat și ea se deduce din conținutul art. 1782, 1785 și 1798 C. civ., acest ultim articol consfințind și cerința înregistrării contractului la organele fiscale.
Este adevărat că cerința prevăzută de art. 1798 C. civ., a înregistrării la organele fiscale, reprezintă o condiție pentru contractele de locațiune încheiate prin înscris sub semnătură privată, pentru a deveni titlu executoriu, dar nu trebuie ignorată nici funcția de ordin administrativ fiscal al înregistrării contractelor, indiferent dacă acestea sunt încheiate prin înscris sub semnătură privată sau în formă autentică, atât de necesară pentru impozitarea veniturilor provenite din chirii. Cu toate acestea, valabilitatea contractului de închiriere a locuinței nu este afectată prin neîndeplinirea obligației de înregistrare la organele fiscale, ci poate pune doar în discuție răspunderea locatorului pe plan administrativ fiscal.
Contractul de închiriere a locuinței este un contract sinalag-matic, deoarece generează obligații în sarcina ambelor părți; locatorul fiind ținut să asigure folosința locuinței pe o durată determinată sau determinabilă, în timp ce chiriașul locatar este ținut să plătească locatorului chiria.
Contractul de închiriere a locuinței este un contract esențialmente oneros, întrucât fiecare parte are ca scop obținerea unui folos, ca echivalent al obligației ce și-a asumat-o. Astfel, locatarul chiriaș dorește să obțină dreptul de folosință asupra locuinței închiriate, în timp ce locatorul dorește să obțină, în schimbul transferului folosinței locuinței, o sumă de bani, plătită cu titlu de chirie.
Contractul de închiriere a locuinței este un contract comutativ, deoarece existența și întinderea obligațiilor sunt cunoscute de ambele părți, din chiar momentul încheierii contractului.
Contractul de închiriere a locuinței este un contract cu executare succesivă, deoarece presupune executarea în timp a obligațiilor părților, pe toată durata contractului. Închirierea poate fi făcută cu determinarea duratei sau fără determinarea duratei. Durata locațiunii nu poate depăși însă maximul legal de 49 ani prevăzut de art. 1783 C. civ., sub sancțiunea reducerii de drept a duratei, la limita maximă legală.
Contractul de închiriere a locuinței este translativ de folosință temporară. El fiind generator al unui drept de creanță, chiriașul nu devine titularul unui drept real cu privire la locuința închiriată, ci este un simplu detentor precar al acesteia, cu toate consecințele ce decurg din această calitate.
Spre deosebire de comodat, care este un contract real, remiterea lucrului (locuinței) fiind o condiție de valabilitate a contractului, în cazul locațiunii, respectiv a închirierii locuinței, remiterea lucrului reprezintă un efect al contractului de închiriere, contractul având un caracter consensual. Și într-un caz și în celălalt, prin contract se transmite doar dreptul de folosință a locuinței (ca drept de creanță), căci nu trebuie confundat caracterul contractului cu efectele acestuia.
