Obiectul contractului de închiriere a locuințelor
| Comentarii |
|
obiectul contractului de închiriere a locuințelor, Contractul de închiriere are un dublu obiect: a) locuința închiriată; b) chiria.
Locuința închiriată
În accepțiunea art. 2 lit. a) din Legea nr. 114/1996, locuința este o construcție alcătuită din una sau mai multe camere de locuit cu dependințele, dotările și utilitățile necesare, care satisface cerințele de locuit ale unei persoane sau familii, inclusiv accesoriile acesteia, curtea și grădina.
Potrivit art. 28 din O.U.G. 40/1999, suprafața utilă a locuinței este formată din suprafața locuibilă împreună cu suprafața dependințelor. Suprafața locuibilă cuprinde suprafața dormitoarelor și camera de zi, în timp ce dependințele reprezintă în înțelesul ordonanței, încăperile care, prin funcțiile lor, asigură folosirea corespunzătoare a locuinței, și anume: antreu, tindă, vestibul, hol, verandă, culoar, bucătărie, chicinetă, oficiu, debara, cămară, cameră de baie, WC, spălătorie, uscătorie, pivniță, boxă, logie, terasă și magazie din zid.
Raporturile juridice dintre locator și chiriaș, reglementate de Legea nr. 114/1996, vizează clădirile în care persoana sau familia acestuia își are locuința permanentă și care este de natură să satisfacă cerințele de locuit ale acestora.
Raportat la conceptul de locuință, casele de vacanță reprezintă locuințe temporare, care ies de sub incidența de reglementare a Legii nr. 114/1996.
Totuși, considerăm că și casa de vacanță își poate schimba destinația, devenind locuință, în accepțiunea art. 2 lit. a) din Legea nr. 114/1996, dacă persoana sau familia locuiește în permanentă, iar clădirea este de natură să satisfacă cerințele de locuit ale acesteia, deoarece calificarea de casă de vacanță se raportează la modalitatea de folosire (temporară).
Rezultă că Legea nr. 114/1996 reglementează exclusiv raporturile dintre locator și chiriaș, în legătură cu locuința, în sensul noțiunii de „locuință, definită de lege. Pe cale de accesorialitate, legea este incidentă și curților sau grădinilor aferente locuințelor închiriate, întrucât este nefiresc ca în privința acestora să se aplice un regim juridic diferit de acela al locuinței. Când însă curtea sau grădina nu sunt accesorii locuinței închiriate, acestea cad sub incidența dreptului comun privind contractul de locațiune.
Legea nr. 114/1996 este incidentă locuințelor „convenabile”, deoarece noțiunea de locuință definită de lege este asociată cu gradul de satisfacere a cerințelor utilizatorului, corelativ caracteristicilor locuinței, care trebuie să acopere necesitățile esențiale de odihnă, prepararea hranei, educație și igienă și care trebuie să se înscrie în criteriile minimale (pentru o locuință), prevăzute în Normele de aplicare a Legii nr. 114/1996.
Imobilul închiriat, anexele, dotările aferente și părțile aflate în coproprietate trebuie descrise în contract. Este adevărat că, prin abrogarea art. 21 din Legea nr. 114/1996, nu mai este enunțat cuprinsul contractului, dar acesta se deduce din dispozițiile generale ale contractului de locațiune „cuprinsul contractului” incident în temeiul art. 1778 alin. (2) și contractului de închiriere a locuințelor. O astfel de condiție operează și în privința locuinței viitoare, care și ea poate face obiectul contractului de închiriere, precum și în promisiunea unilaterală sau bilaterală de încheiere a contractului de închiriere.
În temeiul art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, nu pot fi închiriate sau subînchiriate, sub sancțiunea nulității, imobilele, terenuri și/sau construcții ce fac obiectul procedurilor administrative sau judiciare în constatarea sau rezilierea dreptului de proprietate din partea persoanelor fizice sau juridice deposedate de aceste bunuri în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, până la finalizarea acestor proceduri.
Referitor la bunurile litigioase, inclusiv în privința locuințelor atunci când se pune în discuție existența dreptului de proprietate, art. 1784 alin. (2) C. civ. instituie incapacități de închiriere în privința unor categorii de persoane expres și limitativ prevăzute de art. 1653 C. civ., la care textul face trimitere.
De asemenea, sunt aplicabile prin analogie, în mod corespunzător închirierii și incapacitățile prevăzute de art. 1654 și art. 1655 C. civ.
Chiria
Chiria este un element esențial al contractului de locațiune și reprezintă, potrivit art. 1780 C. civ., incident și în materia contractului de închiriere a locuinței, prețul folosinței locuinței.
