Ipotecă
| Comentarii |
|
ipotecă, Definiție şi reglementare legală. Caractere juridice. Bunuri care pot fi ipotecate. Bunuri mobile şi imobile. Bunuri determinate sau determinabile ori universalităţi de bunuri. Bunuri corporale sau incorporale. Bunuri care nu pot fî ipotecate. Extinderea ipotecii. Strămutarea ipotecii.
Definiție şi reglementare legală.
Ipoteca este definită de art. 2343 noul cod civil ca fiind acel „(...) drept real asupra bunurilor mobile sau imobile afectate executării unei obligaţii”. Deşi textul de lege nu precizează în mod expres, spre deosebire de gaj şi dreptul de retenţie, de esenţa ipotecii este faptul că ea se constituie fară deposedarea constituitorului de bunul grevat. De asemenea, fiind o veritabilă garanţie reală, ipoteca asigură titularului ei atât un drept de urmărire, cât şi un drept de preferinţă.
Sunt raţiunile pentru care vom defini ipoteca drept acea garanţie reală care se constituie fară deposedarea constituitorului şi care presupune afectarea unui bun, mobil sau imobil, garantării unei obligaţii, conferind titularului ei atât un drept de urmărire, cât şi un drept de preferinţă.
Ipoteca este reglementată prin art. 2343-2479 noul Cod Civil
Caractere juridice:
a) ipoteca este un drept real, ea conferind titularului său atât un drept de urmărire, cât şi un drept de preferinţă.
Dreptul de urmărire este acea prerogativă în temeiul căreia creditorul ipotecar este îndreptăţit să urmărească şi să valorifice bunul grevat în mâinile oricui el s-ar găsi, chiar dacă a fost înstrăinat de către constituitor (art. 2345 noul Cod Civil şi art. 2360 noul Cod Civil).
Dreptul de preferinţă este prerogativa recunoscută creditorului ipotecar de a-şi realiza cu prioritate creanţa înaintea creditorilor chirografari, precum şi înaintea creditorilor ipotecari de rang inferior [art. 2345 alin. (2) noul Cod Civil]. Preferinţa recunoscută creditorului ipotecar este componenta esenţială a ipotecii. Dreptul de urmărire nu este decât liantul ce asigură creditorului accesul la valoarea bunului grevat asupra căreia se exercită dreptul de preferinţă;
b) ipoteca este un drept accesoriu. Ipoteca nu are o existenţă de sine stătătoare. Ea se constituie pentru a însoţi şi garanta o obligaţie principală. Legătura de acceso-rialitate în care se află cu obligaţia garantată explică aplicarea regulii accesorium sequiturprincipale, în consecinţa căreia:
- naşterea dreptului de ipotecă implică existenţa valabilă a creanţei garantate. Dreptul de creanţă este, de regulă, prealabil sau concomitent constituirii ipotecii. El poate fi şi ulterior, întrucât ipoteca se poate constitui şi pentru a garanta o obligaţie viitoare;
- transmiterea obligaţiei principale are drept consecinţă şi transmiterea ipotecii;
- stingerea creanţei atrage şi stingerea ipotecii;
c) ipoteca este indivizibilă. Prin indivizibilitatea ipotecii se înţelege că bunul în integralitatea lui şi fiecare parte din el sunt afectate garantării creanţei în totalitatea ei. Dacă ipoteca poartă asupra mai multor bunuri, fiecare dintre ele este afectat garantării întregii obligaţii. în acest sens, trebuie înţeles art. 2344 noul Cod Civil care, în a doua sa teză, prevede că ipoteca „poartă în întregime asupra tuturor bunurilor grevate, asupra fiecăruia dintre ele şi asupra fiecărei părţi din acestea, chiar şi în cazul în care proprietatea este divizibilă sau obligaţiile sunt divizibile”. Indivizibilitatea îşi dovedeşte importanţa:
- în caz de achitare parţială a datoriei, când ipoteca rămâne nefracţionată, imobilul, în întregimea lui, fiind în continuare afectat garantării părţii din creanţa rămasă neachitată;
- în situaţia în care bunul grevat este divizat (cum se întâmplă în cazul partajării sau transmiterii lui fragmentate), deoarece fiecare parte a acestuia serveşte realizării creanţei în întregul ei, creditorul fiind îndrituit să se îndrepte împotriva oricăruia dintre proprietari pentru întreaga datorie;
- atunci când creanţa sau datoria se divid, cum se întâmplă în cazul morţii creditorului sau debitorului. Astfel, dacă creanţa se divide, fiecare dintre succesori este îndreptăţit, pentru partea ce-i revine, să urmărească bunul în integralitatea lui. Când datoria se divide, succesorul în patrimoniul căruia intră bunul ipotecat poate fi urmărit pentru întreaga datorie.
