Notarea posesiei în cartea funciară - modalitate inedită de dobândire a drepturilor reale
| Comentarii |
|
Prin Legea nr. 133/2012 pentru aprobarea O.U.G, nr. 64/2010 privind modificarea și completarea Legii cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996 s-au adus Legii nr. 7/1996, modificată deja major prin Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, o serie de noi modificări, printre care se numără crearea a două instituții juridice noi: înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar necontestat și notarea posesiei în cartea funciară, aptă să conducă la dobândirea însuși dreptului real posedat.
În scopul de a putea realiza înregistrarea sistematică a proprietăților în cartea funciară, respectiv de a finaliza lucrările de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială și de a deschide cărți funciare pentru toate imobilele din raza fiecărei unități administrativ-teritoriale, s-a instituit procedura prevăzută de art. 13 din Legea nr. 7/1996.
Conform textului de lege citat, „(1) Persoana care posedă un imobil ca proprietar necontestat va fi înscrisă în cartea funciară pe baza procedurii certificării de fapte îndeplinite de notarul public, procedură prin care se constată că posesorul este considerat proprietar.
(2) Constatarea că posesorul este cunoscut ca proprietar al imobilului, pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar necontestat, se îndeplinește de către notarul public, la sesizarea oficiului teritorial, prin eliberarea certificatului pentru înscrierea în cartea funciară a posesorului ca proprietar, în baza căruia se intabulează dreptul de proprietate.
(3) în cazul în care în perioada de afișare s-a formulat contestație cu privire la calitatea de posesor, iar aceasta este însoțită de dovada sesizării instanței de judecată, cu privire la obiectul contestației, oficiul nu va mai solicita notarului public eliberarea certificatului prevăzut la alin. (2), registratorul procedând în condițiile alin. (4). Contestația se poate formula numai cu privire la calitatea de posesor, iar lipsa dovezii contestatarului că s-a adresat instanței de judecată atrage respingerea contestației de către oficiul teritorial și solicitarea de către acesta a eliberării certificatului. Eliberarea certificatului de către notarul public se face după expirarea termenului de soluționare a contestațiilor cu privire la posesor sau a cererilor de rectificare, la solicitarea oficiului teritorial și pe baza următoarelor documente atașate în copie certificată cererii:
a) adeverință din care să rezulte că: (I) s-a îndeplinit procedura de afișare a documentelor tehnice ale cadastrului în care se înscriu informațiile cu privire la imobile și posesorii acestora, precum și faptul că posesorii nu au fost contestați; (ii) nu s-au formulat contestații sau cereri de rectificare cu privire la posesie;
b) planul cadastral al sectorului cadastral în care este situat imobilul, întocmit de către persoana autorizată să execute lucrările de cadastru, verificat și avizat de către oficiul teritorial;
c) certificatul eliberat de primăria în a cărei rază teritorială este situat imobilul, din care să rezulte că: (I) posesorul este cunoscut că deține imobilul sub nume de proprietar; (ii) imobilul nu face parte din domeniul public sau nu a fost înscris în evidențe ca fiind în domeniul privat al statului sau al unităților administrativ-teritoriale;
d) declarația pe propria răspundere a posesorului, dată în formă autentică, prin care acesta declară că: (i) posedă imobilul sub nume de proprietar; (ii) este sau nu căsătorit; în cazul în care este căsătorit, va preciza și regimul matrimonial; (iii) nu a înstrăinat sau grevat imobilul; (iv) imobilul nu a fost scos din circuitul juridic; (v) imobilul nu face obiectul vreunui litigiu; (vi) imobilul este deținut sau nu pe cote-părți; în cazul în care imobilul este deținut pe co-te-părți, toți posesorii vor declara întinderea cotelor; (vii) înscrisul doveditor al posesiei provine de la părțile semnatare ale acestuia; în cazul în care nu există înscris doveditor, va declara că nu deține și nu are cunoștință de existența unui astfel de înscris;
e) înscrisul doveditor al posesiei, indiferent de forma în care este întocmit, atunci când acesta există;
f) copie de pe actele de identitate și stare civilă.
(4) Dacă dreptul posesorului este contestat sau notarul public refuză emiterea certificatului prevăzut la alin. (2), se va proceda la notarea posesiei faptice în favoarea posesorului, în conformitate cu documentele prevăzute la alin. (3), precum și la notarea contestației și a acțiunii civile înregistrate la instanța competentă sau, după caz, a încheierii notariale de respingere. În acest caz, oficiul teritorial va înainta instanței documentele tehnice privitoare la imobilul în cauză.
(5) în cazul prevăzut la alin. (4) dreptul de proprietate va putea fi intabulat ulterior, în următoarele condiții:
a) din oficiu, la împlinirea unui termen de 5 ani de la momentul notării în cartea funciară, dacă nu a fost notat niciun litigiu prin care se contestă înscrierile din cartea funciară;
b) la cerere, în baza actului de proprietate, a certificatului prevăzut la alin. (2) sau în temeiul hotărârii judecătorești definitive și irevocabile.
