Părțile contractului de închiriere a locuinței
| Comentarii |
|
Părțile contractului de închiriere, 1. Locatorul 2. Locatarul sau chiriașul
1. Locatorul
Calitatea de locator o poate avea o persoană fizică sau juridică, de stat sau privată. În cazul locuințelor proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale, contractul de închi-riere trebuie încheiat în calitate de locator de persoana juridică care are în administrare imobilul în cauză, ori de organul prevăzut de lege (consiliul local sau primarul).
Fiind un act translativ de folosință, și nu de proprietate, contractul de închiriere a locuințelor poate fi încheiat nu numai de proprietar în calitate de locator, dar și de titularul unui alt drept real (uzufructuarul) sau de creanță (chiriașul în cazul contractului de subînchiriere).
Pentru locuințele cu destinație specială, calitatea de locator presupune întrunirea calității de proprietar sau administrator a locuinței ce este închiriată și determinarea celui care are calitatea de proprietar, știut fiind că dreptul de proprietate publică se exercită prin intermediul entităților persoane juridice, care exercită dreptul de administrare asupra acestor bunuri.
Locuințele sociale și cele de necesitate fac parte, de regulă, din domeniul public local al comunelor, orașelor și municipiilor, statul apărând, prin excepție, în calitate de proprietar, dat fiind faptul că problema locuinței este desconcentrată de la nivelul central.
În consecință, calitatea de locator în privința acestor categorii de locuințe, sociale și de necesitate, care au același regim juridic sub aspectul dreptului de proprietate, o are unitatea administrativ-teritorială, care încheie contractul potrivit art. 44 și, respectiv, art. 55 din Legea nr. 114/1996, prin reprezentantul său, primarul sau persoana împuternicită de acesta.
Locuințele de serviciu, cât și acelea de intervenție, care au regimul juridic al locuințelor de serviciu, sunt în majoritatea cazurilor în proprietatea angajatorului, care are și calitatea de locator, în contractul de închiriere în privința acestora.
Locuințele de protocol proprietate publică se află în administrarea regiei autonome „Administrația Patrimoniului Protocolului de Stat", care, în această calitate, încheie contractul de închiriere în privința acestor categorii de locuințe ca locator, cu serviciile specializate ale instituțiilor în care își desfășoară activitatea persoanele beneficiare sau cu beneficiarii direcți, după distincțiile făcute de art. 59 și art. 60 din Legea nr. 114/1996.
Locațiunea este calificată ca fiind un act de administrare, dacă durata acesteia nu depășește 5 ani [art. 1784 alin. (3) C. civ.]. În consecință, în măsura în care nu este lezionară, locațiunea poate fi încheiată în calitate de locator sau chiriaș și de minorul cu capacitate de exercițiu restrânsă, fără a fi necesară încuviințarea ocrotitorului legal. Dacă însă durata închirierii depășește 5 ani, atunci contractul este calificat ca un act de dispoziție, fapt pentru care locatorul trebuie să aibă deplina capacitate de exercițiu, în caz contrar, contractul considerându-se valabil numai pentru termenul de 5 ani.
Prezumția mandatului tacit al soților nu poate opera în încheierea contractului de închiriere în calitate de locator, deoarece în temeiul art. 322 C. civ., niciunul dintre soți nu poate dispune fără consimțământul scris al celuilalt soț, chiar dacă este proprietar exclusiv, de drepturile asupra locuinței familiei și nici nu poate încheia acte prin care ar fi afectată folosința acesteia.
Actele de administrare în privința unui bun comun, precum închirierea sau denunțarea unor contracte de locatiune, cesiunile de venituri imobiliare și alte asemenea, pot fi făcute numai cu a-cordul coproprietarilor, care dețin majoritatea cotelor-părți [art. 641 alin. (1) C. civ.].
2. Locatarul
Locatarul (chiriașul) este persoana care, în urma încheierii valabile a contractului de închiriere, dobândește dreptul de folosință temporară a locuinței.