Indivizibilitatea nu este de esenţa ipotecii, ci de natura ei, creditorul fiind în situaţia de a renunţa la acest beneficiu recunoscut de lege.
Bunuri care pot fi ipotecate. Bunuri mobile şi imobile.
În contextul actualei reglementări, ipoteca se poate constitui nedistinctiv atât asupra bunurilor imobile, cât şi asupra celor mobile (art. 2350 noul Cod Civil).
A. Bunuri imobile. Ipoteca ce se constituie asupra imobilului, ca bun principal, priveşte şi accesoriile acestuia, ca o aplicare a regulii accesorium sequitur principale [art. 546 alin. (3) noul Cod Civil, art. 2379 alin. (1) lit. a) noul Cod Civil; art. 2382 noul Cod Civil].
Ca excepţie de la regula potrivit căreia accesoriul urmează soarta principalului, bunul mobil care, fară a-şi pierde individualitatea, devine accesoriu al unui imobil, poate fi ipotecat şi separat de acesta [art. 2356 alin. (1) noul Cod Civil]. De asemenea, dacă un bun mobil grevat de un drept de ipotecă devine accesoriul unui imobil, garanţia reală subzistă [teza I a art. 2356 alin. (2) noul Cod Civil; art. 546 alin. (6) noul Cod Civil], cu excepţia situaţiei în care ea poartă asupra materialelor de construcţie sau asupra altor bunuri încorporate într-o construcţie sau altă amelioraţiune a unui teren [teza a Il-a a art. 2356 alin. (2) noul Cod Civil].
De regulă, dreptul de proprietate este grevat prin constituirea ipotecii. Aşa cum prevede art. 2379 noul Cod Civil poate fi ipotecat şi dreptul de uzufruct constituit asupra bunurilor imobile şi accesoriilor acestora [art. 2379 alin. (1) lit. b) noul Cod Civil], cotele-părţi din dreptul asupra imobilelor [art. 2379 alin. (1) lit. c) noul Cod Civil], precum şi dreptul de superficie [art. 2379 alin. (1) lit. d) noul Cod Civil].
B. Bunuri mobile. în principiu, pot fi grevate orice bunuri mobile. Potrivit art. 542 noul Cod Civil, cu excepţia drepturilor reale asupra imobilelor, celelalte drepturi patrimoniale sunt supuse regulilor referitoare la bunurile mobile. Urmează că şi drepturile de creanţă trebuie considerate ca fiind bunuri mobile apte de a fi grevate de un drept de ipotecă. De regulă, orice creanţă poate face obiectul ipotecii, nu numai cea
care îndreptăţeşte creditorul la plata unei sume de bani'. Nu pot face obiect al ipotecii mobiliare, creanţele constituite intuitu personae.
