Uzucapiunea tabulară în Noul Cod Civil

Condiții

Conform art. 931 NCC, „(1) Drepturile celui care a fost înscris, fără cauză legitimă, în cartea funciară, ca proprietar al unui imobil sau titular al unui alt drept real, nu mai pot fi contestate când cel înscris cu bună-credință a posedat imobilul timp de 5 ani după momentul înregistrării cererii de înscriere, dacă posesia sa a fost neviciată.

(2) Este suficient ca bună-credință să existe în momentul înregistrării cererii de înscriere și în momentul intrării în posesie”.

În baza textului legal citat, cel înscris fără cauză legitimă în cartea funciară ca titular al unui drept real poate dobândi dreptul înscris asupra bunului posedat, prin efectul uzucapiunii tabulare.

Pentru a opera uzucapiunea tabulară este necesară îndeplinirea condițiilor care rezultă explicit din conținutul art. 931 și care sunt identice cu cele ale uzucapiunii tabulare reglementate de De-cretul-lege nr. 115/1938, cu excepția duratei posesiei (care este redusă de la 10 la 5 ani), și anume:

i) să existe o înscriere în cartea funciară, fără cauză legitimă;

ii) exercitarea unei posesii utile asupra bunului imobil pentru care s-a înscris dreptul real în cartea funciară;

iii) durata posesiei utile să fie de 5 ani, de la data înscrierii dreptului și de la data intrării în posesie;

iv) buna-credință a posesorului tabular, atât la momentul înscrierii dreptului în cartea funciară, cât și la momentul intrării în posesie.

Domeniul de aplicare

Din cuprinsul aceluiași art. 931 NCC rezultă că pot fi dobândite pe calea uzucapiunii tabulare drepturile reale principale corespunzătoare tipului de proprietate privată: dreptul de proprietate, dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, precum și cel de uz și cel de abitație și dreptul de servitute. Celelalte drepturi reale principale enumerate în art. 551 NCC: dreptul de administrare, dreptul de concesiune, dreptul de folosință gratuită, care corespund tipului de proprietate publică, sunt excluse din domeniul de aplicare al uzucapiunii, bunurile proprietate publică fiind inalienabile, conform art. 929 NCC.

Noul cod civil are prevederi exprese privitoare la dobândirea prin efectul uzucapiunii (tabulare și extratabulare) atât a dreptului de proprietate privată, cât și a dezmembrămintelor sale: superficie, uzufruct (uzul și abitația fiind specii de uzufruct), servitute.

Cât privește dreptul de servitute, în forma inițială, art. 763 NCC prevedea că numai servituțile pozitive se pot dobândi și numai prin uzucapiune tabulară, în condițiile legii. Considerăm oportună și binevenită amendarea acestui articol, prin Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Codului civil. Astfel, în forma republicată, noul Cod civil stipulează că prin uzucapiunea tabulară poate fi dobândită orice servitute, iar prin uzucapiunea extratabulară pot fi dobândite numai servituțile pozitive. Este firesc ca prin uzucapiunea tabulară să poată fi dobândită orice servitute, pentru că, în cazul uzucapiunii tabulare, dreptul de servitute este întotdeauna descris într-un titlu, înscris în cartea funciară. Prin urmare, nu există motive pentru ca servituțile negative să nu poată fi dobândite prin uzucapiunea tabulară, existența titlului excluzând prezumția că abținerea proprietarului fondului aservit de la exercitarea unora dintre prerogativele dreptului său de proprietate este numai rezultatul unor relații normale, de bună vecinătate, și nu expresia unui animus domini al proprietarului fondului dominant, constitutiv al posesiei servitutii respective.

Asemănător vechiului Cod civil (art. 641), art. 764 NCC prevede că și modul de exercițiu al servitutii se dobândește în aceleași condiții ca dreptul de servitute. Apreciem că, în cazul uzucapiunii tabulare, exercițiul dreptului de servitute nu poate decât să corespundă descrierii din titlu.

Sub aspectul bunurilor, sfera de aplicare a uzucapiunii tabulare cuprinde numai bunurile imobile, numai acestea făcând obiectul înscrierii în cartea funciară, conform art. 878.