În modalitatea de stabilire a chiriei, se face distincția între locuințele proprietate particulară a persoanelor fizice sau juridice și locuințele care aparțin domeniului public sau privat al statului și al unităților administrativ-teritoriale, precum și pentru locuințele speciale (sociale, de serviciu, de intervenție, de necesitate și de protocol).
Potrivit art. 32 alin. (1) din O.U.G. 40/1999, pentru locuințele proprietate particulară a persoanelor fizice și juridice, chiria se stabilește prin negociere între proprietar și chiriaș, cu ocazia încheierii contractului de închiriere.
Pentru locuințele care aparțin domeniului public sau privat al statului sau al unităților administrativ-teritoriale ale acestuia, pentru locuințele de serviciu, de intervenție și căminele pentru salariații societăților comerciale, companiilor și societăților naționale ori regiilor autonome, chiria se calculează pornindu-se de la un tarif de bază lunar, diferențiat pe categorii de localități și zone, de către consiliile locale, conform criteriilor avute în vedere la stabilirea impozitelor și taxelor locale pentru terenuri, prin aplicarea unui coeficient la chiria de bază, în funcție de suprafața utilă (art. 26 și art. 27 din O.U.G. nr. 40/1999).
Tariful de bază lunar al chiriei se actualizează în funcție de rata inflației, prin hotărâre a Guvernului, până la data de 31 ianuarie a fiecărui an.
Tariful de bază lunar pentru curțile și grădinile aferente suprafețelor locative este stabilit pe cale legală, iar chiriile se diferențiază pe categorii de localități și zone, stabilite de consiliile locale, potrivit criteriilor avute în vedere la stabilirea impozitelor și taxelor locale pentru terenuri, prin aplicarea coeficienților prevăzuți de art. 26 alin. (2) din O.U.G. nr. 40/1999.
Legiuitorul instituie un raport de proporționalitate între venitul net lunar pe membru de familie sau dublul acestui venit și maximul chiriei.
Potrivit art. 31 alin. (1) din O.U.G. nr. 40/1999, astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 241/2001, nivelul maxim al chiriei pentru locuințele aparținând domeniului public sau privat al statului și al unităților administrativ-teritoriale ale acestuia, precum și al locuințelor cu destinație specială și terenul aferent acestora, nu poate depăși 15% din venitul net lunar pe familie, în cazul în care venitul mediu net lunar pe membru de familie nu depășește salariul mediu net lunar pe economie.
În cazul în care venitul net lunar pe membru de familie se situează între venitul mediu net lunar pe economie și dublul acestuia, nivelul maxim al chiriei lunare nu poate depăși 25% din venitul net lunar pe familie.
Întrucât cuantumul chiriei este stabilit în funcție de venitul net pe familie, în temeiul art. 31 alin. (2) din O.U.G. nr. 40/1999, chiriașul este obligat să aducă la cunoștința proprietarului, în termen de cel mult 30 de zile, orice modificare a venitului net lunar pe familie, de natură să determine mărirea chiriei, sub sancțiunea rezilierii contractului.
Noțiunea de familie în raport de care se calculează venitul net pe membru este explicitată de art. 321 din ordonanță (introdus de pct. 20 din Legea nr. 241/2001), înțelegându-se soțul, soția, părinții soților, precum și ginerii, nurorile și copiii acestora, dacă locuiesc și se gospodăresc împreună.
Pentru chiriașii persoane fizice din imobilele restituite în natură, precum și pentru cei din locuințele prevăzute de art. 26 alin. (1) din O.U.G. nr. 40/1999, ale căror venituri nete pe membru de familie se situează între venitul net lunar pe economie și dublul acestuia, nivelul maxim al chiriei nu poate depăși 25% din venitul net lunar pe familie. Dispozițiile art. 31 alin. (2) din O.U.G. nr. 40/1999 se aplică în mod corespunzător.
Din conținutul acestor texte, coroborate cu art. 34 al ordonanței, se deduce că și în privința chiriașilor din imobilele preluate abuziv în perioada 06.03.1945 - 22.12.1989 și restituite foștilor proprietari, chiria se calculează potrivit art. 26-30 din O.U.G. nr. 40/1999, adică pornindu-se de la un tarif de bază lunar, prin aplicarea unui coeficient diferențiat pe categorii de localități și zone, avute în vedere la stabilirea impozitelor și actualizată anual cu rata inflației.
Legea obligă în acest caz la respectarea unui anumit plafon al chiriei, deși statuează că aceasta se poate determina prin negocierea părților. Rațiunea acestei prevederi legale este dată de faptul că, prin noul contract de închiriere, chiriașii să nu poată fi obligați la plata unei chirii la nivelul pieței, pe care nu ar putea să o suporte.