Cu titlu exemplificativ, art. 2389 noul Cod Civil enumeră următoarele bunuri mobile care pot face obiectul ipotecii: a) creanţe băneşti născute din contractul de vânzare, contractul de locaţiune sau orice alt act încheiat cu privire la un bun, cele rezultate dintr-un contract de asigurare, cele născute în considerarea asumării unei obligaţii sau a constituirii unei garanţii, a folosirii unei cărţi de credit ori de debit ori a câştigării unui premiu la o loterie sau alte jocuri de noroc organizate în condiţiile legii;
b) creanţe constatate prin titluri nominative, la ordin sau la purtător; c) conturi bancare; d) acţiuni şi părţi sociale, valori mobiliare şi alte instrumente financiare; e) drepturi de proprietate intelectuală şi orice alte bunuri necorporale; f) petrolul, gazul natural şi celelalte resurse minerale care urmează a fi extrase; g) efectivele de animale; h) recoltele care urmează a fi culese; i) pădurile care urmează a fi tăiate; j) bunurile corporale care fac obiectul unui contract de locaţiune, care sunt deţinute în vederea vânzării, închirierii ori furnizării în temeiul unui contract de prestări de servicii, care sunt furnizate în temeiul unui contract de prestări de servicii, precum şi materia primă şi materialele destinate a fi consumate sau prelucrate în exploatarea unei întreprinderi, produsele în curs de fabricaţie şi produsele finite; k) echipamentele, instalaţiile şi orice alte bunuri destinate să servească în mod durabil exploatării unei întreprinderi; 1) orice alte bunuri mobile, corporale sau necorporale.
Bunuri determinate sau determinabile ori universalităţi de bunuri.
Conform art. 2350 alin. (2) noul Cod Civil, ipoteca se poate constitui asupra unor bunuri determinate sau determinabile ori asupra unor universalităţi de bunuri.
A. Bunuri determinate sau determinabile. Afirmaţia conţinută de art. 2350 alin. (2) noul Cod Civil nu este exactă în privinţa bunurilor imobile. Aşa cum vom vedea, ipoteca imobiliară nu se naşte decât în urma îndeplinirii formalităţilor de publicitate prin înscrierea ei în cartea funciară. Or, potrivit art. 48 lit. c) din Legea nr. 7/1996, în vederea intabulării, înscrisul ce constată dreptul supus înscrierii trebuie să conţină individualizarea imobilului prin număr cadastral sau topografic. Astfel, numai bunurile determinate pot face obiectul ipotecii imobiliare, nu şi cele determinabile.
Alta este situaţia în privinţa bunurilor mobile. în cazul lor, ipoteca se poate constitui, chiar dacă bunul nu este individualizat, în măsura în care descrierea acestuia prin contractul de ipotecă este suficient de precisă. O descriere este suficient de precisă în măsura în care ea permite în mod rezonabil identificarea bunului grevat [art. 2391
alin. (1) şi (2) noul Cod Civil]. Pentru a clarifica această problemă, art. 2391 alin. (3) noul Cod Civil prevede cu titlu exemplificativ câteva modalităţi de descriere a bunului ipotecat. Astfel, descrierea se poate realiza „(...) prin întocmirea unei liste a bunurilor ipotecate, prin determinarea categoriei din care acestea fac parte, prin indicarea cantităţii, prin stabilirea unei formule de determinare şi prin orice altă modalitate care permite în mod rezonabil identificarea bunului ipotecat.” în acelaşi scop, art. 2391 alin. (5) noul Cod Civil prevede că „stipulaţia potrivit căreia ipoteca grevează toate bunurile mobile sau toate bunurile mobile prezente şi viitoare ale constituitorului nu constituie o descriere suficient de precisă (~.)”. Aşa cum s-a spus, esenţial este ca descrierea să ofere elemente suficiente pentru ca bunul ipotecat să poată fi identificat de o terţă persoană. Descrierea nu este suficientă atunci când nu permite unei alte persoane decât creditorul şi debitorul să identifice bunul grevat de ipotecă. Bunul mobil trebuie însă individualizat atunci când ipoteca poartă asupra unui cont bancar [art. 2391 alin. (6) noul Cod Civil].
B. Universalitatea de bunuri. Art. 2350 alin. (2) noul Cod Civil se referă la o universalitate de fapt şi nu la o universalitate juridică. Cel puţin două argumente pledează pentru această calificare: ea cuprinde numai bunuri, nu şi obligaţii, cum se întâmplă în cazul unei universalităţi juridice; subrogaţia reală generală (universală sau cu titlu universal, inerentă oricărei universalităţi juridice) este inoperantă în situaţia universalităţilor grevate de ipotecă.