Conform art. 929 NCC, sunt excluse de la domeniul de aplicare al uzucapiunii bunurile care, înainte sau după intrarea în posesie, au fost declarate prin lege inalienabile.

Înscrierea dreptului în cartea funciară fără cauză legitimă - condiție specifică uzucapiunii tabulare

Și în cazul uzucapiunii tabulare reglementate de noul Cod civil, una dintre condiții este să fi avut loc înscrierea unui drept real principal în cartea funciară, fără cauză legitimă, adică titlul pe baza căruia a fost operată înscrierea să fie lovit de nulitate.

Uzucapiunea tabulară are, ca element constitutiv, titlul nul, indiferent de cauza de nulitate care l-ar afecta, spre deosebire de uzucapiunea prescurtată din Codul civil din 1864, care se grefa pe titlul nul exclusiv pe motivul lipsei calității înstrăinătorului.

Dacă titlul este afectat de o cauză de nulitate absolută, titularul dreptului înscris are tot interesul în invocarea uzucapiunii, care este singura cale de validare a dreptului, atât acțiunea în constata

rea nulității absolute, cât și - în ceea ce îl privește pe dobânditorul nemijlocit - acțiunea în rectificarea cărții funciare fiind imprescriptibile [art. 2502 alin. (2) pct. 3 și art. 909 alin. (1) NCC].

În situația în care titlul pe baza căruia are loc înscrierea dreptului real principal în cartea funciară este lovit de o cauză de nulitate relativă, trecerea termenului de prescripție a acțiunii în anulare (de 3 ani, prevăzut de art. 2529, raportat la art. 2517 NCC) asanează titlul și consolidează dreptul înscris. Dobânditorul nemijlocit al dreptului va avea interes în invocarea uzucapiunii tabulare, dacă termenul de prescripție a acțiunii în anulare nu este deja împlinit.

În situația în care titlul pe baza căruia are loc înscrierea dreptului real principal în cartea funciară provine de la un non dominus, deci titularul dreptului are calitatea de terț dobânditor, el beneficiază de invocarea uzucapiunii tabulare, lipsa calității de titular al dreptului a înstrăinătorului sau constituitorului fiind tot o cauză de nulitate a titlului și încadrându-se în sintagma „înscriere fără cauză legitimă” prevăzută de art. 931.

Însă, invocarea uzucapiunii tabulare s-ar putea dovedi lipsită de interes în cazul subdobânditorului cu titlu oneros de bună-credință, care, în această calitate, beneficiază și de efectele publicității materiale a cărții funciare, conform art. 901 coroborat cu 909 alin. (3). Articolul 901 coroborat cu 909 alin. (3), respectiv 908 alin. (4), instituie principiul publicității materiale prin car-

tea funciară, adică regula potrivit căreia, în afara îngrădirilor și excepțiilor legale, cuprinsul cărților funciare se consideră exact în

folosul aceluia care și-a înscris un drept real în cartea funciară, dobândit prin act juridic cu titlu oneros, dacă în momentul înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său nu a fost notată în cartea funciară vreo acțiune prin care se contestă cuprinsul ei, din cuprinsul cărții funciare nu rezultă nicio cauză care să justifice rectificarea acesteia în favoarea altei persoane și nu a cunoscut, pe altă cale, inexactitatea cuprinsului cărții funciare [condiții rezultând din art. 901 alin. (2)]. Terțul dobânditor de bună-credință, cu titlu particular și oneros al unui drept real, care s-a întemeiat pe cuprinsul cărții funciare, dobândește un drept inatacabil, chiar dacă cel înscris era numai un proprietar aparent, fără trecerea vreunui termen, în cazurile prevăzute de art. 908 alin. (1) pct. 3 și 4 (respectiv când nu mai erau întrunite condițiile de existență a dreptului sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea ori înscrierea în cartea funciară nu mai este, din orice alte motive, în concordanță cu situația juridică reală a imobilului) sau după trecerea unui termen de 3 ani, socotit de la data înscrierii dreptului în folosul autorului său, în cazurile prevăzute de art. 908 alin. (1) pct. 1 și 2 (respectiv când înscrierea, încheierea sau, după caz, actul în temeiul căruia s-a dispus înscrierea nu este valabil ori când dreptul înscris a fost greșit calificat). Termenul de 3 ani este unul de decădere, înăuntrul căruia cel îndreptățit ar trebui să ceară rectificarea cărții funciare pentru cazurile prevăzute de art. 908 alin. (1) pct. 1 și 2. Dacă acțiunea în rectificarea cărții funciare rămâne imprescriptibilă față de dobânditorul nemijlocit, în cazul înstrăinării dreptului de către acesta, față de terțul dobânditor de bună-credință trecerea termenului de 3 ani de la data înregistrării cererii de înscriere formulate de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere constituie un fine de neprimire a acțiunii în rectificarea cărții funciare, cu consecința consolidării irevocabile a dreptului terțului dobânditor. Același efect de consolidare irevocabilă a dreptului terțului dobânditor de bună-credință îl are și simpla transmitere cu titlu oneros a dreptului, în cazurile prevăzute de art. 908 alin. (1) pct. 3.