Nu se poate interpreta că beneficiarii (chiriașii) dispozițiilor art. 15 din Legea nr. 10/2001 ar avea mai puține drepturi decât chiriașii din locuințele aparținând domeniului public sau privat al statului, al unităților administrativ-teritoriale ale acestuia ori din locuințele speciale prevăzute de art. 26 din O.U.G. nr. 40/1999 și că am avea de-a face cu o necorelare a dispozițiilor art. 15 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 cu acelea ale art. 31 din O.U.G. nr. 40/1999.
În afară de faptul că nu se identifică o rațiune juridică a diferențierii privind maximul chiriei de 25% din venitul net lunar pe familie, în privința chiriașilor la care se referă art. 15 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 și chiriașii la care se referă art. 31 alin. (1) din O.U.G. nr. 40/1999 și care vizează locuințele prevăzute de art. 26 din ordonanță, care beneficiază și de un nivel maxim al chiriei de 15% din venitul net lunar pe familie, de vreme ce legiuitorul a înțeles ca și în ipoteza prevăzută de art. 15 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, chiriașii să beneficieze de criteriile de calculare a chiriei potrivit ordonanței, o atare diferențiere nici nu există. Mai curând, o atare aparență ține de tehnica legislativă adoptată și de succesiunea temporală a modificărilor legislative.
Dispozițiile art. 32 alin. (2) din O.U.G. nr. 40/1999 vizând locuințele prevăzute de art. 2-7 care făceau trimitere la nivelul maxim al chiriei din venitul net lunar pe familie prevăzut de art. 31 al ordonanței au fost abrogate prin art. 230 lit. v) din Legea nr. 71/2011. Era rațional să se procedeze la o atare abrogare, de vreme ce art. 15 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 face trimitere la nivelul maxim al chiriei prevăzut de art. 26 din O.U.G. nr. 40/1999 ale cărei limite variabile în raport de veniturile nete pe familie sunt stabilite de art. 31 din O.U.G. nr. 40/1999.
Și din interpretarea textului art. 15 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 se deduce că și chiriașii din imobilele restituite pot beneficia de plafonul de 15% din venitul net pe familie, de vreme ce criteriile de calculare ale chiriei sunt cele stabilite pentru locuințele prevăzute de art. 26 alin. (1) din ordonanță și la care face trimitere art. 31 din O.U.G. nr. 40/1999. La aceasta, se adaugă și argumentul logic de interpretare a textului, acela potrivit căruia cine poate mai mult poate și mai puțin, regăsit în formularea „nivelul maxim al chiriei nu poate depăși 25% din nivelul net lunar pe familie” - per a contrarie, dacă există acest maxim legal se justifică și un nivel minim legal, acela de 15% prevăzut de art. 31 din O.U.G. nr. 40/1999.
Statuând pentru proprietar obligația respectării unui plafon maxim al chiriei cu ocazia negocierii acesteia, starea de fapt a chiriașului a fost menținută, păstrându-se echilibrul necesar între cererea și oferta de locuințe.
Aspectele legate de modalitatea de calcul sunt valabile pentru toate locuințele proprietate particulară a persoanelor fizice și juridice prevăzute de art. 2-7 din ordonanță, mai puțin cele la care se referă art. 15 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, pentru care legiuitorul stabilește și un plafon maxim al chiriei pe membru de familie, în vederea asigurării unui echilibru necesar în proteguirea a două drepturi fundamentale ale omului, acela de proprietate și dreptul la locuință, în contextul în care dimensiunea cererii de locuințe este mai mare aceleia ale ofertei acestora.
În situația prevăzută de art. 34 alin. (1) din ordonanță, proprietarii ale căror locuințe sunt ocupate de chiriașii prevăzuți la art. 32 alin. (1) din ordonanță, inclusiv aceia la care se referă art. 15 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, care plătesc o chirie mai mică decât aceea calculată potrivit art. 26-30 din ordonanță, sunt scutiți de plata impozitului pe clădire și teren pentru imobilul în cauză, pe durata contractului de închiriere respectiv.
Prin modificarea art. 34 din O.U.G. nr. 40/1999, intervenită prin Legea nr. 493 din 11.07.2002, a fost înlăturată scutirea proprietarului de plata impozitului pe chirie.
În plus, prin art. 15 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, proprietarii imobilelor restituite în natură și a locuințelor prevăzute de art. 26 alin. (1) din O.U.G. nr. 40/1999 sunt exonerați de răspundere pentru obligațiile ce le revin pe durata contractului de închiriere, dacă chiria este mai mică decât cea calculată potrivit art. 26-30 din O.U.G. nr. 40/1999.
Și în materia închirierii locuințelor își au aplicare, în temeiul art. 1778 alin. (2) C. civ., dispozițiile art. 1780 alin. (2) C. civ., care fac trimitere la dispozițiile privitoare la stabilirea prețului vânzării, care se aplică în mod corespunzător și chiriei.