Universalitatea de fapt reprezintă un ansamblu de bunuri care aparţin aceleiaşi persoane şi care au o destinaţie comună stabilită prin voinţa acesteia sau prin lege [art. 541 alin. (1) noul Cod Civil].
Atunci când poartă asupra unei universalităţi de fapt, contractul trebuie să descrie natura şi conţinutul ei. Este de reţinut că ipoteca convenţională asupra unei universalităţi de bunuri mobile sau imobile, prezente ori viitoare, corporale sau incorporale se poate constitui numai cu privire la bunurile afectate activităţii unei întreprinderi (art. 2368 noul Cod Civil). Atunci când ipoteca priveşte o universalitate de creanţe, ea nu cuprinde pe cele născute din înstrăinarea bunurilor debitorului ca urmare a exercitării drepturilor unui terţ şi nici creanţele născute din contractele de asigurare încheiate de debitor cu privire la bunurile sale (art. 2399 noul Cod Civil).
Ipoteca asupra unei universalităţi de bunuri se întinde asupra tuturor bunurilor cuprinse în ea [art. 2357 alin. (1) noul Cod Civil]. Cu toate acestea, atunci când un bun o părăseşte, ipoteca încetează să îl mai greveze. Creditorul are însă la îndemână calea acţiunii pauliene, dacă înstrăinarea s-a realizat în frauda intereselor sale (art. 160 din Legea nr. 71/2011).
Bunuri corporale sau incorporale.
Ipoteca poate avea ca obiect nu numai bunuri corporale, care au existenţă materială, ci şi bunuri incorporale, care au o expresie abstractă, ideală (art. 2350 noul Cod Civil). Un exemplu de astfel de bunuri incorporale îl reprezintă drepturile de creanţă.
Bunuri care nu pot fî ipotecate.
Nu pot fi ipotecate bunurile inalienabile şi cele insesizabile. Dacă bunul este afectat de o insesizabilitate sau inalienabilitate convenţională, garanţia este valabilă, însă cu titlul unei ipoteci asupra unui bun viitor [art. 2351 alin. (1) şi (2) noul Cod Civil].
În mod neîndoielnic, ipoteca grevează bunul asupra căruia ea a fost constituită. Există situaţii în care ea se extinde şi asupra altor bunuri decât cele asupra cărora ea a fost înfiinţată (extinderea ipotecii). în alte cazuri, ipoteca ajunge să greveze alt bun decât cel asupra căruia a fost constituită (strămutarea ipotecii).
Extinderea ipotecii
A. Extinderea ipotecii nudei proprietăţi. Potrivit art. 2352 noul Cod Civil, ipoteca constituită asupra nudei proprietăţi se extinde asupra proprietăţii depline la stingerea dezmembrămintelor.
B. Extinderea ipotecii prin accesiune. Art. 2355 alin. (1) noul Cod Civil anunţă cu titlu general că ipoteca se extinde asupra bunurilor care se unesc prin accesiune cu bunul grevat.
Astfel, ipoteca constituită asupra unui imobil se extinde, fară o altă formalitate, şi asupra construcţiilor şi îmbunătăţirilor, chiar dacă acestea sunt ulterioare constituirii garanţiei (art. 2382 noul Cod Civil).
Cu referire la ipoteca mobiliară, ea se menţine asupra bunului rezultat din transformarea celui grevat (în cazul în care accesiunea presupune încorporarea materialului proprietatea unei persoane, grevat de ipotecă, cu manopera specificatorului) şi se strămută asupra aceluia creat prin contopirea sau unirea bunului grevat cu altul (în cazul unirii a două bunuri ce aparţin unor proprietari diferiţi, dintre care unul este ipotecat). Ca o consecinţă, cel care dobândeşte prin accesiune bunul astfel creat este ţinut de ipotecă [art. 2355 alin. (2) noul Cod Civil].