Și titlul terților subdobânditori de bună-credință, care au dobândit, cu titlu gratuit și particular, dreptul real, bazându-se pe cuprinsul cărții funciare, devine inatacabil după trecerea termenului de decădere de 5 ani stabilit de art. 909 alin. (2), care se socotește, însă, din ziua înregistrării cererii lor, iar nu a cererii autorului lor nemijlocit.

Deci, cel ce dobândește cu titlu oneros, prin just titlu și cu bună-credință de la un neproprietar un drept real privitor la un imobil are deschisă și calea apărării dreptului astfel dobândit prin intermediul dispozițiilor mai favorabile anterior citate.

În cazul unei dobândiri cu titlu gratuit, pentru care acțiunea în rectificare este supusă termenului de decădere de 5 ani, este posibil ca termenul uzucapiunii să se împlinească în același timp sau chiar anterior termenului de prescripție a acțiunii în rectificarea cărții funciare, ceea ce ar păstra interesul pentru invocarea uzucapiunii tabulare.

Dacă nu sunt îndeplinite condițiile invocării principiului publicității materiale a cărții funciare (spre exemplu, în situația în care însăși prima înscriere în cartea funciară a fost fără cauză legitimă, caz în care principiul publicității materiale a cărții funciare nu poate fi invocat în contra adevăratului proprietar rămas străin de cartea funciară), îi rămâne terțului dobânditor de bună-credință numai posibilitatea invocării uzucapiunii tabulare.

Conform art. 79 alin. (1) din Legea nr. 71/2001, „în cazul în care, pentru prima dată, s-au înscris în cartea funciară, fără cauză legitimă, drepturi reale potrivit art. 58' din Legea nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare, terții dobânditori cu titlu oneros ai vreunui drept real imobiliar, întemeindu-se, cu bună-credință, pe cuprinsul cărții funciare, nu se pot prevala contra adevăraților proprietari, străini de cartea funciară, de dispozițiile art. 901 din Codul civil sau ale art. 31 din Legea nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare, după caz, cât timp nu s-a împlinit termenul de uzucapiune tabulară prevăzut de Codul civil sau dacă în acest termen s-a înscris o acțiune prin care se contestă cuprinsul cărții funciare”.

Conform alin. (2) al aceluiași articol, „Dispozițiile prezentului articol nu sunt aplicabile și înscrierilor efectuate înainte de intrarea în vigoare a Codului civil. În acest caz, sunt aplicabile dispozițiile de drept comun privitoare la uzucapiune, în vigoare la data intrării în posesia imobilului”.

Articolul citat consacră, prin alin. (1), regula imposibilității invocării principiului publicității materiale contra adevăratului proprietar care nu are calitatea de antecesor tabular, regulă recunoscută, deși nu a fost consacrată expres, și sub imperiul Legii nr. 7/1996. În corelație cu prevederile tranzitorii din cuprinsul art. 76-77 din Legea nr. 71/2011, alin. (1) se referă la înscrierile făcute după intrarea în vigoare a noului Cod civil, indiferent dacă se întemeiază pe acte sau fapte juridice încheiate sau, după caz, săvârșite ori produse înainte sau după intrarea în vigoare a noului Cod civil.