Aceasta înseamnă că ori de câte ori părțile contractante nu cad de acord în privința cuantumului chiriei și ne referim mai cu seamă la locuințele proprietate particulară a persoanelor fizice și juridice prevăzute la art. 2-7 din O.U.G. nr. 40/1999, în care chiria se stabilește prin negociere, cu ocazia încheierii noului contract, părțile pot apela pentru determinarea chiriei, la una sau mai multe persoane, desemnate prin acordul părților sau la instanță, pentru ca președintele instanței să desemneze de urgență, în camera de consiliu, prin încheiere definitivă, un expert pentru determinarea chiriei, remunerația expertului făcându-se în cote egale de către părți (art. 1662 C. civ.).
Prin consens, părțile pot stabili și alt mod de determinare a prețului locațiunii.
Majorarea chiriei se poate cere pentru contractele prevăzute la art. 26 din lege dacă proprietarul nu a renunțat la acest drept (art. 35 din O.U.G. nr. 40/1999).
Cererea de majorare a chiriei trebuie adresată în scris chiriașului și trebuie motivată de efectuarea unor reparații sau consolidări ale locuinței ori clădirii, ori de creșterea venitului mediu lunar pe membru de familie al chiriașului, peste nivelul salariului mediu net lunar pe economie.
Notificarea vizând majorarea chiriei se face de către proprietar cu respectarea procedurii prevăzute de art. 10 alin. (1) din ordonanță, adică prin executorul judecătoresc, cu specificarea datei și locului întâlnirii, iar comunicarea notificării se va face prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire.
Acordul de majorare a chiriei trebuie dat de chiriaș în scris, în termen de 60 de zile de la data notificării. În cazul refuzului, proprietarul nu poate proceda la rezilierea contractului, ci are la dispoziție o acțiune în justiție pentru majorarea chiriei. Această dispoziție legală are un caracter protectiv pentru ambele părți contractante.
Textul interzice rezilierea contractului și evacuarea chiriașului pe motiv că acesta nu este de acord cu majorarea chiriei, chiar dacă chiriașul își exercită abuziv dreptul de a accepta sau nu majorarea chiriei. Locatorul dispune de acțiunea de majorare a chiriei și posibilitatea solicitării despăgubirilor (daune-interese) reprezentând diferența pentru trecut, între cuantumul chiriei stabilit inițial și cel determinat de instanță prin recalculare.
Dacă chiriașul a fost obligat prin hotărâre judecătorească definitivă la plata chiriei majorate, proprietarul poate cere rezilierea contractului de închiriere și evacuarea chiriașului, numai dacă acesta, cu rea-credință, nu a achitat chiria cel mult 3 luni consecutive, începând cu luna următoare rămânerii definitive a hotărârii judecătorești (art. 35 din O.U.G. nr. 40/1999).
Acordul scris și semnat de chiriaș și proprietar de majorare a chiriei se va înregistra la agentul fiscal teritorial și reprezintă o parte integrantă a contractului de închiriere.
Opiniem că actualizarea chiriei cu indicele de inflație nu echivalează cu majorarea acesteia și că instanța poate proceda la adaptarea clauzelor contractului, generate de schimbarea împrejurărilor, în condițiile art. 1721 C. civ., dacă aceste schimbări au intervenit după încheierea contractului, dacă schimbările și întinderea lor nu au fost și nu puteau fi avute în vedere de chiriaș în mod rezonabil la încheierea contractului, iar chiriașul nu și-a asumat riscul schimbării împrejurărilor, cerând într-un termen rezonabil și cu bună-credință negocierea adaptării rezonabile și echitabile a contractului.
Pentru evitarea unor litigii de această natură, părțile pot insera în contract clauza de actualizare a chiriei, care poate opera pentru cu totul alte cauze decât acelea vizate de art. 35 din O.U.G. nr. 40/1999.
Chemată să se pronunțe în legătură cu actualizarea chiriei, instanța supremă a dat un răspuns afirmativ, fundamentându-și soluția pe dispozițiile art. 970 C. civ. 1864, al cărui corespondent se găsește în textul art. 1170 din actualul Cod civil, care statuează că părțile trebuie să acționeze cu bună-credință, atât la negocierea și încheierea contractului, cât și pe timpul executării sale, fără a putea înlătura sau limita această obligație.
La aceasta, se adaugă și considerente legate de egalitatea de tratament între închirierea spațiilor de locuit aparținând statului și unităților administrativ-teritoriale, pentru care chiria se actualizează în funcție de rata anuală a inflației și contractul de închiriere privind locuințele proprietate privată, aparținând persoanelor fizice sau juridice.