(6) Răspunderea pentru autenticitatea și veridicitatea actelor și procedurilor care stau la baza emiterii certificatului de înscriere în cartea funciară a posesorului ca proprietar revine oficiului și, după caz, persoanei autorizate să execute lucrările de cadastru sau primarului.
(7) Procedura prin care se constată că posesorul este considerat proprietar se stabilește prin protocol încheiat între Agenția Națională și Uniunea Națională a Notarilor Publici din România. Protocolul se aprobă prin ordin cu caracter normativ al directorului general al Agenției Naționale și hotărâre a Consiliului Uniunii Naționale a Notarilor Publici din România și se publică în Monitorul Oficial al României, Partea I.
(8) Dispozițiile alin. (1)-(6) nu se aplică imobilelor din patrimoniul statului sau al unității administrativ-teritoriale, care se înscriu în baza actelor juridice prevăzute de lege.
(9) Dispozițiile alin. (1)-(6) nu se aplică imobilelor neîmprejmuite situate în extravilan care au făcut obiectul legilor fondului funciar. În acest caz, surplusul de teren rămâne la dispoziția comisiei locale pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor, care poate opta pentru constituirea rezervei sau poate atribui diferența de teren celor din tarla, în baza hotărârii comisiei, după soluționarea eventualelor contestații.
(10) în cazul imobilelor ai căror proprietari, posesori sau alți deținători nu pot fi identificați cu ocazia efectuării din oficiu a lucrărilor de cadastru, dreptul de proprietate se va înscrie provizoriu în favoarea unității administrativ-teritoriale. În acest caz, dreptul de proprietate va putea fi intabulat ulterior, la cerere, în baza unei documentații care va cuprinde: a) identificarea imobilului în planul cadastral, în scopul de a certifica faptul că imobilul din actul de proprietate corespunde cu cel din plan; b) actul care atestă dreptul de proprietate; c) certificatul prin care se atestă că imobilul este înregistrat în evidențele fiscale sau, după caz, în registrul agricol, eliberat de primarul unității administrativ-teritoriale unde este amplasat acest imobil”.
Se instituie, astfel, procedura de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra unui imobil pe baza posesiei
exercitate sub nume de proprietar necontestat. înscrierea are loc în temeiul certificatului pentru înscrierea în cartea funciară a posesorului ca proprietar, eliberat de notarul public, în procedura și în condițiile prevăzute de art. 13, anterior citat, la sesizarea oficiului teritorial de cadastru, sesizare care poate avea loc numai în cadrul organizat al derulării procedurilor de înregistrare sistematică a proprietăților în cartea funciară, pe fiecare unitate administrativ-teritorială în parte.
Ipoteza aplicării art. 13 este aceea în care nu există un titlu de proprietate valabil, pe baza căruia să aibă loc înscrierea titularului dreptului în cartea funciară.
Dacă posesia este contestată sau notarul public refuză emiterea certificatului, se procedează la notarea posesiei faptice, caz în care dreptul de proprietate va fi intabulat ulterior, din oficiu, la împlinirea unui termen de 5 ani de la momentul notării în cartea funciară, dacă nu a fost notat niciun litigiu prin care se contestă înscrierile din cartea funciară. În cazul în care s-a notat un litigiu privitor la posesie, dreptul de proprietate sau alt drept real asupra imobilului, se va respecta hotărârea judecătorească pronunțată în respectivul litigiu.
Dispozițiile anterioare nu se aplică imobilelor neîmprejmuite situate în extravilan, care au făcut obiectul legilor fondului funciar.
Până la înregistrarea sistematică, din oficiu, a proprietăților în cartea funciară, conform art. 40 alin. (7) și (8) din lege, „(7) în cazul proprietății private, în lipsa actelor de proprietate asupra terenurilor, la cererea persoanelor interesate, se va putea nota posesia în baza documentelor prevăzute la art. 13 alin. (3) lit. c)-f) și a unei documentații cadastrale. (8) Drepturile reale care pot fi dobândite în temeiul uzucapiunii vor rămâne valabil dobândite, dacă titularul dreptului le-a posedat cu bună-credință, potrivit legii, timp de 5 ani de la înscrierea posesiei în cartea funciară”.
Aceste dispoziții instituie notarea, la cererea persoanei interesate, a posesiei în cartea funciară, capabilă să conducă, similar uzucapiunii tabulare, la dobândirea însuși dreptului real posedat, cu bună-credință, timp de 5 ani de la înscrierea posesiei în cartea funciară.
Buna-credință, spre deosebire de cazul uzucapiunii tabulare, trebuie să existe pe întreaga perioadă de timp prevăzută de lege.