În cazurile prevăzute la alin. (2), adică al înscrierilor efectuate înainte de intrarea în vigoare a noului Cod civil, norma tranzitorie nu permite invocarea uzucapiunii tabulare (chiar dacă posesia efectivă ar începe sub imperiul noului Cod civil), putând fi invocată numai uzucapiunea din reglementarea anterioară.

Terțul dobânditor de bună-credință poate avea și interesul de a invoca joncțiunea posesiilor, în sensul unirii la posesia pe care a exercitat-o în condițiile art. 931 a posesiei autorului său, care, la rândul lui, prin ipoteză, a fost înscris în cartea funciară, evident cu condiția ca și acesta să fi îndeplinit condiția bunei-credințe la momentul înscrierii dreptului său. În acest caz, prin invocarea uzucapiunii tabulare, cu joncțiunea posesiilor, se urmărește consolidarea titlului autorului, precum și, subsecvent, a titlului/dreptului terțului dobânditor de la non dominus.

Pentru dobânditorul nemijlocit de rea-credință și pentru terțul dobânditor de rea-credință nu există posibilitatea invocării uzucapiunii tabulare, față de aceștia fiind imprescriptibilă și acțiunea în rectificare tabulară [art. 909 alin. (1)].

Nevalabilitatea înscrierii poate rezulta nu numai dintr-un viciu al titlului pe baza căruia este operată înscrierea, ci și dintr-un viciu al procedurii de înscriere a dreptului în cartea funciară. Conform art. 885, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părți, cât și față de terți, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea. Deci, publicitatea prin cărțile funciare, conform noului Cod civil, este constitutivă, dobândirea drepturilor reale fiind posibilă numai prin efectul înscrierii, iar pentru a asigura valabilitatea dreptului este necesar ca atât titlul constitutiv sau translativ, cât și înscrierea propriu-zisă să fie valabile.

Invocarea uzucapiunii tabulare. Calitatea procesuală

La fel ca în cazul uzucapiunii tabulare reglementate de Decre-tul-lege nr. 115/1938, posesorul, fiind deja înscris în cartea funciară ca titular al dreptului care formează obiectul uzucapiunii, nu va avea vreun interes în invocarea uzucapiunii mai înainte să intervină o contestație asupra dreptului său, întrucât, în conformitate cu art. 900 alin. (1) NCC, „dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei”.

Confruntat cu acțiunea în rectificarea cărții funciare, care poate fi cerută, potrivit art. 908 alin. (1) pct. 1, când înscrierea, încheierea sau actul în temeiul căruia s-a dispus înscrierea nu au fost valabile, formulată pe cale principală sau accesorie unei alte acțiunii reale sau personale care privește dreptul înscris, posesorul va deveni interesat în invocarea uzucapiunii tabulare, ca mod de dobândire a dreptului înscris. Evident, uzucapiunea poate fi opusă și înaintea formulării unei acțiuni în rectificarea cărții funciare. Spre exemplu, poate fi opusă acțiunii care privește nulitatea titlului care stă la baza înscrierii. Uzucapiunea, însă, nu va mai putea fi opusă ulterior admiterii acțiunii în rectificare, întrucât aceasta are drept efect radierea din cartea funciară a dreptului și, astfel, nu mai este îndeplinită una dintre condițiile uzucapiunii tabulare, și anume înscrierea dreptului în cartea funciară.

Pentru că art. 934 dispune asupra completării secțiunii referitoare la uzucapiunea imobiliară cu dispozițiile privitoare la prescripția extinctivă cuprinse în art. 2500 și urm. NCC, privitor la momentul procesual până la care se poate invoca uzucapiunea, este aplicabil art. 2513, conform căruia uzucapiunea poate fi opusă numai în primă instanță, prin întâmpinare sau, în lipsa invocării prin întâmpinare, cel mai târziu la primul termen de judecată la care părțile sunt legal citate.

Rezultă că ea poate fi invocată nu doar pe calea acțiunii, ci și pe calea unei apărări de fond.

Competența de soluționare va reveni instanței care soluționează cererea principală, în temeiul art. 123 NCPC.