Calitatea de locatar o poate avea orice persoană fizică care îndeplinește cerințele legale generale pentru încheierea unui astfel de contract sau acelea speciale, cerute pentru închirierea unor categorii speciale de locuințe.
Dat fiind faptul că obiectul material al contractului îl constituie locuința, iar scopul acestui contract constă în asigurarea locuirii, persoana juridică nu poate beneficia de normele legislației locative și de măsurile protective ale chiriașului, într-un cuvânt, nu poate avea calitatea de locatar, în contractul de închiriere a locuinței.
Păstrarea destinației imobilului, de spațiu de locuit pentru angajații persoanei juridice, nu îi conferă persoanei juridice calitatea de chiriaș în contractul de închiriere a locuinței, ci de locatar în contractul de locațiune, în temeiul Codului civil și a altor reglementări speciale, deoarece raportul locativ se naște între aceasta, în calitate de locator și angajatul său, iar nu între angajatul său și locatorul inițial.
Titularul contractului de închiriere este persoana fizică semnatară a contractului și care aduce la îndeplinire formele necesare probațiunii și opozabilității acestuia.
În temeiul art. 323 C. civ., în cazul în care locuința este deținută în temeiul unui contract de închiriere, fiecare sot are un drept locativ propriu, chiar dacă numai unul dintre ei este titularul contractului, ori contractul este încheiat înainte de căsătorie.
În temeiul acestui drept locativ propriu, în caz de deces al unuia dintre soți, soțul supraviețuitor continuă exercitarea dreptului său locativ propriu, dacă nu renunță în mod expres la acesta în termenul de 30 de zile, prevăzut de art. 1834 C. civ.
Actualul cod civil nu interzice încheierea contractului de închiriere de mai multe persoane în calitate de chiriași, situație în care acestea devin cotitulari ai contractului de închiriere, cu drepturi locative proprii.
Prin excepție de la regula caracterului conjunct al obligațiilor cu pluralitate de subiecte, art. 1832 C. civ. instituie în această materie a contractului de închiriere a locuințelor, regula solidarității tuturor persoanelor care locuiesc împreună cu chiriașul, pentru toate obligațiile izvorâte din contract. În condițiile în care legiuitorul nu face nicio distincție între chiriașul titular de contract și celelalte persoane care folosesc locuința, în legătură cu răspunderea în exercitarea obligațiilor locative, firesc este că și cotitularul de contract răspunde sub acest aspect, tot în condițiile art. 1832 C. civ.
Alături de titularul sau cotitularii de contract, vor dobândi drepturi locative proprii derivate din cele ale titularului de contract și alte persoane menționate în contract, rude sau persoane care nu au această calitate, dacă vor locui împreună cu titularul de contract.
În circumstanțele și în ordinea de preferință prevăzută de art. 1834 C. civ., pentru soțul supraviețuitor, descendenții și ascendenții chiriașului decedat, aceștia au vocația la continuarea contractului de închiriere, putând deveni titulari de contract, în baza manifestării exprese de voință, după distincțiile pe care art. 1834 alin. (2) și (3) și art. 323 alin. (3) C. civ. le fac.
În schimb, dacă ceilalți membri ai familiei, cu drepturi locative derivate, renunță la folosința locuinței, respectiv la dreptul lor locativ, această renunțare nu afectează drepturile titularului de contract sau ale acelora nerenunțători. Altfel spus, renunțarea la dreptul locativ care derivă din contract, nu implică în privința titularului de contract renunțarea la acesta. »
Practica judiciară a sesizat deosebirea între renunțarea la contractul de închiriere și pierderea dreptului de folosință asupra locuinței de către titularul contractului de închiriere a locuinței, concluzionând că pierderea dreptului de folosință nu atrage pierderea dreptului corespunzător al celorlalți membri ai familiei, care continuă raporturile locative, în baza drepturilor lor proprii de chiriași, modificându-se numai conținutul contractului, în raport de membrii familiei rămași.