Procedura de înscriere are în vedere, pe lângă întocmirea documentației cadastrale, și documentele prevăzute de art. 13 alin. (3) lit. c)-f) din lege, și anume: (a) certificatul eliberat de primăria în a cărei rază teritorială este situat imobilul, din care să rezulte că (i) posesorul este cunoscut că deține imobilul sub nume de proprietar și (ii) imobilul nu face parte din domeniul public sau nu a fost înscris în evidențe ca fiind în domeniul privat al statului sau al unităților administrativ-teritoriale; (b) declarația pe propria răspundere a posesorului, dată în formă autentică, prin care acesta declară că (i) posedă imobilul sub nume de proprietar; (ii) este sau nu căsătorit; în cazul în care este căsătorit, va preciza și regimul matrimonial; (iii) nu a înstrăinat sau grevat imobilul; (iv) imobilul nu a fost scos din circuitul juridic; (v) imobilul nu face obiectul vreunui litigiu; (vi) imobilul este deținut sau nu pe cote-părți; în cazul în care imobilul este deținut pe cote-părți, toți posesorii vor declara întinderea cotelor; (vii) înscrisul doveditor al posesiei provine de la părțile semnatare ale acestuia; în cazul în care nu există înscris doveditor, va declara că nu deține și nu are cunoștință de existența unui astfel de înscris; (c) înscrisul doveditor al posesiei, indiferent de forma în care este întocmit, atunci când acesta există; (d) copie de pe actele de identitate și stare civilă.
Pentru notarea posesiei în cartea funciară la cererea persoanei interesate, legea nu trimite la procedura de eliberare a unui certificat de către notarul public. De asemenea, textul nu reia și nici nu trimite la interdicția prevăzută de art. 13 alin. (9), rezultând că se aplică oricăror terenuri susceptibile să constituie obiect al proprietății private.
Se subînțelege că, în situația unei contestări îndreptățite a notării (acțiune în rectificarea înscrierilor în cartea funciară, alt litigiu privitor la dreptul de proprietate sau alt drept real asupra imobilului), notarea posesiei nu va mai fi capabilă să conducă la dobândirea dreptului.
Instituția notării posesiei în cartea funciară determină, în cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară până la data notării, să se recurgă cu prioritate la aceasta, în raport cu instituția uzucapiunii extratabulare prevăzute de art. 930 NCC, mai exigentă sub aspectul condițiilor care trebuie îndeplinite.
Pământul provenea de la bunicul meu și s-a obținut titlul de proprietate pe numele tatălui meu și surorii acestuia, ca urmași de drept ai bunicului meu. Tatăl meu a decedat in 1993. Ulterior sora lui nu ne-a permis mie și mamei mele acces la acte, să exercitam vreo folosință sau calitate de moștenitori de drept și chiar a vândut singură toate suprafețele de
Citește mai mult
pământ, desigur doar pe acte de mână (fără partajarea cotelor moștenite), fără măcar sa mă consulte și pe mine și deci fără acordul sau măcar informarea mea. Apoi la un timp a decedat și ea. Eu nu locuiesc în același județ.Am aflat de tranzacții doar când unul dintre cumpărători, dorind să-și întăbuleze pământul, nu au putut fără semnătura și acordul ambilor moștenitori (tatăl meu și sora lui, sau eventual a urmașilor).
A urmat un proces de șapte ani, în care s-a realizat și partajul față de urmașul mătușii, privind dreptul la partea mea de teren, finalizat cu sentința judecătorească din 2019, pe care am și înscris-o în registrul agricol al primăriei.
Cu ocazia realizării cadastrului național, mi s-a întăbulat dreptul de proprietate pe partea mea de terenuri, în suprafață de 3,8 ha.
Dar acum cerând extrasele cf de la cadastru, ale terenurilor corespunzătoare partajului, am constatat că după înregistrarea mea ca proprietar, pe cf-uri au fost înregistrați, în folosință, și cumpărătorii mătușii care vânduse fără drept și partea tatălui meu.
Notarea posesiei pentru ei s-a făcut deși exista hotărîrea judecătorească, înscrisă la registrul agricol, din care se vede că terenurile în discuție nu sunt din cota mătușii ci din a mea. Am înteles că în trei ani aceștia ar putea deveni chiar proprietari chiar și fără acordul meu? Eu acuma ce ar trebuie să fac? Să deschid un alt proces, care mai poate dura alți șapte ani și alte cheltuieli și drumuri?
Și apoi pe cine ar trebui să reclam, ca să pot înscrie litigiul? pe primărie, care a eliberat adeverința de notare a posesiei, ignorând că există deja o sentință judecătorească clară privind partajarea suprafețelor, înscrisă la registrul agricol, și un proprietar de drept? Sau pot utiliza și depune sentința judecatorească deja obtinută direct la cadastru, cerând eliminarea folosinței altcuiva? (așa ar fi logic, altfel devine o acțiune în buclă: adică eu mă tot judec, timp în care altul îmi folosește terenul și devine chiar proprietar folosind o scurtătură).
Subliniez faptul că în contextul relatat, în mod abuziv, eu nu m-am putut folosi în tot acest timp de pamântul moștenit de tatăl meu de la părinții lui.
Aș dori un indiciu despre cum pot nota litigiul în cartea funciară având în vedere ca eu am deja o sentință judecătorească favorabilă mie cu privire la imobilul (pamântul) în cauză.
Vă multumesc, cu respect, M. T.