În cazul uzucapiunii tabulare nu se pot ivi aspecte controversate legate de calitatea procesuală. Cererea sau apărarea vor fi îndreptate, fără îndoială, împotriva titularului acțiunii principale care privește dreptul înscris.

Pentru a stabili cine are calitatea de a invoca dobândirea dreptului prin efectul uzucapiunii tabulare, este din nou utilă trimiterea din art. 934 la aplicarea dispozițiilor din materia prescripției extinctive. Prin urmare, în temeiul art. 2512, poate invoca uzucapiunea cel în folosul căruia ea operează, respectiv posesorul uzucapant, înscris ca titular al dreptului în cartea funciară, personal sau prin reprezentant, iar potrivit art. 2514, mai pot invoca uzucapiunea codebitorii posesorului uzucapant (dacă obligația este solidară sau indivizibilă), fideiusorii acestuia, creditorii posesorului și alte persoane interesate, categorie în care sunt incluși și succesorii universali și cei cu titlu universal, precum și succesorii cu titlu particular.

Întrucât posesorul este deja înscris în cartea funciară ca titular al dreptului care formează obiectul uzucapiunii, nu este necesară vreo procedură specială de înscriere a dreptului uzucapat. Având în vedere că litigiul, respectiv hotărârea pronunțată asupra uzucapiunii privesc apărarea unui drept real înscris în cartea funciară, vor fi notate în cartea funciară pentru opozabilitate față de terți, în temeiul art. 902 alin. (2) pct. 19 NCC.

Potrivit art. 2512 alin. (2), organul de jurisdicție competent nu poate aplica uzucapiunea din oficiu, ea neoperând de plin drept, ci numai la cererea persoanei interesate.

Posesia utilă - condiție a uzucapiunii tabulare

Posesia utilă (exercitată timp de 5 ani) este, de asemenea, o condiție a uzucapiunii tabulare.

Posesia cerută în vederea uzucapiunii trebuie să îndeplinească condițiile cerute de noul Codul civil.

Dispozițiile generale privitoare la posesie, relevante pentru uzucapiune, se regăsesc în cuprinsul art. 916-921 NCC, iar prin art. 922-927 sunt reglementate viciile posesiei.

Redăm în continuare textele articolelor menționate, încercând să punctăm aspectele similare și pe cele distincte față de Codul civil din 1864:

„Art. 916. Noțiune. (1) Posesia este exercitarea în fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra unui bun de către persoana care îl stăpânește și care se comportă ca un proprietar.

(2) Dispozițiile prezentului titlu se aplică, în mod corespunzător, și în privința posesorului care se comportă ca un titular al altui drept real, cu excepția drepturilor reale de garanție".

Articolul 916 alin. (1) NCC definește posesia, ca stare de fapt, făcând referire la cele două elemente ale sale, corpus și animus și conservând concepția subiectivă asupra acesteia, oglindită și în art. 1854 C. civ., concepție în care elementul determinant al posesiei este considerat animus domini, voința posesorului de a poseda pentru sine, de a se comporta ca adevăratul titular al dreptului.

Alineatul (2) consacră explicit aplicarea dispozițiilor relative la posesie, ca stare de fapt, și în privința posesorilor care se comportă ca titulari ai altor drepturi reale (cu excepția drepturilor reale de garanție).

„Art. 917. Exercitarea posesiei. (1) Posesorul poate exercita prerogativele dreptului de proprietate asupra bunului fie în mod nemijlocit, prin putere proprie, fie prin intermediul unei alte persoane.

(2) Persoanele lipsite de capacitate de exercițiu și persoanele juridice exercită posesia prin reprezentantul lor legal”.

Articolul 917 reglementează expres reguli consacrate pe cale doctrinară și jurisprudențială raportat la posesia reglementată de Codul civil din 1864, respectiv regula potrivit căreia posesia poate fi exercitată și corpore alieno și regula potrivit căreia, în cazul persoanelor fizice lipsite de capacitatea de exercițiu, precum și al persoanelor juridice, prerogativele posesiei se exercită prin intermediul reprezentantului lor legal.