Prin excepţie, în cazul în care mai multe bunuri care se unesc prin accesiune fac obiectul mai multor ipoteci, titularul oricăreia dintre ele poate pretinde separarea bunurilor în condiţiile art. 600 noul Cod Civil (art. 159 din Legea nr. 71/2011).
C. Extinderea ipotecii asupra produselor. în materie mobiliară, art. 2392 noul Cod Civil prevede că ipoteca se extinde şi asupra produselor bunului mobil ipotecat, adică asupra fructelor şi productelor acestuia, precum şi asupra bunurilor primite de constituitor în urma unui act de administrare ori de dispoziţie încheiat cu privire la bunul mobil ipotecat. Este considerat a fi produs al bunului mobil ipotecat şi bunul care îl înlocuieşte sau în care trece valoarea lui.
In materie imobiliară, art. 2383 alin. (1) noul Cod Civil prevede că ipoteca se extinde asupra fructelor naturale şi industriale ale imobilului ipotecat produse după notarea începerii urmăririi silite sau, după caz, după notarea deschiderii procedurii insolvenţei. De la aceeaşi dată, dreptul de ipotecă se extinde şi asupra chiriilor şi arenzilor imobilului dat în locaţiune. Ipoteca este însă opozabilă locatarilor numai din momentul comunicării notării începerii urmăririi silite, respectiv al comunicării notării deschiderii procedurii insolvenţei, în afară de cazul în care acestea au fost cunoscute pe altă cale [art. 2383 alin. (2) noul Cod Civil]. Actele juridice încheiate de proprietar cu privire la veniturile neajunse la scadenţă sau urmărirea acestora de alţi creditori nu sunt opozabile creditorului ipotecar după notarea începerii urmăririi silite, cu excepţia cazului în care aceste acte au fost notate în cartea funciară înainte de notarea începerii urmăririi silite [art. 2383 alin. (3) noul Cod Civil].
Strămutarea ipotecii.
În cazurile strict reglementate de lege, ipoteca încetează să mai greveze un bun pentru a se exercita asupra altuia, ca efect al subrogaţiei reale cu titlu particular.
în materia ipotecii, Codul civil prevede următoarele situaţii de subrogaţie reală cu titlu particular:
a) cea reglementată de art. 2330 noul Cod Civil, potrivit căruia: „(1) Dacă bunul grevat a pierit ori a fost deteriorat, indemnizaţia de asigurare sau, după caz, suma datorată cu titlu de despăgubire este afectată la plata creanţelor privilegiate sau ipotecare, după rangul lor. (2) Sunt afectate plăţii aceloraşi creanţe sumele datorate în temeiul exproprierii pentru cauză de utilitate publică sau cu titlu de despăgubire pentru îngrădiri ale dreptului de proprietate stabilite prin lege”;
b) atunci când ipoteca grevează o cotă-parte indiviză din dreptul de proprietate şi dacă, în urma partajului sau a unui alt act constitutiv ori translativ de drepturi, constituitorul păstrează vreun drept asupra unei părţi materiale din bun, ipoteca se strămută de drept asupra părţii respective, însă numai în limita valorii cotei-părţi
indivize. Pentru situaţia în care constituitorului nu îi revine o parte determinată din bun, ipoteca se strămută asupra sumelor cuvenite constituitorului (art. 2353 noul Cod Civil);
c) cea reglementată de art. 2357 alin. (2) noul Cod Civil Astfel, după ce alin. (1) al art. 2357 noul Cod Civil prevede că ipoteca asupra unei universalităţi se întinde asupra tuturor bunurilor ce o alcătuiesc, alin. (2) prevede că „ipoteca se menţine asupra universalităţii de bunuri, chiar şi atunci când bunurile cuprinse în aceasta au pierit, dacă debitorul le înlocuieşte într-un interval rezonabil, ţinând cont de cantitatea şi natura bunurilor”;
d) în materia ipotecii mobiliare, art. 2393 noul Cod Civil prevede că: „(1) Cel care achiziţionează un bun în cursul obişnuit al activităţii unei întreprinderi care înstrăinează bunuri de acelaşi fel dobândeşte bunul liber de ipotecile constituite de înstrăinător, chiar dacă ipoteca este perfectă, iar dobânditorul cunoaşte existenţa acesteia. (2) în acest caz, ipoteca se strămută asupra preţului sau altor bunuri rezultate din înstrăinarea bunului ipotecat”.