„Art. 918. Cazurile care nu constituie posesie. (1) Nu constituie posesie stăpânirea unui bun de către un detentor precar, precum:

a) locatarul, comodatarul, depozitarul, creditorul gajist;

b) titularul dreptului de superficie, uzufruct, uz, abitație sau servitute, față de nuda proprietate;

c) fiecare coproprietar, în proporție cu cotele-părți ce revin celorlalți coproprietari;

d) orice altă persoană care, deținând temporar un bun al altuia, este obligată să îl restituie sau care îl stăpânește cu îngăduința acestuia.

(2) Detentorul precar poate invoca efectele recunoscute posesiei numai în cazurile și limitele prevăzute de lege”.

Articolul 918 alin. (1) distinge între posesori și detentori precari, enumerându-i pe aceștia din urmă, iar alin. (2) consacră regula, aplicată și în Codul civil din 1864, conform căreia detentorii precari nu pot invoca efectele posesiei decât în cazurile și în condițiile în care legea le acordă expres acest drept.

„Art. 919. Prezumția de posesie și prezumția de proprietate. (1) Până la proba contrară, acela care stăpânește bunul este prezumat posesor.

(2) Detenția precară, odată dovedită, este prezumată că se menține până la proba intervertirii sale.

(3) Până la proba contrară, posesorul este considerat proprietar, cu excepția imobilelor înscrise în cartea funciară”.

Alineatele (1) și (3) corespund vechiului art. 1854 și stabilesc distinct două prezumții legale relative: prezumția de posesie și prezumția de proprietate, în timp ce alin. (2) reglementează prezumția de neinversiune de titlu din vechiul art. 1855.

Prezumția relativă de proprietate rezultată din faptul posesiunii nu se aplică imobilelor înscrise în cartea funciară.

„Art. 920. Intervertirea precarității în posesie. (1) Interverti-rea detenției precare în posesie nu se poate face decât în următoarele cazuri:

a) dacă detentorul precar încheie cu bună-credință un act translativ de proprietate cu titlu particular cu altă persoană decât cu proprietarul bunului;

b) dacă detentorul precar săvârșește împotriva posesorului acte de rezistență neechivoce în privința intenției sale de a începe să se comporte ca un proprietar; în acest caz, intervertirea nu se va produce însă mai înainte de împlinirea termenului prevăzut pentru restituirea bunului;

c) dacă detentorul precar înstrăinează bunul, printr-un act translativ de proprietate cu titlu particular, cu condiția ca dobânditorul să fie de bună-credință.

(2) în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dobânditorul este de bună-credință dacă înscrie dreptul în folosul său întemein-du-se pe cuprinsul cărții funciare. În celelalte cazuri, este de bună-credință dobânditorul care nu cunoștea și nici nu trebuia, după împrejurări, să cunoască lipsa calității de proprietar a celui de la care a dobândit bunul”.

Articolul 920 păstrează trei dintre cazurile de intervertire a precarității în posesie utilă din art. 1858 C. civ., înlăturându-l pe ultimul (când transmisiunea posesiei din partea deținătorului la altul se face printr-un act cu titlu universal, dacă acest succesor universal este de bună-credință). Cazul de la lit. b) este circumstanțial (față de vechea reglementare, eliptică în această privință), în sensul că actele de rezistență neechivoce nu pot produce efecte cât timp nu se împlinește termenul convențional stabilit pentru restituirea bunului, în ipoteza în care raportul juridic dintre părți prevede un astfel de termen.

Cât privește cazul de intervertire care nu se mai regăsește în noul Cod civil, omiterea lui în noile prevederi corespunde principiului continuării de către succesor a personalității autorului lui.

Păstrarea în art. 933 alin. (1) a dispoziției conform căreia fiecare posesor începe o posesie nouă, indiferent dacă bunul a fost transmis cu titlu universal sau particular (fostul art. 1859) nu înseamnă că succesorul universal sau cu titlu universal poate ignora (ca până în prezent) caracterul precar al posesiei exercitate de autorul său, intervertind detenția în posesie utilă, pentru viitor, numai prin buna sa credință. Acest lucru nu mai este posibil față de nepreluarea de către noul Cod civil a cazului de intervertire prevăzut în 1858 pct. 4 din vechiul Cod civil.

Numai în cazul în care autorul a exercitat o posesie de rea-credință, începând o nouă posesie, succesorul beneficiază de prezumția de bună-credință și ar putea invoca, spre exemplu, uzucapiunea tabulară pe baza titlului (compus din titlul autorului înscris în cartea funciară unit cu calitatea sa de succesor) și a posesiei tabulare proprii de bună-credință pe perioada prescrisă de lege.

În același timp, verificarea întrunirii condițiilor uzucapiunii tabulare, în cazul în care succesorul ar invoca joncțiunea posesiei sale cu cea a autorului, trebuie să aibă loc, în baza dispozițiilor citate, în două rânduri: în persoana autorului și în persoana succesorului.

Pentru cazurile de uzucapiune extratabulară, semnificațiile art. 933 alin. (1) în privința succesorului universal sau cu titlu universal sunt mai puțin importante, acesta fiind ținut de caracterul precar al posesiei exercitate de autorul său, în lipsa producerii vreunui caz de intervertire a detenției în posesie utilă [art. 920 alin. (1) lit. a) sau b)], buna sau reaua-credință care caracterizează posesia în cazul acestui tip de uzucapiune fiind nerelevantă.

Alineatul (2) al art. 920 definește buna-credință ca o condiție a cazurilor de intervertire prevăzute la lit. a) și c), referindu-se numai la imobile și distingând între imobile înscrise în cartea funciară și imobile neînscrise în cartea funciară.

„Art. 921. Încetarea posesiei. Posesia încetează prin:

a) transformarea sa în detenție precară;

b) înstrăinarea bunului;

c) abandonarea bunului mobil sau înscrierea în cartea funciară a declarației de renunțare la dreptul de proprietate asupra unui bun imobil;

d) pieirea bunului;

e) trecerea bunului în proprietate publică;

f) înscrierea dreptului de proprietate al comunei, orașului sau municipiului, după caz, conform art. 889 alin. (2);

g) deposedare, dacă posesorul rămâne lipsit de posesia bunului mai mult de un an”.

Regulile doctrinare privind dobândirea, conservarea și pierderea posesiei, așa cum a fost reglementată de Codul civil din 1864, își păstrează actualitatea și în noile dispoziții. Este de remarcat că printre cazurile de încetare a posesiei, noul Cod civil așează și ipotezele de întrerupere naturală a posesiei reglementate de art. 1864 C. civ., respectiv deposedarea posesorului de bun pe o perioadă mai mare de un an [lit. g)] și trecerea bunului în proprietate publică [lit. e)], la care se adaugă dispozițiile art. 929 NCC, conform cărora nu pot fi uzucapate bunurile care, înainte sau după intrarea în posesie, au fost declarate prin lege inalienabile, ca o dispoziție general acoperitoare, care împiedică producerea efectului util al posesiei, în scopul uzucapării bunului, când acesta este inalienabil.

Cât privește viciile posesiei reglementate de art. 922-927 NCC, acestea sunt, la fel ca în Codul civil din 1864: discontinuitatea, violența și clandestinitatea. Nici noul Cod civil nu ia în calcul echivocitatea posesiei ca pe un viciu al acesteia, pentru că nu este un viciu, ci unul dintre cazurile în care posesia însăși nu există (este precară) până când, eventual, detentorul precar săvârșește împotriva posesorului acte de rezistență neechivoce în privința intenției sale de a se comporta ca un proprietar.

Din coroborarea art. 927 cu art. 932 alin. (2) rezultă expres că efectul viciilor posesiei este acela de suspendare a curgerii termenului posesiei, curgerea fiind reluată la încetarea viciului, cu luarea în calcul și a perioadei scurse anterior ivirii viciului.

Uzucapiunea tabulară având la bază înscrierea dreptului real în cartea funciară, întinderea posesiei (sub aspect material și juridic) se analizează în strânsă corelație cu prevederile titlului, respectiv ale înscrierii. Totodată, este de neconceput să existe vreo confuzie a situației posesorului tabular cu cea a unui simplu detentor și, de asemenea, nu își găsesc aplicare cazurile de intervertire a titlului sau prezumțiile de neprecaritate și de neinversiune de titlu instituite de art. 920, respectiv 919 NCC.