ipotecă, drept real accesoriu asupra unui bun imobil al debitorului, care conferă creditorului ipotecar neplătit la scadenţă dreptul de urmărire a imobilului în mâinile oricui s-ar afla, dreptul de a-i cere scoaterea bunului la vânzare silită şi dreptul de a fi plătit cu preferinţă din preţul astfel obţinut. Nu pot fi ipotecate decât bunurile imobile care se află în circuitul civil. I. se constituie asupra unor imobile determinate şi pentru garantarea unor creanţe determinate; în cazul unui bun indiviz, i. se va putea constitui valabil numai cu consimţământul tuturor coproprietarilor. I. îşi produce efectele faţă de debitorul proprietar al imobilului ipotecat (acesta păstrându-şi, până la scadenţa creanţei, toate atributele dreptului său de proprietate, dar după scadenţă, dreptul debitorului de a face acte de dispoziţii şi de administrare încetează), faţă de creditorul ipotecar (căruia îi conferă, la scadenţă, dreptul de a trece la realizarea ipotecii), precum şi faţă de terţi (impunându-le să sufere consecinţele exercitării de către creditorul ipotecar a dreptului său de urmărire şi de preferinţă). I. poate fi transmisă altor persoane, fie odată cu creanţa pe care o garantează, fie independent de aceasta. I. se stinge prin stingerea obligaţiei pe care o garantează, prin renunţarea creditorului la ea, prin purgă, prin prescripţie (extinctivă sau achizitivă), prin pierderea totală a bunului ipotecat şi prin consolidare (când aceeaşi persoană devine şi creditor ipotecar şi posesor al imobilului ipotecat); în funcţie de izvorul lor, i. se clasifică în: a) i. legale (care iau naştere direct în temeiul legii, independent de voinţa părţilor); şi b) i. convenţionale (care se nasc din acordul de voinţă al părţilor, prin încheierea unui contract de ipotecă).
ipoteca, potrivit art. 2343 C.civ., „...este un drept real asupra bunurilor mobile sau imobile afectate executării unei obligaţii”. Aşadar, dreptul de ipotecă este acel drept real accesoriu ce reprezintă o garanţie imobiliară sau mobiliară, după caz, ce însoţeşte obligaţia pe care o are debitorul faţă de creditor şi care nu presupune deposedarea celui care o constituie.
ipotecă, drept real accesoriu exercitat de creditor asupra unuia sau mai multor bunuri imobile ale debitorului, în scopul garantării unor obligaţii determinate. Constituind o garanţie reală imobiliară, ipoteca conferă creditorului: a) dreptul la urmărire a imobilului în mâinile oricui s-ar găsi; b) dreptul de a cere executarea silită prin scoaterea la vânzare a imobilului; c) dreptul de a fi plătit cu preferinţă din preţul obţinut. Ipoteca este prin natura sa indivizibilă, ea subzistând în întregime asupra tuturor imobilelor afectate, asupra fiecăruia şi asupra tuturor imobilelor afectate, asupra fiecărei porţiuni din acele imobile. Debitorul păstrează asupra imobilului ipotecat, până la scadenţă, toate atributele dreptului de proprietate, cu excepţia ipotecii cu indisponibilizare, care îngrădeşte dreptul de dispoziţie juridică. Contractul de ipotecă se încheie numai în formă autentică. Ipotecile sunt supuse sistemului de publicitate prin inscripţie ipotecară. Ipoteca se stinge prin: stingerea obligaţiei pe care o garantează; renunţarea creditorului (cu excepţia cazurilor în care potrivit legii, renunţarea nu este admisibilă); prescripţie, pierderea totală a bunului ipotecat; consolidare (aceeaşi persoană devine atât creditor cât şi posesor al imobilului ipotecat) etc. A se vedea inscripţia ipotecară, garanţii.