Buna-credință - condiție a uzucapiunii tabulare

Pentru a opera uzucapiunea tabulară trebuie îndeplinită de către posesorul tabular și condiția bunei-credințe. În cazul acestui tip de uzucapiune, buna-credință înseamnă că posesorul tabular a ^{* 2}

avut convingerea că sunt valabile atât înscrierea propriu-zisă, cât și titlul în baza căruia aceasta a fost operată.

Conform art. 931 alin. (2) NCC, buna-credință a posesorului uzucapant trebuie să existe în momentul înregistrării cererii de înscriere a dreptului în cartea funciară și în momentul intrării în posesia bunului imobil, începerea curgerii termenului uzucapiunii tabulare fiind marcată de întrunirea cumulativă a calității de posesor și a celei de titular al cererii de înscriere a dreptului în cartea funciară, iar reaua-credință intervenită ulterior nu împiedică uzucapiunea.

Prezumția de bună-credință este o prezumție legală relativă instituită ca principiu de noul Cod civil prin art. 14 alin. (2), dispoziții care, transpuse în materie de uzucapiune, însemnă că posesorul nu este dator a face proba faptului că nu a cunoscut cauza neva-labilitătii titlului.

Prezumția este relativă, revenind celui care susține reaua-credință a posesorului tabular sarcina de a dovedi că acesta a avut, cel puțin, temei să se îndoiască de valabilitatea titlului.

Dacă dovada contrară a fost făcută, posesorul are posibilitatea, la rândul său, să folosească orice mijloc de probă pentru a o înlătura, respectiv în contraprobă.

În orice caz, dacă imobilul avea deschisă carte funciară, înainte ca uzucapantul să-și înscrie propriul drept, trebuie ca autorul său să fi fost înscris în această carte funciară în calitate de titular al dreptului transmis, din cuprinsul cărții funciare să nu rezulte că au încetat condițiile de existență a dreptului acestuia și să nu se fi notat vreo acțiune prin care să se conteste cuprinsul cărții funciare, altminteri reaua-credință este dovedită, fără posibilitatea de probă contrară, în acest sens fiind și prevederile art. 920 alin. (2) și art. 883 alin. (3) NCC.

De asemenea, art. 901 NCC circumscrie buna-credință în cazul terțului dobânditor, arătând că aceasta există numai dacă, la

data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său (și, adăugăm noi, pentru a opera uzucapiunea tabulară, și la data intrării în posesie) sunt îndeplinite următoarele cerințe: nu a fost înregistrată nicio acțiune prin care se contestă cuprinsul cărții funciare, din cuprinsul cărții funciare nu rezultă nicio cauză care să justifice rectificarea acesteia în favoarea altei persoane și nu a cunoscut, pe altă cale, inexactitatea cuprinsului cărții funciare.

Efectele uzucapiunii tabulare

Constatarea îndeplinirii condițiilor legale ale uzucapiunii tabulare conduce la consolidarea titlului celui înscris în cartea funciară, art. 931 stabilind că drepturile celui înscris, fără cauză legitimă, în cartea funciară, nu mai pot fi contestate.

Deci, uzucapiunea tabulară are efect achizitiv retroactiv, dreptul înscris fiind consolidat prin efectul uzucapiunii, de la data formulării cererii de înscriere a dreptului în cartea funciară. Ea nu are neapărat și o funcție probatorie, dovada dreptului făcându-se prin înscrierea dreptului în cartea funciară. Oricare ar fi viciul care afectează valabilitatea actului care servește ca temei al înscrierii, acțiunea care privește nevalabilitatea actului, respectiv a înscrierii va fi paralizată prin uzucapiunea tabulară.

Este posibilă și renunțarea la invocarea uzucapiunii când termenul ei este împlinit, precum și la beneficiul termenului scurs pentru uzucapiunea începută și neîmplinită, conform art. 2507, renunțarea putând fi expresă sau tacită, cea tacită trebuind să fie neîndoielnică, respectiv să rezulte numai din manifestări neechivoce (art. 2508).